Thưa luật sư, hiện tại tôi đang sống tại Thôn Nghĩa Trụ, xã Văn Giang, tỉnh Hưng Yên, nay gia đình có nhu cầu xây nhà. Tôi có thắc mắc cần sự tư vấn từ luật sư như sau: Xin luật sư cho biết khu vực nông thôn có quy định nào cấm chiều cao xây dựng nhà hay không? Khu vực nông thôn muốn xây dựng nhà trên 07 tầng được không? Phải đáp ứng điều kiện gì? Rất mong nhận được phản hồi từ luật sư. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người hỏi: B.D (Hưng Yên)

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Dân sự của Công ty luật Minh Khuê

>> Luật sư tư vấn pháp luật Dân sự, gọi:  1900 6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Cơ sở pháp lý: 

- Luật quy hoạch đô thị 2009

- Luật xây dựng 2014

- Luật xây dựng sửa đổi năm 2020

- Nghị định 15/2021/NĐ-CP

- Thông tư 01/2021/TT-BXD ban hành quy chuẩn Việt Nam 01:2021/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng

- Thông tư 06/2021/TT-BXD quy định về phân cấp công trình xây dựng 

- Quyết định 129/2006/QĐ-HĐND ban hành bản quy định "cấp Giấy phép xây dựng công trình trên địa bản tỉnh Hưng Yên (có hiệu lực 30/12/2006 - hết hiệu lực 30/7/2011) đến nay chưa có văn bản thay thế

Nông thôn là khu vực không phải khu vực nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn (theo khoản 1 Điều 1 Luật Quy hoạch đô thị 2009).

Theo như thông tin quý khách cung cấp, Luật Minh Khuê xác định trường hợp của quý khách có nhu cầu xây nhà ở tại thôn Nghĩa Trụ (Văn Giang, Hưng Yên) thuộc trường hợp xây dựng nhà ở thuộc nhà ở riêng lẻ tại nông thôn.

1. Khu vực nông thôn muốn xây dựng nhà ở trên 07 tầng được không?

Theo quy định của Luật xây dựng sửa đổi 2020: Công trình xây dựng phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư theo quy định của Luật này, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Cụ thể tại khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014 (sửa đổi bởi khoản 30 Điều 1 Luật xây dựng sửa đổi 2020, Các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng gồm:

a) Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp;

b) Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị - xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng;

c) Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 của Luật này;

d) Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường;

đ) Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ;

e) Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

g) Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật này;

h) Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

i) Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;

k) Chủ đầu tư xây dựng công trình quy định tại các điểm b, e, g, h và i khoản này, trừ nhà ở riêng lẻ quy định tại điểm i khoản này có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý.

Như vậy, theo quy định tại điểm i) đối với  nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt khi tiến hành xây dựng sẽ không phải xin phép xây dựng. Ngoài trường hợp đã được nêu trên, tất cả các trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn còn lại sẽ phải xin giấy phép xây dựng, trong đó có nhà ở từ 07 tầng trở lên.

Kết luận: Trường hợp quý khách xây nhà ở tại địa chỉ đã nêu với quy mô trên 07 tầng theo quy định của Luật xây dựng sửa đổi 2020 sẽ phải xin giấy phép xây dựng.

2. Yêu cầu cần đáp ứng khi xây dựng nhà ở ở nông thôn trên 07 tầng

2.1. Chỉ được xây dựng nhà ở trên đất ở nông thôn

Khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất là đúng mục đích sử dụng đất. Đồng thời nội dung này cũng được quy định rõ tại khoản 1 Điều 143 Luật Đất đai 2013 như sau:

“Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.”

Theo đó, tại khu vực nông thôn người dân muốn xây dựng nhà ở thì chỉ được xây trên đất ở (đất có ký hiệu là ONT).

2.2. Phải xin giấy phép xây dựng

Hồ sơ, thủ tục cấp giấy phép xây dựng

- Số lượng hồ sơ: 02 bộ.

- Thành phần hồ sơ:

Căn cứ Điều 46 Nghị định 15/2021/NĐ-CP, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ gồm:

(i) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định 15/2021/NĐ-CP.

(ii) Một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

(iii) 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy kèm theo bản vẽ thẩm duyệt trong trường hợp pháp luật về phòng cháy và chữa cháy có yêu cầu; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật về xây dựng có yêu cầu, gồm:

Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí công trình.

Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình.

Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp nước, thoát nước, cấp điện.

Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

* Trình tự, thủ tục xin giấy phép xây dựng

Bước 1: Nộp hồ sơ

Chủ đầu tư nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện để chuyển đến UBND cấp huyện hoặc gửi qua đường bưu điện.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

- Người tiếp nhận có trách nhiệm tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ.

- Nếu hồ sơ đầy đủ, đúng quy định thì ghi giấy biên nhận (giấy hẹn) và trao cho người nộp.

- Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc không đúng quy định thì hướng dẫn chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ.

Bước 3: Xử lý yêu cầu

Bước 4: Trả kết quả

* Thời hạn giải quyết: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

2.3. Yêu cầu về thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn trên 07 tầng

Khoản 7 Điều 79 Luật xây dựng 2014 quy định về thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ như sau:

7. Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được quy định như sau:

a) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ phải đáp ứng yêu cầu thiết kế quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Hộ gia đình được tự thiết kế nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m2 hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12 mét, phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt và chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng thiết kế, tác động của công trình xây dựng đến môi trường và an toàn của các công trình lân cận.

Như vậy, hộ gia đình, cá nhân tham khảo bản vẽ thiết kế do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành khi tự lập thiết kế kế nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250m2 hoặc dưới 03 tầng hoặc có chiều cao dưới 12 mét, phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt và chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng thiết kế, tác động của công trình xây dựng đến môi trường và an toàn của các công trình lân cận. 

Trường hợp quý khách xây nhà ở trên 07 tầng thì thiết kế xây dựng phải đáp ứng yêu cầu sau:

- Tuân thủ tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật, quy định của pháp luật về sử dụng vật liệu xây dựng, đáp ứng yêu cầu về công năng sử dụng, công nghệ áp dụng (nếu có); bảo đảm an toàn chịu lực, an toàn trong sử dụng, mỹ quan, bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu, phòng, chống cháy, nổ và điều kiện an toàn khác;

- Không được tự thiết kế nhà ở.

Về quy định riêng công trình xây dựng nhà ở trên địa bàn tỉnh Hưng Yên trước đây thực hiện theo quy định tại Quyết định 129/2006/QĐ-UBND nhưng văn bản này đã hết hiệu lực từ 30/7/2011.

3. Ở nông thôn có quy định nào cấm chiều cao xây dựng nhà ở hay không?

Về thắc mắc này của quý khách hiện tại theo tìm hiểu trên hệ thống văn bản pháp luật, Luật Minh Khuê chưa xác định có văn bản pháp lý nào của tỉnh Hưng Yên về xác định chiều cao tối đa khi xây dựng nhà ở nông thôn. Tuy nhiên, trên nguyên tắc chung, việc thiết kế xây dựng nhà ở sẽ áp dụng theo quy chuẩn kỹ thuật được ban hành tại Thông tư 01/2021/TT-BXD và Thông tư 06/2021/TT-BXD.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi dựa trên những quy định pháp luật hiện hành. Trường hợp quý khách còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900 6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Dân sự - Công ty luật Minh Khuê