Hướng dẫn hồ sơ, thủ tục xin Giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ cấp 4 ở Hà Đông

Kính chào công ty Luật Minh Khuê, tôi có thắc mắc liên quan đến Luật xây dựng mong nhận được giải đáp. Hiện tại tôi đang muốn xây nhà ở riêng lẻ cấp 4 ở khu vực Hà Đông. Kính mong luật sư tư vấn giúp tôi thủ tục hồ sơ xin Giấy phép để xây dựng nhà ở. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người hỏi: N.M.T - Hà Nội

Trả lời:

Cơ sở pháp lý: Luật xây dựng năm 2014 (Luật xây dựng sửa đổi năm 2020); Nghị định 15/2021/NĐ-CP; Thông tư 06/2021/TT-BXD phân cấp công trình xây dựng và Nghị quyết 06/2020/NQ-HĐND có thể phân tích như sau:

1. Giấy phép xây dựng là gì?

Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.

2. Xây dựng nhà ở riêng lẻ cấp 4 ở Hà Đồng có phải xin Giấy phép xây dựng không?

2.1. Nhà cấp 4 là gì?

Căn cứ theo quy mô kết cấu công trình quy định tại Bảng 2 phụ lục II ban hành kèm theo Thông tư 06/2021/TT-BXD, nhà ở riêng lẻ được phân thành các hạng như sau:

Như vậy, nhà ở riêng lẻ cấp 4 là công trình xây dựng có 01 tầng và có chiều cao từ 06 mét trở xuống.

Theo giải thích tại Luật nhà ở 2014, nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.

2.2. Xây nhà cấp 4 có phải xin giấy phép xây dựng?

Khoản 30 Điều 1 Luật xây dựng sửa đổi 2020 sửa đổi Điều 89 Luật xây dựng 2014 quy định về cấp giấy phép xây dựng như sau:

1. Công trình xây dựng phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư theo quy định của Luật này, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng gồm:

a) Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp;

b) Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị - xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng;

c) Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 của Luật này;

d) Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường;

đ) Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ;

e) Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

g) Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật này;

h) Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

i) Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;

k) Chủ đầu tư xây dựng công trình quy định tại các điểm b, e, g, h và i khoản này, trừ nhà ở riêng lẻ quy định tại điểm i khoản này có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý.

Theo quy định này nhà cấp 4 thuộc những trường hợp dưới đây phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công:

(1) Nhà cấp 4 tại khu vực đô thị, trừ trường hợp nhà cấp 4 thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(2) Nhà cấp 4 tại khu vực nông thôn nhưng thuộc khu vực có quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(3) Nhà cấp 4 khu vực nông thôn nhưng được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.

Như vậy, chỉ khi nào nhà cấp 4 thuộc trường hợp trên mới phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công. Nói cách khác, nhà cấp 4 thuộc trường hợp trên phải có giấy phép xây dựng.

Nếu xây dựng nhà cấp 4 tại khu vực nông thôn mà không thuộc khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa... thì không cần phải xin giấy phép xây dựng.

Như vậy, trường hợp của quý khách xây dựng nhà ở riêng lẻ cấp 4 ở Hà Đông thuộc khu vực đô thị nên sẽ phải xin Giấy phép xây dựng.

3. Hồ sơ, thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4 ở Hà Đông

3.1. Thành phần hồ sơ xin giấy phép xây dựng

Điều 46 Nghị định 15/2021/NĐ-CP quy định số lượng và thành phần hồ sơ khi đề nghị cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ như sau:

* Số lượng hồ sơ: 02 bộ

* Thành phần hồ sơ:

(1) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo Mẫu số 01 phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định 15/2021/NĐ-CP (có đính kèm dưới đây)

(2) Một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai như Sổ đỏ, Sổ hồng,…

(3) 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy kèm theo bản vẽ thẩm duyệt trong trường hợp pháp luật về phòng cháy, chữa cháy có yêu cầu; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật xây dựng có yêu cầu, gồm:

- Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí của công trình;

- Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình xây dựng;

- Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp, thoát nước, cấp điện;

- Trường hợp có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề đó.

Khoản 7 Điều 79 Luật xây dựng 2014 quy định về thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ như sau:

a) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ phải đáp ứng yêu cầu thiết kế gồm: Tuân thủ tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật, quy định của pháp luật về sử dụng vật liệu xây dựng, đáp ứng yêu cầu về công năng sử dụng, công nghệ áp dụng (nếu có); bảo đảm an toàn chịu lực, an toàn trong sử dụng, mỹ quan, bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu, phòng, chống cháy, nổ và điều kiện an toàn khác.

b) Hộ gia đình được tự thiết kế nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m2 hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12 mét, phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt và chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng thiết kế, tác động của công trình xây dựng đến môi trường và an toàn của các công trình lân cận.

Như vậy, đối với trường hợp của quý khách có thể tự thiết kế nhà ở riêng lẻ.

3.2. Thủ tục xin giấy phép xây dựng

Bước 1: Nộp hồ sơ

Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 103 Luật xây dựng 2014 (sửa đổi tại khoản 37 Điều 1 Luật xây dựng sửa đổi 2020) thì Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn do mình quản lý. Như vậy trường hợp này quý khách chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và nộp tại Bộ phận một cửa theo quy định hoặc nộp trực tiếp tại Ủy ban nhân dân quận Hà Đông.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

- Người tiếp nhận có trách nhiệm tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng.

- Nếu hồ sơ hợp lệ thì ghi giấy biên nhận và trao cho người nộp (giấy hẹn trả kết quả).

- Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa đúng thì hướng dẫn chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ theo đúng quy định, trường hợp không hoàn thiện sẽ từ chối giải quyết.

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Bước 4: Trả kết quả

Thời hạn giải quyết: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ theo quy định. (Căn cứ quy định tại điểm e khoản 1 Điều 102 Luật xây dựng 2014 sửa đổi tại Luật xây dựng sửa đổi 2020)

Trường hợp đến thời hạn giải quyết nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn.

Lệ phí cấp Giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ của nhân dân ở Hà Nội theo quy định tại Nghị quyết 06/2020/NQ-HĐND là 75.000 đồng.

4. Mẫu đơn đề nghị cấp Giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------

ĐƠN ĐỀ NGHỊ CẤP GIẤY PHÉP XÂY DỰNG

(Sử dụng cho công trình: Không theo tuyến/Theo tuyến trong đô thị/Tín ngưỡng tôn giáo/Tượng đài, tranh hoành tráng /Nhà ở riêng lẻ/Sửa chữa, cải tạo/Theo giai đoạn cho công trình không theo tuyến/Theo giai đoạn cho công trình theo tuyến trong đô thị/Dự án/Di dời công trình)

Kính gửi: …………………………

1. Thông tin về chủ đầu tư:

- Tên chủ đầu tư (tên chủ hộ): ……………………………………… 

- Người đại diện: …………………………Chức vụ (nếu có): …… 

- Địa chỉ liên hệ: số nhà: …………… đường/phố: ……………… 

phường/xã: ………… quận/huyện: ………… tỉnh/thành phố: …… 

- Số điện thoại: ……………………………………………………… 

2. Thông tin công trình:

- Địa điểm xây dựng:

Lô đất số: ………………………………….. Diện tích ........... m2.

Tại số nhà: …………………… đường/phố …………………… 

phường/xã: …………… quận/huyện: …………………………….

tỉnh, thành phố: …………………………….……………………… 

3. Tổ chức/cá nhân lập, thẩm tra thiết kế xây dựng:

3.1. Tổ chức/cá nhân lập thiết kế xây dựng:

- Tên tổ chức/cá nhân: Mã số chứng chỉ năng lực/hành nghề:

- Tên và mã số chứng chỉ hành nghề của các chủ nhiệm, chủ trì thiết kế:

3.2. Tổ chức/cá nhân thẩm tra thiết kế xây dựng:

- Tên tổ chức/cá nhân: Mã số chứng chỉ năng lực/hành nghề:

- Tên và mã số chứng chỉ hành nghề của các chủ trì thẩm tra thiết kế:....

4. Nội dung đề nghị cấp phép:

4.1. Đối với công trình không theo tuyến, tín ngưỡng, tôn giáo:

- Loại công trình: ……………………… Cấp công trình: ……… 

- Diện tích xây dựng: ……………………………. m2.

- Cốt xây dựng: ……………………………. m.

- Tổng diện tích sàn (đối với công trình dân dụng và công trình có kết cấu dạng nhà): ……… m2 (ghi rõ diện tích sàn các tầng hầm, tầng trên mặt đất, tầng kỹ thuật, tầng lửng, tum).

- Chiều cao công trình: ………… m (trong đó ghi rõ chiều cao các tầng hầm, tầng trên mặt đất, tầng lửng, tum - nếu có).

- Số tầng: ……………….. (ghi rõ số tầng hầm, tầng trên mặt đất, tầng kỹ thuật, tầng lửng, tum - nếu có).

4.2. Đối với công trình theo tuyến trong đô thị:

- Loại công trình: …………………… Cấp công trình: ……………… 

- Tổng chiều dài công trình: …………… m (ghi rõ chiều dài qua từng khu vực đặc thù, qua từng địa giới hành chính xã, phường, quận, huyện, tỉnh, thành phố).

- Cốt của công trình: ………………….. m (ghi rõ cốt qua từng khu vực).

- Chiều cao tĩnh không của tuyến: ……… m (ghi rõ chiều cao qua các khu vực).

- Độ sâu công trình: …………… m (ghi rõ độ sâu qua từng khu vực).

4.3. Đối với công trình tượng đài, tranh hoành háng:

- Loại công trình: ……………………… Cấp công trình: .…………… 

- Diện tích xây dựng: ……………………………… m2.

- Cốt xây dựng: …………………………………… m.

- Chiều cao công trình: ……………………………… m.

4.4. Đối với công trình nhà ở riêng lẻ:

- Cấp công trình: ……………………………………

- Diện tích xây dựng tầng 1 (tầng trệt): ………………… m2.

- Tổng diện tích sàn: …………………… m2 (trong đó ghi rõ diện tích sàn các tầng hầm, tầng trên mặt đất, tầng kỹ thuật, tầng lửng, tum).

- Chiều cao công trình: …………m (trong đó ghi rõ chiều cao các tầng hầm, tầng trên mặt đất, tầng lửng, tum).

- Số tầng: (trong đó ghi rõ số tầng hầm, tầng trên mặt đất, tầng kỹ thuật, tầng lửng, tum).

4.5. Đối với trường hợp cải tạo, sửa chữa:

- Loại công trình: ……………………… Cấp công trình: ……… 

- Các nội dung theo quy định tại mục 4.1; 4.2; 4.3; 4.4 tương ứng với loại công trình.

4.6. Đối với trường hợp cấp giấy phép theo giai đoạn:

- Giai đoạn 1:

+ Loại công trình: ………………………… Cấp công trình: …… 

+ Các nội dung theo quy định tại mục 4.1; 4.2; 4.3; 4.4 tương ứng với loại và giai đoạn 1 của công trình.

- Giai đoạn 2:

Các nội dung theo quy định tại mục 4.1; 4.2; 4.3; 4.4 tương ứng với loại và giai đoạn 1 của công trình.

- Giai đoạn ...

4.7. Đối với trường hợp cấp cho Dự án:

- Tên dự án: ………………………………………………………..

Đã được: ………… phê duyệt, theo Quyết định số: ……… ngày …… 

- Gồm: (n) công trình

Trong đó:

Công trình số (1-n): (tên công trình)

* Loại công trình: ……………………………… Cấp công trình: ……… 

* Các thông tin chủ yếu của công trình: ...………………………………… 

4.8. Đối với trường hợp di dời công trình:

- Công trình cần di dời:

- Loại công trình: …………………… Cấp công trình: ……………… 

- Diện tích xây dựng tầng 1 (tầng trệt): ……………………………… m2.

- Tổng diện tích sàn: …………………………………… m2.

- Chiều cao công trình: ………………………………… m.

- Địa điểm công trình di dời đến:

Lô đất số: …………………… Diện tích ……………………… m2.

Tại: …………………………………… đường: ……………………… 

phường (xã)  …………………………… quận (huyện) ……………… 

tỉnh, thành phố: …………………………………………………………  

- Số tầng: ……………………………………………………………… 

5. Dự kiến thời gian hoàn thành công trình: ………………………… tháng.

6. Cam kết: Tôi xin cam đoan làm theo đúng giấy phép được cấp, nếu sai tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và bị xử lý theo quy định của pháp luật.

Gửi kèm theo Đơn này các tài liệu:

1 -

2 -

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.