1. Đất, nhà ở, tài sản gắn liền với đất là gì?

Theo Điều 105, Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

“Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản; tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”.

Theo đó, đất hay bất động sản là một loại tài sản.

Theo khoản 1 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013:

"Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ".

Đây là cách hiểu về đất đặt trong quan hệ quản lý nhà nước.

Về nhà ở, tài sản gắn liền với đất, quy định tại Khoản 1 Điều 104 Luật Đất đai:

“Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

Như vậy, theo quy định của pháp luật, tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

 

2. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là gì? 

Căn cứ pháp lý:

  • Luật Đất đai 2013 sửa đổi, bổ sung 2018 (sau đây gọi tắt là "Luật Đất đai")
  • Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai, sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định  01/2017/NĐ-CP, Nghị định 62/2019/NĐ-CP và Nghị định 148/2020/NĐ-CP (sau đây gọi tắt là Nghị định 43).
  • Luật nhà ở số 65/2014/QH13 được sửa đổi, bổ sung năm 2020, 2022.
  • Luật xây dựng năm 2014 số 50/2014/QH13 được sửa đổi, bổ sung năm 2018, 2020.

Theo Khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai:

"Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính."

 

3. Đối tượng phải thực hiện đăng ký đất đai

Theo khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai, đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là bắt buộc đối với:

- Người sử dụng đất,.

- Người được giao đất để quản lý.

- Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất (thực hiện theo yêu cầu)

Theo đó:

- Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là nghĩa vụ của công dân trong việc xác lập quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất.

- Việc đăng ký được thực hiện và áp dụng đối với mọi trường hợp sử dụng đất (kể cả các trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận) hay các chủ thể được giao quản lý đất và tài sản khác gắn liền với đất.

Việc sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền là một hành vi bị cấm theo Điều 12 Luật Đất đai. Theo Điều 13, 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 04/2022/NĐ-CP, hành vi không đăng ký đất đai có thể chịu mức phạt tiền lên tới 100 triệu đồng.

 

4. Hình thức đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Theo khoản 2 Điều 95 Luật đất đai: "Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động".

Như vậy, có 2 hình thức chính đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: đăng ký lần đầu và đăng ký biến động.

- Đăng ký lần đầu được thực hiện trong 04 trường hợp sau đây:

a) Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;

b) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

c) Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;

d) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.

- Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi thuộc 1 trong 12 trường hợp sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;

d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;

e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.

Trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất thuộc các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.

Nơi thực hiện việc đăng ký: tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai.

Theo Điều 4, 5 Nghị định 43, cơ quan quản lý đất đai ở địa phương bao gồm:

a) Cơ quan quản lý đất đai ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương là Sở Tài nguyên và Môi trường;

Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp được ủy quyền theo quy định. Văn phòng đăng ký đất đai có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh để thực hiện chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của Văn phòng đăng ký đất đai theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

Hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai là hoạt động cung ứng dịch vụ, người yêu cầu cung cấp dịch vụ có trách nhiệm trả phí theo bảng giá riêng tại từng địa phương.

b) Cơ quan quản lý đất đai ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh là Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Hình thức đăng ký: đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.

 

5. Chi phí đăng ký đất đai

Theo điểm c khoản 1 Điều 5 Nghị định 43:

Đối với thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, người yêu cầu cung cấp dịch vụ có trách nhiệm trả phí thẩm định hồ sơ và thẩm định các điều kiện đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trả chi phí đối với các công việc còn lại của thủ tục theo giá cung cấp dịch vụ công do từng Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành riêng.

 

6. Kết quả đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản gắn liền với đất

Sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được:

- Ghi vào Sổ địa chính: các tài liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiện thông tin chi tiết về từng thửa đất, người được giao quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, các quyền và thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Sổ địa chính hay hồ sơ địa chính do Bộ Tài Nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm quản lý (Điều 96 Luật Đất đai).

Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính. Cần phân biệt thời điểm này với thời điểm xác lập quyền của người sử dụng đất, là kể từ thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Đăng ký lần đầu: được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; Trường hợp không đủ điều kiện cấp thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ.

Đăng ký biến động đất đai: được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.

Như vậy, có thể thấy đăng ký đất đai có phạm vi rộng hơn so với đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay cách gọi thông thường là cấp Sổ đỏ). Việc đăng ký đất đai là kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý của một thửa đất vào Sổ địa chính, trong đó bao gồm đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Còn việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đối với người có quyền.

 

7. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở

Theo quy định tại Điều 61 Nghị định 43, thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:

- Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30 ngày;

- Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 15 ngày;

- Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thay đổi tài sản gắn liền với đất là không quá 15 ngày;

- Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng, nhóm người sử dụng đất là không quá 10 ngày;

- Đăng ký biến động do đổi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất hoặc thay đổi hạn chế quyền sử dụng đất hoặc thay đổi về nghĩa vụ tài chính hoặc thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký là không quá 10 ngày.

Đây là thủ tục bắt buộc để người sử dụng sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho đất được ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất cũng như đảm bảo về quyền và nghĩa vụ của mình. Nếu còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến chủ đề này, vui lòng liên hệ đến tổng đài tư vấn trực tuyến 24/7 1900.6162 của Luật Minh Khuê để được giải đáp kịp thời. Xin chân thành cảm ơn quý bạn đọc.