Đăng ký và quản lý đất đai ở Thái Lan? Hoạt động định giá tài sản ở Thái Lan?

1. Cơ quan định giá bất động sản ở Thái Lan

Ở Thái lan, Văn phòng Định giá Tài sản (Property Valuation Bureau: PVB) là đơn vị Trung ương trực thuộc  Tổng  cục Địa chính thuộc Bộ Nội vụ, thành lập ngày 03/02/1984 và phát triển mạnh từ năm 1987. Tên gọi khi mới thành lập là Văn phòng Định giá Trung ương. Văn  phòng có khoảng 200 viên chức nhà nước (không tính nhân viên hợp đồng tạm thời). Cục địa chính Thái lan có các chức năng và tổ chức hoạt động như sau:

2. Đăng ký và quản lý đất đai

Diện tích đất của Thái lan gồm 514.000 km2, chia thành 76 tỉnh. Khoảng 45% diện tích là đất canh tác, còn lại là đất rừng và đất trống. Theo Luật đất đai Thái lan, có 2 loại đất: đất sở hữu nhà nước và đất sở hữu tư nhân. Đất sở hữu nhà nước bao gồm đất công, đất thuộc chính phủ. Có nhiều cơ quan liên quan đến quản lý đất đai như: Cục Lâm nghiệp Hoàng gia, Cục quản lý đô thị, Cục địa chính..., mỗi cơ quan có nhiệm vụ riêng theo qui định của pháp luật.

Việc  dăng ký các quyền và các văn bản pháp lý liên quan đến bất động sản được thực hiện trên cơ sở hiểu rõ hiện trạng của tài sản cần đăng ký, người dân sẽ dễ dàng nhận ra liệu họ có bị ràng buộc bởi quyền lợi của người nào đó không và có thể ngăn chặn tình trạng lừa đảo trong các giao dịch về tài sản, đặc biệt là các bất động sản hay các quyền lợi thực tế có liên quan khác.

Các hồ sơ đăng ký có thể được lập thông qua việc ghi chép các thông tin cơ bản, những thay đổi của khu đất trong các giấy chứng nhận quyền đối với lô đất đó như giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, giấy chứng nhận quyền ưu tiên sử dụng đất, giấy chứng nhận thanh tra đất đai bao gồm tài liệu về các quyền và văn bản pháp lý của bất động sản ngoài đất.

Thủ tục đăng ký đất đai và các quyền về sở hữu tương đối thuận tiện. Bất kỳ người nào có nguyện vọng đăng ký các quyền và các giấy tờ pháp lý liên quan đến bất động sản phải đem theo một văn bản chứng thực quyền sở hữu của mình đối với mảnh đất đó chuyển tới cán bộ có thẩm quyền tại khu vực có mảnh đất hoặc bất động sản đó hoặc nằm trong phạm vi quyền hạn của cơ quan quản lý đất đai ở cấp tỉnh, huyện, quận. Cán bộ có thẩm quyền phải thẩm vấn các bên liên quan và có quyền yêu cầu bất kỳ một người nào cung cấp văn bản hoặc tài liệu liên quan nếu thấy cần thiết. Tiêu chí của việc thẩm vấn là kiểm tra xem liệu việc đăng ký có nhằm mục đích trốn tránh luật pháp hoặc đứng tên mảnh đất cho một người khác hay không. Nếu có, thì vấn đề này sẽ được chuyển lên Bộ trưởng quyết định. Hơn nữa cán bộ có thẩm quyền còn phải kiểm tra bằng chứng của các quyền và tính đầy đủ của các văn bản pháp lý, các yêu cầu về quyền lợi và và việc kinh doanh lô đất và phí đăng ký phải trả. Nếu phát hiện thấy các chứng từ pháp lý không có hiệu lực, cán bộ có thẩm quyền phải từ chối việc đăng ký. Do được trao quyền kiểm tra tất cả các vấn đề này theo quy định tại các điều khoản trong Luật đất đai nên trách nhiệm của các cán bộ làm công tác này là rất lớn.

3. Định giá đất đai và bất động sản

Chức năng xác định giá đất đai cho mục đích thu phí, thu thuế và lệ phí trước bạ liên quan đến đăng ký, chuyển  nhượng quyền sử hữu đất đai thuộc Cục địa chính. Phương pháp xác định giá đất được sử dụng từ thẩm định theo đơn vị hành chính nhỏ (trước đây) sang thẩm định giá đất theo từng thửa đất và từng lô đất với hệ thống dữ liệu đất đai, bản đồ hiện nay… Chính vì thế, kết quả xác định giá đã chính xác hơn, phản ánh đúng hơn giá trị thị trường của đất đai.

Kinh tế Thái lan tăng trưởng nhanh trong giai đoạn 1987-1991 dẫn đến giá đất tăng nhanh. Kết quả là nhà nước gặp khó khăn đối với các dự án thu hồi đất tư phục vụ cho lợi ích quốc gia. Bộ Nội vụ đã thành Lập Văn phòng xử lý những vấn đề liên quan thu hồi đất, đồng thời ban hành Quy chế tính toán giá trị đất đai trước và sau khi thu hồi nhằm bồi thường cho người bị thiệt hại. Nhờ đó mà chủ sở hữu đất bị thu hồi đã được bồi thường công bằng.

Năm 1998, Phòng định giá đất được chuyển sang thuộc quyền quản lý của Vụ Ngân khố thuộc Bộ Tài chính Thái lan nhằm mục tiêu đáp ứng tốt hơn nhu cầu thẩm định giá của người dân.

Hoạt động định giá đất có sự hỗ trợ rất hiệu quả từ hệ thống tin học với hệ thống bản đồ, cơ sở dữ liệu, phần mềm sử lý được kết nối từ Trung tâm tới các chi nhánh ở các địa phương cũng như từ Trung tâm tới các Bộ, ngành có liên quan đến quản lý đất đai.

4. Bảo quản hồ sơ đất đai

Đây là việc bảo quản các tài liệu đất đai đã được cấp một cách chính thức nhằm đảm bảo các tài liệu này được lưu trữ lâu dài và không dược phép đánh mất trong bất kì hoàn cảnh nào. Các tài liệu bảo quản bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền ưu tiên sở hữu đất, giấy chứng nhận quyền ưu tiên đóng dấu “đã sử dụng”, giấy chứng nhận sử dụng dất, các tài liệu về quyền và các chứng từ pháp lý liên quan đến bất động sản ngoài đất

Việc bảo quản này nhằm đề phòng trường hợp các tài liệu đất đai tại các văn phòng nhà đất bị mất. Trong thời gian trước, phương pháp lưu trữ tại đây cũng giống với các cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh mà theo đó tài liệu in ra giấy sẽ được các cơ quan cấp tỉnh chuyển đến trụ sở chính. Tại trụ sở chính, mỗi một lô đất sẽ được lưu vào một bộ hồ sơ màu nâu. Phương pháp lưu trữ này cần rất nhiều diện tích và làm cho việc bảo quản gặp rất nhiều khó khăn, do mỗi năm có đến hàng triệu trang tài liệu được bổ sung. Do vậy, từ năm 1971, Cục Quản lý Nhà đất đã sử dụng phương pháp chụp tài liệu dưới dạng vi phim trong việc lưu trữ, bảo quản.

Hiệp hội Định giá Tài sản Thái Lan được thành lập từ năm 1985, là một tổ chức độc lập với hơn 1.000 chuyên gia là hội viên. Mục tiêu hoạt động của Hiệp hội là phát triển nguồn nhân lực, nâng cao trình độ của các nhà định giá, xây dựng tiêu chuẩn và nguyên tắc tuyển dụng nhà định giá.

Hội viên của hiệp hội bao gồm các nhà thẩm định giá của Văn phòng Định giá Bất động  sản  Thái  Lan,  Uỷ  ban  chứng  khoán  Nhà  nước,  các  tổ  chức  định  giá  tư nhân…Các hội viên chịu sự quản lý và chế tài của Hiệp hội, được quyền ký kết hợp đồng làm việc với khách hàng và phải đóng hội phí.

Ngoài Văn phòng Định giá Bất động sản của Chính phủ, các công ty tư nhân và các công ty Nhà nước (ví dụ, Tổng công ty Quản lý Bất động sản), hoạt động định giá còn được thực hiện ở một số tổ chức khác nhau như: Uỷ ban chứng khoán Nhà nước, Ngân hàng về Nhà ở của Chính phủ Thái Lan.

Phòng Định giá, thuộc Cục ngân khố, Bộ Tài chính Thái Lan cũng thực hiện nhiệm vụ xác định giá trị tài sản. Chức năng và nhiệm vụ của phòng thẩm định giá như sau:

• Thẩm định bất động sản (đất đai, nhà cửa, công trình kiến trúc) liên quan đến luật pháp.
•  Thư ký giúp việc cho Hội đồng định giá.
•  Xây dựng tiêu chuẩn định giá.
•  Giúp đỡ các đại lý kinh doanh bất động sản.
•  Định giá đất theo mảnh/thửa đất. Cho đến nay, 2,5 triệu thửa đất đã được định giá. Phương pháp định giá bất động sản chủ yếu nhất là so sánh trực tiếp. Khách hàng: Băng côc và một số tỉnh.
• Thẩm định giá đất theo lô đất: Thẩm định giá căn cứ bản đồ lô đất, áp dụng phương pháp so sánh, định giá chuẩn tính theo từng đơn vị diện tích.

Cơ cấu tổ chức của phòng thẩm định giá như sau:

•  Phòng thẩm định chung.
•  Phòng tiêu chuẩn thẩm định giá.
•  Phòng cơ sở dữ liệu.
•  Phòng thẩm định giá khu vực Băng cốc.
•  Phòng thẩm định giá địa phương.

Ngân hàng nhà ở thuộc Chính phủ Thái Lan cũng chiếm một vị trí quan trọng trong hoạt động xác định giá trị tài sản .Ngân hàng nhà ở là Ngân hàng 100% vốn Chính phủ cấp, thành lập năm 1953 trực thuộc sự quản lý của bộ Tài chính Thái Lan. Mục tiêu chính của Ngân hàng là cung cấp những khỏan cho vay lãi suất thấp (ưu đãi) tới tầng lớp trung lưu và tầng lớp thu nhập thấp trong xã hội để đáp ứng yêu cầu mỗi gia đình có một căn hộ riêng, từ đó nâng cao mức sống. Hoạt động của ngân hàng phải dựa trên cơ sở cạnh tranh với các ngân hàng thương mại khác, lấy thu bù chi bảo đảm có lãi, chính phủ Thái lan không bao cấp hoặc bù lỗ cho hoạt động của ngân hàng nhà ở. Ngân hàng có 71 chi nhánh đặt tại 76 tỉnh với 2.000 nhân viên. Số khách hàng vay tiền mua nhà là 170.000 người (trong đó số người có thu nhập thấp chiếm

40-50%), với tổng số dư vốn cho vay 104 tỷ Bath (2.6 triệu USD). Tỷ lệ khách hàng vay vốn thuộc thành phố Băng cốc và các tỉnh là 45/55. Lãi suất cho vay: từ 2,75 đến

5,5%/năm. Thời hạn vay: 30 năm. Bên cạnh nghiệp vụ cung cấp tín dụng với lãi suất ưu đãi, Ngân hàng nhà ở Thái lan còn đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản như: đầu tư hạ tầng đất đai, xây nhà để bán, cho thuê và môi giới địa ốc đáp ứng nhu cầu nhà ở của dân cư khu vực Băng cốc và 76 tỉnh tòan lãnh thổ Thái lan.

Để có thể tiếp cận được với các phương pháp định giá quốc tế, các nhà định giá ở Thái Lan đã có hợp tác rộng rãi với các tổ chức định giá của nhiều nước trên thế giới như Mỹ, Nhật Bản, Trung Quốc, Hồng Kông, v.v… Các nhà định giá của Thái Lan nghiên cứu các mô hình định giá của các tổ chức của Mỹ như Viện nghiên cứu định giá (AI), Ủy ban tiêu chuẩn định giá quốc tế (IVSC) từ đó biến đổi áp dụng cho Thái Lan. Cho đến nay, định giá đất ở các nước này đang ở trong giai đoạn chuẩn hóa cho ngang bằng với sự phát triển của định giá quốc tế.

Ở Thái Lan, bên cạnh việc đưa ra các tiêu chuẩn, các cơ quan chuyên môn của nước này đã có những nỗ lực nhất định trong việc ứng dụng công nghệ thông tin trong công tác định giá. Việc này được bắt đầu từ năm 1988 với mô hình thống kê nhằm nghiên cứu kỹ chu kỳ tài sản của Thái Lan trong những năm 1970 – 1988 của Cơ quan Bất  động sản Thái Lan. Năm 1990, cơ quan này xây dựng khung phân tích CAMA cho kế hoạch điều chỉnh đất và  nghiên cứu về thuế tài sản trên toàn quốc. Năm 1998, cơ quan này lại tiếp tục phát triển hệ thống thông tin địa lý (GIS). Các bản đồ quy hoạch 1:5000, 1:10000, 1:50000 của Băng Cốc, các khu đô thị lớn và trên toàn quốc. Cơ sở dữ liệu về các dự án bất động sản với thông tin về người và đất được lưu trữ trong hệ thống này. Trong thời gian tới, Thái Lan sẽ phát triển nhiều hơn các phần mềm hỗ trợ định giá nhằm giảm thiểu chi phí định giá.

Mặc dù đã được quy định trong luật pháp rất cụ thể về phương pháp, quá trình thực hiện và trách nhiệm của các bên trong quá trình giả định, tuy nhiên trên thực tế
nhiều sai phạm đã xảy ra. Đặc biệt, trong thời gian Thái Lan bị khủng hoảng tài chính, nhiều vụ sai phạm về định giá tài sản liên quan đến thế chấp tiền vay ngân hàng được phát hiện. Hầu hết những trường hợp tai tiêng trong định giá ở Thái Lan không liên quan đến vấn đề phương pháp định giá mà xuất phát từ các lý do khác nhau: cán bộ định giá không đủ thông tin, khách hàng móc ngoặc với người định giá, khách hàng, người định giá và quan chức liên kết với nhau để lừa tổ chức tài chính

5. Phương pháp định giá bất động sản

Thẩm định giá đúng cách là điều mà ai cũng cần biết khi hoạt động trên lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Có nhiều cách để định giá bất động sản như: Phương pháp so sánh, phương pháp giá trị còn lại, phương pháp giá trị còn lại, phương pháp vốn hóa,...

Phương pháp thặng dư

Đây là phương pháp phân tích kinh doanh và phát triển giả định thị trường. Chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá bất động sản có tiềm năng phát triển.

Định giá bằng phương pháp so sánh

Đối với phương pháp này các chuyên gia trên lĩnh vực bất động sản cho rằng đây là phương pháp an toàn và hiệu quả nhất đối với định giá bất động sản. Phương pháp so sánh là phương pháp giám định thị trường. Xác định giá trị của tài sản thẩm định dựa trên cơ sở phân tích dữ liệu của thị trường để có được kết quả cuối cùng hoàn thiện.

Dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định đã giao dịch thành công hoặc đang mua – bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định.

Phương pháp lợi nhuận

Chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn, do giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời, như khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng,…

Phương pháp định giá bất động sản tiếp cận thị trường

Cách tiếp cận thị trường là phương pháp xác định giá trị thẩm định thông qua việc so sánh tài sản. Thẩm định giá các tài sản hoặc tương tự với giá thực trên thị trường. Khi tiếp cận với thị trường

Phương pháp phân tích giá thành

Chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường. Tài sản đã qua sử dụng, tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.