Đặt cọc một ít rồi những đòi thêm tiền mà bên mua không trả thì làm sao?

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Dân sự của Công ty luật Minh Khuê

>> Luật sư tư vấn pháp luật Dân sự, gọi:  1900 6162

Thưa luật sư! Tôi có vấn đề thắc mắc như sau: Tôi có bán lô đắt cho một bên A và kí hợp đồng mua bán nhà nhưng nhà tôi chưa có sổ. Bên A có đặt cọc tôi trước 1 tỷ nhưng đến nay là 3 năm rồi mà tôi đòi thêm thì họ không trả. Tôi định bán căn nhà này cho bên B có được không? Mong luật sư tư vấn! Tôi xin cảm ơn.

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

 Cơ sở pháp lý

- Bộ luật Dân sự năm 2015

- Luật đất đai năm 2013

1. Đất không có sổ mua bán được không?

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất) khi có đủ các điều kiện sau:

 - Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ), trừ trường hợp 02 trường hợp sau:

Theo điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 có 02 trường hợp không có Sổ đỏ vẫn có quyền bán đất, cụ thể:

+ Khoản 3 điều 186 Luật đất đai 2013 "Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được quyền bán đất được thừa kế cho người khác."

+ Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 được bán đất khi:

•  Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
• Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền bán khi có điều kiện để cấp Sổ đỏ (chưa cần có Sổ).

 - Đất không có tranh chấp;

 - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất

Như vậy nhà bạn chưa có sổ đỏ nhưng nếu thuộc các trường hợp tại khoản 1 điều 186 Luật đất đai năm 2013 thì hoàn toàn có thể bán đất tuy nhiên mua nhà đất chưa có sổ đỏ tiềm ẩn nhiều rủi ro khi không thể tiến hành các thủ tục pháp lý. Bên mua cần kiên quyết nhận được cam đoan của bên bán về việc xin cấp sổ đỏ sau khi ký kết hợp đồng mua bán, vì mọi giao dịch nhà đất đều phải qua công chứng mới có giá trị trước pháp luật.

Quy trình, thủ tục việc mua bán nhà đất cũng sẽ không có khuôn mẫu nào hướng dẫn. Dưới đây chỉ là nội dung chính của mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ được viết tay:

- Thông tin hai bên: Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.

- Quyền sử dụng đối với thửa đất được chuyển nhượng và tài sản gắn liền với đất. Bao gồm những thông tin cụ thể về thửa đất như số thửa đất, số tờ bản đồ, địa chỉ thửa đất, diện tích đất,…

- Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán.

- Điều khoản về việc giao đất và đăng ký quyền sử dụng đất.

- Trách nhiệm nộp thuế và các khoản lệ phí khác.

- Phương thức giải quyết khi có tranh chấp xảy ra.

- Cam đoan về trách nhiệm của các bên.

Trong đó, bên mua phải chú ý một số nội dung để ràng buộc bên bán thực hiện làm sổ đỏ sau khi chuyển nhượng:

- Bên bán có trách nhiệm xin các đơn vị có thẩm quyền cấp sổ đỏ đúng với thửa đất và diện tích đất như thống nhất bán cho bên mua.

- Hai bên đồng ý tiến hành soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ để tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Sau khi ký kết hợp đồng này, bên bán tiến hành thủ tục xin cấp sổ đỏ, thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như thủ tục sang tên sổ đỏ theo đúng quy định của pháp luật.

Nhà đất không có sổ đỏ thì không được quyền mua bán. Do đó nếu nhà đất đó đủ điều kiện thì chủ sở hữu cần làm sổ đỏ trước khi lập hợp đồng mua bán nhà đất.

Như vậy, đứng trước các rủi ro về mặt pháp lý, người mua đất cần cân nhắc kĩ việc mua bán đất khi chưa có sổ đỏ, mua bán bằng hình thức viết tay. Để đầu tư loại đất này cần am hiểu kiến thức về luật đất đai, nắm vững thông tin về thửa đất và sẵn sàng chấp nhận các rủi ro có thể xảy ra.

2. Hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trước hết bạn nên xem lại hợp đồng đặt cọc xem có điều khoản nào quy định về thời hạn đặt cọc không? Và xem xét xem đây là đặt cọc hay là lần thanh toán thứ nhất vì mỗi vấn đề sẽ có cách giải quyết khác nhau. Nếu trong hượp đồng đặt cọc không có quy định về thời hạn đặt cọc thì bạn có thể kiện ra tòa yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng còn nếu mà có quy định về thời hạn đặt cọc thì bên kia phải chịu trách nhiệm bồi thường cho bạn

Sau khi ký và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, về lý thuyết thì giao dịch mua bán đất đã hoàn thành. Tuy nhiên, trường hợp bên mua chưa thanh toán hết tiền mua đất có thể được xem là chưa thực hiện xong hợp đồng.

Khi đó, bạn có quyền không giao tài sản hoặc có căn cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm thì có quyền khởi kiện yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015, một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau:

Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:

- Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;

- Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng...

Nghĩa vụ thanh toán đầy đủ, đúng hạn là một trong những nội dung quan trọng của hợp đồng. Trường hợp người mua không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán thì bên bán có quyền khởi kiện yêu cầu hủy bỏ hợp đồng mà không phải bồi thường thiệt hại.

3. Xử lý vi phạm khi bên mua không thực hiện thanh toán đầy đủ.

Đối với hợp đồng mua bán tài sản thì bên mua có nghĩa vụ thanh toán tiền theo thời hạn, địa điểm và mức tiền được quy định trong hợp đồng. Trường hợp các bên chỉ có thỏa thuận về thời hạn giao tài sản thì thời hạn thanh toán tiền cũng được xác định tương ứng với thời hạn giao tài sản. Nếu các bên không có thỏa thuận về thời hạn giao tài sản và thời hạn thanh toán tiền thì bên mua phải thanh toán tiền tại thời điểm nhận tài sản. Nếu đòi tiền mà bên mua không trả thêm thì bên mua sẽ phải chịu các hình thức xử lý như sau

3.1. Buộc thực hiện hợp đồng

3.2. Chế tài phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại

+ Đối với chế tài phạt vi phạm

•  Căn cứ theo quy định tại Điều 418 Bộ luật dân sự 2015 thì các bên thỏa thuận về phạt vi phạm trong hợp đồng, theo đó khi có hành vi vi phạm hợp đồng thì bên bị vi phạm có quyền áp dụng chế tài phạt vi phạm.
• Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận mà không bị giới hạn bởi quy định của pháp luật, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

• Chế tài bồi thường thiệt hại được áp dụng ngay cả khi các bên không có thỏa thuận, tuy nhiên, việc áp dụng chế tài này chỉ được thực hiện khi hội tụ đủ các yếu tố như: Có hành vi vi phạm hợp đồng; Có thiệt hại thực tế xảy ra; Có mối quan hệ nhân quả giữa hành vi vi phạm hợp đồng và thiệt hại xảy ra.
• Về mức bồi thường: Luật không giới hạn mức tối đa bên vi phạm phải bồi thường mà chỉ quy định mức bồi thường phải bao gồm giá trị tổn thất thực tế, trực tiếp mà bên bị vi phạm phải chịu do bên vi phạm gây ra và khoản lợi trực tiếp mà bên bị vi phạm đáng lẽ được hưởng nếu không có hành vi vi phạm.

4. Có được phép bán đất cho người thứ hai khi đang bán cho người thứ nhất không?

Nếu như bạn không yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc mà đã bán cho người khác thì lúc này đất trở thành đất tranh chấp mà đất tranh chấp thì không thể bán được căn cứ điều 188 Luật đất đai năm 2013:

Đất đang tranh chấp không thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng theo quy định pháp luật. Nếu Muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải thực hiện thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định. Các chủ thể có thể gửi đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai đến Ủy ban nhân dân xã nơi có đất. Trong thời hạn 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã phải tiến hành hòa giải giữa các bên. Trong trường hợp hòa giải không thành thì lúc này bạn sẽ làm đơn khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai đến Tòa án nhân dân nơi có đất. Sau khi có bản án có hiệu lực pháp luật, giải quyết xong vấn đề tranh chấp đất đai thì bạn có thể làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu bên kia đã đặt cọc cho bạn thì lúc này bạn phải bồi thường tiền phạt cọc mà bên kia đã đưa cho bạn 

Các bên được quyền ghi nhận thỏa thuận đặt cọc thành một hợp đồng đặt cọc tách biệt hoặc gộp chung vào trong hợp đồng chính đều không làm thay đổi giá trị của điều khoản đặt cọc. Đặt cọc là một chế tài đảm bảo thực hiện nghĩa vụ nên nó được coi là một thỏa thuận độc lập không bị vô hiệu cùng hợp đồng chính. Nên trong trường hợp việc đặt cọc được thỏa thuận luôn thành một điều khoản của hợp đồng thì khi hợp đồng vô hiệu thỏa thuận đặt cọc vẫn có giá trị để yêu cầu phạt cọc đối với hành vi vi phạm.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Dân sự - Công ty luật Minh Khuê