1. Thủ tục giải quyết tranh chấp tiền đặt cọc khi thuê nhà trọ
Trong trường hợp xảy ra tranh chấp liên quan đến hợp đồng đặt cọc thuê, có ba phương thức giải quyết tranh chấp mà các bên có thể lựa chọn như sau:
Bước 1: Thương lượng chung:
Phương thức này đặt trọng tâm vào việc các bên tự nguyện thương lượng và bàn bạc để đạt được thỏa thuận về những vấn đề tranh chấp. Mục tiêu là tìm ra phương án giải quyết chung mang lại lợi ích tốt nhất cho tất cả các bên liên quan. Phương thức này không đòi hỏi sự can thiệp hay quyết định từ bên thứ ba nào khác.
Bước 2: Hòa giải:
Hòa giải là phương thức giải quyết tranh chấp thông qua việc các bên tự thỏa thuận và có quyền chỉ định một hòa giải viên làm trung gian để hỗ trợ quá trình giải quyết tranh chấp. Trong trường hợp không thể đạt được thỏa thuận về hòa giải viên, tổ trưởng tổ hòa giải sẽ chịu trách nhiệm chỉ định hòa giải viên. Quy trình và thủ tục hòa giải tranh chấp theo hợp đồng đặt cọc thuê sẽ tuân thủ Luật hòa giải cơ sở 2013.
Bước 3: Giải quyết tại Tòa án:
Nếu các bên không thể giải quyết tranh chấp bằng cách thương lượng hoặc hòa giải, bên nào cảm thấy quyền lợi của mình bị xâm phạm có quyền đưa vụ án lên Tòa án nhân dân để giải quyết. Quy trình giải quyết tại Tòa án sẽ tuân theo Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Quyết định cuối cùng của Tòa án sẽ dựa trên xem xét và đánh giá các tài liệu và chứng cứ liên quan, được điều chỉnh theo các quy định của pháp luật. Bản án hay quyết định của Tòa án đối với tranh chấp hợp đồng đặt cọc thuê nhà sẽ có hiệu lực và bắt buộc các bên phải tuân thủ; trong trường hợp không tuân thủ, có thể áp đặt biện pháp cưỡng chế thi hành.
Trong trường hợp chủ nhà không hoàn trả tiền đặt cọc cho người thuê, quy định dựa trên thoả thuận hoặc khi bên cho thuê không thực hiện việc cho thuê nhà mặc dù đã có thoả thuận trước đó, và cả hai bên đã đồng ý về việc đặt cọc, bên cho thuê phải hoàn trả lại tiền đặt cọc cho bên thuê.
Hiện tại, không có chế tài cụ thể nào quy định về việc xử phạt chủ nhà trọ tự ý phá vỡ thoả thuận thuê nhà và đặt cọc. Bộ Luật Dân sự chỉ nêu rõ về việc chủ nhà sẽ mất số tiền đặt cọc cùng một khoản tiền tương đương nếu không thực hiện việc cho thuê theo thoả thuận ban đầu.
Trong trường hợp này, mặc dù chủ nhà không bị phạt, người thuê có thể thực hiện các bước sau để đòi lại tiền đặt cọc:
- Yêu cầu bên cho thuê phải tuân thủ thoả thuận về đặt cọc. Nếu không có thoả thuận, áp dụng quy định của Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015.
- Nếu chủ nhà vẫn không trả lại tiền cọc, người thuê có thể khởi kiện tới Toà án để giải quyết tranh chấp. Quy trình khởi kiện bao gồm:
+ Chuẩn bị hồ sơ: Bao gồm đơn khởi kiện, hợp đồng thuê nhà, hợp đồng đặt cọc, và mọi giấy tờ liên quan đến việc thuê nhà và đặt cọc.
+ Nộp hồ sơ: Nộp tại Toà án cấp huyện nơi chủ nhà đang cư trú hoặc làm việc, qua đường bưu điện hoặc online thông qua Cổng thông tin điện tử của Toà án.
+ Giải quyết: Thời gian giải quyết phụ thuộc vào độ phức tạp của vụ án. Toà án sẽ chuẩn bị và mở phiên xử để giải quyết tranh chấp giữa các bên.
2. Không tiếp tục thuê trọ, có đòi được tiền đặt cọc hay không?
Dựa vào quy định tại khoản 3 Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015, việc đặt cọc được coi là một biện pháp nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong giao dịch dân sự hoặc là một hình thức bảo đảm giữa các bên. Điều này có thể được áp dụng trong trường hợp cho thuê nhà, nơi đây đặt cọc sẽ đảm bảo rằng việc thuê nhà sẽ được thực hiện đúng theo thoả thuận.
Theo định nghĩa tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự, đặt cọc là việc bên thuê nhà (được gọi là bên đặt cọc) chuyển giao một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị khác cho bên cho thuê nhà (được gọi là bên nhận đặt cọc) trong một khoảng thời gian nhất định. Mục đích là để đảm bảo việc ký kết hoặc thực hiện hợp đồng thuê nhà theo đúng thỏa thuận đã đạt được.
Khi hợp đồng được thực hiện, tài sản đặt cọc sẽ được bên nhận đặt cọc hoặc trả lại cho bên đặt cọc, hoặc sẽ được trừ để thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo thoả thuận giữa hai bên. Nếu bên đặt cọc từ chối tiếp tục thực hiện hợp đồng, tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc. Trong trường hợp bên nhận đặt cọc cố ý từ chối tiếp tục thực hiện hợp đồng, bên đó sẽ phải hoàn trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc cùng với một khoản tiền tương đương giá trị của tài sản đó, trừ khi có thoả thuận khác.
Dưới sự quy định như trên, việc đặt cọc khi thuê nhà được xác định như một biện pháp đảm bảo với các đặc điểm sau đây:
- Đó là một thoả thuận giữa các bên với mục đích đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thuê nhà.
- Bên thuê nhà sẽ chuyển giao một khoản tiền (theo thoả thuận giữa các bên) cho bên cho thuê trong một khoảng thời gian cụ thể.
- Khi hai bên thực hiện hợp đồng thuê nhà, số tiền đặt cọc có thể được trả lại cho bên thuê hoặc được trừ vào tiền thuê hàng tháng. Ngược lại, nếu bên thuê không tiếp tục thuê nhà, họ sẽ mất số tiền đặt cọc; nếu bên cho thuê không còn cho thuê, họ phải trả cho bên thuê 02 lần số tiền đặt cọc, trừ khi có thoả thuận khác.
Dựa vào các quy định này, có thể khẳng định rằng khi bên thuê không muốn tiếp tục thuê nhà, có thể xảy ra các trường hợp sau:
- Nếu có thoả thuận giữa hai bên về việc trả lại hoặc không trả lại tiền cọc, thì thực hiện theo thoả thuận đó.
- Trong trường hợp không có thoả thuận, bên thuê sẽ mất số tiền đặt cọc; bên cho thuê sẽ mất 02 lần số tiền đặt cọc nếu họ từ chối cho thuê, trừ khi có thoả thuận khác. Do đó, theo quy định hiện nay, việc xác định việc bên cho thuê phải trả lại tiền thuê nhà cho bên thuê phụ thuộc vào các điều khoản cụ thể và thoả thuận giữa các bên.
3. Nguyên tắc xử lý đặt cọc khi có tranh chấp về đặt cọc như thế nào?
Trong trường hợp xảy ra tranh chấp liên quan đến việc đặt cọc và không có thoả thuận khác về cách xử lý, quy trình giải quyết sẽ được thực hiện như sau:
- Đối với trường hợp đặt cọc nhằm bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, hoặc cả hai mục đích này, nếu một bên có hành vi làm hỏng quá trình giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, khiến cho hợp đồng không được ký kết hoặc không được thực hiện, hoặc bị vô hiệu, thì bên đó sẽ bị phạt cọc theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015.
- Trong trường hợp đặt cọc chỉ nhằm mục đích bảo đảm việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng phát sinh vi phạm làm hỏng quá trình thực hiện hoặc nếu hợp đồng bị vô hiệu, thì các bên sẽ không phải chịu phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp và xử lý hợp đồng vô hiệu sẽ tuân theo thủ tục chung.
- Nếu có thoả thuận hoặc quy định của pháp luật về điều kiện khi đặt cọc bị vô hiệu, thì hợp đồng cũng sẽ bị vô hiệu theo quy định của Bộ luật dân sự. Quy trình xử lý đặt cọc và hợp đồng bị vô hiệu sẽ được thực hiện theo quy định của Bộ luật dân sự.
- Trong trường hợp cả hai bên đều có lỗi hoặc khi có sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan, không áp đặt phạt cọc.
Tóm lại, nguyên tắc xử lý phạt cọc sẽ tuân theo các điều khoản đã nêu trên trong trường hợp tranh chấp về đặt cọc mà không có thoả thuận khác giữa các bên.
Bài viết liên quan: Do sự kiện bất khả kháng có được trả lại tiền đặt cọc thuê nhà không ? Cách lập giấy đặt cọc hợp pháp ?
Luật Minh Khuê xin tiếp nhận yêu cầu tư vấn về pháp luật của quý khách hàng qua số hotline: 1900.6162 hoặc email: lienhe@luatminhkhue.vn. Xin trân trọng cảm ơn!
