Quy định về mức đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai

1. Thế nào là nhà ở hình thành trong tương lai?

Khái niệm về việc hình thành nhà ở trong tương lai đã trở nên phổ biến trong thực tế sống hiện nay, được coi là một dạng tài sản có thể xuất hiện sau này. Theo quy định của Bộ Luật Dân sự năm 2015, tài sản hình thành trong tương lai bao gồm những tài sản chưa hình thành hoặc tài sản đã hình thành, nhưng quyền sở hữu chỉ được xác lập sau thời điểm giao dịch.

Xuất phát từ khái niệm này, nhà ở hình thành trong tương lai được hiểu là những căn nhà chưa hoàn thành, chưa sử dụng tại thời điểm giao dịch. Trong bối cảnh nền kinh tế xã hội đang có những bước phát triển mạnh mẽ, đặc biệt là tại các thành phố lớn, nhu cầu sử dụng nhà ở ngày càng tăng. Một số dự án nhà ở đang được xây dựng, mặc dù chưa hoàn thành, nhưng nếu đảm bảo đủ điều kiện theo quy định pháp luật, chúng có thể được tính đến trong quá trình giao dịch mua bán tài sản.

Ví dụ cụ thể có thể là trường hợp của ông Nguyễn Văn C, một cư dân thường trú tại Huế. Với ba người con trai nhưng chỉ đủ đất để chia cho hai người con, ông đã quyết định mua nhà ở hình thành trong tương lai cho người con còn lại. Ông đã tìm hiểu và thông tin về một dự án chung cư đang được xây dựng. Chủ chung cư, để huy động vốn, đã đề xuất ký hợp đồng mua bán tài sản với những người có nhu cầu. Ông C và chủ đầu tư đã thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai, đảm bảo rằng khi chung cư hoàn thiện, người con của ông C sẽ trở thành chủ sở hữu hợp pháp của căn hộ chung cư.

2. Có được giao kết hợp đồng đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai không?

Theo quy định của pháp luật, việc đặt cọc cho nhà ở hình thành trong tương lai thực chất là một phương thức huy động vốn của chủ đầu tư. Đặc biệt, trong quá trình triển khai dự án nhà ở, chủ đầu tư thường thiếu nguồn lực tài chính đủ để hoàn thành dự án. Trong tình huống này, cá nhân hoặc tổ chức (là chủ đầu tư) thường thực hiện hợp đồng đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai với những chủ thể có nhu cầu sử dụng.

Tuy nhiên, không phải tất cả các chủ đầu tư đều được phép tiến hành ký kết hợp đồng đặt cọc cho nhà ở hình thành trong tương lai. Điều này chỉ có thể thực hiện khi chúng đảm bảo đầy đủ các điều kiện cụ thể theo quy định của pháp luật.

3. Điều kiện để được giao kết hợp đồng đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai

Để thực hiện việc huy động vốn thông qua việc ký kết hợp đồng đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư cần tuân thủ các yêu cầu và điều kiện sau đây:

- Hồ sơ dự án đầu tư và xây dựng nhà ở phải nhận được sự phê duyệt từ cơ quan chức năng có thẩm quyền. Chủ đầu tư chỉ khi đã qua kiểm tra và xem xét của cơ quan Nhà nước, đồng ý với điều kiện, mới có thể coi hồ sơ dự án là hợp pháp. Điều này đảm bảo tính pháp lý đầy đủ của dự án.

- Dự án cần huy động vốn phải đã hoàn thành quá trình giải phóng mặt bằng theo đúng tiến độ được phê duyệt. Điều này đảm bảo rằng dự án đã có "gốc rễ" khi bắt đầu hoạt động. Việc huy động vốn chỉ có thể diễn ra khi có đủ cơ sở để xác nhận dự án đã được hoàn thành và đưa vào sử dụng.

- Chủ đầu tư phải có biên bản bàn giao mốc giới của dự án theo quy định. Điều này làm đảm bảo tính chính xác và rõ ràng trong quá trình huy động vốn.

- Thông báo cho phép thực hiện huy động vốn từ Sở Xây dựng nơi có dự án là bước cần thiết. Chủ đầu tư phải có thông báo bằng văn bản của Sở Xây dựng về quyền thực hiện huy động vốn đối với dự án, trước khi có thể thực hiện bất kỳ giao dịch nào.

- Để huy động vốn, chủ đầu tư phải gửi hồ sơ xin huy động vốn cho Sở Xây dựng nơi có dự án để được xem xét và quyết định theo quy định.

Tổng cộng, theo những quy định được nêu tại Khoản 3 Điều 19 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP, việc thực hiện huy động vốn thông qua hợp đồng đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai đòi hỏi chủ đầu tư phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên đây. Những yêu cầu và điều kiện này không chỉ giúp đảm bảo tính hợp lý và pháp lý của hoạt động huy động vốn mà còn giảm thiểu khả năng xảy ra các vi phạm pháp lý.

4. Quy định về mức đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai là bao nhiêu?

Như đã được phân tích ở phần trước, việc đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai là một phương thức huy động vốn phổ biến. Trong quá trình này, chủ đầu tư sẽ tận dụng dự án của mình để thiết lập các thỏa thuận đặt cọc với những bên liên quan có nhu cầu. Điều này đặt ra một quan hệ giao dịch dân sự đặc biệt, và do đó, các vấn đề liên quan đến giá trị giao dịch và nội dung của hợp đồng cũng cần tuân theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, vấn đề cụ thể về mức đặt cọc tối đa cho nhà ở hình thành trong tương lai sẽ phụ thuộc vào các quy định cụ thể của pháp luật hiện hành.

- Việc đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai là một biểu hiện của quy trình đặt cọc tài sản trong quá trình mua bán tài sản trong khuôn khổ giao dịch dân sự.

- Theo quy định của Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản 2014, mức tối đa cho số tiền đặt cọc có thể bù trừ và thanh toán vào giá trị mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là 30% tổng giá trị mua bán. Đây là số liệu áp dụng khi các bên thực hiện thanh toán lần đầu tiên sau khi ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

- Quá trình ký hợp đồng đặt cọc chỉ là một phần trong quá trình toàn bộ của giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tương tự như các giao dịch đặt cọc thông thường, quyết định về số tiền cọc không bắt buộc phải dựa vào giá trị của hợp đồng. Luật không yêu cầu người mua phải tuân theo giá trị hợp đồng để xác định số tiền cần đặt cọc. Thay vào đó, việc thỏa thuận về số tiền cọc thường là sự linh hoạt giữa các bên, phụ thuộc vào điều kiện cụ thể và khả năng tài chính của họ.

- Đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai là một cách huy động vốn phổ biến, do đó, khi quyết định ký hợp đồng đặt cọc, bên mua cần xem xét kỹ lưỡng khả năng tài chính để đảm bảo có đủ khả năng thực hiện giao dịch. Trong quá trình thảo luận về điều khoản pháp lý, các bên cũng phải chấp nhận trách nhiệm với nội dung đã thỏa thuận, là một phần quan trọng của quá trình giao dịch dân sự.

Vì vậy, không có quy định cụ thể từ pháp luật về mức đặt cọc tối đa trong hợp đồng đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai. Số tiền này phụ thuộc vào sự thỏa thuận giữa các bên liên quan trong quá trình đàm phán.

Tuy nhiên, trong thực tế, quá trình giao kết hợp đồng đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai không chỉ là một bước quan trọng trong quá trình chốt giao dịch mua bán, mà còn là một phương tiện huy động vốn hiệu quả. Do đó, chủ đầu tư thường tính toán một con số cụ thể để thanh toán, nhằm đảm bảo sự linh động và khả năng huy động vốn cho việc triển khai dự án.

Cá nhân và tổ chức có ý định mua nhà ở hình thành trong tương lai sẽ cân nhắc kỹ lưỡng với mức tiền đặt cọc được yêu cầu bởi chủ đầu tư, để đảm bảo khả năng đáp ứng tài chính. Nếu đạt được thỏa thuận về số tiền cọc, các bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Tương tự như việc giao kết các hợp đồng giao dịch dân sự khác, quá trình này đòi hỏi sự thống nhất vững về các điều khoản hợp đồng, đặc biệt là những điều khoản liên quan đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Chỉ khi có sự thống nhất đầy đủ về mặt pháp lý, giao dịch dân sự mới đạt được tính hợp pháp và hợp lý.

Bài viết liên quan: Thỏa thuận đặt cọc trong hợp đồng mua bán hàng hóa cần lưu ý?

Luật Minh Khuê xin tiếp nhận yêu cầu tư vấn của quý khách hàng qua số hotline: 1900.6162 hoặc email: lienhe@luatminhkhue.vn. Xin trân trọng cảm ơn!