1. Đất đang có tranh chấp làm thủ tục mua bán được không ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi tên Hải, tháng 1/2013 có mua của ông Quang miếng đất 200m2 trị giá 300tr . Hiện tại tôi đang giữ cuốn QSDĐ đứng tên ông Quang và hợp đồng chuyển quyền sử dụng sang tên tôi nhưng chưa thể chuyển quyền sử dụng được vì UBND xác nhận miếng đất hiện đang có tranh chấp.
Tình trang của tôi hiện nay là đưa đủ tiền nhưng chỉ giữ cuốn QSDĐ ( tên ông Quang ) và hợp đồng thôi. Một giấy xác nhận mua bán đất ( 80tr ), 1 giấy cam kết giao nhà trong vòng 2 tháng của tôi và ông Quang.
Năm 2011 ông Hậu là chủ thật sự của miếng đất có vay tiền của ông Quang và đã chuyển cuốn QSDĐ qua tên ông Quang. Hai bên thỏa thuận ông Hậu sẽ dọn ra khỏi miếng đất (có 1 căn nhà cấp 4 trên đất) trong thời gian vài tháng. Tất cả đều có công chứng viên chứng giám, nhưng đến khi ông Quang bán cho tôi thì ông Hậu không chịu dọn đi và không cho địa chính xuống đo đất để làm sổ cho tôi. Tôi có bắt ông Quang viết giấy cam kết có chứng kiến của Công chứng viên rằng trông thời gian 2 tháng ông Hậu phải dọn ra nơi khác nhưng qua 2 tháng ông Hậu vẫn không dọn đi. Tôi lại áp lực với ông Quang ra hội đồng hòa giải của địa phương và có 2 lần hòa giải nhưng ông Hậu vẫn không chịu dọn đi. Cuối cùng vào đầu tháng 7 tôi buộc ông Quang khởi kiện ông Hậu, hồ sơ khởi kiện có biên bản hòa giải 2 lần, có cuốn QSDĐ và những giấy tờ cần thiết . Thông qua tìm hiểu trên internet tôi biết được tiến trình để có được quyết định thi hành án là từ 4-6 tháng, và thời gian thi hành án la 2-3 tháng.
Xin hỏi Luật Sư những thông tin mà tôi tìm hiểu trên internet có đúng không. Nếu tôi áp dụng văn hóa phong bì thì thời gian kiện tụng có thể giảm được bao nhiêu %. Hiện tại đất đó là của ông Quang, nếu tôi thuê người phá sập căn nhà đó thì có bị tội hủy hoại tài sản công dân không ?
Không biết tôi có cơ sở nào chắc chắn về mặt pháp luật khi giữ những giấy tờ trên để tránh bị ông Quang lật mặt không. Sở dĩ tôi có nhiều thắc mắc là vì quá trình thưa kiện rất tốn thời gian và tiền bạc tôi không muốn làm công không cho ông Quang sau khi lấy đc lại đất lại hủy hợp đồng với tôi. Vì giá trị của hợp đồng có 80tr thôi. Hiện tại nếu đặt bản thân LS vào vị trí của tôi thì LS sẽ làm gì để có được sổ đỏ của miếng đất và làm chủ thật sự của nó. Cám ơn LS và chờ tư vấn của LS.
Tôi rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này. Kính thư!
Người gửi: Hai Nguyen

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai trực tuyến qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho chúng tôi. Đối với vấn đề của bạn, công ty xin giải đáp như sau:

Thứ nhất, về thời hạn giải quyết vụ án

Trường hợp của bạn khi khởi kiện ra Tòa án sẽ thuộc loại tranh chấp về quyền sử dụng đất qui định tại khoản 2 điều 26 BLTTDS năm 2015

Thời hạn chuẩn bị xét xử đối với trường hợp này được qui định tại điều 203 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 như sau:

"1. Thời hạn chuẩn bị xét xử các loại vụ án, trừ các vụ án được xét xử theo thủ tục rút gọn hoặc vụ án có yếu tố nước ngoài, được quy định như sau:

a) Đối với các vụ án quy định tại Điều 26 và Điều 28 của Bộ luật này thì thời hạn là 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án;

b) Đối với các vụ án quy định tại Điều 30 và Điều 32 của Bộ luật này thì thời hạn là 02 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án.

Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng đối với vụ án thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này và không quá 01 tháng đối với vụ án thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản này.

Trường hợp có quyết định tạm đình chỉ việc giải quyết vụ án thì thời hạn chuẩn bị xét xử được tính lại kể từ ngày quyết định tiếp tục giải quyết vụ án của Tòa án có hiệu lực pháp luật."

Như vậy, đối với trường hợp của bạn, vụ án sẽ được giải quyết trong khoảng thời gian từ 4 đến 6 tháng kể từ khi vụ án được thụ lý.

Sau 15 ngày kể từ khi tòa án ra bản án giải quyết vụ việc, nếu không có kháng cáo, kháng nghị thì bản án sẽ có hiệu lực và được thi hành.

Luật thi hành án dân sự sửa đổi, bổ sung năm 2014 qui định thời hạn tự nguyện thi hành án là 15 ngày, kể từ ngày người phải thi hành án nhận được hoặc được thông báo hợp lệ quyết định thi hành án. Pháp luật hiện nay chưa quy định cụ thể thời hạn Chấp hành viên phải thực hiện cưỡng chế thi hành án sau khi hết thời hạn tự nguyện mà người phải thi hành án không tự nguyện thi hành án.

Thứ hai, về giá trị pháp lý của các giấy tờ

Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật (điều 502 Bộ luật dân sự 2015).

Theo như bạn đã trình bày, các hợp đồng chuyển quyền sử sụng đất giữa bạn với ông Quang và thỏa thuận giữa ông Quang với ông Hậu đều được công chứng, như vậy những giấy tờ này đều có giá trị pháp lý theo qui định của pháp luật. Những giấy tờ này là căn cứ hợp pháp để bảo vệ quyền và lợi ích của bạn.

Hiện tại bạn nên cung cấp những giấy tờ tài liệu phù hợp cho Tòa án để Tòa án có thể giải quyết vụ việc, bảo vệ quyền lợi của bạn. Trong thời gian chờ đợi Tòa án giải quyết, bạn không nên có các hành vi phá hủy căn nhà của ông Hậu. Vì nếu bạn làm như vậy, hành vi đó sẽ là hành vi vi phạm pháp luật, không giúp bạn giải quyết được vấn đề mà bạn có thể sẽ bị kiện hoặc truy tố theo qui định của pháp luật.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất ? Thủ tục mua bán, tách sổ của lô đất ?

2. Tư vấn về tranh chấp quyền sử dụng đất khi chỉ có giấy viết tay ?

Chào luật sư công ty Luật Minh Khuê, tôi đang gặp vướng mắc mong được tư vấn: Năm 1997 ông A mua của ông B một mảnh đất 200 m2. Hai bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng và giao tiền đầy đủ nhưng ông A chưa làm thủ tục xin cấp GCN.
Ông A đã xây dựng nhà trên đất với diện tích 150 m2. Tuy nhiên, đến năm 2014 ông B đòi lại mảnh đất trên. Nhưng ông A không đồng ý nhưng ông B cho rằng hợp đồng viết tay không có hiệu lực bên ông B có quyền bán cho người khác. Vậy giải quyết tình huống trên như thế nào ?
Tôi xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến:1900.6162

Trả lời :

Vì hợp đồng chuyển nhượng được giao kết từ năm 1997, trường hợp này, khoản 2.3 Mục II Nghị quyết 03/2004/NQ-HĐTP có hướng dẫn như sau:

“2.3. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau này 15/10/1993

a. Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo qui định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711 của Bộ luật Dân sự,khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật Đất đai, thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:

a.1. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;

a.2. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;

a.3. Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

a.4. Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013

a.5. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo qui định của pháp luật;

a.6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

b. Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đầy đủ các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a gia tiểu mục 2.3 mục 2 này.

b.3. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.”

Như vậy, trong trường hợp này ông A đã làm nhà trên mảnh đất đó và ông B không phản đối nên hợp đồng chuyển nhượng quyến sử dụng đất của ông A và ông B được công nhận và có hiệu lực pháp luật, ông A phải tiến hành thủ tục đăng ký đất đai (vì đất này chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) để xác lập quyền sử dụng của ông A đối với diện tích đất là 150m2 (Nếu 50m2 còn lại được ông A trồng cây lâu năm thì hợp đồng cũng sẽ được công nhận).

Theo như thông tin bạn cung cấp thì ông B đã đòi lại mảnh đất, nếu ông A kiên quyết không trả thì có thể ông B sẽ khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng này vô hiệu. Khi đó, Tòa án sẽ xem xét và tuyên hợp đồng này có hiệu lực đối với 150m2 ông A đã xây nhà, còn 50m2 còn lại không có nhà hoặc không có cây lâu năm thì bị tuyên là vô hiệu.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua email hoặc qua tổng đài luật sư tư vấn pháp luật đất đai, gọi: 1900.6162. Chúng tôi sẳn sàng giải đáp.

>> Xem thêm:  Thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất ? Xử lý tranh chấp quyền sở hữu nhà ở ?

3. Tư vấn giải quyết tranh chấp mua đất theo hợp đồng đặt cọc ?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Tôi có mua 26,4m2 đất của nhà hàng xóm cạnh nhà có làm hợp đồng đặt cọc có người làm chứng (tôi đã đặt cọc 50.000.000đ), nhưng không có chữ ký của người chồng. Hiện tôi đang lo người chồng có tranh chấp.
Xin hỏi nếu xảy ra tranh chấp tôi có bị mất tiền đặt cọc không? Nếu tôi đã làm xong thủ tục sang tên bìa đỏ xong thì khi xảy ra tranh chấp giữa hai vợ chồng nhà người bán thì tôi có ảnh hưởng gì không? (Bìa đỏ mang tên người vợ).
Trân trọng cảm ơn.
Người gửi: D.P

Trước tiên cần phải xác định rằng quyền sử dụng đất trên là tài sản riêng của vợ hay tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân.

- Nếu đây là tài sản riêng của người vợ thì việc bạn xác lập hợp đồng đặt cọc cũng như việc chuyển nhượng sau này chỉ cần có chữu ký của người vợ là đúng pháp luật vì người vợ là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất. Nếu có tranh chấp giữa hai vợ chồng họ cũng không ảnh hưởng gì tới giao dịch của bạn.

-Tuy nhiên nếu đấy là tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân thì mặc dù chỉ đứng tên người vợ nhưng nếu người chồng chứng minh được rằng đây là tài sản chung của vợ chồng hay "Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung".( khoản 3 Điều 33 Luật hôn nhân gia đình 2014 ) Như vây nếu có tranh chấp phát sinh thì:

+ Tranh chấp sau khi ký hợp đồng đặt cọc: vì hợp đồng đặt cọc chỉ có chữu ký của người vợ mà khi chứng minh được đây là tài sản chung của vợ chồng thì người chồng có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu. Vì vậy hợp đồng đặt cọc vô hiệu và hai bên sẽ trả lại cho nhau những gì đã nhận.

+ Tranh chấp sau khi bạn làm xong thủ tục chuyển nhượng: Nếu sau khi bạn và người vợ đã làm xong thủ tục chuyển nhượng mà hai vợ chồng bên bán có tranh chấp thì khi người chồng có đơn yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì việc chuyển nhượng của bạn cũng bị ảnh hưởng. Khi xác định rằng đây là tài sản chung của vợ hồng mà chị vợ lại tự ý quyết định mà không có sự đồng ý của chồng thì Tòa án sẽ tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu. Hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu theo Bộ luật Dân sự năm 2015

"Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định."

Để biết thêm thông tin chi tiết, bạn vui lòng liên hệ với chúng tôi để được tư vấn trực tiếp. Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua điện thoại gọi: 1900.6162.

>> Xem thêm:  Khởi kiện tranh chấp hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất ? Tranh chấp đất khi xây nhà mới ?

4. Xử lý tranh chấpđất đối với đất khi được nhà nước giao ?

Chào luật sư, xin hỏi: Sự việc trên tôi đã thưa ra Toà án nhân dân, và bản án được đưa ra với nội dung: Buộc tôi phải huỷ một phần diện tích trong sổ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa 343 với diện tích 600m2 để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cháu gái bà B.
Với những nguyên nhân là: Nhà nước cấp đất mà gia đình tôi quản lý quá lỏng lẻo với những nội dung : đất gia đình tôi được cấp là đất ở nhờ mà có diện tích quá nhiều, gia đình tôi không ngăn cản khi bà B được nhà nước cất nhà tình nghĩa năm 1994, không ngăn cản bà B trồng cây lâu năm ( như 2 cây dừa, 2 cây me, 1 cây tra, vài bụi chuối, 2 bụi tre), để bà B đào ao sử dụng nước sinh hoạt mà không ngăn cản). Cháu gái bà B đăng ký được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có diện tích 400 m2 bên phần đất của ông C liền kề của thửa 343, năm 2004 cháu gái bà B dỡ nhà đi nơi khác mà gia điình tôi không đòi lại, đến năm 2015 do có nhu cầu sử dụng đất mới khởi kiện đòi lại đất .
Vậy những nội dung giải quyết của tòa có đúng pháp luật không? Và thuộc khoảng nào điều nào của luật đất đai năm 2013, tôi có bị xử ép không?
Xin nhờ luật sư tư vấn cho tôi.

Tranh chấp quyền sử dụng đất đối với đất được nhà nước giao và hướng giải quyết?

Luật sư tư vấn pháp Luật Đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Trước hết cần xác định 600m2 đất mà gia đình bạn được cấp là đất nông nghiệp hay đất ở? Để xác định điều này phải căn cứ vào Điều 143 luật Đất đai 2013 về đất ở tại nông thôn và Điều 129 Luật đất đai năm 2013 về hạn mức giao đất nông nghiệp.

Nếu diện tích đất trên là đất nông nghiệp, thời hạn sử dụng đất sẽ được xác định theo khoản 1 và 2 Điều 126 luật Đất đai 2013:

"1Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.

2. Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất."

Nếu là đất ở, gia đình bạn được phép sử dụng đât ổn định lâu dài. Được quy định tại khoản 1 Điều 125 luật Đất đai 2013:

"Người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp sau đây: 1. Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;"

Việc nhà nước cấp nhà tình nghĩa cho bà B trên thửa 343 là chưa phù hợp với quy định của pháp luật. Bởi các lý do sau: gia đình bạn có trình bày đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối vởi 600m2 đất này, do đó khi muốn giao đất cho bà B nhà nước cần tuân thủ theo quy định tại Điều 53 luật Đất đai 2013 về giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác :"Việc Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất theo quy định của Luật này và phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật đối với trường hợp phải giải phóng mặt bằng." tuy nhiên đã không có quyết định thu hồi nào.

Về thời hiệu khởi kiện trong vụ việc trên. Bà B được cấp nhà tình nghĩa vào năm 1994 đây là hành vi hành chính không đúng với quy định pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 02/2011/NQ-HĐTP hướng dẫn thi hành một số quy định của Luật tố tụng hành chính:

"1. Theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 104 của Luật TTHC thì thời hiệu khởi kiện đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính, quyết định kỷ luật buộc thôi việc là 01 năm, kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính, quyết định kỷ luật buộc thôi việc; do đó, để xác định thời điểm bắt đầu tính thời hiệu khởi kiện trong trường hợp nào là “kể từ ngày nhận được”, trường hợp nào là “kể từ ngày biết được” thì cần căn cứ vào đối tượng bị tác động trực tiếp của quyết định hành chính, hành vi hành chính, quyết định kỷ luật buộc thôi việc và phân biệt như sau:

b) Trường hợp cá nhân cơ quan tổ chức không phải là đối tượng bị tác động trức tiếp bởi quyết định hành chính, quyết định kỷ luật buộc thôi việc và họ không phải đối tượng được nhận quyết định và thực tế họ không nhận được quyết định đó thì thời điểm bắt đầu tính thời hiệu là kể từ ngày họ biết được quyết định đó. "

Như vậy, gia đình bạn có một năm kể từ ngày biết tới quyết định tặng nhà tình nghĩa cho bà B để tiến hành khởi kiện. Bà B được tặng nhà tình nghĩa năm 1994, gia đình bạn biết tới quyết định cùng vào thời gian đó thì thời hiệu khởi kiện đối với quyết định hành chính này đã hết. Trong quá trình bà B sử dụng đất gia đình bạn cũng không có bất kiến nghị hay tiến hành khởi kiện đòi quyền sử dụng đất. Năm 2004 khi cháu gái bà B được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia đình bạn cũng đã không tiến hành khởi kiện trong thời hiệu khởi kiện ( một năm từ ngày biết tới quyết định hành chính). Tuy nhiên, gia đình vẫn đang là chủ sở hữu hợp pháp của thửa đất này vì dù là đất nông nghiệp (thời hạn cho thuê là 50 năm) hay đất ở thì thời hạn sử dụng đất vẫn đang còn. Bên cạnh đó, cơ quan có thẩm quyền cũng đã không thực hiện đúng thủ tục thu hồi đất với gia đình bạn trước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà B. Gia đình bà B cũng không thuộc trường hợp chiếm hữu đất lâu dài không có tranh chấp.

Vì theo Điều 133 Luật Dân sự năm 2015 người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình,liên tục, công khai trong mười năm với động sản, ba mươi năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ ngày chiếm hữu. Bà B chiếm hữu thửa đât từ năm 1994 đến nay chưa đủ 30 năm nên không thể là chủ sở hữu theo diều này. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình gia đình bạn có thể tiến hành kiện đòi quyền sử dụng đất trực tiêp với người đang sử có quyền sử dụng đất là cháu bà B.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Thủ tục hòa giải đối với tranh chấp đất đai và cách thức giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất ?

5. Những vướng mắc GCNQSDĐ và tranh chấp dân sự liên quan ?

Kính gửi Luật Minh Khuê! Tôi có những thắc mắc về tranh chấp đất đai mong luật sư tư vấn giúp. Câu hỏi 01 : Theo quy định của pháp luật về xây dựng, không cho phép mở các loại cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió, lỗ thông hơi, kể cả cửa thoát hiểm v…v… khi đã hết ranh giới đất. Xin Luật sư cho biết được quy định như thế nào? Câu hỏi 02 : Được quyền rào chắn phần đất chưa sử dụng “thuộc quyền sở hữu của mình”. Xin Luật sư cho biết được quy định như thế nào?

Câu hỏi 03 : Nhà ở, đất ở đã được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng trên mấy chục năm rồi, nay có nhu cầu sửa chữa nên phải đo vẽ lại thì phát sinh chênh lệch tăng so với diện tích đo vẽ ban đầu; Xin Luật sư cho biết diện tích dôi ra đó có được công nhận là hợp pháp hay không? Nếu được công nhận hợp pháp thì căn cứ vào Điều, Khoản, Bộ Luật nào ?

Câu hỏi 04: Có một hộ đang xây nhà, họ đã làm hết ranh giới đất, nhưng lại muốn mở cửa đi trên phần đất của tôi đã được nhà nước cấp trên 20 năm nên nói càn là trong phần đất đó có 1 mét là đường cống công cộng. Nhưng không có chứng cứ. Xin Luật sư cho biết, giả sử họ nói là đúng, nhưng diện tích đất đó đã được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng trên mấy chục năm thì có được công nhận là hợp pháp hay không?

Xin chân thành cảm ơn!

Những vướng mắc GCNQSDĐ và tranh chấp dân sự liên quan?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi : 1900.6162

Trả lời:

Câu hỏi 01 : Theo quy định của pháp luật về xây dựng, không cho phép mở các loại cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió, lỗ thông hơi, kể cả cửa thoát hiểm v…v… khi đã hết ranh giới đất.

Điều 271 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hạn chế quyền trổ cửa như sau:

"Điều 271. Hạn chế quyền trổ cửa

1. Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Mái che trên cửa ra vào, cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên."

Và theo Điều 7 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Xây dựng, thì chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa sổ, lỗ thông hơi, lỗ thông gió theo quy định sau:

- Từ tầng hai (lầu một) trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh dưới 2 m không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi (chỉ được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2 m). Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh (chắn tầm nhìn hoặc bố trí so le các cửa sổ giữa hai nhà).

- Mép ngoài cùng của ban công trông sang nhà hàng xóm phải cách ranh giới đất giữa hai nhà ít nhất là 2 m.

- Trong trường hợp người có quyền sử dụng lô đất liền kề có thỏa thuận thì trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2 m có thể mở các lỗ cửa nhưng phải đề phòng trường hợp lửa cháy lan giữa hai nhà. Các lỗ cửa này phải là của cố định (chớp lật hoặc lắp chết kính) có mép ngoài cùng cao hơn mặt sàn ít nhất là 2 m. Khi thỏa thuận bị hủy bỏ; việc bít các lỗ cửa này là mặc nhiên, không phải thương lượng, xét xử.

Riêng đối với các bức tường giáp khu đất công cộng (công viên, bãi đỗ xe) cơ quan quản lý xây dựng có thể cho phép mở một số cửa sổ cố định...

Như vậy, chủ sở hữu bất động sản khi muốn mở cửa sổ, lỗ thông hơi phải thực hiện theo đúng quy định của pháp luật đã nêu ở trên.

Câu hỏi 02 : Được quyền rào chắn phần đất chưa sử dụng “thuộc quyền sở hữu của mình”.

Điều 176 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về quyền sở hữu đối với mốc giới ngăn cách các bất động sản

"Điều 176. Mốc giới ngăn cách các bất động sản

1. Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.

2. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó.

Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.

3. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.

Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình."

Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo quy định trên thì bạn được quyền rào chắn phần đất chưa sử dụng thuộc quyền sở hữu của mình. Tuy nhiên khi tiến hành rào chắn bạn nên thỏa thuận với những người sử dụng đất liền kề về việc dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn, troognf cây trên ranh giới để làm mộc giới ngăn cách giữa các bất động sản và mốc giới ngăn cách này thuộc sở hữu chung.

Câu hỏi 03 : Nhà ở, đất ở đã được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng trên mấy chục năm rồi, nay có nhu cầu sửa chữa nên phải đo vẽ lại thì phát sinh chênh lệch tăng so với diện tích đo vẽ ban đầu; Xin Luật sư cho biết diện tích dôi ra đó có được công nhận là hợp pháp hay không? Nếu được công nhận hợp pháp thì căn cứ vào Điều, Khoản, Bộ Luật nào ?

Điều 174 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định nghĩa vụ tôn trong quy tắc xây dựng:

"Điều 174. Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng

Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh."

Theo quy định trên thì khi Nhà ở, đất ở đã được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng trên mấy chục năm nay có nhu cầu sửa chữa nên phải đo vẽ lại thì phát sinh chênh lệch tăng so với diện tích đo vẽ ban đầu thì bạn cần đính chính lại. Phần diện tích dôi ra đó sẽ do cơ quan có thẩm quyền quyết định cộng nhận là hợp pháp hay không hợp pháp sau khi bạn thực hiện đính chính lại.

Câu hỏi 04: Có một hộ đang xây nhà, họ đã làm hết ranh giới đất, nhưng lại muốn mở cửa đi trên phần đất của tôi đã được nhà nước cấp trên 20 năm nên nói càn là trong phần đất đó có 1 mét là đường cống công cộng. Nhưng không có chứng cứ. Xin Luật sư cho biết, giả sử họ nói là đúng, nhưng diện tích đất đó đã được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng trên mấy chục năm thì có được công nhận là hợp pháp hay không?

Điều 255 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề:

"Điều 255. Mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác

Chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác một cách hợp lý, nhưng phải bảo đảm an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường."

"Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù."

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 và theo thông tin bạn cung cấp: diện tích đất đó của bạn đã được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng trên mấy chục năm thì vẫn được công nhận.

"Điều 97. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước.
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này."

Như vậy khi nhà nước thực hiện thu hồi đất nông nghiệp của bạn, bạn sẽ được bồi thường theo các nguyên tắc kể trên. Để xác định được mức giá bồi thường cụ thể bạn phải căn cứ vào bảng giá đất và khung giá đất của địa phương bạn. Đối chiếu với mức giá đất bồi thường cho gia đình bạn, bạn có thể xác định xem mức bồi thường đã nhận có hợp lý hay không. Nếu không hợp lý bạn có thể làm đơn khiếu nại lên cơ quan có thẩm quyền theo thủ tục tại luật khiếu nại 2011.

Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc qua Tổng đài tư vấn: 1900.6162.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật đất đai - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Cách thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định mới nhất hiện nay ?