Đất thuê có được ghi nhận là tài sản cố định và trích khấu hao?

1. Khái niệm về đất thuê và tài sản cố định

Đất thuê là quyền sử dụng đất mà một tổ chức hoặc cá nhân nhận được thông qua việc ký hợp đồng thuê đất với chủ sở hữu đất. Trong thỏa thuận này, chủ sở hữu đất có thể là nhà nước hoặc một cá nhân, tổ chức khác, và quyền sử dụng đất được chuyển giao cho người thuê trong một khoảng thời gian nhất định theo các điều kiện và điều khoản đã thỏa thuận trước. Thời hạn thuê đất có thể thay đổi tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất và các quy định của pháp luật liên quan. Trong nhiều trường hợp, thời gian thuê đất có thể kéo dài từ vài năm đến hàng chục năm, và có thể được gia hạn nếu cả hai bên đồng ý và tuân thủ các quy định pháp lý hiện hành.

Người thuê đất, sau khi nhận được quyền sử dụng đất, có thể sử dụng mảnh đất này cho các mục đích cụ thể như xây dựng nhà ở, phát triển các dự án thương mại, nông nghiệp, công nghiệp, hoặc các hoạt động kinh doanh khác. Trong suốt thời gian thuê, người thuê đất phải tuân thủ các điều kiện, quy định trong hợp đồng thuê đất, bao gồm việc trả tiền thuê đất đều đặn theo thỏa thuận, duy trì và sử dụng đất theo đúng mục đích đã đăng ký, cũng như tuân thủ các quy định về bảo vệ môi trường và quản lý tài nguyên đất. 

Căn cứ theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 2 Thông tư 45/2013/TT-BTC thì tài sản cố định là những tài sản dài hạn của một doanh nghiệp, được sử dụng để sản xuất hoặc cung cấp hàng hóa và dịch vụ, cho thuê hoặc cho các mục đích quản lý với kỳ vọng mang lại lợi ích kinh tế trong nhiều kỳ kế toán.. Tài sản cố định có thể được phân loại thành hai loại chính:

+ Tài sản cố định hữu hình: Là những tư liệu lao động có hình thái vật chất, tham gia vào nhiều chu kỳ kinh doanh nhưng vẫn giữ nguyên hình thái vật chất ban đầu. Ví dụ: nhà cửa, vật kiến trúc, máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải.

+ Tài sản cố định vô hình: Là những tài sản không có hình thái vật chất, nhưng thể hiện một lượng giá trị đã được đầu tư và tham gia vào nhiều chu kỳ kinh doanh. Ví dụ: chi phí liên quan trực tiếp tới đất sử dụng, chi phí về quyền phát hành, bằng phát minh, bằng sáng chế, bản quyền tác giả.

2. Phân tích các tiêu chí để ghi nhận tài sản cố định

- Tiêu chí về hình thái và bản chất của tài sản:

+ Tài sản cố định hữu hình: Đây là các tài sản có hình thái vật chất, như nhà cửa, máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải, và các công trình xây dựng. Chúng phải tham gia vào nhiều chu kỳ kinh doanh nhưng vẫn giữ nguyên hình thái vật chất ban đầu.

+ Tài sản cố định vô hình: Đây là các tài sản không có hình thái vật chất nhưng thể hiện một lượng giá trị đã được đầu tư, chẳng hạn như quyền phát minh, bản quyền tác giả, phần mềm, và các chi phí liên quan trực tiếp đến đất sử dụng.

- Thời gian sử dụng hữu ích: Tài sản cố định phải có thời gian sử dụng hữu ích từ một năm trở lên. Điều này có nghĩa là tài sản sẽ được sử dụng trong quá trình sản xuất, cung cấp hàng hóa và dịch vụ, hoặc cho các mục đích quản lý trong một khoảng thời gian dài.

- Giá trị tối thiểu: Tài sản cố định phải có giá trị lớn hơn một ngưỡng giá trị nhất định, tùy thuộc vào quy định của từng doanh nghiệp hoặc các chuẩn mực kế toán quốc gia và quốc tế. Giá trị tối thiểu này thường được xác định để phân biệt tài sản cố định với các tài sản ngắn hạn hoặc tài sản lưu động.

- Khả năng mang lại lợi ích kinh tế trong tương lai: Tài sản cố định phải có khả năng tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai cho doanh nghiệp. Điều này có nghĩa là tài sản phải đóng góp vào quá trình sản xuất hoặc cung cấp dịch vụ và tạo ra doanh thu cho doanh nghiệp.

- Kiểm soát của doanh nghiệp: Doanh nghiệp phải có quyền kiểm soát tài sản, nghĩa là có khả năng sử dụng, quản lý và định đoạt tài sản một cách hợp lý. Quyền kiểm soát này thường được xác định qua quyền sở hữu hoặc hợp đồng thuê tài sản. 

- Chi phí có thể đo lường một cách đáng tin cậy: Chi phí của tài sản cố định phải được xác định một cách đáng tin cậy. Điều này bao gồm tất cả các chi phí liên quan đến việc mua sắm, vận chuyển, lắp đặt, và các chi phí khác để đưa tài sản vào trạng thái sẵn sàng sử dụng.

3. Đánh giá đất thuê theo các tiêu chí trên

- Tiêu chí về hình thái và bản chất của tài sản: Đất thuê thường không được ghi nhận là tài sản cố định hữu hình bởi vì doanh nghiệp chỉ có quyền sử dụng đất, không phải quyền sở hữu. Tuy nhiên, nếu có các chi phí cải tạo đất thuê (như xây dựng nhà cửa, công trình trên đất thuê), các chi phí này có thể được ghi nhận là tài sản cố định hữu hình.

- Thời gian sử dụng hữu ích: Thời gian thuê đất thường kéo dài từ vài năm đến hàng chục năm. Nếu thời gian sử dụng đất thuê là từ một năm trở lên và mang lại lợi ích kinh tế trong tương lai, chi phí cải tạo hoặc nâng cấp đất thuê có thể được ghi nhận là tài sản cố định.

- Giá trị tối thiểu: Giá trị của các chi phí cải tạo đất thuê phải vượt qua ngưỡng giá trị tối thiểu để được ghi nhận là tài sản cố định. Các chi phí này bao gồm chi phí xây dựng nhà cửa, công trình trên đất thuê và các chi phí khác liên quan đến việc sử dụng đất.

- Khả năng mang lại lợi ích kinh tế trong tương lai: Đất thuê phải có khả năng tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai cho doanh nghiệp. Điều này có nghĩa là đất thuê phải đóng góp vào quá trình sản xuất, cung cấp dịch vụ hoặc cho các mục đích kinh doanh khác.

- Kiểm soát của doanh nghiệp: Doanh nghiệp có quyền kiểm soát đất thuê thông qua hợp đồng thuê đất. Quyền kiểm soát này cho phép doanh nghiệp sử dụng đất theo mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê.

- Chi phí có thể đo lường một cách đáng tin cậy: Chi phí liên quan đến việc thuê đất và các chi phí cải tạo đất thuê phải được xác định một cách đáng tin cậy. Các chi phí này bao gồm tiền thuê đất, chi phí xây dựng, chi phí lắp đặt, và các chi phí khác để đưa đất vào trạng thái sẵn sàng sử dụng.

4. Quy định của pháp luật và chuẩn mực kế toán

Theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 4 Thông tư 45/2013/TT-BTC, tài sản cố định vô hình bao gồm quyền sử dụng đất với các điều kiện sau:

- Quyền sử dụng đất: Được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp (bao gồm quyền sử dụng đất có thời hạn và không thời hạn). Quyền sử dụng đất thuê trước ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm, và thời hạn thuê đất còn lại ít nhất là năm năm, được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Nguyên giá tài sản cố định vô hình: Được xác định là toàn bộ khoản tiền chi ra để có quyền sử dụng đất hợp pháp, cộng (+) các chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, san lấp mặt bằng, lệ phí trước bạ (không bao gồm chi phí xây dựng các công trình trên đất). Hoặc giá trị quyền sử dụng đất nhận góp vốn.

- Quyền sử dụng đất không ghi nhận là tài sản cố định vô hình: Quyền sử dụng đất được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất. Thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê (thời gian thuê sau ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì tiền thuê đất được phân bổ dần vào chi phí kinh doanh theo số năm thuê đất. Thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì tiền thuê đất được hạch toán vào chi phí kinh doanh trong kỳ tương ứng với số tiền thuê đất trả hàng năm.

Theo đó, đối với đất thuê của doanh nghiệp, sẽ không được ghi nhận là tài sản cố định vô hình. Số tiền thuê đất sẽ được phân bổ dần vào chi phí kinh doanh theo số năm thuê đất.

Ngoài ra, quý bạn đọc có thể tham khảo thêm bài viết Nhà xưởng xây dựng trên đất thuê có được trích khấu hao tính vào chi phí không? Nếu có bất cứ vấn đề pháp lý nào cần hỗ trợ, vui lòng liên hệ tới bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua số điện thoại: 1900.6162 hoặc gửi yêu cầu trực tiếp tới địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn. Trân trọng!