Đề xuất phương pháp xác định giá đất mới phù hợp với thị trường

1. Định giá đất là gì?

Định giá là một trong những thuật ngữ rất quen thuộc hiện nay. Có rất nhiều cách khác nhau để có thể đưa ra một định nghĩa về định giá. Một trong những cách hiểu đơn giản đó là bạn có thể hiểu định giá chính là quá trình  xác định giá trị của một tài sản, sản phẩm, dịch vụ hoặc công ty dựa trên các yếu tố khác nhau như thông tin thị trường, dữ liệu tài chính, khả năng tương lai, rủi ro, và các yếu tố khác liên quan. Đối với tài sản, việc định giá có thể liên quan đến việc xác định giá trị thị trường, giá trị sử dụng, hoặc giá trị bán lại.

Định giá đất là hoạt động rất phổ biến hiện nay, theo đó thì nhằm phục vụ cho giải quyết những vấn đề về đất đai thì định giá đất trở nên quan trọng và được áp dụng nhiều. Theo đó thì chúng ta có thể hiểu định giá đất chính là quá trình mà xác định giá trị tài sản đất đai dựa trên các yếu tố và các nguồn thông tin có sẵn. Việc thực hiện định giá đất thì được xem xét dựa trên nhiều yếu tố khác nhau trong quá trình sử dụng đất. Khi tiến hành định giá thì cần xem xét đến các yếu tố như là:

- Vị trí: Vị trí đất đai là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị. Đất ở vị trí tốt, gần các tiện ích, trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện và giao thông công cộng thường có giá trị cao hơn.

- Diện tích: Diện tích của mảnh đất cũng đóng vai trò quan trọng trong việc định giá. Đất có diện tích lớn thường có giá trị cao hơn so với đất diện tích nhỏ.

- Mục đích sử dụng: Mục đích sử dụng của mảnh đất cũng đóng vai trò quan trọng trong việc định gía. Đất thì có thể sử dụng nhiều mục đích khác nhau, như làm nhà ở, trồng cây lâu năm...

- Tình trạng pháp lý: Tình trạng pháp lý của đất đai chính là một yếu tố vô cùng quan trọng. Đất mà đang tranh chấp hoặc đất đang được kê biên thi hành án....

- Các yếu tố khác: Các yếu tố khác thì có thể kể đến như là lạm phát, lãi suất vay, tình hình kinh tế tổng thể...

Hiện nay, khái niệm về định giá đất chưa được quy định cụ thể tại các văn bản pháp luật liên quan trong lĩnh vực đất đai. Tuy nhiên, dựa theo tính chất và mục đích thực hiện, có thể hiểu định giá đất là việc dùng các phương pháp cụ thể để xác định giá trị của mảnh đất (hay còn gọi là giá đất) trên một đơn vị diện tích đất tại một địa phương cụ thể. Theo Điều 112 Luật Đất đai 2013 thì định giá đất thì cần phải đảm bảo được các nguyên tắc như sau:

- Định giá theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá

- Thực hiện định giá theo thời hạn sử dụng đất

- Thực hiện định giá phải phù hợp với gía đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi đấu giá quyền sử dụng đất hoặc là thu nhập từ việc sử dụng đất. 

- Việc định giá đất được thực hiện dựa trên nguyên tắc là ở cùng một thời điểm thì đất liền kề nhau sẽ có mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau. 

Như vậy thì hiện nay thì chưa có một khái niệm cụ thể nào có quy định về định giá đất. Tuy nhiên thì Luật Đất đai 2013 cũng quy định rất cụ thể về các nguyên tắc định giá đất. Theo đó thì khi tiến hành định giá đất thì cần phải tuân thủ một cách nghiêm chỉnh để có thể định giá một cách chính xác và phù hợp nhất có thể. 

2. Các phương pháp định giá đất

Căn cứ theo quy định tại Điều 4 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP thì có quy định rất cụ thể về phương pháp định giá đất. Theo đó thì có 05 phương pháp có thể kể đến như là phương pháp so sánh, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. 

- Đầu tiên đó là phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp so sánh trực tiếp chính là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trồng tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí và khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thừa đất cần định giá.  

+ Khảo sát thu thập thông tin: Khảo sát về thực địa, khảo sát về 03 thửa đất có đặc điểm tương đồng, thông tin về giá đất,..

+ Phân tích và so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

+ Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá

+ Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

- Thứ hai đó là phương pháp chiết trừ: Đây là phương pháp khá là lạ, đây là phương pháp định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trù phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản. Trong đó thi bao gồm có giá trị đất, giá trị tài sản gắn liền với đất. Thực hiện theo trình tự như sau: 

+ Khảo sát thu thập thông tin

+ Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh: Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh = Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất - Giá trị hao mòn

+ Ước tính giá đất của bất động sản so sánh: Giá đất của bất động sản so sánh = Giá trị của bất động sản so sánh / Diện tích thửa đất của bất động sản so sánh

+ Xác định giá đất của bất động sản cần thực hiện định giá

- Thứ ba đó là phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại Ngân hàng thương mại nhà nước và có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh. Thực hiện theo trình tự sau:

+ Khảo sát thu nhập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá

+ Tiến hành khảo sát, thu nhập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửa đất cần định giá. 

+ Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau:  Thu nhập ròng bình quân một năm= Thu nhập bình quân một năm- Chi phí bình quân một năm

+ Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo các công thức sau: Gía trị của thửa đất cần định giá = Thu nhập ròng bình quân một năm/ Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm

+ Xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sau: giá đất của thửa đất cần định giá= giá trị của thửa đất cần định giá/ Diện tích thửa đất cần định giá.

- Thứ tư đó là phương pháp thặng dư: Là phương pháp mà xác định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách là loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản. 

- Thứ năm là phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Là phương pháp định giá đất bằng cách là sử dụng hệ số điều chỉnh gía đất (x) giá đất trong bảng giá đất do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành. Thực hiện như sau:

+ Khảo sát, thu thập thông tin

+ Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất

+ Xác định hệ hố điều chỉnh giá đất

+ Xác định giá đất của thửa đất cần định giá. Theo đó thì giá đất của thừa đất cần định giá= gía đất trong bảng giá đất x hệ số điều chỉnh giá đất. 

3. Điều kiện áp dụng phương pháp định giá

Căn cứ theo quy định khoản 2 Điều 5 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP 

- Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

- Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

- Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất.

- Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính. 

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP.

Như vậy thì việc áp dụng phương pháp xác định giá đất thì cần phải đáp ứng được các điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất. 

Tham khảo: Nhân tố ảnh hưởng đến giá đất và nguyên tắc xác định giá đất? 

Vui lòng liên hệ 19006162 hoặc lienhe@luatminhkhue.vn