Kính thưa quý khách hàng!

Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau:

NỘI DUNG YÊU CẦU

Kính gửi: Luật Minh Khuê!

Em muốn nhờ công ty tư vấn giúp tôi nội dung sau: Vừa rồi nhà em có viết giấy cọc đất Cho bên mua Là ngày 29-1 âm lịch. Bên mua cọc 20 triệu và hẹn chiều mùng 2 âm sang đưa tiếp cho 100.000.000 VNĐ. Nhưng mùng 2 không sang. Và kéo dài đến mùng 6 mặc dù bên em có thúc giục, gọi điện nhưng bên mua cũng không thấy sang, mãi đến mùng 6 bên mua mới sang. Khi đó nhà em lại không cho bán nữa. Giờ bên mua yêu cầu bên em bồi thường gấp 3 lần cọc. Giấy tờ cọc có như sau ạ:

Từ ban đầu nói chuyện. Bên mua có nói sẽ ứng cho em 500 triệu để rút sổ ngân hàng. Nhưng chiều 29 sang cọc 20 triệu trước làm tin. Và nói như trên ạ.

Như vậy giờ nhà em có bị bồi thường gấp 3 cọc không ạ.

Mong công ty sớm phản hồi ạ.

Chân thành cảm ơn công ty!

TRẢ LỜI:

>> Xem thêm:  Đặt cọc là gì ? Quy định pháp luật về nội dung, mục đích của đặt cọc

CĂN CỨ PHÁP LÝ

Bộ luật dân sự 2015;

Luật Công chứng 2014 ;

NỘI DUNG TƯ VẤN

Biên bản đặt cọc do Qúy khách cung cấp có nội dung chính như sau: “Hai bên thống nhất đặt cọc 20.000.000 (Hai mươi triệu Việt Nam đồng). Hai bên thống nhất thỏa thuận đặt cọc. Nếu ông Đạt không thực hiện thì phải chịu phạt gấp 3 lần tiền. Nếu ông Biển không thực hiện thì mất số tiền:”

Đầu tiên, Luật Minh Khuê sẽ xác định tính pháp lý của biên bản đặt cọc, sau đó đánh giá về nội dung phạt cọc của hai bên.

Thứ nhất, tính pháp lý của biên bản đặt cọc.

Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định: Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Biên bản đặt cọc mà Qúy khách ký với ông Nguyễn Văn Biển là hợp pháp vì đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015:

>> Xem thêm:  Mẫu giấy biên nhận, đặt cọc bản cập nhật mới nhất năm 2021 ? Mức phạt vi phạm hợp đồng đặt cọc

“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013 thì hợp đồng đặt cọc không bắt buộc lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực.

Thứ hai, về nội dung phạt cọc

Trong biên bản đặt cọc, hai bên thỏa thuận rõ: “Hai bên thống nhất đặt cọc 20.000.000 (Hai mươi triệu Việt Nam đồng). Hai bên thống nhất thỏa thuận đặt cọc. Nếu ông Đạt không thực hiện thì phải chịu phạt gấp 3 lần tiền. Nếu ông Biển không thực hiện thì mất số tiền:”

Như vậy, theo nội dung này nếu Qúy khách không tiếp tục bán thì phải chịu phạt gấp 3 lần tiền cọc.

>> Xem thêm:  Pháp luật hiện hành quy định về đặt cọc mua bán nhà ? Tư vấn mua bán nhà chung cư ?

Ở đây Luật Minh Khuê đang chỉ phân tích dựa trên biên bản đặt cọc mà Qúy khách cung cấp.

Ngoài ra, theo thông tin Qúy khách cung cấp: Bên mua cọc 20 triệu. Và hẹn chiều mùng 2 âm sang đưa tiếp cho 100 triệu. Nhưng mùng 2 không sang. Và kéo dài đến mùng 6 âm. Do đó, Qúy khách không bán nữa. Nhưng nội dung này, hai bên lại không thể hiện trong biên bản đặt cọc. Hai bên cũng không thể hiện thời hạn hai bên sẽ tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Biên bản đặt cọc được hai bên thể hiện rất chung chung.

Thông tin: Bên mua có nói sẽ ứng cho Qúy khách 500 triệu để rút sổ ngân hàng. Nhưng chiều 29 sang cọc 20 triệu trước làm tin. Hai bên cũng không thể hiện rõ trong biên bản đặt cọc.

Theo quan điểm của Luật Minh Khuê, nếu Qúy khách có căn cứ chứng minh hai bên đã thỏa thuận như trên. Nhưng bên mua không thực hiện và vi phạm các thỏa thuận này, thì bên mua mới là người vi phạm hợp đồng đặt cọc.

Vì vậy, trong tình huống của Qúy khách. Để có thể thắng kiện trong trường hợp khởi kiện ra Tòa về việc tranh chấp tiền đặt cọc, thì các thông tin Qúy khách đưa ra cần có các căn cứ chứng minh cho các thông tin ấy là đúng sự thật.

Biên bản đặt cọc có phải công chứng không?

Hợp đồng đặt cọc được quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, có thể hiểu đặt cọc là việc mà bên đặt cọc giao một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trường hợp 1: Trường hợp hợp đồng được giao kết thì:

- Tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc

>> Xem thêm:  Không trúng thầu đấu giá quyền sử dụng đất có được trả lại tiền đặt cọc không ? Quy định về đấu thầu đất ?

- Tài sản đặt cọc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền

Trường hợp 2: Trường hợp bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng khi hết thời gian đặt cọc thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc.

Trường hợp 3: Trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng khi hết thời gian đặt cọc thì:

- Bên nhận đặt cọc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc

- Trả một số tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc

Ngoài ra, nếu hai bên có thỏa thuận khác thì khi hợp đồng đặt cọc không thực hiện được, hai bên phải thực hiện theo thỏa thuận khác đó.

Như vậy, luật không quy định bắt buộc phải thực hiện việc công chứng đối với hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, để bảo đảm tính pháp lý cũng như phòng ngừa trường hợp tranh chấp xảy ra, chúng ta nên thực hiện việc công chứng Hợp đồng đặt cọc.

Thủ tục khởi kiện ra Tòa khi có tranh chấp hợp đồng đặt cọc:

Thành phần hồ sơ

  • Đơn khởi kiện;
  • Các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp (hợp đồng đặt cọc, các văn bản thỏa thuận gia hạn đặt cọc);
  • Chứng minh thư nhân dân, hộ khẩu gia đình (có chứng thực hoặc công chứng), nếu người khởi kiện là cá nhân;
  • Hồ sơ pháp lý khác của người khởi kiện, đương sự khác như: giấy phép kinh doanh, giấy chứng đăng ký kinh doanh, quyết định thành lập doanh nghiệp, điều lệ hoạt động, quyết định bổ nhiệm hoặc cử người đại diện doanh nghiệp (bản sao có chứng thực), nếu là pháp nhân;
  • Bản kê các tài liệu nộp kèm theo đơn khởi kiện (ghi rõ số lượng bản chính, bản sao).

Bước 1: Tiếp nhận và thụ lý đơn khởi kiện

  • Nộp đơn khởi kiện đến tòa án có thẩm quyền. Khi nhận đơn khởi kiện nộp trực tiếp, Tòa án có trách nhiệm cấp ngay giấy xác nhận đã nhận đơn cho người khởi kiện.
  • Tòa án phân công thẩm phán để xem xét và giải quyết đơn khởi kiện.
  • Nếu đơn hợp lệ, Thẩm phán ra thông báo đóng tiền tạm ứng án phí theo quy định.
  • Người khởi kiện thực hiện đóng tiền tạm ứng và nộp biên lai cho Tòa án.
  • Thẩm phán tiến hành thụ lý vụ án theo quy định pháp luật.

Bước 2: Chuẩn bị xét xử

  • Sau khi vụ án được thụ lý, Tòa án phải tiến hành quá trình chuẩn bị xét xử trong thời hạn 04 tháng kể từ ngày thụ lý.
  • Nếu vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn không quá 02 tháng.

Bước 3: Xét xử sơ thẩm và phúc thẩm (nếu có)

  • Thông qua việc nghiên cứu hồ sơ, tài liệu chứng cứ mà các bên đương sự cung cấp hoặc do tự mình thu thập, Thẩm phán sẽ mở phiên tòa sơ thẩm theo thủ tục luật định.
  • Trường hợp không đồng ý với bản án, quyết định của Tòa án, đương sự có thể kháng cáo theo thủ tục phúc thẩm.

Mẫu hợp đồng đặt cọc:

HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

>> Xem thêm:  Hợp đồng đặt cọc mua đất thế nào là hợp pháp ? Mua đất chỉ đứng tên mình chồng được không ?

(Số: ……………./HĐĐC)

Hôm nay, ngày …………. tháng …………. năm …………….., Tại ………………….…………………………

Chúng tôi gồm có:

BÊN ĐẶT CỌC (BÊN A):

Ông (Bà): …………………………………………………………………………. Năm sinh:………………..…….

CMND số: ………………………………… Ngày cấp ……………….. Nơi cấp ………………………………….

Hộ khẩu: ……………………………………………………………………………………………………………….

Địa chỉ: ………………………………………………………………………………………………………………

Điện thoại: ……………………………………………………………………………………………………………..

>> Xem thêm:  Cách xử lý tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất qua ủy quyền ?

BÊN NHẬN ĐẶT CỌC (BÊN B):

Ông (Bà): ……………………………………………………… Năm sinh:…………...…………………………….

CMND số: ………………………….…… Ngày cấp ……………….. Nơi cấp ……………………………………

Hộ khẩu: ……………………………………………………………………………………………………………….

Địa chỉ: …………………………………………………………………………………………………………………

Điện thoại: ……………………………………………………………………………………………………………..

Hai bên đồng ý thực hiện việc đặt cọc theo các thoả thuận sau đây:

ĐIỀU 1: TÀI SẢN ĐẶT CỌC (1)

……………………………………………………………………………………………………………...................

……………………………………………………………………………………………………………...................

>> Xem thêm:  Hợp đồng đặt cọc mua nhà bằng giấy viết tay có hiệu lực không ? Đòi tiền đặt cọc mua nhà thế nào ?

……………………………………………………………………………………………………………...................

ĐIỀU 2: THỜI HẠN ĐẶT CỌC

Thời hạn đặt cọc là: ................., kể từ ngày ….. tháng …… năm ……

ĐIỀU 3: MỤC ĐÍCH ĐẶT CỌC

Ghi rõ mục đích đặt cọc, nội dung thỏa thuận (cam kết) của các bên về việc bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

ĐIỀU 4: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN A

4.1. Bên A có các nghĩa vụ sau đây:

a) Giao tài sản đặt cọc cho Bên B theo đúng thỏa thuận;

b) Giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại Điều 3 nêu trên. Nếu Bên A từ chối giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự (mục đích đặt cọc không đạt được) thì Bên A bị mất tài sản đặt cọc;

c) Các thỏa thuận khác ...

>> Xem thêm:  Mẫu đơn rút tiền đặt cọc mới nhất năm 2021 ? Rút tiền đặt cọc mua căn hộ như thế nào ?

4.2. Bên A có các quyền sau đây:

a) Nhận lại tài sản đặt cọc từ Bên B hoặc được trả khi thực hiện nghĩa vụ trả tiền cho Bên B trong trường hợp 2 Bên giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự (mục đích đặt cọc đạt được);

b) Nhận lại và sở hữu tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trừ trường hợp có thỏa thuận khác) trong trường hợp Bên B từ chối việc giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự (mục đích đặt cọc không đạt được);

c) Các thỏa thuận khác ...

ĐIỀU 5: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN B

5.1. Bên B có các nghĩa vụ sau đây:

a) Trả lại tài sản đặt cọc cho Bên A hoặc trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền trong trường hợp 2 Bên giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự (mục đích đặt cọc đạt được);

b) Trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc cho Bên A (trừ trường hợp có thỏa thuận khác) trong trường hợp Bên B từ chối việc giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự (mục đích đặt cọc không đạt được);

c) Các thỏa thuận khác ...

5.2. Bên B có các quyền sau đây:

>> Xem thêm:  Mẫu hợp đồng đặt cọc tiền thuê nhà mới nhất ? Chấm dứt hợp đồng đặt cọc thuê nhà như thế nào ?

a) Sở hữu tài sản đặt cọc nếu Bên A từ chối giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự (mục đích đặt cọc không đạt được).

b) Các thỏa thuận khác ...

ĐIỀU 6: PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP

Trong quá trình thực hiện Hợp đồng mà phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được, thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu tòa án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.

ĐIỀU 7: CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN

Bên A và bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:

7.1. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối hoặc ép buộc;

7.2. Thực hiện đúng và đầy đủ tất cả các thỏa thuận đã ghi trong Hợp đồng này;

7.3. Các cam đoan khác...

ĐIỀU 8: ĐIỀU KHOẢN CHUNG

>> Xem thêm:  Mẫu hợp đồng môi giới đất đai mới nhất 2021 và Quy định pháp luật về nghề môi giới bất động sản ?

8.1. Hai bên hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình được thỏa thuận trong hợp đồng này.

8.2. Hai bên đã tự đọc lại hợp đồng này, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản đã ghi trong hợp đồng.

8.3. Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày …… tháng ……. năm …… đến ngày …… tháng ….. năm …….

Hợp đồng được lập thành ………. (………..) bản, mỗi bên giữ một bản và có giá trị như nhau.

BÊN A BÊN B

(Ký, điểm chỉ và ghi rõ họ tên) (Ký, điểm chỉ và ghi rõ họ tên)

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi vềTư vấn về hợp đồng đặt cọc”. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để quý khách tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng cảm ơn!

Bộ phận tư vấn Pháp luật

Công ty Luật TNHH Minh Khuê

>> Xem thêm:  Mẫu Hợp đồng đặt cọc và biên bản giao nhận tiền đặt cọc mới nhất

>> Xem thêm:  Mua bán đất bằng giấy viết tay có hiệu lực pháp luật không ? Thủ tục đặt cọc mua bán đất đai ?

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Đặt cọc được hiểu như thế nào?

Trả lời:

Tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 đã quy định:

"Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc các vật có giá trị khác (gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn đế bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng".

Câu hỏi: Mức phạt khi vi phạm hợp đồng đặt cọc được quy định như thế nào?

Trả lời:

 Tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 20

“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”

Câu hỏi: Mức phạt cọc khi các bên không có thỏa thuận?

Trả lời:

Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 363 BLDS.