Đền bù đất, thu hồi đất theo giá thị trường bao giờ áp dụng?

1. Bị thu hồi đất thì được bồi thường theo giá nhà nước hay giá thị trường?

Trước đây, căn cứ vào khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai năm 2013 thì việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

Theo quy định của Luật Đất đai và Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, khi Nhà nước thu hồi đất, người có đất thu hồi được bồi thường về đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm quyết định thu hồi đất theo nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Đối với người trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp còn được hưởng các khoản hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm và hỗ trợ khác (nếu có).

Đồng thời, khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai hiện hành cũng quy định về việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

Từ đó, đối với trường hợp cá nhân, hộ gia đình bị thu hồi đất thì việc bồi thường sẽ căn cứ theo giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm ra quyết định thu hồi đất. Như vậy, theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì đất bị thu hồi sẽ được đền bù theo giá Nhà nước chứ không phải giá thị trường.

(Ảnh minh hoạ - Đền bù đất, thu hồi đất theo giá thị trường)

Hiện nay, Theo quy định của Luật đất đai năm 2024 bắt đầu có hiệu lực từ 1/7/2024 thì vào thời điểm hiện tại là (Tháng 9/2024) việc thu hồi đền bù giá theo thị trường vẫn chưa được áp dụng mà các tỉnh/thành phố trên cả nước sẽ được gia hạn áp dụng bảng giá đất cũ đến hết ngày 31/12/2025 để chờ bảng giá đất được UBND tỉnh thành phố ban hành mới sát hơn với giá thị trường.

Đồng thời, Ngày 29/7/2024, Chính phủ ban hành Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hệ thống thông tin đất đai. Trong đó xác định rõ các phương pháp định giá đất nhằm đưa giá đền bù gần hơn với giá của thị trường.

Mong mỏi được đền bù giá đất tương xứng là một mong mỏi thiết yếu của người dân. Tuy nhiên tại thời điểm cuối năm 2024 người dẫn vẫn cần chờ các chính sách mới cụ thể hơn của nhà nước để có thể áp dụng đơn giá mới trong bồi thường, giải phòng mặt bằng được áp dụng thống nhất theo Luật đất đai mới.

2. Đền bù đất, thu hồi đất theo giá thị trường bao giờ áp dụng?

Hiện nay, pháp luật Việt Nam không quy định về vấn đề giá đất theo thị trường được xác định như thế nào. Tuy nhiên, ta có thể hiểu, giá đất theo thị trường là giá đất hình thành qua các hoạt động của thị trường, không phụ thuộc vào giá mà Nhà nước đã ấn định. Giá đất theo thị trường có thể xác định như: giá do các bên thỏa thuận trong các giao dịch chuyển nhượng hoặc cho thuê đất, ...

Việc đền bù đất, thu hồi đất theo giá thị trường bao giờ được áp dụng là vấn đề thắc mắc của nhiều người khi có bản Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai. Cụ thể, theo Điều 155 Dự thảo Luật Đất đai thì giá đất cụ thể được áp dụng cho từng trường hợp như sau:

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; khi Nhà nước giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;

- Tính tiền thuê đất trả tiền một lần đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, khi Nhà nước cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền thuê đất.

- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất;

- Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết mà ảnh hưởng đến hệ số sử dụng đất; cho phép chuyển hình thức sử dụng đất.

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể thực hiện theo quy định sau đây:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất, xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức, xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

- Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện.

- Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cùng cấp tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh, cơ quan quản lý đất đai cấp huyện được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai trình Hội đồng thẩm định giá đất thẩm định kết quả tư vấn xác định giá đất; căn cứ kết quả của Hội đồng thẩm định giá đất trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

Đối với khu vực đã có bảng giá đất tới từng thửa đất theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn thì việc định giá đất cụ thể được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm định giá. Chính phủ quy định cụ thể việc áp dụng các phương pháp để định giá đất cụ thể và quy định chi tiết Điều này.

Theo đó, tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có đưa ra khái niệm về "giá thị trường" để xác định mức bồi thường khi thu hồi đất, tuy nhiên lại chưa xác định được rõ "giá thị trường" là giá nào vì giá đất có thể biến động rất nhanh, đặc biệt khi có dự án liên quan. Trên thực tế, bảng giá đất của các địa phương đều chưa sát với giá thị trường, do đó việc bồi thường theo giá thị trường là việc làm còn rất mơ hồ, khó xác định chính xác nên quy định như Dự thảo Luật chưa đảm bảo khả thi trong thực tế áp dụng.

Như vậy, có thể thấy, vấn đề khi nào được áp dụng giá đất thị trường vào việc bồi thường khi bị thu hồi đất vẫn là một câu chuyện lan dải. Pháp luật Việt Nam sẽ căn cứ vào tình hình thực tế để đưa ra về thời điểm áp dụng mức giá thị trường vào việc bồi thường, đền bù đất.

3. Có nên bỏ khung giá đất trong Dự thảo Luật đất đai hay không?

Theo quy định tại Điều 155 Dự thảo quy định cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện là chưa phù hợp bởi cơ quan thu hồi đất lại chính là Ủy ban nhân dân tỉnh. Tức là, cơ quan vừa thu hồi đất vừa quyết định giá đất sẽ không đảm bảo tính khách quan.

Bên cạnh đó, Bộ Chính trị đã nêu trên tinh thần phải bám sát giá thị trường. Trong dự thảo Luật, có nguy cơ quay lại giá áp đặt của Nhà nước. Nhà nước giao có thể định giá nhà nước hoặc định giá độc lập, nhưng cuối cùng để xác định giá lại là Ủy ban nhân dân quyết định, như thế lại phi thị trường. Giá thị trường phải để cho cơ quan định giá độc lập ngoài Nhà nước định giá. Chứng thư định giá của cơ quan này chính là một văn bản quyết định về giá, không cần Ủy ban nhân dân quyết định nữa.

Những điểm nhấn nổi bật là: bỏ khung giá đất và xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; thực hiện giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; đánh thuế cao hơn đối với người sở hữu nhiều nhà, đất, đầu cơ và bỏ hoang đất; đề cao yêu cầu bảo vệ lợi ích người dân; tăng cường tính công khai, minh bạch và hiệu quả trong quản lý đất đai và thị trường bất động sản.

Ngoài ra, mặc dù nguyên tắc là cứ 05 năm thì sẽ điều chỉnh khung giá đất 01 lần nhưng thực tế là dự án nào cũng phải định giá đất 02 lần, cấp chuyên viên 01 lần và cấp lãnh đạo 01 lần. Việc xây dựng khung bảng giá đất đang được thực hiện theo trình tự khá rườm rà nên Dự thảo đã bỏ quy định về hệ thống khung giá đất và hệ số biến động 5 năm 1 lần và thay vào đó là quy định về bảng giá đất và điều chỉnh biến động mỗi năm 1 lần. Đây là điểm tiến bộ so với Luật Đất đai hiện hành.