1. Điều kiện để được bồi thường  khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp 

Cơ chế đất đai của Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Nhà nước thực hiện chức năng quản lý, quy hoạch việc sử dụng đất: giao đất, thu hồi đất, hỗ trợ tái định cư... sao cho phù hợp với tình hình xã hội, kinh tế. Nhà nước có thẩm quyền thu đồi đất cua người sử dụng đất trong những điều kiện cần thiết. Việc thu hồi đất, Nhà nước quyết định thu hồi lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu hồi lại quyền sử dụng đất của người sử dụng đất phải có phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi để đam bảo cuộc sống của họ. Thực tế cho thất, thu đồi đất và bồi thường là nguyên nhân dẫn dến nhiều tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai giữa cơ quan Nhà nước với người dân hiện nay. Như vậy, bài viết của chúng tôi sẽ trình bày về các điều kiện đất được bồi thường, các khoản hỗ trợ, bồi thường, tái định cư của Nhà nước khi thu hồi đất nông nghiệp như sau:

Thứ nhất, pháp luật hiện hành ở nước ta quy định về đất đai phân loại đất nông nghiệp bao gồm đất trồng cây hàng năm ( ví dụ như đất trồng lúa, hoa màu ... ), đất trồng cây lâu năm, đất rừng san xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng , đất nuôi trồng thủy hải sản, đất làm muối....

Thứ hai, về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: Căn cứ theo quy định tại Điều 74 Luật Đất đai năm 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường về đất như sau:

- Chỉ bồi thường khi đất bị thu hồi đáp ứng đủ điều kiện Đất thuộc sở hữu của hộ gia đình hoặc cá nhân có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hoặc có điều kiện để được cấp giấy chứng nhận, đất sử dụng không phải là đất trả tiền thuê đất hàng năm.

- Việc bồi thường của Nhà nước được thực hiện thông quan việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi, trường hợp không có đất để bồi thường thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể tại địa phương do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định

- Việc bồi thường thiệt về đất nông nghiệp nói riêng và các loại đất khác nói chung cần phải đảm bảo dân chủ, khách quan, công bằng, công khai , kịp thời và phải đúng quy định của pháp luật hiện hành. 

Theo đó, nếu đáp ứng đủ điều kiện để được bồi thường về đất và không thuộc trường hợp không được bồi thường về đất theo quy định của pháp luật, đất nông nghiệp bị thu hồi được bồi thường theo quy định tại Điều 77 Luật Đất đai năm 2013: Hộ gia đình hoặc cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp thì được bồi thường về đất, chi hí đầu tư vào đất còn lại :

- Diện tích thửa đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích hạn mức theo quy định hạn mức giao đất nông nghiệp và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân. Và diện tích đo được nhận thừa kế. 

- Đối với diện tích đất nông nghiệp mà vượt quá hạn mức quy định hạn mức giao đất nông nghiệp  thì sẽ không được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.

- Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức trước ngày Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường cũng như hỗ trợ sẽ dược thực hiện the quy định của Chính phủ.

- Ngoài ra đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được bồi thường đối với diện tích đất thức tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quán hạn mức giao đất nông nghiệp.

Thứ ba, bồi thường đối với cây trồng, thủy hải sản... trên đất nông nghiệp: Cơ quan chức năng có thẩm quyền căn cứ theo phân loại mục đích sử dụng đất đai đối với nhóm đất nống nghiệp, hạn mức giao đất trồng nông nghiệp ... để đưa ra giá bồi thường nông sản cho người có quyền sử dụng đất nông nghiệp bị thu hồi đất. 

 

2. Giá đền bù đất nông nghiệp tại thành phố Hồ Chí Minh gấp tối đa 38 lần giá Nhà nước

Năm 2023, Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành Quyết định 13/ 2023/ QĐ - UBND quy định hệ số điều chỉnh giá đất bồi thường sớm hơn 5 tháng và cao hơn nhiều so với năm 2022 nhằm thúc đấy tiến độ giải phóng mặt bằng cho các dự án trọng điểm, đồng thời cũng để đảm bảo hơn cho quyền lợi của người có quyền sử dụng đất bị thu hồi đất. Cụ thể, hệ số điều chỉnh giá đất ( hệ số K ) với đất nông nghiệp tại thành phố Hồ Chí Minh nam 2023 như sau: 

STT QUẬN/ HUYỆN KHUNG HỆ SỐ ( K) ĐỐI ĐẤT NÔNG NGHIỆP 
1 Quận 1 30 -35
2 Quận 3 30 - 35
3 Quận 4 30 - 35
4 Quận 5  30 -35
5 Quận 6  30 - 35
6 Quận 7  20 -35
Quận 8  15- 30 
Quận 10 30 - 35
Quận 11 30 - 35
10 Quận 12 15 - 25
11 Quận Phú Nhuận  25 - 30
12 Quận Tân Phú 30 -35
13 Quận Tân Bình 30 - 35
14 Quận Bình Thạnh 20 - 25
15 Quận Gò Vấp  25 - 35
16 Quận Bình Tân   12 - 20 
17  Huyện Bình Chánh  15 - 38 
18  Huyện Nhà Bè 10 - 25
19  Huyện Cần Giờ 5 - 12
20  Huyện Củ Chi  10 - 25
21  Huyện Hóc Môn  10 - 25
22 Thành phố Thủ Đức 2 -25

Theo đó, quy định này được áp dụng từ ngày 18/ 3/ 2023, tùy thuộc vào mỗi quận, huyện và tùy thuộc vào từng loại đất thì hệ số K là khác nhau. Đối với đất nông nghiệp tại thành phố Hồ Chí Minh  có hệ số K rất cao, từ 5 đến 38 lần so với giá Nhà nước. Địa phương có hệ só cao nhất là huyện Bình Chánh với khu hệ số từ 15 đến 38 lần giá Nhà nước. Các quận 1, 3, 4, 5, 6, 10, 11, Tân Phú, Tân Bình, Gò Vấp có hệ số tối đa là 35 lần giá Nhà nước. Các địa phương còn lại có hệ số tối đa dưới 30 lần giá Nhà nước. 

Như vậy, so với năm 2022, hệ số K của năm 2023 để bồi thường đất nông nghiệp tại thành phố Hồ Chí Minh cao nhất là 38 lần so với bảng giá đất đo Nhà nước ban hành, 

 

3. Công thức tính đền bù đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi

Pháp luật đất đai hiện na chưa quy định công thức chung tính giá đất nông nghiệp cụ thể khi Nhà nước thu hồi đất mà quy định về cách thức, phương pháp, trình tự để xác định giá đất cụ thể khi bồi thường thiệt hại. Theo đó, tùy thuộc từng khi vực mà giá đất được đề bù như thế nào và bồi thường có sự khác biệt.

Hiện nay, Nhà nước đề bù bồi thường bằng tiến tính theo giá đất cụ thể của loại đất bị thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nói có đất quyết định nếu không còn quỹ đất để đền bù và bồi thường. Theo đó, giá đất nông nghiệp được tính theo quy định tại khoản 3 ĐIều 114 Luật Đất đai năm 2013, mục 3 Chương 2 Nghị định 44/ 2014 / NĐ - CP. Cụ thể, cơ quan chuyên môn tiến hành xác định giá đất cụ thể để đền bù bồi thường dựa trên những yếu tố sau:

- Các cơ quan chức năng thực hiện nhiệm vụ điều tra, phân tích, thu nhập thông tin thửa đất bị thôi hồi, khảo sát giá thị trường tại nơi có thửa đất bị thu hồi, áp dụng phương pháp tính giá đất cụ thể để phù hợp ( phương pháp xác định giá đất cụ thể có thể là phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, phương pháp chiết trừ, thu nhập, so sánh trực tiếp, thặng dư... ) ;

- Cơ quan chức năng phải tổng hợp kết quả điều tra, phân tích, thu thập thông tin của thửa đất bị thu hồi;

- Hội đồng thẩm định tiến hành thẩm định giá đất cụ thể;

- Sau đó trình lên Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất đền bù cụ thể. 

Trên đây là bài viết của Công ty Luật Minh Khuê chúng tôi về vấn đề Giá đền bù đất nông nghiệp tại Thành phố Hồ Chí Minh cao gấp 38 lần giá Nhà nước, và mời bạn đọc thảm khảo thêm bài viết có liên quan: Bảng giá đền bù đất nông nghiệp 63 tỉnh, thành phố mới nhất.

Hiện tại nếu quý bạn đọc đang có những thắc mắc về pháp luật cần được giải đáp, xin vui lòng liên hệ đến tổng đài tư vấn 1900.6162 hoặc có thể gửi yêu cầu trực tiếp đến địa chỉ emali: lienhe@luatminhkhue.vn để được đội ngũ tư vấn viên của chúng tôi tháo gỡ những thắc mắc của bạn một cách nhanh chóng và chính xác nhất.  Xin cảm ơn sự quan tâm theo dõi của quý bạn đọc. Tân trọng./.