1. Điều kiện thực hiện tách thửa đất tại Kon Tum

Theo quy định của pháp luật, việc tách thửa đất và hợp thửa đất phải tuân thủ các nguyên tắc và điều kiện cụ thể được quy định tại các khoản 1, 2 và 3 của Điều 220 Luật Đất đai năm 2024. Những quy định này nhằm đảm bảo sự hợp lý và đúng đắn trong việc quản lý và sử dụng đất đai, tránh tình trạng phân tách hoặc hợp thửa đất gây ảnh hưởng đến việc phát triển khu vực và sự phát triển bền vững của đất đai.

Ngoài các nguyên tắc chung, việc tách thửa và hợp thửa đất còn phải đáp ứng những điều kiện cụ thể như diện tích và kích thước tối thiểu đối với từng loại đất. Điều này có nghĩa là các thửa đất sau khi tách phải có diện tích tối thiểu và kích thước tối thiểu theo quy định pháp luật. Nếu một thửa đất bị tách có diện tích nhỏ hơn mức diện tích tối thiểu cho phép, chủ sở hữu đất phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa đất với thửa đất liền kề để tạo thành một thửa đất mới có diện tích và kích thước đủ lớn, đáp ứng các yêu cầu tối thiểu về diện tích và kích thước mà pháp luật quy định.

Trong trường hợp các dự án có phân kỳ tiến độ, việc lập thủ tục đất đai và thực hiện sử dụng đất cần phải tuân thủ đúng tiến độ của dự án đầu tư đã được phê duyệt. Sau khi hoàn thành thủ tục đất đai cho toàn bộ dự án, việc hợp thửa đất sẽ được thực hiện phù hợp với từng hạng mục đầu tư của dự án đã được cấp có thẩm quyền chấp thuận và quyết định. Điều này giúp đảm bảo rằng việc sử dụng đất trong khu vực dự án là hợp lý, đúng với quy hoạch và mục tiêu đầu tư đã được phê duyệt.

Đặc biệt, đối với những khu vực đã có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 hoặc quy hoạch chi tiết đô thị tỷ lệ 1/500, việc tách thửa và hợp thửa đất phải thực hiện theo đúng quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Điều này nhằm đảm bảo sự phát triển đồng bộ, tránh tình trạng xây dựng không theo quy hoạch, gây ảnh hưởng đến hạ tầng và môi trường đô thị.

2. Diện tích tách thửa đất ở tại Kon Tum từ ngày 09/11/2024

Ngày 30/10/2024, UBND tỉnh Kon Tum đã ban hành Quyết định số 59/2024/QĐ-UBND quy định các điều kiện và diện tích tối thiểu áp dụng đối với việc tách thửa đất và hợp thửa đất trên địa bàn tỉnh. Quyết định này có hiệu lực từ ngày 09/11/2024, với mục đích tạo ra cơ sở pháp lý rõ ràng và thống nhất cho việc quản lý và sử dụng đất đai, đặc biệt là trong việc phân chia và kết hợp các thửa đất tại tỉnh Kon Tum.

Theo quy định của quyết định này, các thửa đất hình thành sau khi tách thửa phải đáp ứng các yêu cầu về diện tích và kích thước tối thiểu, cụ thể như sau:

Đối với đất ở nông thôn (xã), diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải là 50m². Ngoài ra, thửa đất phải có chiều rộng tối thiểu là 4m và chiều sâu tối thiểu là 6,5m. Trong đó, chiều sâu tối thiểu được tính từ cạnh tiếp giáp với đường giao thông hoặc lối đi đến cuối thửa đất.

Đối với đất ở đô thị (phường, thị trấn), diện tích và kích thước tối thiểu của thửa đất sẽ thay đổi tùy vào tình trạng tiếp giáp với các tuyến đường giao thông:

Nếu thửa đất tiếp giáp với đường giao thông có lộ giới bằng hoặc lớn hơn 19m, diện tích tối thiểu của thửa đất là 45m². Kích thước tối thiểu của thửa đất phải có chiều rộng ít nhất 5m và chiều sâu tối thiểu là 6,5m, tính từ cạnh tiếp giáp với đường giao thông đến cuối thửa đất.
Nếu thửa đất tiếp giáp với đường giao thông có lộ giới nhỏ hơn 19m, diện tích tối thiểu của thửa đất là 36m². Kích thước tối thiểu của thửa đất phải có chiều rộng ít nhất 4m và chiều sâu tối thiểu là 6,5m, cũng tính từ cạnh tiếp giáp với đường giao thông đến cuối thửa đất.
Nếu thửa đất không tiếp giáp với đường giao thông nhưng có lối đi riêng theo quy định, diện tích tối thiểu của thửa đất phải là 45m². Kích thước tối thiểu của thửa đất là chiều rộng tối thiểu 5m và chiều sâu tối thiểu 6,5m, tính từ cạnh tiếp giáp với lối đi cho đến cuối thửa đất.

Đặc biệt, diện tích tối thiểu, chiều rộng tối thiểu và chiều sâu tối thiểu của thửa đất hình thành sau khi tách thửa không bao gồm phần diện tích thuộc hành lang bảo vệ các công trình và các diện tích đất đã được quy hoạch để thực hiện dự án, công trình nhưng chưa bị thu hồi. Quy định này nhằm đảm bảo tính hợp lý trong việc sử dụng đất đai, tránh tình trạng phân lô bán nền không đồng bộ, gây khó khăn cho công tác quản lý và phát triển hạ tầng đô thị.

Theo quy định tại Quyết định số 59/2024/QĐ-UBND của UBND tỉnh Kon Tum, có một số trường hợp không áp dụng việc tách thửa đất. Các trường hợp này được quy định rõ trong các Điều 1, Điều 3 và Điều 4 của Quy định ban hành kèm theo Quyết định. Cụ thể, việc tách thửa đất không được thực hiện trong các trường hợp sau:

Tách thửa đất để thực hiện quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền: Đây là trường hợp khi đất đai bị thu hồi theo quyết định của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhằm phục vụ cho các mục đích công cộng hoặc phát triển hạ tầng. Trong trường hợp này, việc tách thửa đất là không cần thiết vì đất đã bị thu hồi và sẽ không còn trong quyền sử dụng của người dân.

Tách thửa đất để tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước: Nếu người sử dụng đất tự nguyện trả lại một phần hoặc toàn bộ diện tích đất cho Nhà nước, việc tách thửa đất cũng không được phép thực hiện. Điều này là hợp lý vì đất sẽ không còn thuộc quyền sở hữu của người dân nữa.

Tách thửa đất để chuyển nhượng, góp vốn, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt: Việc tách thửa cũng không được áp dụng trong trường hợp đất được sử dụng để thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, góp vốn, cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất theo các dự án đầu tư đã được các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Đây là quy định nhằm đảm bảo tính ổn định và minh bạch trong việc sử dụng đất cho các mục đích đầu tư, tránh tình trạng chia tách đất quá nhiều để làm giảm hiệu quả sử dụng đất hoặc gây xáo trộn trong quy hoạch.

Những quy định này nhằm đảm bảo việc quản lý và sử dụng đất đai diễn ra một cách hợp lý và đúng đắn, tránh tình trạng phân lô, bán nền không có kiểm soát hoặc gây ảnh hưởng đến quy hoạch tổng thể của địa phương.

3. Các khoản chi phí phải nộp khi thực hiện tách thửa

Khi thực hiện tách thửa đất, người sử dụng đất phải nộp một số khoản chi phí nhất định để hoàn tất các thủ tục pháp lý. Các khoản chi phí này không chỉ bao gồm tiền dịch vụ mà còn liên quan đến nghĩa vụ thuế và các khoản lệ phí khác. Dưới đây là các khoản chi phí phải nộp khi thực hiện tách thửa đất:

Phí đo đạc: Phí đo đạc là một khoản chi phí phải nộp khi tách thửa đất, dùng để trả cho các dịch vụ đo đạc đất đai. Đây là chi phí cho việc xác định ranh giới, diện tích và các yếu tố liên quan đến thửa đất. Mức phí này thường dao động từ 1,8 triệu đồng đến 2,5 triệu đồng tùy vào từng địa phương và yêu cầu công việc đo đạc cụ thể. Phí này có thể thay đổi tùy thuộc vào diện tích đất và độ phức tạp của công tác đo đạc.

Phí công chứng hợp đồng nhà đất: Khi thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, người dân phải công chứng hợp đồng tại cơ quan công chứng. Phí công chứng sẽ được tính theo giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất được chuyển nhượng hoặc tặng cho. Mức phí này thường tính theo tỷ lệ phần trăm của giá trị đất được ghi trong hợp đồng, tùy theo quy định của từng địa phương hoặc cơ quan công chứng.

Thuế thu nhập cá nhân: Trong trường hợp chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con, thuế thu nhập cá nhân sẽ được miễn theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC. Tuy nhiên, mặc dù việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con được miễn thuế, nhưng người thực hiện giao dịch vẫn phải kê khai thuế với cơ quan thuế. Đây là một yêu cầu pháp lý để đảm bảo tính minh bạch trong giao dịch đất đai.

Lệ phí trước bạ: Theo quy định tại khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, khi cha mẹ tặng cho quyền sử dụng đất cho con, sẽ được miễn lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, trong trường hợp cha mẹ thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho con, họ sẽ phải nộp lệ phí trước bạ, vì theo nghị định này, không có quy định miễn lệ phí trước bạ đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên.

Phí thẩm định hồ sơ: Đây là khoản phí được các tỉnh, thành phố quy định đối với việc thẩm định hồ sơ khi sang tên quyền sử dụng đất. Phí thẩm định này có mức thu dao động từ 500.000 đồng đến vài triệu đồng tùy vào quy định của từng địa phương và tính chất của hồ sơ. Phí thẩm định này được thu khi có yêu cầu thẩm định các thông tin, giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất trong quá trình tách thửa hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Như vậy, việc tách thửa đất không chỉ bao gồm chi phí cho công tác đo đạc mà còn có các khoản phí liên quan đến công chứng, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ. Các khoản chi phí này cần được tính toán kỹ lưỡng để người dân chuẩn bị đầy đủ tài chính và thực hiện các thủ tục pháp lý một cách hợp lệ.

Xem thêm bài viết: Điều kiện tách thửa đất thổ cư để bán theo quy định mới

Khi quý khách có thắc mắc về quy định pháp luật, vui lòng liên hệ đến hotline 19006162 hoặc gửi thư tư vấn đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để được tư vấn.