I. Điều 295 Bộ luật dân sự 2015 về tài sản bảo đảm:

1. Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu. 

Điều 295. Tài sản bảo đảm: 

1. Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu.

2. Tài sản bảo đảm có thể được mô tả chung, nhưng phải xác định được.

3. Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai.

4. Giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.

Với quy định này trong Bộ luật dân sự 2015 thể hiện được hai điểm mới như sau:

Đầu tiên, so với Khoản 1 Điều 320 Bộ Luật Dân sự năm 2005 thì không yêu cầu điều kiện tài sản phải "được phép giao dịch" .

Thứ hai, tài sản bảo đảm có thể là tài sản thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ được bảo đảm (bên bảo đảm đồng thời là bên có nghĩa vụ được bảo đảm) hoặc của người thứ ba  (bên bảo đảm và bên có nghĩa vụ được bảo đảm là 02 chủ thể khác nhau.) 

Theo đó, về nguyên tắc, chủ sở hữu tài sản được quyền dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của chính mình hoặc của người khác. Bộ luật không cấm chủ sở hữu tài sản dùng tài sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người khác và đồng thời cũng không quy định tài sản bảo đảm phải được phép giao dịch. Bộ luật ghi nhận nguyên tắc chung, đó là tài sản bảo đảm thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm. 

2. Mô tả tài sản đảm bảo

Tài sản có thể được mô tả chung nhưng phải xác định được. Do tài sản đảm bảo luôn có sự thay đổi, biến động về số lượng, chủng loại và giá trị hàng hóa. Vì vậy, pháp luật cho phép mô tả chung về tài sản đảm bảo. Tại Điều 9 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành Bộ luật Dân sự về đảm bảo thực hiện nghĩa vụ, về mô tả tài sản đảm bảo như sau: 

Điều 9. Mô tả tài sản bảo đảm

1. Việc mô tả tài sản bảo đảm do bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm thỏa thuận, phù hợp với quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này, các Điều 12, 13, 18 và 19 Nghị định này.
2. Trường hợp tài sản bảo đảm là bất động sản, động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký thì thông tin được mô tả theo thỏa thuận phải phù hợp với thông tin trên Giấy chứng nhận.
3. Trường hợp tài sản bảo đảm là quyền tài sản thì thông tin được mô tả theo thỏa thuận phải thể hiện được tên, căn cứ pháp lý phát sinh quyền tài sản”.

Nếu luật không cho phép các bên mô tả chung tài sản đảm bảo thì sẽ rất khó khăn trong việc mô tả tài sản đảm bảo, vì mỗi lần hàng hóa có sự biến động, thay đổi, thay thế các bên sẽ lại phải tiến hành thỏa thuận, đàm phán về việc mô tả lại tài sản đảm bảo. Việc Bộ luật cho phép các chủ thể có thể mô tả chung về tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ là cần thiết và phù hợp với thực tiễn, xác lập thực hiện giao dịch bảo đảm vì tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có nhưng luôn biến động. Tuy nhiên, việc mô tả chung về tài sản bảo đảm cần thiết phải có giới hạn. 

3. Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai

Tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai được quy định tại Điều 108 Bộ Luật dân sự 2015:

1. Tài sản hiện có là tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập giao dịch.

2. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:

a) Tài sản chưa hình thành;

b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.

Theo Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm thì:

Tài sản hình thành trong tương lai gồm:
a) Tài sản được hình thành từ vốn vay;
b) Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;
c) Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật.
Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất.”

Sự liệt kê này cho thấy Bộ Luật dân sự 2015 đã tiếp cận theo hướng mở rộng tài sản hình thành trong tương lai so với Bộ Luật dân sự 2005 và các luật khác. Ngoài sự mô tả như trên, BLDS 2015 không còn quy định nào khác chi tiết hóa đặc điểm pháp lý của tài sản hình thành trong tương lai. Đồng thời, BLDS 2015 đã pháp điển hóa quy định của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ về giao dịch bảo đảm đã được thực hiện kiểm nghiệm bằng quy định tại Điều 295. 

Đây có thể là một quy định ngoại lệ vượt ra ngoài khuôn khổ quy định chung. 

Thứ nhất, Tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai tức là chưa hình thành hay chưa tồn tại vào thời điểm giao kết hợp đồng giao dịch bảo đảm,

Thứ hai: Tài sản bảo đảm chưa thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp tại thời điểm giao dịch bảo đảm.

Việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai không áp dụng đối với quyền sử dụng đất.

Đối với tài sản bảo đảm được hình thành trong tương lai dựa theo quy định tại Khoản 4 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP như sau: 

“1. Khi bên bảo đảm có quyền sở hữu một phần hoặc toàn bộ tài sản bảo đảm hình thành trong tương lai thì bên nhận bảo đảm có các quyền đối với một phần hoặc toàn bộ tài sản đó. Đối với tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu mà bên bảo đảm chưa đăng ký thì bên nhận bảo đảm vẫn có quyền xử lý tài sản khi đến hạn xử lý.

2. Trong trường hợp tài sản hình thành trong tương lai bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ dân sự thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền căn cứ kết quả xử lý tài sản bảo đảm để thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho người mua, người nhận tài sản ngay khi có kết quả xử lý tài sản bảo đảm.

3. Giá trị tài sản bảo đảm:

Giá trị của tài sản bảo đảm phải lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm để khi xử lý tài sản bảo đảm thì số tiền thu được từ việc bán tài sản bảo đảm để thanh toán các nghĩa vụ tài chính khác như chi phí xử lý tài sản, chi phí bảo quản. Tuy nhiên các bên có thể thỏa thuận giá trị tài sản bảo đảm bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ bảo đảm. Trường hợp này nếu tài sản bị xử lý thì bên nhận bảo đảm có thể chịu thiệt hại khi bên bảo đảm không còn tài sản khác để thanh toán. 

4. Quy định chung về xử lý tài sản đảm bảo:

Thứ nhất, việc xử lý tài sản bảo đảm phải được thực hiện đúng với thỏa thuận của các bên, quy định của Nghị định và pháp luật liên quan.

Trường hợp tài sản bảo đảm là quyền khai thác khoáng sản, quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên khác thì việc xử lý tài sản bảo đảm phải phù hợp theo quy định của pháp luật về khoáng sản, pháp luật về tài nguyên thiên nhiên khác và pháp luật có liên quan.

Thứ hai, bên nhận bảo đảm thực hiện việc xử lý tài sản bảo đảm trên cơ sở thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm thì không cần có văn bản ủy quyền hoặc văn bản đồng ý của bên bảo đảm.

Thứ ba, trường hợp Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định tài sản đang dùng để bảo đảm phải xử lý để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác thì tài sản này được xử lý theo quy định đó.

Thứ tư, việc bên nhận bảo đảm xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ không phải là hoạt động kinh doanh tài sản của bên nhận bảo đảm.

5. Ví dụ thực tiễn: 

Bà B được bố cho 1 thửa đất (đã tách xong sổ đỏ) để xây dựng nhà. Hiện tại ngôi nhà đang được xây dựng và được cấp phép xây dựng. Do thiếu tiền để hoàn thiện ngôi nhà nên bà B đã thế chấp ngôi nhà để vay vốn ngân hàng. Đối với ngôi nhà đang xây dựng dở, theo quy định tại Điều 118 Luật nhà ở 2014 về "Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch"  thì chủ sở hữu được phép thế chấp khi đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu, không có tranh chấp về quyền sở hữu, không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ngôi nhà của bà B được xác định là tài sản hình thành trong tương lai theo quy định tại khoản 2 Điều 4 về "Tài sản bảo đảm" theo Nghị định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 163/2006/NĐ-CP. Do vậy, theo Điều 4 về "Tài sản bảo đảm" và Điều 8 Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai của Nghị định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm thì bà B được dùng tài sản hình thành trong tương lai là ngôi nhà đang xây dựng để thế chấp vay vốn ngân hàng.

Theo đó, về vấn đề xử lý tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai:

Ông A có căn hộ chung cư đang trong quá trình xây dựng, tuy nhiên vì gặp một số vấn đề mà cần vay một khoản tiền tại ngân hàng và thế chấp căn hộ chung cư đang trong quá trình xây dựng.  Hiện tại, khoản vay đó đã đến hạn thanh toán nhưng không có khả năng thanh toán. Trong khi đó căn hộ chung cư là tài sản bảo đảm cho khoản vay vẫn đang trong quá trình xây dựng để đưa vào sử dụng. Trong trường hợp này, đối với căn hộ chung cư được sử dụng làm tài sản bảo đảm là tài sản bảo đảm được hình thành trong tương lai căn cứ theo Điều 295 Bộ luật dân sự 2015. Theo như Khoản 4 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP về việc xử lý tài sản hình thành trong tương lai, mặc dù căn hộ chung cư được dùng đảm bảo cho khoản vay của ông A mặc dù đang được xây dựng nhưng bên nhận bảo đảm vẫn có quyền xử lý để thực hiện nghĩa vụ dân sự theo quy định của pháp luật. Căn cứ vào kết quả xử lý tài sản bảo đảm các cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho người mua, người nhận tài sản bảo đảm này.