Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, xuống cấp là một trong những nhiệm vụ trọng tâm nhằm bảo đảm an toàn tính mạng người dân, chỉnh trang đô thị và sử dụng hiệu quả quỹ đất đô thị. Trong quá trình triển khai các dự án này, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư đóng vai trò then chốt, quyết định tính khả thi và hợp pháp của dự án. Nhằm bảo đảm trật tự quản lý đất đai, quyền lợi chính đáng của các chủ sở hữu nhà chung cư và trách nhiệm của nhà đầu tư, pháp luật đã đặt ra những điều kiện cụ thể đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phục vụ cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
1. Nhà chung cư là gì?
Theo khoản 3 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau: "Nhà chung cư là nhà ở có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp."
Theo đó, nhà chung cư không chỉ được nhận diện bởi số tầng hay số lượng căn hộ, mà còn bởi chế độ sở hữu và phương thức sử dụng công trình. Việc tồn tại đồng thời phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung làm phát sinh mối quan hệ pháp lý chặt chẽ giữa các chủ sở hữu căn hộ, trong đó quyền của mỗi chủ thể gắn liền với nghĩa vụ tôn trọng, bảo vệ và cùng khai thác các phần diện tích, công trình và hạ tầng dùng chung. Chính đặc điểm này khiến nhà chung cư đòi hỏi cơ chế quản lý, vận hành riêng biệt, khác với nhà ở riêng lẻ, nhằm bảo đảm trật tự, an toàn và quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể có liên quan.
Bên cạnh đó, việc pháp luật thừa nhận nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp phản ánh xu hướng phát triển công trình nhà ở gắn với nhu cầu đa dạng của đời sống đô thị hiện đại. Trong mô hình này, không gian để ở và không gian phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ hoặc chức năng khác cùng tồn tại trong một công trình, làm gia tăng yêu cầu về quản lý sử dụng, phân định rõ ràng phần diện tích phục vụ từng mục đích, cũng như bảo đảm sự hài hòa giữa quyền lợi của các chủ thể cư trú và các chủ thể khai thác chức năng khác. Do đó, khái niệm nhà chung cư được xây dựng không chỉ nhằm mô tả đặc điểm vật lý của công trình mà còn nhằm tạo nền tảng pháp lý cho việc điều chỉnh toàn diện các quan hệ phát sinh trong quá trình đầu tư, quản lý và sử dụng loại hình nhà ở này.
2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
Theo khoản 11 điều 60 Luật nhà ở 2023, Việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện khi đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:
- Dự án không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 68 của Luật này
Cụ thể các dự án không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 68 Luật nhà ở 2023 như sau:
Điều 68. Chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
1. Việc quyết định chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đối với nhà chung cư quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 62 của Luật này thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư công và pháp luật về xây dựng.
...
3. Trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này mà không lựa chọn được nhà đầu tư thực hiện dự án trong thời hạn theo quy định của Chính phủ thì sau khi chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định tại khoản 3 Điều 67 của Luật này, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định sau đây:
a) Trường hợp chỉ có 01 nhà đầu tư quan tâm theo quy định của pháp luật về đấu thầu, cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư khi nhà đầu tư đáp ứng các điều kiện, tiêu chí theo quy định của Chính phủ;
b) Trường hợp có từ 02 nhà đầu tư trở lên quan tâm thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thông qua hình thức đấu thầu theo quy định của pháp luật về đấu thầu.
- Dự án chỉ có diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư
Trong trường hợp này, quyền sử dụng đất không được tách thửa, không được phân chia theo từng căn hộ hay theo từng mục đích khai thác riêng biệt, mà được hình thành dưới dạng quyền sử dụng đất chung hợp nhất, gắn liền với quyền sở hữu căn hộ của từng chủ sở hữu. Mỗi chủ sở hữu căn hộ có quyền sử dụng đất theo phần diện tích chung tương ứng với tỷ lệ sở hữu căn hộ, nhưng không có quyền chiếm hữu, sử dụng hay định đoạt độc lập đối với bất kỳ phần diện tích đất cụ thể nào trong dự án.
Việc xác định dự án chỉ có đất sử dụng chung có ý nghĩa quan trọng trong quản lý nhà chung cư, bởi nó loại trừ khả năng khai thác riêng lẻ quỹ đất của dự án cho các mục đích khác ngoài việc phục vụ nhà chung cư. Qua đó, pháp luật bảo đảm sự thống nhất giữa quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất, đồng thời bảo vệ lợi ích chung của cộng đồng cư dân và tạo cơ sở pháp lý cho công tác quản lý, vận hành nhà chung cư trong suốt quá trình sử dụng.
- Việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phục vụ tái định cư tại chỗ theo phương án bồi thường, tái định cư đã được toàn bộ chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất với chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Về bản chất pháp lý, sự thống nhất của toàn bộ chủ sở hữu nhà chung cư đóng vai trò như điều kiện tiên quyết làm phát sinh hiệu lực của việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng trong trường hợp này không nhằm mục đích kinh doanh quyền sử dụng đất độc lập, mà nhằm tạo cơ sở pháp lý để chủ đầu tư triển khai dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và thực hiện nghĩa vụ tái định cư tại chỗ cho các chủ sở hữu theo phương án đã được phê duyệt.
Quy định này bảo đảm sự hài hòa giữa quyền lợi của các chủ sở hữu nhà chung cư và yêu cầu triển khai dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Một mặt, quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất chung chỉ được thực hiện trên cơ sở ý chí thống nhất của toàn bộ chủ sở hữu; mặt khác, việc gắn thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với phương án bồi thường, tái định cư đã được thống nhất giúp bảo đảm quyền tái định cư tại chỗ và ổn định chỗ ở lâu dài cho người dân, đồng thời tạo điều kiện pháp lý cần thiết để chủ đầu tư triển khai dự án theo đúng tiến độ và mục tiêu đã đề ra.
3. Hình thức và chủ thể của thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư?
Theo khoản 3 Điều 16 Nghị định 98/2024/NĐ-CP, Để đảm bảo tính minh bạch và tránh tranh chấp về sau (đặc biệt là tranh chấp tập thể), pháp luật quy định rất khắt khe về chủ thể ký kết và hình thức ủy quyền. Cụ thể như sau:
- Yêu cầu về hình thức văn bản:
- Bắt buộc lập thành văn bản: Không chấp nhận thỏa thuận miệng hoặc các hình thức thỏa thuận ngầm.
- Tuân thủ biểu mẫu: Văn bản không được soạn thảo tự do mà phải tuân theo mẫu chuẩn (Mẫu số 07 tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định)
- Yêu cầu về chủ thể ký kết: Văn bản chỉ có giá trị pháp lý khi có đầy đủ chữ ký của hai bên:
+ Bên nhận chuyển nhượng: Là Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã được lựa chọn (Nhà đầu tư). Người ký phải là người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp hoặc người được ủy quyền hợp pháp.
+ Bên chuyển nhượng: Tổ chức, cá nhân có nhu cầu nhận chuyển nhượng.
Pháp luật yêu cầu chữ ký của các chủ sở hữu, nhưng chia ra các trường hợp cụ thể để xử lý các vấn đề thực tiễn tại chung cư cũ:
- Trường hợp thông thường: Là người đứng tên trên Giấy chứng nhận (Sổ hồng/Sổ đỏ). Nếu Sổ ghi tên cả hai vợ chồng thì cả hai phải cùng ký (hoặc một người ký nếu có ủy quyền của người kia).
- Trường hợp chủ sở hữu đã mất: Người ký phải là người thừa kế hợp pháp.
- Trường hợp cử đại diện chủ sở hữu thỏa thuận thì phải có văn bản ủy quyền có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật dân sự.
Trong trường hợp các chủ sở hữu nhà chung cư không trực tiếp tham gia ký kết thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà cử người đại diện thực hiện việc thỏa thuận, pháp luật đặt ra yêu cầu bắt buộc về hình thức và giá trị pháp lý của việc ủy quyền. Theo đó, việc cử đại diện chỉ được thừa nhận khi được xác lập bằng văn bản ủy quyền hợp pháp và văn bản này phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật dân sự.
Quy định này nhằm bảo đảm rằng ý chí của chủ sở hữu nhà chung cư được thể hiện một cách rõ ràng, minh bạch và có thể kiểm chứng, đồng thời xác định cụ thể phạm vi, nội dung và thời hạn đại diện. Việc yêu cầu công chứng hoặc chứng thực đối với văn bản ủy quyền không chỉ góp phần phòng ngừa rủi ro giả mạo, tranh chấp về thẩm quyền đại diện, mà còn tạo cơ sở pháp lý vững chắc để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, thẩm định tính hợp lệ của hồ sơ trong quá trình chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Kết luận
Quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không chỉ nhằm kiểm soát chặt chẽ hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản mà còn hướng tới mục tiêu bảo đảm an toàn, ổn định đời sống cho người dân và phát triển đô thị theo hướng bền vững. Việc tuân thủ đầy đủ các điều kiện pháp lý về đất đai, nhà ở và đầu tư sẽ góp phần hạn chế tranh chấp, rủi ro trong quá trình triển khai dự án, đồng thời tạo cơ sở pháp lý vững chắc để các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư được thực hiện đồng bộ, hiệu quả và đúng quy định của pháp luật.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.
