Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo quy định mới nhất

Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phát triển theo hướng chuyên nghiệp, minh bạch và gắn chặt với yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai, đầu tư và xây dựng, việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đã trở thành một nhu cầu tất yếu của hoạt động đầu tư, kinh doanh. Thông qua cơ chế chuyển nhượng dự án, các chủ đầu tư có thể cơ cấu lại nguồn vốn, chuyển giao dự án cho những chủ thể có năng lực tài chính và kinh nghiệm phù hợp hơn, từ đó góp phần thúc đẩy tiến độ triển khai dự án và nâng cao hiệu quả sử dụng đất – một nguồn lực đặc biệt quan trọng của quốc gia.

1. Khái niệm về chuyển nhượng dự án bất động sản

Căn cứ vào Khoản 3 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, dự án bất động sản được xác định là dự án đầu tư xây dựng công trình để kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật. Khái niệm này bao gồm một phạm vi rộng lớn các loại hình đầu tư:

Việc định danh dự án bất động sản là cơ sở pháp lý để xác định đối tượng này có thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản hay không. Nếu một dự án đầu tư xây dựng công trình không nhằm mục đích kinh doanh (ví dụ: trụ sở cơ quan hành chính) thì việc chuyển nhượng sẽ tuân theo các quy định về đầu tư công hoặc quản lý tài sản công thay vì luật này.

2. Điều kiện chung để được chuyển nhượng dự án bất động sản

Căn cứ vào Khoản 1 Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, để một dự án được phép đưa vào giao dịch chuyển nhượng, dự án đó phải hội đủ các điều kiện tiên quyết về mặt pháp lý và thực địa nhằm bảo vệ quyền lợi cho bên nhận và khách hàng cuối cùng.

2.1. Điều kiện về tính pháp lý và phê duyệt dự án

Dự án bất động sản phải có các quyết định pháp lý nền tảng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Cụ thể:

• Đã có quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng, nhà ở.   
• Chủ đầu tư phải được lựa chọn hoặc công nhận chính thức thông qua các văn bản pháp lý cụ thể.   

Việc yêu cầu dự án phải có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng đã được phê duyệt là bắt buộc. Quy hoạch này không chỉ xác định chỉ tiêu kỹ thuật mà còn là cơ sở để cơ quan quản lý thẩm định tính độc lập khi chủ đầu tư thực hiện chuyển nhượng một phần dự án.   

2.2. Điều kiện về giải phóng mặt bằng và đất đai

Đây là một trong những điểm mới quan trọng nhất của Luật 2023 so với Luật 2014. Theo đó, dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng phải hoàn thành xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Quy định này nhằm chấm dứt tình trạng chuyển nhượng dự án khi đất vẫn còn nằm trên giấy hoặc đang có tranh chấp khiếu kiện phức tạp về mặt bằng, gây rủi ro cho nhà đầu tư mới và làm chậm tiến độ đô thị hóa.   

Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, chủ đầu tư còn phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ và quy hoạch đã phê duyệt. Điều này đảm bảo rằng khi nhận chuyển nhượng, nhà đầu tư mới có đủ hạ tầng cơ bản để triển khai các công trình xây dựng bên trên hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất.   

2.3. Điều kiện về tình trạng tranh chấp và tính lưu thông pháp lý

Dự án bất động sản khi chuyển nhượng phải đảm bảo tính "sạch" về mặt pháp lý tài sản:

• Quyền sử dụng đất không đang có tranh chấp được thông báo, thụ lý bởi cơ quan có thẩm quyền, hoặc nếu có tranh chấp thì đã được giải quyết bằng bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật.   
• Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành các quyết định hành chính của cơ quan nhà nước.   
• Dự án không trong thời gian bị đình chỉ, tạm dừng hoạt động hoặc không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất. Trường hợp dự án có vi phạm hành chính, chủ đầu tư phải chấp hành xong các quyết định xử phạt trước khi thực hiện chuyển nhượng.   

2.4. Nghĩa vụ tài chính về đất đai

Chủ đầu tư chuyển nhượng phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai bao gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai đối với dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng. Một điểm tiến bộ đáng lưu ý là Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã lược bỏ yêu cầu phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) đối với toàn bộ diện tích dự án mới được chuyển nhượng. 

Thay vào đó, chỉ cần có các văn bản giao đất/thuê đất và xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính từ cơ quan thuế. Quy định này giúp doanh nghiệp tiết kiệm từ vài tháng đến hàng năm thời gian chờ đợi cấp sổ, từ đó tăng tính thanh khoản cho thị trường.

3. Điều kiện chuyển nhượng dự án tùy theo đối tượng giao dịch

3.1. Điều kiện đối với bên nhận chuyển nhượng

Nhằm đảm bảo dự án không rơi vào tay các "nhà đầu tư ảo", pháp luật quy định bên nhận chuyển nhượng phải đáp ứng các tiêu chuẩn khắt khe về năng lực tài chính và tổ chức:

• Tư cách pháp nhân: Phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đáp ứng điều kiện tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã).   
• Năng lực tài chính: Vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô dưới 20 ha và không thấp hơn 15% đối với dự án từ 20 ha trở lên.   
• Khả năng huy động vốn: Phải đảm bảo tỷ lệ dư nợ tín dụng và dư nợ trái phiếu trên vốn chủ sở hữu không vượt quá quy định tại Nghị định 96/2024/NĐ-CP (tổng nợ không quá 4 lần vốn chủ sở hữu cho dự án dưới 20ha và không quá 5,67 lần cho dự án trên 20ha).   
• Cam kết tiếp tục triển khai: Bên nhận phải có văn bản cam kết tiếp tục đầu tư xây dựng và kinh doanh theo đúng nội dung dự án đã được chấp thuận.   

3.2. Điều kiện đối với doanh nghiệp nhà nước (Bên chuyển nhượng)

Khi bên chuyển nhượng là doanh nghiệp nhà nước, ngoài việc tuân thủ các điều kiện chung của Luật Kinh doanh bất động sản, họ còn phải thực hiện đúng quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp. Điều này bao gồm việc định giá dự án, đấu giá hoặc đấu thầu theo quy định để đảm bảo không thất thoát tài sản nhà nước.   

3.3. Điều kiện về quốc phòng, an ninh đối với nhà đầu tư nước ngoài

Nếu bên nhận chuyển nhượng là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (doanh nghiệp FDI) quy định tại Khoản 4 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản, quy trình sẽ có thêm bước thẩm duyệt an ninh. UBND cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của Bộ Quốc phòng và Bộ Công an khi dự án nằm ở các khu vực biên giới, hải đảo hoặc ven biển. Sự tham gia của các bộ ngành này nhằm bảo vệ lợi ích quốc gia tối cao trong bối cảnh các dự án bất động sản quy mô lớn thường gắn liền với vị trí địa lý chiến lược.

4. Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

Trình tự và hồ sơ chuyển nhượng dự án hiện nay được thực hiện theo hướng dẫn chi tiết tại Nghị định 96/2024/NĐ-CP, áp dụng từ ngày 01/08/2024.

4.1. Thành phần hồ sơ đề nghị chuyển nhượng

Chủ đầu tư cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ (có thể nộp bản sao điện tử) gửi đến cơ quan quản lý. Thành phần hồ sơ bao gồm các loại giấy tờ cốt lõi:

4.2. Cơ quan có thẩm quyền quyết định

Tùy theo thẩm quyền phê duyệt dự án ban đầu mà cơ quan cho phép chuyển nhượng sẽ khác nhau:

• Thủ tướng Chính phủ: Quyết định việc chuyển nhượng đối với các dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư. Tuy nhiên, Thủ tướng có thể ủy quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng một phần dự án.
• Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh: Quyết định việc chuyển nhượng đối với dự án do UBND tỉnh quyết định/chấp thuận đầu tư. Sở Xây dựng (hoặc cơ quan quản lý BĐS được ủy quyền) là đơn vị tiếp nhận và thẩm định hồ sơ.

4.3. Quy trình thực hiện chi tiết

Quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng dự án thường kéo dài tối đa 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

- Tiếp nhận hồ sơ: Chủ đầu tư nộp hồ sơ tại Trung tâm hành chính công của tỉnh hoặc bộ phận một cửa của Sở Xây dựng.

- Lấy ý kiến chuyên môn: Cơ quan thẩm định lấy ý kiến các sở ban ngành liên quan (Tài chính, Kế hoạch & Đầu tư, Tài nguyên & Môi trường) trong vòng 30 ngày. Các cơ quan được hỏi phải trả lời bằng văn bản trong 15 ngày.

- Thẩm định an ninh (nếu có): Đối với bên nhận là doanh nghiệp FDI tại khu vực nhạy cảm, UBND tỉnh gửi văn bản lấy ý kiến Bộ Quốc phòng và Bộ Công an.

- Ban hành quyết định: Sau khi tổng hợp ý kiến, UBND tỉnh ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng. Nếu không đồng ý, phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do.

- Bàn giao dự án: Sau khi có quyết định, các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng và thực hiện bàn giao hồ sơ, thực địa trong vòng 30 ngày.

5. Những vấn đề pháp lý thường gặp và cách phòng ngừa rủi ro

5.1. Rủi ro chuyển nhượng khi chưa đủ điều kiện pháp lý

Nhiều chủ đầu tư vì áp lực dòng vốn đã thực hiện chuyển nhượng "chui" dưới hình thức hứa mua hứa bán hoặc góp vốn khi dự án chưa xong giải phóng mặt bằng hoặc chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính.   

Hợp đồng có thể bị tòa án tuyên vô hiệu, dẫn đến việc bên nhận mất trắng các khoản đặt cọc hoặc chi phí đầu tư hạ tầng đã bỏ ra. Bên chuyển nhượng còn có thể bị xử phạt hành chính từ 100 đến 200 triệu đồng.   

Bên nhận chuyển nhượng cần yêu cầu bên bán cung cấp xác nhận của cơ quan thuế về việc nộp đủ tiền sử dụng đất và biên bản bàn giao mốc giới từ Sở Tài nguyên và Môi trường.   

5.2. Chuyển nhượng một phần dự án không đảm bảo tính độc lập

Theo Khoản 1 Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, phần dự án chuyển nhượng phải bảo đảm các hạng mục công trình xây dựng có thể độc lập được với các phần khác của dự án.   

Nếu hệ thống điện, nước, thoát nước hoặc đường giao thông của phân khu chuyển nhượng vẫn phụ thuộc hoàn toàn vào phần dự án cũ mà không có thỏa thuận rõ ràng về quyền truy cập, tranh chấp sẽ phát sinh khi hai chủ đầu tư vận hành song song.   

Các bên cần rà soát hồ sơ thiết kế cơ sở và thỏa thuận đấu nối hạ tầng kỹ thuật. Trong hợp đồng chuyển nhượng cần quy định rõ trách nhiệm duy tu, bảo dưỡng các công trình hạ tầng dùng chung.   

5.3. Vấn đề thế chấp dự án tại Ngân hàng

Đa số các dự án bất động sản đều được thế chấp để vay vốn triển khai. Việc chuyển nhượng dự án đang thế chấp là một bài toán phức tạp về mặt thủ tục.   

 Nếu chủ đầu tư cũ không thực hiện giải chấp nhưng vẫn nhận tiền từ bên mua để chi tiêu vào việc khác, ngân hàng có quyền phát mãi tài sản, khiến bên mua mất quyền sở hữu dự án.   

Thực hiện giao dịch thông qua thỏa thuận ba bên (Bên bán - Bên mua - Ngân hàng). Số tiền chuyển nhượng của bên mua nên được chuyển thẳng vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng để thực hiện nghĩa vụ trả nợ và giải chấp dự án đồng thời với việc ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức.   

5.4. Thay đổi quy hoạch sau khi chuyển nhượng

Nguyên tắc của việc chuyển nhượng là "không làm thay đổi quy hoạch, mục tiêu của dự án". Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư mới sau khi nhận chuyển nhượng lại có ý định điều chỉnh mật độ xây dựng hoặc công năng để tăng lợi nhuận.   

Việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 sau khi chuyển nhượng là một thủ tục hành chính độc lập và không mặc nhiên được chấp thuận. Nếu không được phê duyệt, dự án sẽ rơi vào tình trạng đình trệ.   

Bên nhận cần đánh giá tính khả thi của quy hoạch hiện hữu trước khi ký kết. Mọi cam kết hỗ trợ điều chỉnh quy hoạch từ bên chuyển nhượng nên được quy định rõ thành các điều khoản bồi thường nếu không thực hiện được.

6. Những câu hỏi thường gặp  

Dưới đây là tổng hợp các thắc mắc phổ biến của doanh nghiệp khi áp dụng các quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

6.1. Có thể chuyển nhượng dự án đang thế chấp ngân hàng không?

Giải đáp: Hoàn toàn có thể, nhưng phải tuân thủ điều kiện tại Khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 và các quy định chuyên ngành.

Dự án đang thế chấp chỉ được chuyển nhượng nếu bên nhận thế chấp (Ngân hàng) đồng ý bằng văn bản. Trong hồ sơ gửi cơ quan nhà nước, chủ đầu tư phải cung cấp văn bản của ngân hàng về việc đồng ý cho chuyển nhượng hoặc cam kết giải chấp sau khi nhận được tiền từ bên mua. Đáng chú ý, Luật Các tổ chức tín dụng 2024 đã cho phép các ngân hàng được quyền chuyển nhượng dự án là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ, tạo ra cơ chế M&A bắt buộc đối với các dự án nợ xấu.   

6.2. Chuyển nhượng một phần diện tích nhỏ có cần quyết định điều chỉnh quy hoạch?

Giải đáp: Việc chuyển nhượng một phần dự án bất động sản phải dựa trên quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt. 

Nếu phần diện tích dự định chuyển nhượng đã được xác định rõ là một phân khu hoặc một khối công trình độc lập trong đồ án quy hoạch hiện tại, thì không cần điều chỉnh quy hoạch tổng thể. Tuy nhiên, nếu việc chuyển nhượng dẫn đến việc chia tách các lô đất khác với bản vẽ 1/500 ban đầu hoặc thay đổi các thông số hạ tầng kỹ thuật dùng chung, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết trước khi nộp hồ sơ xin phép chuyển nhượng.   

6.3. Điều kiện chuyển nhượng dự án có thay đổi theo từng loại hình bất động sản không?

Giải đáp: Về nguyên tắc chung, các điều kiện tại Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 áp dụng thống nhất cho mọi loại dự án. Tuy nhiên, mỗi loại hình sẽ có các yêu cầu kỹ thuật đặc thù:   

• Dự án nhà ở: Phải tuân thủ thêm các quy định về Luật Nhà ở, đặc biệt là việc hoàn thành giải phóng mặt bằng và bồi thường đối với đất ở.   
• Dự án hạ tầng khu công nghiệp: Chú trọng vào việc hoàn thành các công trình hạ tầng kỹ thuật (đường, điện, xử lý nước thải) tương ứng theo tiến độ đã phê duyệt trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng cho tổ chức khác.   
• Dự án bất động sản du lịch, lưu trú (Condotel, Officetel): Đòi hỏi sự minh bạch về mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất phi nông nghiệp để đảm bảo quyền lợi cho khách hàng đầu tư thứ cấp sau khi dự án thay đổi chủ đầu tư. 

Kết luận

Có thể khẳng định rằng, các điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được pháp luật quy định không nhằm hạn chế quyền tự do kinh doanh của chủ đầu tư, mà hướng tới mục tiêu bảo đảm việc sử dụng đất đúng quy hoạch, đúng mục đích, đồng thời lựa chọn được những chủ thể có đủ năng lực tiếp tục triển khai dự án một cách hiệu quả. Việc đáp ứng đầy đủ các điều kiện về pháp lý của dự án, tình trạng quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính, cũng như điều kiện đối với bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng là yếu tố quyết định đến tính hợp pháp và hiệu lực của hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản.

Do đó, để hoạt động chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản diễn ra an toàn và hiệu quả, các chủ đầu tư cần chủ động nghiên cứu kỹ các quy định pháp luật có liên quan, rà soát toàn diện điều kiện của dự án trước khi thực hiện chuyển nhượng, đồng thời xây dựng phương án chuyển nhượng minh bạch, phù hợp với quy hoạch và định hướng phát triển kinh tế – xã hội. Về lâu dài, việc tuân thủ nghiêm các điều kiện chuyển nhượng dự án không chỉ góp phần hạn chế rủi ro pháp lý và tranh chấp, mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành một thị trường bất động sản lành mạnh, ổn định và phát triển bền vững trong giai đoạn mới.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.