Điều kiện để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024

1. Các trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 1 Điều 126 của Luật Đất đai 2024, Nhà nước có thể thực hiện việc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thông qua hình thức đấu thầu để chọn lựa nhà đầu tư thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất trong các trường hợp sau:

1. Các dự án được quy định tại khoản 27 Điều 79 của Luật Đất đai 2024, trong đó Hội đồng nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định việc giao đất hoặc cho thuê đất thông qua đấu thầu nhằm chọn lựa nhà đầu tư. Đối với các dự án này, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh sẽ xác định các tiêu chí cụ thể để tổ chức đấu thầu chọn lựa nhà đầu tư sao cho phù hợp với thực tế và nhu cầu của địa phương.

Cụ thể, khoản 27 Điều 79 quy định rằng các dự án đầu tư có sử dụng đất có thể là các dự án xây dựng khu đô thị với mục đích phục vụ đa chức năng, đảm bảo đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội cùng với các công trình nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng, bao gồm cả việc xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị; hoặc các dự án xây dựng khu dân cư nông thôn.

2. Các dự án đầu tư có sử dụng đất trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 79 của Luật Đất đai 2024, và không thuộc trường hợp nêu tại điểm a khoản 1 Điều 126 của Luật Đất đai 2024, mà thuộc đối tượng phải thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật ngành hoặc lĩnh vực liên quan.

Như vậy, các quy định này đảm bảo rằng việc giao đất và cho thuê đất đều phải tuân thủ nguyên tắc minh bạch và công bằng thông qua đấu thầu, đồng thời giúp các địa phương có thể kiểm soát và quản lý việc sử dụng đất hiệu quả hơn trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư.

2. Điều kiện để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024

Theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 126 của Luật Đất đai 2024, để thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư cho các dự án đầu tư có sử dụng đất, cần đảm bảo các điều kiện sau:

Điều kiện chung để thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư cho dự án đầu tư có sử dụng đất được quy định tại mục 1, bao gồm:

• Danh mục khu đất: Dự án phải thuộc danh mục các khu đất được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định đưa vào danh sách đấu thầu. Đây là một bước quan trọng để đảm bảo các khu đất được chọn đều đáp ứng yêu cầu và tiêu chí của địa phương.
• Quy hoạch: Dự án cần phải có quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Quy hoạch này là cơ sở quan trọng để xác định các yếu tố kỹ thuật và hạ tầng của khu vực, đảm bảo sự phù hợp với dự án đầu tư.
• Tuân thủ pháp luật về đấu thầu: Dự án cần phải đáp ứng tất cả các điều kiện và quy định của pháp luật hiện hành về đấu thầu. Điều này nhằm bảo đảm tính minh bạch, công bằng trong quá trình lựa chọn nhà đầu tư.

Điều kiện đối với dự án đầu tư có sử dụng đất được quy định tại mục 2, bao gồm:

• Dự án phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 126 của Luật Đất đai 2024. Điều này bao gồm việc đảm bảo rằng dự án phù hợp với các quy định về đấu thầu và sử dụng đất.
• Ngoài các điều kiện nêu trên, dự án còn phải tuân thủ các yêu cầu và quy định khác theo pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực liên quan. Điều này có nghĩa là dự án không chỉ phải phù hợp với quy định chung về đất đai mà còn phải đáp ứng các tiêu chuẩn cụ thể của ngành hoặc lĩnh vực đầu tư.

Những quy định này nhằm đảm bảo rằng quá trình đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư cho các dự án đầu tư có sử dụng đất được thực hiện một cách chính xác và hiệu quả, đồng thời bảo đảm quyền lợi của các bên liên quan và sự phát triển bền vững của địa phương.

3. Quy định về sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển KT-XH thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 127 của Luật Đất đai 2024, việc sử dụng đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về quyền sử dụng đất hoặc sử dụng đất hiện có phải tuân thủ các điều kiện và quy định sau:

Điều kiện thực hiện dự án qua thỏa thuận về quyền sử dụng đất được quy định như sau:

• Dự án phải thuộc các trường hợp không nằm trong diện thu hồi đất theo quy định tại Điều 79 của Luật Đất đai 2024.
• Đối với dự án xây dựng nhà ở thương mại, chỉ có thể thỏa thuận về việc nhận quyền sử dụng đất ở.
• Trong trường hợp dự án không sử dụng vốn ngân sách nhà nước và thuộc diện thu hồi đất theo Điều 79 của Luật Đất đai 2024, nhà đầu tư có thể lựa chọn phương án thỏa thuận về quyền sử dụng đất thay vì yêu cầu thu hồi đất.

Điều kiện về đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về quyền sử dụng đất:

• Đất được thỏa thuận phải là đất đã được Nhà nước giao, cho thuê, hoặc công nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng. Nếu trong khu vực đất có diện tích do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý mà không thể tách thành dự án độc lập, diện tích này sẽ được tính vào tổng diện tích dự án và được Nhà nước thu hồi để giao hoặc cho thuê cho nhà đầu tư mà không cần thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Điều kiện sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2024:

• Dự án phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt và công bố.
• Chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 122 của Luật Đất đai 2024. Đối với dự án xây dựng nhà ở thương mại, có thể thỏa thuận về quyền sử dụng đất ở.
• Cần có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

Chính sách khuyến khích thỏa thuận về quyền sử dụng đất:

• Hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì được phép thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.
• Nếu nhà đầu tư đã nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án và đến thời điểm hết hạn sử dụng đất nhưng chưa hoàn tất thủ tục về đất đai, họ vẫn có thể tiếp tục thực hiện các thủ tục để triển khai dự án mà không cần gia hạn thêm.

Quy định về tiếp tục sản xuất, kinh doanh:

• Trong trường hợp thỏa thuận về quyền sử dụng đất để tiếp tục sản xuất, kinh doanh mà không thay đổi mục đích sử dụng đất, sẽ thực hiện theo quy định về chuyển quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024.

Sử dụng đất hiện có để thực hiện dự án đầu tư:

• Nếu người đang có quyền sử dụng đất đề xuất dự án đầu tư và dự án phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất, và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật, thì có thể sử dụng đất để thực hiện dự án mà Nhà nước không thực hiện thu hồi đất.
• Trong trường hợp người có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và các loại đất khác đề xuất dự án đầu tư nhà ở thương mại, và dự án phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư và nhà đầu tư theo quy định pháp luật, thì vẫn có thể sử dụng đất để thực hiện dự án.

Lưu ý về thời gian hiệu lực của Luật Đất đai 2024:

Luật Đất đai 2024 sẽ có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, trừ các quy định sau:

• Điều 190 và Điều 248 của Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 01/04/2024.
• Việc lập và phê duyệt quy hoạch sử dụng đất sẽ tiếp tục thực hiện theo Nghị quyết 61/2022/QH15, nhằm tăng cường hiệu lực và hiệu quả của công tác quy hoạch và giải quyết khó khăn, vướng mắc trong việc lập và nâng cao chất lượng quy hoạch giai đoạn 2021 - 2030.
• Khoản 9 Điều 60 của Luật Đất đai 2024 sẽ có hiệu lực từ khi Nghị quyết 61/2022/QH15 hết hiệu lực.
• Luật Đất đai 2013 sẽ hết hiệu lực từ ngày 01/01/2025.