Trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, nhu cầu tách thửa, hợp thửa đất ngày càng phổ biến nhằm đáp ứng yêu cầu chuyển nhượng, thừa kế, đầu tư xây dựng và ổn định đời sống của người sử dụng đất. Tuy nhiên, việc thực hiện tách thửa, hợp thửa nếu không tuân thủ đúng quy định pháp luật sẽ dễ dẫn đến tình trạng sử dụng đất manh mún, phá vỡ quy hoạch và phát sinh tranh chấp. Nhằm khắc phục những bất cập đó, Luật Đất đai năm 2024 đã quy định cụ thể các điều kiện tách thửa, hợp thửa đất. Việc tìm hiểu và nắm vững các quy định này có ý nghĩa quan trọng đối với cả người sử dụng đất và cơ quan quản lý nhà nước.
1. Tách thửa đất, hợp thửa đất là gì?
Tách thửa đất là việc chia một thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thành hai hoặc nhiều thửa đất mới có diện tích, ranh giới riêng biệt. Việc tách thửa phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai, như diện tích tối thiểu, mục đích sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch. Sau khi tách thửa, người sử dụng đất được thực hiện các quyền như chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế đối với từng thửa đất mới. Hoạt động này thường phát sinh trong các giao dịch dân sự hoặc nhu cầu sử dụng đất độc lập.
Hợp thửa đất là việc gộp hai hoặc nhiều thửa đất liền kề của cùng một người sử dụng đất thành một thửa đất thống nhất. Các thửa đất được hợp phải có cùng mục đích sử dụng và không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Sau khi hợp thửa, cơ quan có thẩm quyền sẽ cập nhật thông tin trên hồ sơ địa chính và Giấy chứng nhận. Việc hợp thửa giúp thuận lợi cho quản lý, sử dụng đất hiệu quả và thực hiện các quyền về đất đai.
2. Điều kiện chung về tách thửa đất, hợp thửa đất
Điều kiện chung về tách thửa đất, hợp thửa đất được quy định tại khoản 1 Điều 220 Luật đất đai năm 2024. Khoản 1 Điều 220 Luật đất đai năm 2024 quy định về điều kiện chung khi tách thửa đất, hợp thửa đất như sau:
" Điều 220. Tách thửa đất, hợp thửa đất
1. Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện sau đây:
a) Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
b) Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;
c) Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất;
d) Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó".
Theo khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024, việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải đảm bảo thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận hợp pháp, còn trong thời hạn sử dụng đất và không có tranh chấp hoặc kê biên thi hành án. Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phần diện tích, ranh giới không tranh chấp thì vẫn được tách thửa hoặc hợp thửa phần diện tích đó. Quy định này giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời hạn chế rủi ro pháp lý khi giao dịch. Ví dụ, một mảnh đất tại một phường, TP. Hồ Chí Minh đã có sổ đỏ và không tranh chấp, chủ đất có thể tách thửa để bán một phần cho người khác mà vẫn đúng pháp luật.
Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 cũng quy định thửa đất sau khi tách hoặc hợp thửa phải đảm bảo lối đi, kết nối với đường giao thông công cộng, cấp nước, thoát nước và các nhu cầu cần thiết khác. Nếu người sử dụng đất dành một phần diện tích làm lối đi, không cần chuyển mục đích sử dụng đất cho phần này. Quy định này đảm bảo thửa đất mới sau khi tách hoặc hợp thửa vẫn thuận tiện và hợp pháp về mặt hạ tầng. Ví dụ, tại một phường TP. Hồ Chí Minh, một thửa đất được tách thành hai thửa, phần đất làm lối đi chung vẫn giữ nguyên mục đích sử dụng đất, đảm bảo kết nối với đường nhựa công cộng.
3. Điều kiện riêng về tách thửa đất
Điều kiện riêng về tách thửa đất được quy định tại khoản 2 Điều 220 Luật đất đai năm 2024. Khoản 2 Điều 220 Luật đất đai năm 2020 quy định về điều kiện riêng về tách thửa đất như sau:
"Điều 220. Tách thửa đất, hợp thửa đất
2. Trường hợp tách thửa đất thì ngoài các nguyên tắc, điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
a) Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;
b) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa;
c) Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa".
Ngoài các điều kiện chung quy định tại khoản 1 Điều 220 Luật đất đai năm 2024, còn phải đảm bảo các điều kiện riêng theo khoản 2 Điều 220 Luật đất đai năm 2024. Khoản 2 Điều 220 Luật đất đai năm 2024 quy định rằng khi tách thửa đất, các thửa đất sau khi tách phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo loại đất đang sử dụng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn mức tối thiểu, người sử dụng đất phải hợp thửa với thửa liền kề trước khi thực hiện tách thửa. Quy định này nhằm tránh tình trạng phân lô nhỏ manh mún, khó quản lý và khai thác. Ví dụ, một thửa đất nông nghiệp 150 m² trong khi diện tích tối thiểu là 200 m², chủ đất cần ghép với thửa bên cạnh trước khi tách. Điều này bảo đảm sử dụng đất hợp lý và phù hợp quy hoạch địa phương.
Khoản 2 Điều 220 Luật đất đai năm 2024 còn quy định khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, diện tích thửa đất sau tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất mới. Trường hợp thửa đất có đất ở và đất khác, việc tách thửa chỉ thực hiện khi người sử dụng có nhu cầu.
Ngoài ra, nếu phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà không đảm bảo diện tích, kích thước, thì không thực hiện tách thửa. Ví dụ, khi một phần đất vườn chuyển sang đất ở, nếu diện tích nhỏ hơn quy định, phải hợp thửa hoặc điều chỉnh diện tích. Quy định này vừa bảo vệ quyền lợi người sử dụng, vừa đảm bảo quản lý đất đai hiệu quả.
4. Điều kiện riêng về hợp thửa đất
Điều kiện riêng về hợp thửa đất được quy định tại khoản 3 Điều 220 Luật đất đai năm 2024. Khoản 3 Điều 220 Luật đất đai năm 2024 quy định điều kiện riêng về hợp thửa đất như sau:
"Điều 220. Tách thửa đất, hợp thửa đất
3. Trường hợp hợp thửa đất thì ngoài các nguyên tắc, điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
a) Việc hợp các thửa đất phải bảo đảm có cùng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất trừ trường hợp hợp toàn bộ hoặc một phần thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với nhau và trường hợp hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với thửa đất ở;
b) Trường hợp hợp các thửa đất khác nhau về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất thì phải thực hiện đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức trả tiền thuê đất để thống nhất theo một mục đích, một thời hạn sử dụng đất, một hình thức trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật".
Điều kiện riêng về hợp thửa đất theo khoản 3 Điều 220 Luật đất đai năm 2024 yêu cầu các thửa đất được hợp phải có cùng mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và hình thức trả tiền thuê đất. Yêu cầu này nhằm đảm bảo tính thống nhất trong quản lý, tránh xung đột pháp lý giữa các thửa đất sau khi hợp. Ví dụ, hai thửa đất nông nghiệp liền kề muốn hợp thửa phải có cùng thời hạn thuê đất, cùng mục đích sản xuất nông nghiệp, nếu không sẽ không được cơ quan chức năng chấp thuận. Trường hợp thửa đất có đất ở kết hợp đất khác, vẫn có thể hợp thửa nhưng phải tuân thủ quy định riêng. Điều này giúp bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất và duy trì sự ổn định trong quản lý đất đai.
Nếu các thửa đất có sự khác biệt về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng hoặc hình thức trả tiền thuê đất, việc hợp thửa phải đi kèm thủ tục điều chỉnh. Theo quy định, người sử dụng đất phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng, điều chỉnh thời hạn hoặc hình thức trả tiền thuê đất để các thửa thống nhất. Ví dụ, một thửa đất ở liền kề thửa đất nông nghiệp muốn hợp thửa thì phải chuyển phần đất nông nghiệp sang đất ở theo quy định pháp luật. Việc này đảm bảo sau khi hợp, thửa đất mới có cùng mục đích, thời hạn và hình thức trả tiền thuê, tránh rối rắm trong quản lý và khai thác. Như vậy, pháp luật vừa tạo điều kiện cho hợp thửa vừa đảm bảo sự thống nhất pháp lý.
Kết luận
Như vậy, các quy định về điều kiện tách thửa, hợp thửa đất theo Luật Đất đai năm 2024 có vai trò đặc biệt quan trọng trong quản lý và sử dụng đất đai. Những điều kiện này nhằm bảo đảm việc chia tách, hợp nhất thửa đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. Qua đó, Nhà nước hạn chế tình trạng sử dụng đất manh mún, phân lô tự phát gây khó khăn cho công tác quản lý. Đồng thời, quy định pháp luật còn góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự. Việc tuân thủ đúng điều kiện tách thửa, hợp thửa giúp giảm thiểu tranh chấp, khiếu kiện về đất đai. Mặt khác, đây cũng là cơ sở để sử dụng hiệu quả, tiết kiệm nguồn tài nguyên đất. Người sử dụng đất cần chủ động tìm hiểu và thực hiện đúng quy định khi có nhu cầu tách thửa hoặc hợp thửa. Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng cần hướng dẫn, giải quyết thủ tục minh bạch, kịp thời. Qua đó, góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai. Luật Đất đai 2024 vì vậy giữ vai trò quan trọng trong việc hoàn thiện hành lang pháp lý về tách thửa, hợp thửa đất.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
