1. Hiểu thế nào là bất động sản và kinh doanh bất động sản?

Hiện nay, trong các văn bản pháp luật không có quy định cụ thể định nghĩa bất động sản là gì. Tuy nhiên, Điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015 có đề cập đến bất động sản là một trong những tài sản bên cạnh động sản và có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai. Cũng theo pháp luật dân sự, bất động sản gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai và tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng và theo quy định của pháp luật.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) có đưa ra định nghĩa về kinh doanh bất động sản: Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.

Việc kinh doanh bất động sản có những nguyên tắc sau:

Một là: Mọi hoạt động kinh doanh bất động sản đều được bình đẳng trước pháp luật; các bên được tự do thỏa thuận thông qua hợp đồng dựa trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của nhau và không trái quy định của pháp luật.
Hai là: Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản.
Ba là: Kinh doanh bất động sản phải thực hiện công khai, minh bạch và trung thực.
Bốn là: Cá nhân, tổ chức có quyền kinh doanh bất động sản ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Xem thêm: Pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

2. Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh

Theo Điều 5 pháp luật về kinh doanh bất động sản thì các loại bất động sản đưa vào kinh doanh bao gồm:

Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;
Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;
Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;
Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.

3. Điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh

Thứ nhất: Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Thứ hai: Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Trong thời hạn sử dụng đất.

Riêng đối với các loại bất động sản hình thành trong tương lai cần đáp ứng đủ các điều kiện:

+/ Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

+/ Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

4. Hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng gồm những nội dung gì?

Một hợp đồng cần các nội dung chính sau: Tên, địa chỉ của các bên; Các thông tin về bất động sản; Giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua; Phương thức và thời hạn thanh toán; Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo; Bảo hành; Quyền và nghĩa vụ của các bên; Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; Phạt vi phạm hợp đồng; Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý; Giải quyết tranh chấp; Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;...

Lưu ý: Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật Kinh doanh bất động sản thì phải công chứng hoặc chứng thực.

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.

5. Hành vi nào bị pháp luật cấm trong kinh doanh bất động sản?

Hiện nay, việc kinh doanh bất động sản ngày càng phổ biến bởi nguồn lợi nhuận mà nó mang lại là rất lớn. Chính vì lẽ đó, nhiều chủ thể khi lựa chọn kinh doanh bất động sản đã thực hiện các hành vi vi phạm nhằm lách luật, trốn thuế,... nhằm mang lại lợi ích cho bản thân. Pháp luật có quy định các hành vi bị nghiêm cấm khi kinh doanh bất động sản là: Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định; Quyết định việc đầu tư dự án bất động sản không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản; Gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản; Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết; Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước; Cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định; Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.

Những hành vi vi phạm quy định, tùy theo tính chất, mức độ sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Mức phạt cao nhất có thể lên đến 01 tỷ đồng. Đi kèm với mức phạt tiền, các chủ thể còn bị áp dụng các hình thức xử phạt bổ sung và buộc thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả.

Ngoài ra, quý khách có thể tham khảo thêm về bài viết: Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản là gì? của Luật Minh Khuê.

Còn bất cứ vướng mắc nào, quý khách vui lòng liên hệ hotline: 19006162 hoặc email: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ. Chúng tôi rất hân hạnh được hợp tác với quý khách. Trân trọng ./.