1. Khái niệm về kinh doanh bất động sản trong tương lai

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định:

"Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng".

Dựa vào quy định nêu trên, chúng ta có thể hiểu cơ bản khái niệm "kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai" tương tự như là một hình thức góp vốn để thực hiện dự án. Trong đó, người mua sẽ phải bỏ ra một số tiền nhất định để mua quyền sở hữu một phần của dự án đó. 

Khi dự án hoàn thành, phần tiền còn lại sẽ được thanh toán và chủ đầu tư sẽ tiến hành trao các loại giấy tờ minh chứng quyền sở hữu tài sản cho người mua. Đồng thời bàn giao lại các cơ sở hạ tầng cho đơn vị quản lý như trong thỏa thuận từ trước.

2.Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản quy định điều kiện của bất bất động sản trong tương lai được đưa vào kinh doanh bao gồm: (i) Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó và (ii) trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014: Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua trong thời hạn 15 ngày; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Như vậy, có thể thấy rằng, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định trách nhiệm của cơ quan quản lý Nhà nước về việc xác định Chủ đầu tư đã đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai hay không. Quy định như vậy nhằm đề cao vai trò của Nhà nước trong việc hạn chế rủi ro cho khách hàng, phần nào sẽ dẫn đến tâm lý “tin tưởng” của khách hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai và thiếu đi việc kiểm tra các thông tin cần thiết khác.

Tuy nhiên Điều 19.2.b Nghị định 99/2015/NĐ-CP lại quy định nếu Sở Xây dựng không có văn bản thì vẫn được bán và Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm khi triển khai. Có thể thấy rằng, khi có tranh chấp xảy ra thì việc chủ đầu tư “chịu trách nhiệm” lúc này còn dựa trên nhiều yếu tố khác nhau và rủi ro lớn vẫn thuộc về khách hàng.

Các quy định trên được đưa ra nhằm khắc phục tình trạng thời gian qua nhiều chủ đầu tư huy động vốn trái phép, chiếm dụng vốn của khách hàng, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Nhà ở 2014 đã có những quy định chặt chẽ về vấn đề bán sản phẩm của chủ đầu tư trong dự án.

Tuy nhiên, từ những loại giấy tờ được liệt kê ở trên, trước khi tiến hành mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, Bên Mua phải tiến hành kiểm tra đối chiếu với một loạt các quy định của các cơ quan Nhà nước như cần phải đối chiếu với Sở Tài nguyên và Môi trường đối với Giấy tờ về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Sở xây dựng đối với việc Dự án được phép xây dựng hay không, Sở Quy hoạch - Kiến trúc đối với các tài liệu về thiết kế, thi công.

Từ đó mới có thể quyết định đầu tư vào Dự án hay không, tuy nhiên, ngay cả khi đối chiếu, Bên Mua cũng khó có thể chắc chắn về năng lực đánh giá của mình liệu có đúng không. Trường hợp Bên Mua đã xem xét hồ sơ pháp lý dự án, nhưng vẫn đánh giá sai các rủi ro thì có thể gánh chịu những hậu quả rất lớn.

3.Quy định về bảo lãnh, thanh toán trong mua bán, thuê bất động sản hình thành trong tương lai

3.1 Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

- Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.

- Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh sẽ do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định dưới đây và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.

Hợp đồng bảo lãnh sẽ có thời hạn cho đến khi mà nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.

- Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã được cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo đúng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

- Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định  này và quy định của pháp luật về bảo lãnh

3.2 Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai

- Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không vượt quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao được nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không vượt quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

- Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã được cam kết.

4. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Theo quy định tại Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai sẽ phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.

Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở đối với chủ đầu tư. Chủ đầu tư phải có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.

 Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

 Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.

5. Những rủi ro có thể có khi mua bán bất động sản hình thành trong tương lai 

Như đã nêu, bất động sản hình thành trong tương lai là những tài sản đang trong quá trình xây dựng, từ đó, tại thời điểm ký kết Hợp đồng mua bán, Người mua chỉ được tiếp cận hồ sơ pháp lý của Dự án, hay “mua tài sản trên giấy”. Đâu đó các Chủ đầu tư khi thực hiện công tác bán hàng đều có xây dựng tài sản mẫu, nhà mẫu để Người mua có thể hình dung một cách trực quan về tài sản của mình.

Chặt chẽ hơn, trong các Hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai, hai bên ghi nhận cụ thể về thương hiệu, chất lượng vật tư, vật liệu được sử dụng để xây dựng, lắp đặt, hoàn thiện sản phẩm hình thành trong tương lai này. Tuy nhiên, tranh chấp điển hình thường xuyên gặp liên quan trực tiếp đến sản phẩm mà Người bán trao cho Người mua có thể sai biệt so với mô tả tại sản phẩm mẫu, nhà mẫu hay trên những trang Hợp đồng mua bán - kể cả có đăng ký Hợp đồng mẫu với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Sự sai biệt về chất lượng sản phẩm thực tế và sản phẩm mẫu và sự kỳ vọng của mỗi bên là khác nhau dẫn đến tranh chấp kéo dài giữa hai bên, Người mua thường ở thế yếu hơn khi đã thanh toán phần lớn số tiền cho sản phẩm của mình nên có xu hướng chấp nhận nhận sản phẩm - dù không hài lòng về chất lượng sản phẩm.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số:1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật hình sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Quý khách hàng có nhu cầu sử dụng dịch vụ vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi: CÔNG TY LUẬT TNHH MINH KHUÊ

Tổng đài tư vấn pháp luật hình sự trực tuyến:1900.6162

Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: Tư vấn pháp luật hình sự miễn phí qua Email

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật - Công ty luật Minh Khuê

Tiến độ đối với dự án nhà ở có thể có cơ chế bảo lãnh từ Ngân hàng, tuy nhiên, những quy định đảm bảo về chất lượng sản phẩm hình thành trong tương lai chưa được điều chỉnh trong Luật Kinh doanh bất động sản, đồng thời những quy định về nghiệm thu công trình xây dựng cũng khó có thể điều chỉnh về chất lượng tài sản thực tế so với hợp đồng đã giao kết, từ đó, tiềm ẩn những rủi ro cho người mua, những tranh chấp phát sinh trong quá trình bàn giao sản phẩm.