Kinh doanh bất động sản là gì? 06 điều cần biết về kinh doanh bất động sản

Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển, bất động sản đã trở thành một trong những lĩnh vực kinh doanh quan trọng, có ảnh hưởng sâu rộng đến đời sống xã hội, quá trình đô thị hóa và sự tăng trưởng kinh tế của đất nước. Hoạt động kinh doanh bất động sản không chỉ đơn thuần là mua bán nhà, đất mà còn bao gồm nhiều hình thức đầu tư, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua và cung cấp các dịch vụ liên quan. Chính vì tính chất đặc thù và giá trị lớn của bất động sản, pháp luật đã có những quy định chặt chẽ nhằm điều chỉnh hoạt động này, bảo đảm tính minh bạch, an toàn và ổn định của thị trường. Việc hiểu rõ khái niệm kinh doanh bất động sản cũng như nắm vững những nội dung cơ bản cần biết là điều kiện cần thiết để các tổ chức, cá nhân tham gia thị trường một cách hợp pháp, hiệu quả và hạn chế rủi ro pháp lý.

1. Kinh doanh bất động sản là gì? 

Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, kinh doanh bất động sản là hoạt động nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận thông qua việc bỏ vốn để thực hiện nhiều hình thức khai thác và giao dịch bất động sản khác nhau. Cách quy định này thể hiện rõ quan điểm của nhà làm luật trong việc nhấn mạnh bản chất thương mại của hoạt động kinh doanh bất động sản, trong đó yếu tố lợi nhuận là mục tiêu cốt lõi, xuyên suốt mọi hoạt động đầu tư và kinh doanh trên thị trường bất động sản.

Nội dung quy định cho thấy phạm vi của hoạt động kinh doanh bất động sản được mở rộng và cụ thể hóa hơn so với các quy định trước đây. Trước hết, kinh doanh bất động sản bao gồm việc bỏ vốn để tạo lập nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản. Điều này phản ánh thực tế rằng bất động sản không chỉ là sản phẩm hoàn chỉnh mà còn là kết quả của quá trình đầu tư, xây dựng và phát triển hạ tầng, đòi hỏi nguồn vốn lớn và thời gian dài. Việc pháp luật ghi nhận quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật như một đối tượng của hoạt động kinh doanh bất động sản góp phần làm rõ phạm vi điều chỉnh của Luật, đồng thời tạo cơ sở pháp lý cho các giao dịch liên quan đến đất trong các dự án bất động sản.

Bên cạnh hoạt động bán và chuyển nhượng, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 còn bao quát các hình thức khai thác bất động sản thông qua cho thuê, cho thuê lại và cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Các hình thức này cho phép chủ thể kinh doanh tận dụng giá trị sử dụng của bất động sản trong một khoảng thời gian nhất định, không chỉ thông qua việc chuyển giao quyền sở hữu mà còn thông qua việc khai thác công năng sử dụng của bất động sản. Đặc biệt, hình thức cho thuê mua thể hiện sự linh hoạt của pháp luật trong việc đáp ứng nhu cầu tiếp cận nhà ở, công trình xây dựng của người dân, đồng thời vẫn bảo đảm lợi ích kinh tế của bên kinh doanh.

Ngoài ra, quy định còn ghi nhận hoạt động cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản. Đây là những hoạt động mang tính đặc thù của thị trường bất động sản hiện đại, phản ánh xu hướng phát triển dự án theo chuỗi và sự tham gia của nhiều chủ thể khác nhau trong quá trình đầu tư, kinh doanh. Việc đưa các hoạt động này vào phạm vi khái niệm kinh doanh bất động sản góp phần tạo hành lang pháp lý rõ ràng, minh bạch cho các giao dịch phức tạp, có giá trị lớn và ảnh hưởng sâu rộng đến thị trường.

2. Nguyên tắc kinh doanh bất động sản 

Theo điều 4 Luật kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định về nguyên tắc kinh doanh bất động sản như sau: 

Thứ nhất, nguyên tắc công khai, minh bạch và tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền, lợi ích hợp pháp của các bên.

Nguyên tắc này thể hiện yêu cầu xuyên suốt trong hoạt động kinh doanh bất động sản là mọi thông tin liên quan đến bất động sản và dự án bất động sản phải được công khai, rõ ràng và trung thực. Việc công khai, minh bạch giúp các bên tham gia giao dịch có đầy đủ thông tin cần thiết để đưa ra quyết định, từ đó hạn chế rủi ro, tranh chấp và các hành vi gian lận trong quá trình kinh doanh. Đồng thời, pháp luật tôn trọng quyền tự do thỏa thuận của các bên thông qua hợp đồng, cho phép các chủ thể linh hoạt xác lập quyền và nghĩa vụ phù hợp với nhu cầu và khả năng của mình. Tuy nhiên, quyền tự do thỏa thuận này phải được thực hiện trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên và không được vi phạm các điều cấm của luật, qua đó bảo đảm sự cân bằng lợi ích và trật tự pháp lý trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Thứ hai, nguyên tắc bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật.

Nguyên tắc này nhằm bảo đảm rằng chỉ những bất động sản và dự án bất động sản đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý mới được phép đưa vào kinh doanh. Các điều kiện này có thể liên quan đến quyền sử dụng đất hợp pháp, tình trạng pháp lý của dự án, tiến độ xây dựng, việc nghiệm thu công trình, cũng như các yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Việc đặt ra nguyên tắc này góp phần ngăn chặn tình trạng kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua, người thuê và các chủ thể liên quan, đồng thời nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản.

Thứ ba, nguyên tắc bảo đảm an ninh, quốc phòng trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Theo nguyên tắc này, tổ chức, cá nhân chỉ được kinh doanh bất động sản ngoài phạm vi khu vực bảo vệ theo quy định của pháp luật về quốc phòng, an ninh. Quy định này xuất phát từ yêu cầu bảo vệ lợi ích quốc gia, bảo đảm an ninh, quốc phòng và trật tự an toàn xã hội. Việc hạn chế kinh doanh bất động sản trong các khu vực đặc thù có ý nghĩa quan trọng trong việc kiểm soát hoạt động đầu tư, xây dựng và giao dịch bất động sản, tránh ảnh hưởng đến an ninh quốc gia, quốc phòng và các lợi ích công cộng quan trọng khác.

Như vậy, ba nguyên tắc nêu trên tạo thành cơ sở định hướng cho toàn bộ hoạt động kinh doanh bất động sản, vừa bảo đảm quyền tự do kinh doanh của các chủ thể, vừa tăng cường quản lý nhà nước, bảo vệ lợi ích công cộng và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển theo hướng công khai, minh bạch và bền vững.

3. Các loại bất động sản, dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh

Căn cứ vào Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, danh mục các loại bất động sản được phép đưa vào kinh doanh đã được mở rộng và chi tiết hóa để phản ánh đúng thực trạng đa dạng của thị trường hiện nay. Điều này không chỉ giúp người mua nhận diện rõ sản phẩm mà còn giúp các cơ quan quản lý thiết lập các quy trình nghiệm thu và cấp chứng nhận quyền sở hữu tương ứng. 

3.1. Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai

Đây là loại hình phổ biến nhất, bao gồm các căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ. Luật 2023 tiếp tục duy trì sự phân loại giữa nhà ở có sẵn (đã hoàn thành xây dựng và nghiệm thu) và nhà ở hình thành trong tương lai (đang trong quá trình đầu tư xây dựng). Tuy nhiên, luật mới siết chặt các điều kiện đối với nhà ở hình thành trong tương lai để bảo vệ người mua trước rủi ro dự án chậm tiến độ hoặc bị đình chỉ. Các dự án này chỉ được phép đưa vào kinh doanh khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, thông báo khởi công và đặc biệt là văn bản xác nhận đủ điều kiện bán của cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh.

3.2. Công trình xây dựng và phần diện tích sàn xây dựng

Khoản 2 điều 5 Luật kinh doanh bất động sản 2023 và Khoản 2, Khoản 3 Điều 5 Nghị định 96/2024/NĐ-CP đã có bước tiến lớn khi luật hóa các loại công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú và công nghiệp. Đặc biệt, khái niệm "phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng" lần đầu tiên được quy định rõ ràng như một đối tượng kinh doanh độc lập. Điều này giải quyết bài toán pháp lý cho các loại hình như căn hộ du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú hay các mặt bằng thương mại trong trung tâm mua sắm, cho phép chủ đầu tư tách khối đế hoặc các tầng văn phòng để bán hoặc cho thuê mua một cách chính danh.   3.3. Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật

Trong các dự án bất động sản, quyền sử dụng đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật đồng bộ (đường giao thông, hệ thống điện, nước, thoát nước...) là một sản phẩm kinh doanh quan trọng. Theo Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, quy định rất chặt chẽ về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở (phân lô bán nền). Cụ thể, tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III, chủ đầu tư không được phép phân lô bán nền mà phải xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê mua. Quy định này nhằm hướng tới việc phát triển đô thị đồng bộ, tránh tình trạng đất hoang hóa hoặc đầu cơ đất nền không phục vụ nhu cầu ở thực.

Bất động sản đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện pháp lý chung tại Điều 14 Luật kinh doanh bất động sản 2023 bao gồm: có giấy chứng nhận quyền sở hữu/quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không trong thời gian bị cấm giao dịch và phải thực hiện nghĩa vụ công khai thông tin.

4. Chính sách của nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản 

Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định các chính sách của Nhà nước đối với hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản, thể hiện rõ vai trò định hướng, hỗ trợ và điều tiết của Nhà nước trong việc phát triển thị trường bất động sản. Cụ thể như sau: 

- Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất động sản phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng thời kỳ và từng địa bàn.

- Nhà nước khuyến khích và có chính sách ưu đãi cho tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và dự án bất động sản được ưu đãi đầu tư.

- Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài phạm vi của dự án, hỗ trợ đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi của dự án đối với dự án bất động sản được ưu đãi đầu tư.

- Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư dự án dịch vụ công ích đô thị, công trình hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án bất động sản.

- Nhà nước có chính sách để điều tiết thị trường bất động sản, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững.

- Nhà nước có chính sách để tổ chức, cá nhân thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản.

- Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Nhìn chung, các chính sách trên thể hiện cách tiếp cận toàn diện của Nhà nước đối với lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, kết hợp hài hòa giữa việc khuyến khích đầu tư, bảo đảm an sinh xã hội, phát triển hạ tầng và tăng cường quản lý, điều tiết thị trường, qua đó hướng tới mục tiêu phát triển thị trường bất động sản ổn định, minh bạch và bền vững.

5. Các hành vi nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản 

Theo Điều 8 Luật kinh doanh bất động sản 2023, Các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản được quy định nhằm bảo đảm tính minh bạch, trật tự và an toàn của thị trường bất động sản, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước, tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch. Cụ thể như sau: 

- Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này.

- Giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.

- Không công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

- Gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh bất động sản.

- Thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật này; sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai trái quy định của pháp luật.

- Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

- Cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

- Thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.

Nhìn chung, việc quy định cụ thể các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản thể hiện vai trò quản lý chặt chẽ của Nhà nước đối với lĩnh vực này, đồng thời góp phần xây dựng thị trường bất động sản công khai, minh bạch, ổn định và phát triển bền vững.

6. Yêu cầu đối với dự án bất động sản như thế nào? 

Dự án bất động sản là nền tảng của hoạt động kinh doanh bất động sản, có tác động trực tiếp đến việc sử dụng đất đai, phát triển đô thị, hạ tầng kỹ thuật và đời sống kinh tế – xã hội. Do đó, Điều 11 Luật kinh doanh bất động sản 2023 sửa đổi bởi Điểm a Khoản 4 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 đã quy định những yêu cầu chặt chẽ đối với việc đầu tư xây dựng và triển khai dự án bất động sản nhằm bảo đảm tính hợp pháp, đồng bộ và hiệu quả trong quá trình thực hiện. Các yêu cầu này không chỉ là cơ sở để Nhà nước quản lý hoạt động đầu tư xây dựng mà còn là căn cứ quan trọng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản. Cụ thể: 

Thứ nhất, Yêu cầu về sự phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Dự án bất động sản trước hết phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Quy định này nhằm bảo đảm việc sử dụng đất đúng mục đích, đúng định hướng phát triển kinh tế – xã hội của từng địa phương và cả nước. Việc tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất giúp tránh tình trạng sử dụng đất tùy tiện, lãng phí hoặc trái mục đích, đồng thời góp phần bảo đảm trật tự trong quản lý đất đai và phát triển đô thị bền vững.

Thứ hai, Yêu cầu về sự phù hợp với quy hoạch xây dựng và quy hoạch đô thị và nông thôn

Bên cạnh quy hoạch sử dụng đất, dự án bất động sản còn phải phù hợp với các quy hoạch được phê duyệt theo pháp luật về xây dựng và pháp luật về quy hoạch đô thị. Yêu cầu này nhằm bảo đảm sự đồng bộ, hài hòa giữa dự án bất động sản với không gian kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của khu vực. Việc tuân thủ quy hoạch xây dựng và quy hoạch đô thị giúp hạn chế tình trạng xây dựng tự phát, phá vỡ cảnh quan, gây quá tải hạ tầng và ảnh hưởng đến chất lượng sống của người dân.

Thứ ba, Yêu cầu về tuân thủ trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng

Trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng dự án bất động sản phải được thực hiện đúng theo quy định của pháp luật về quy hoạch, đầu tư, đất đai, xây dựng, nhà ở và các pháp luật có liên quan. Quy định này thể hiện tính liên ngành trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng dự án bất động sản, đòi hỏi chủ đầu tư phải tuân thủ đầy đủ các bước pháp lý từ khâu chuẩn bị đầu tư đến triển khai thực hiện dự án. Việc tuân thủ đúng trình tự, thủ tục không chỉ bảo đảm tính hợp pháp của dự án mà còn góp phần phòng ngừa rủi ro pháp lý và tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện.

Thứ tư, Yêu cầu về giấy phép xây dựng

Đối với các trường hợp pháp luật quy định phải cấp giấy phép xây dựng, dự án bất động sản phải tuân thủ đầy đủ nội dung của giấy phép xây dựng đã được cấp. Yêu cầu này nhằm bảo đảm hoạt động xây dựng diễn ra đúng quy mô, thiết kế, vị trí và các điều kiện kỹ thuật theo quy định của pháp luật. Việc tuân thủ giấy phép xây dựng góp phần nâng cao kỷ cương trong hoạt động xây dựng, hạn chế tình trạng xây dựng sai phép, không phép, gây ảnh hưởng đến an toàn công trình và trật tự xây dựng.

Thứ năm, Yêu cầu về tiến độ, quy hoạch, thiết kế và thời hạn thực hiện dự án

Dự án bất động sản phải được đầu tư xây dựng theo đúng tiến độ, quy hoạch, thiết kế và trong thời hạn thực hiện dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Quy định này nhằm ngăn chặn tình trạng chậm tiến độ, “dự án treo” hoặc tự ý thay đổi quy hoạch, thiết kế so với phương án được phê duyệt. Việc bảo đảm tiến độ và tuân thủ các nội dung đã được chấp thuận góp phần sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai, bảo vệ quyền lợi của người dân, nhà đầu tư và lợi ích chung của xã hội.

Cuối cùng, Yêu cầu riêng đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở

Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, ngoài việc đáp ứng các yêu cầu chung nêu trên, còn phải tuân thủ các quy định riêng của pháp luật về nhà ở. Yêu cầu này xuất phát từ tính chất đặc thù của nhà ở, gắn liền trực tiếp với đời sống, sinh hoạt và an sinh xã hội của người dân. Việc áp dụng các quy định riêng đối với dự án nhà ở nhằm bảo đảm chất lượng công trình, điều kiện sống, quyền và lợi ích hợp pháp của người mua, người thuê nhà, đồng thời góp phần phát triển thị trường nhà ở an toàn và bền vững.

Kết luận 

Kinh doanh bất động sản là lĩnh vực tiềm năng nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu thiếu hiểu biết pháp luật và thông tin thị trường. Sáu nội dung cần biết về kinh doanh bất động sản không chỉ giúp làm rõ bản chất của hoạt động kinh doanh này mà còn là kim chỉ nam để các chủ thể tham gia thị trường định hướng đúng đắn trong quá trình đầu tư, giao dịch và khai thác bất động sản. Việc tuân thủ các quy định của pháp luật, chủ động tìm hiểu thông tin và thực hiện kinh doanh một cách minh bạch, có trách nhiệm sẽ góp phần xây dựng thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh và phát triển bền vững. Đây cũng chính là nền tảng quan trọng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân trong lĩnh vực bất động sản.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.