Điều kiện kinh doanh bất động sản mới nhất

1. Kinh doanh bất động sản được hiểu như thế nào?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm việc đầu tư vốn nhằm thực hiện các hoạt động sau đây: xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản; cung cấp dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; cung cấp dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản với mục đích thu lợi nhuận.

Các nguyên tắc kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 bao gồm:

- Bình đẳng trước pháp luật và tự do thỏa thuận: Mọi hoạt động kinh doanh bất động sản phải tuân thủ pháp luật và tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Các thỏa thuận kinh doanh phải được tiến hành trên cơ sở hợp pháp và không vi phạm quy định của pháp luật.

- Điều kiện kinh doanh bất động sản: Các bất động sản đưa vào hoạt động kinh doanh phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Điều này nhằm đảm bảo chất lượng và an toàn của bất động sản được kinh doanh.

- Trung thực, công khai và minh bạch: Mọi hoạt động kinh doanh bất động sản phải tuân thủ nguyên tắc trung thực, công khai và minh bạch. Thông tin về giao dịch bất động sản, giá trị, và các điều kiện giao dịch phải được công bố rõ ràng và đầy đủ để đảm bảo quyền lợi và sự tín nhiệm của các bên tham gia.

- Quyền kinh doanh bất động sản trong khu vực quy hoạch: Tổ chức và cá nhân chỉ được phép kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bất động sản theo quy định tại Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 gồm:

- Nhà, công trình xây dựng có sẵn của tổ chức và cá nhân.

- Nhà, công trình xây dựng dự kiến sẽ được hình thành trong tương lai của tổ chức và cá nhân.

- Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh.

Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.

2. Điều kiện kinh doanh bất động sản 

Điều kiện kinh doanh bất động sản năm 2023 đối với các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản được quy định tại Nghị định 02/2022/NĐ-CP, bao gồm các yêu cầu như sau:

Thứ nhất, phải thành lập doanh nghiệp

Cá nhân hoặc tổ chức phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã. Doanh nghiệp này phải có ngành nghề kinh doanh bất động sản.

Thứ hai, công khai thông tin

Doanh nghiệp phải công khai thông tin liên quan trên trang thông tin điện tử của mình, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), hoặc tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản). Các thông tin bao gồm:

- Thông tin về doanh nghiệp: bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật.

- Thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản.

- Thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có).

- Thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh. 

Trong trường hợp các thông tin đã công khai nhưng có sự thay đổi thì phải được cập nhật ngay sau khi phát sinh sự thay đổi đó.

Thứ ba, điều kiện kinh doanh bất động sản

Doanh nghiệp chỉ được kinh doanh các bất động sản khi đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9 và Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Cụ thể, đối với điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh được quy định như sau:

Điều kiện này đảm bảo rằng nhà, công trình xây dựng và đất được đưa vào kinh doanh đáp ứng các tiêu chuẩn về sở hữu, không có tranh chấp và không bị tạm giữ để đảm bảo tính pháp lý và ổn định cho hoạt động kinh doanh bất động sản.

Trong trường hợp muốn đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh thì cần phải đảm bảo các điều kiện sau đây:

- Phải có giấy tờ liên quan như:

+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất, bao gồm giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền.

+ Hồ sơ dự án, bao gồm thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

+ Giấy phép xây dựng (nếu áp dụng cho trường hợp cần có giấy phép xây dựng).

+ Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.

+ Đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai, phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

- Thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh:

+ Trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán hoặc cho thuê mua.

+ Trong vòng 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về việc nhà ở đủ điều kiện được bán hoặc cho thuê mua. Trường hợp không đủ điều kiện, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải nêu rõ lý do không đủ điều kiện.

Các điều kiện này đảm bảo rằng bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh tuân thủ các quy định về pháp lý, giấy tờ và sự chấp thuận từ cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Điều này đảm bảo tính minh bạch và đáng tin cậy trong quá trình giao dịch bất động sản.

Nghị định 02/2022/NĐ-CP đã bỏ điều kiện về vốn pháp định của doanh nghiệp để phù hợp với sửa đổi tại Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi năm 2020. Đồng thời, Nghị định này bổ sung yêu cầu về công khai thông tin và cập nhật thông tin thay đổi đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

3. Các đối tượng không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp khi kinh doanh bất động sản

Ngoài những đối tượng phải tuân thủ các điều kiện kinh doanh bất động sản bắt buộc như đã nêu trên thì Nghị định 02/2022/NĐ-CP cũng đã quy định có 06 đối tượng không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp khi kinh doanh bất động sản, bao gồm:

- Cơ quan, tổ chức thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thế, chia tách theo quy định của pháp luật.

- Cơ quan, tổ chức thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản là tài sản công theo quy định của pháp luật.

- Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật.

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quyết định của Tòa án hoặc của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình.

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, cần lưu ý rằng 06 đối tượng nêu trên không cần thiết phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chỉ trong trường hợp kinh doanh.

Qúy khách có thể tham khảo thêm bài viết liên quan của Luật Minh Khuê như sau:

Pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

Mọi vướng mắc chưa rõ, quý khách có thể liên hệ với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại 24/7, gọi ngay tới số 1900.6162 hoặc gửi email trực tiếp tại lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ nhanh chóng. Cảm ơn quý khách hàng đã quan tâm và theo dõi bài viết của Luật Minh Khuê.