Vậy luật sư cho tôi hỏi vấn đề sau: 1/Tôi cần lưu ý về những vấn đề pháp lý gì khi thế chấp quyền sử dụng đất. 2/ Quyền và nghĩa vụ của chúng tôi khi đem đất thế chấp như thế nào? Xin cảm ơn luật sư!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Đất đai của Công ty luật Minh Khuê

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi:  1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Nội dung phân tích

Thế chấp để vay vốn ngân hàng hoặc để bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng ngày càng là một hoạt động phổ biến với doanh nghiệp. Các vấn đề pháp lý trong giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất thường rất đa dạng và phức tạp, được quy định tại nhiều văn bản pháp luật từ luật chung đến luật chuyên ngành và mang cả tính nghiệp vụ chuyên sâu. Thực tế này, doanh nghiệp bạn cần nắm kỹ về luật đất đai và nghiên cứu về pháp luật ngân hàng.

1. Thời điểm để có thể mang quyền sử dụng đất đi thế chấp

Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất. Theo khoản 1 điều 167 của Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Doanh nghiệp được quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Quyền này của doanh nghiệp có sự khác biệt với quyền của cá nhân, hộ gia đình khi họ được thế chấp quyền sử dụng đất cho cả tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế và cá nhân khác. Giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất phát sinh từ giao dịch tín dụng, theo đó doanh nghiệp dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của mình hoặc bên thứ ba với tổ chức tín dụng quy định trong hợp đồng tín dụng.

Theo quy định tại điều 168 Luật đất đai năm 2013, doanh nghiệp được mang quyền sử dụng đất đi thế chấp tại tổ chức tín dụng khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước ; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì doanh nghiệp được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Ngoài việc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như đã nêu trên, để doanh nghiệp có thể thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng cần phải đáp ứng các điều kiện quy định tại điều 188 của Luật đất đai năm 2013 như sau

+ Đất không có tranh chấp;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

+ Trong thời hạn sử dụng đất.

Trường hợp doanh nghiệp được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

Đối với trường hợp này cần phải xem xét loại đất của doanh nghiệp của bạn là đất thuê trả tiền hằng năm hoặc tiền thuê đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì doanh nghiệp bạn chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thue theo quy định tại điều 173 của Luật đất đai như sau:

Điều 173. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất

1. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này.

2. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

Trong trường hợp trên đất có nhà ở, thì khi doanh nghiệp thế chấp cả quyền sử dụng dất và quyền sở hữu nhà ở, còn phải tuân thủ điều kiện thế chấp nhà ở quy định tại điểm a khoản 1 điều 118 Luật nhà ở năm 2014 về Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch là nhà ở phải đáp ứng các điều kiện sau:

Điều 188: Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

....

Ngoài ra doanh nghiệp cần lưu quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 về tài sản thế chấp quy định tại điều 318 của Bộ luật dân sự năm 2015.

3. Về hiệu lực pháp luật của hợp đồng thế chấp

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật khi bảo đảm các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy dịnh tại điều 117 và điều 122 đến điều 130 của Bộ luật dân sự năm 2015 

- Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

+ Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

  • Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
  •  Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
  •  Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

+ Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

- Giao dịch dân sự vô hiệu: Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.

Trong hợp đồng tín dụng bị vô hiệu hoặc chấm dứt thì theo quy định tại điều 407 của Bộ luật dân sự năm 2015 như sau

Điều 407: Hợp đồng vô hiệu

1. Quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu.

2. Sự vô hiệu của hợp đồng chính làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng chính. Quy định này không áp dụng đối với biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

3. Sự vô hiệu của hợp đồng phụ không làm chấm dứt hợp đồng chính, trừ trường hợp các bên thỏa thuận hợp đồng phụ là một phần không thể tách rời của hợp đồng chính.

Theo điều 29 của nghị định 21/2021/NĐ-CP hướng dẫn Bộ luật dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ như sau:

Quan hệ giữa hợp đồng bảo đảm với hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm

- Hợp đồng bảo đảm bị vô hiệu hoặc bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện không làm chấm dứt hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm.

- Trường hợp hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bị vô hiệu hoặc bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì giải quyết như sau:

+ Các bên chưa thực hiện hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm thì hợp đồng bảo đảm chấm dứt;

+ Các bên đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm thì hợp đồng bảo đảm không chấm dứt. Bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm để thanh toán nghĩa vụ hoàn trả của bên có nghĩa vụ đối với mình.

Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được quy định tại điều 319 của Bộ luật dân sự năm 2015 và điều 167 của Luật đất đai năm 2013 như sau:

Điều 319: Hiệu lực của thế chấp tài sản

1. Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

2. Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.

Theo quy định tại khoản 2 điều 9, khoản 1, khoản 2, điều 10 của nghị định 21/2021/NĐ-CP về đăng ký đối với bất động sản và tài sản gắn liền với đất như sau:

- Trường hợp tài sản bảo đảm là bất động sản, động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký thì thông tin được mô tả theo thỏa thuận phải phù hợp với thông tin trên Giấy chứng nhận.

- Việc dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có thể không đồng thời với tài sản gắn liền với đất, dùng tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có thể không đồng thời với quyền sử dụng đất.

- Trường hợp tài sản gắn liền với đất là tài sản pháp luật không quy định phải đăng ký và cũng chưa được đăng ký theo yêu cầu mà chủ sở hữu và bên nhận bảo đảm thỏa thuận dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì quyền, nghĩa vụ của các bên được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm.

- Trường hợp tài sản gắn liền với đất là cây hằng năm theo quy định của Luật Trồng trọt, công trình tạm theo quy định của Luật Xây dựng mà chủ sở hữu và bên nhận bảo đảm thỏa thuận dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì áp dụng theo quy định của pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng động sản không phải là tàu bay, tàu biển.

Trong trường hợp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị vô hiệu, doanh nghiệp bạn cần yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp đó vô hiệu nếu phù hợp với lợi ích của doanh nghiệp mình. Theo quy định của BLDS 2015 thì thời hiệu để yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu do mục đích và nội dung của hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội hoặc do hợp đồng thế chấp là giả tạo,...

Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 thời hiệu khởi kiện được ghi nhận tại điều 429 như sau:

Điều 429: Thời hiệu khởi kiện về hợp đồng

Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Khi hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị vô hiệu thì hậu quả pháp lý của nó theo điều 131 của Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:

- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập hợp đồng thế chấp

- Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. Tổ chức tín dụng phải trả lại quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận, đồng thời làm thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai. Tổ chức tín dụng có quyền nhận lại những gì đã trao cho doanh nghiệp hoặc bên khác trong hợp đồng tín dụng.

- Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

- Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

- Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Quyền lợi của bên thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu tại điều 133 Bộ luật dân sự năm 2015

- Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài sản không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch được xác lập, thực hiện với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 167 của Bộ luật này.

- Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu. Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.

- Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.

4. Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp thế chấp quyền sử dụng đất 

4.1 Quyền của doanh nghiệp thế chấp quyền sử dụng đất

- Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.

- Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.

- Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

- Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

- Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

- Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

- Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.

Ngoài ra theo điều 57 của nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định nhận lại tài sản đảm bảo như sau:

- Bên bảo đảm được nhận lại tài sản bảo đảm trong trường hợp sau đây:

+ Hoàn thành nghĩa vụ quy định tại điều 302 của Bộ luật dân sự 

+ Tài sản bảo đảm đã được thay thế, được trao đổi bằng tài sản khác;

+ Nghĩa vụ được bảo đảm đã được thanh toán bằng phương thức bù trừ nghĩa vụ;

+ Trường hợp khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định tài sản bảo đảm không bị xử lý.

- Trường hợp thuộc khoản 1 Điều này mà pháp luật về đấu giá tài sản, pháp luật khác liên quan có quy định về nghĩa vụ phải thực hiện trước khi được nhận lại tài sản bảo đảm thì bên bảo đảm chỉ được nhận lại tài sản sau khi nghĩa vụ này được hoàn thành.

4.2 Nghĩa vụ của doanh nghiệp thế chấp quyền sử dụng đất

- Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

- Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.

- Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.

- Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

- Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.

- Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.

- Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.

- Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật dân sự.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi.  Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê