Trong quá trình quản lý trật tự xây dựng và nhà ở, việc cưỡng chế phá dỡ nhà ở vi phạm pháp luật là biện pháp cần thiết nhằm bảo đảm kỷ cương, trật tự và an toàn xã hội. Tuy nhiên, bên cạnh thẩm quyền tổ chức cưỡng chế, vấn đề ai là đối tượng phải chi trả kinh phí cưỡng chế phá dỡ nhà ở luôn được nhiều cá nhân, tổ chức quan tâm. Việc xác định đúng đối tượng chịu trách nhiệm chi trả không chỉ bảo đảm tính công bằng, minh bạch mà còn góp phần nâng cao ý thức chấp hành pháp luật về xây dựng và nhà ở. Do đó, việc làm rõ quy định pháp luật về đối tượng chi trả kinh phí cưỡng chế phá dỡ nhà ở là hết sức cần thiết trong thực tiễn hiện nay.
1. Khái quát về kinh phí cưỡng chế phá dỡ nhà ở
Căn cứ Điều 139 Luật Nhà ở 2023, cưỡng chế phá dỡ nhà ở được coi là biện pháp cuối cùng mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền áp dụng đối với những nhà ở phải phá dỡ, trong trường hợp chủ sở hữu, người đang quản lý, sử dụng nhà ở hoặc chủ đầu tư dự án không tự nguyện thực hiện. Việc cưỡng chế bao gồm nhiều công đoạn kỹ thuật và hành chính, đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan nhà nước và lực lượng thi công. Trong quá trình này, kinh phí là yếu tố quan trọng, vì chi phí phá dỡ có thể phát sinh đáng kể, từ nhân công, máy móc đến vật tư cần thiết. Ngoài ra, chi phí còn bao gồm vận chuyển, lưu trữ hoặc tiêu hủy vật liệu sau phá dỡ, đảm bảo môi trường và an toàn cho khu vực xung quanh.
Khoản 4 Điều 139 quy định rõ, toàn bộ chi phí cưỡng chế và chi phí liên quan phải do chủ sở hữu nhà ở, người đang quản lý, sử dụng nhà ở hoặc chủ đầu tư dự án chịu trách nhiệm chi trả. Nguyên tắc này thể hiện rằng người vi phạm nghĩa vụ phá dỡ phải tự chịu hậu quả tài chính của hành vi, tránh việc ngân sách nhà nước phải gánh chi phí. Đồng thời, quy định này tạo tính răn đe và thúc đẩy các chủ thể liên quan thực hiện phá dỡ tự nguyện trước khi cơ quan nhà nước phải cưỡng chế. Việc xác định rõ đối tượng chi trả cũng đảm bảo minh bạch, công bằng trong thực thi pháp luật.
2. Đối tượng chi trả kinh phí cưỡng chế phá dỡ nhà ở
Đối tượng chi trả kinh phí cưỡng chế phá dỡ nhà ở được quy định tại khoản 4 Điều 139 Luật nhà ở năm 2023. Khoản 4 Điều 139 Luật nhà ở năm 2023 quy định về đối tượng chi trả kinh phí cưỡng chế phá dỡ nhà ở như sau:
"Điều 139. Cưỡng chế phá dỡ nhà ở
4. Kinh phí cưỡng chế phá dỡ nhà ở được quy định như sau:
a) Chủ sở hữu nhà ở hoặc người đang quản lý, sử dụng nhà ở hoặc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, công trình phải chi trả kinh phí cưỡng chế phá dỡ nhà ở và chi phí có liên quan đến việc phá dỡ nhà ở;
b) Trường hợp chủ sở hữu nhà ở, người đang quản lý, sử dụng nhà ở, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, công trình không chi trả kinh phí cưỡng chế phá dỡ nhà ở và chi phí có liên quan đến việc phá dỡ nhà ở thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cưỡng chế áp dụng biện pháp cưỡng chế tài sản để bảo đảm kinh phí cho việc phá dỡ nhà ở".
Theo Khoản 4 Điều 139 Luật Nhà ở 2023, chủ sở hữu nhà ở là đối tượng chi trả kinh phí cưỡng chế khi nhà ở của mình thuộc diện phải phá dỡ. Chủ sở hữu có trách nhiệm trực tiếp chi trả toàn bộ chi phí phá dỡ và các chi phí liên quan, bao gồm nhân công, vật tư, vận chuyển và quản lý. Ví dụ, nếu một hộ gia đình xây dựng nhà trái phép trên đất được Nhà nước thu hồi, mà không tự phá dỡ theo yêu cầu, toàn bộ chi phí cưỡng chế sẽ do chủ sở hữu gánh. Nguyên tắc này vừa bảo đảm tính răn đe vừa thực hiện công bằng, tránh việc ngân sách nhà nước phải chi trả. Quy định rõ ràng trách nhiệm của chủ sở hữu giúp tăng tính tuân thủ pháp luật trong quản lý nhà ở.
Nhóm đối tượng thứ hai là người đang quản lý hoặc sử dụng nhà ở nhưng không phải chủ sở hữu, bao gồm trường hợp thuê, mượn hoặc được giao quản lý. Theo Khoản 4 Điều 139, nếu nhà ở bị phá dỡ do việc quản lý, sử dụng không hợp pháp, họ vẫn phải chi trả kinh phí cưỡng chế. Ví dụ, một người thuê nhà xây dựng công trình trái phép trên diện tích thuê mà không tự phá dỡ, cơ quan nhà nước sẽ yêu cầu người thuê chịu chi phí cưỡng chế. Quy định này ngăn chặn việc người sử dụng nhà “trốn trách nhiệm” và đảm bảo tính minh bạch trong thực thi pháp luật. Ngoài ra, cơ quan nhà nước có thể áp dụng biện pháp cưỡng chế tài sản nếu đối tượng không chi trả.
Đối tượng thứ ba là chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc công trình vi phạm pháp luật xây dựng. Theo Khoản 4 Điều 139, nếu chủ đầu tư xây dựng công trình sai phép hoặc trái quy hoạch mà không tự phá dỡ, họ phải chi trả toàn bộ kinh phí cưỡng chế. Ví dụ, một doanh nghiệp xây dựng nhà ở thương mại vượt phép, khi bị cơ quan nhà nước ra quyết định phá dỡ, toàn bộ chi phí phá dỡ và vận chuyển vật liệu sẽ do doanh nghiệp đó chịu. Quy định này vừa bảo đảm nguyên tắc “ai gây ra thiệt hại, người đó phải chịu”, vừa bảo vệ ngân sách nhà nước. Nếu chủ đầu tư không thực hiện, cơ quan có thẩm quyền sẽ áp dụng biện pháp cưỡng chế tài sản để bảo đảm kinh phí phá dỡ.
3. Thẩm quyền ban hành quyết định cưỡng chế phá dỡ nhà ở
Theo khoản 2Điều 139 Luật Nhà ở 2023, thẩm quyền ban hành quyết định cưỡng chế phá dỡ nhà ở trước đây thuộc về Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với các trường hợp phá dỡ nhà ở riêng lẻ hoặc nhà ở phải thu hồi đất. Tuy nhiên, theo Khoản 6 Điều 9 Nghị định 140/2025/NĐ-CP, từ ngày 01/07/2025 đến 01/03/2027, trách nhiệm này được chuyển giao cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã. Quy định này áp dụng cho các trường hợp phá dỡ nhà ở để thu hồi đất tại địa phương, đồng thời giúp phân cấp hợp lý, nâng cao khả năng xử lý trực tiếp các vi phạm xây dựng tại cơ sở. Sự thay đổi này đảm bảo cơ quan gần dân nhất có thẩm quyền quyết định, rút ngắn quy trình và tăng tính khả thi trong thực thi pháp luật.
Bên cạnh đó, theo Khoản 7 Điều 9 Nghị định 140/2025/NĐ-CP, Ủy ban nhân dân cấp xã cũng chịu trách nhiệm trực tiếp tổ chức cưỡng chế phá dỡ nhà ở theo quyết định đã ban hành. Việc phân cấp này vừa đảm bảo sự thống nhất giữa thẩm quyền ban hành quyết định và tổ chức thực hiện, vừa minh bạch trách nhiệm pháp lý của cơ quan nhà nước. Cơ chế này giúp giảm áp lực cho cấp huyện và tỉnh, đồng thời tạo điều kiện xử lý kịp thời các công trình vi phạm tại địa phương. Qua đó, việc cưỡng chế phá dỡ nhà ở được thực hiện hiệu quả, đảm bảo quyền lợi cộng đồng và tuân thủ pháp luật xây dựng.
4. Ý nghĩa của quy định đối tượng chi trả kinh phí cưỡng chế phá dỡ nhà ở
Quy định về đối tượng chi trả kinh phí cưỡng chế phá dỡ nhà ở giúp xác định rõ trách nhiệm pháp lý giữa các bên liên quan. Người vi phạm xây dựng trái phép sẽ là đối tượng chính chịu chi phí, đảm bảo tính công bằng và răn đe. Đồng thời, quy định này tránh việc ngân sách nhà nước phải gánh chịu các chi phí do hành vi vi phạm của cá nhân hoặc tổ chức. Nhờ đó, cơ chế cưỡng chế trở nên minh bạch và hiệu quả hơn trong thực tiễn. Việc này cũng góp phần nâng cao ý thức tuân thủ pháp luật xây dựng trong cộng đồng.
Việc xác định rõ đối tượng chi trả kinh phí cũng giúp rút ngắn thời gian giải quyết các tranh chấp liên quan đến phá dỡ nhà ở. Các cơ quan chức năng có căn cứ pháp lý để tiến hành cưỡng chế mà không gặp vướng mắc về kinh phí. Đồng thời, nó thúc đẩy các chủ thể xây dựng trái phép tự giác khắc phục vi phạm để tránh gánh chịu chi phí. Quy định này còn làm tăng tính khả thi của các biện pháp quản lý đô thị và trật tự xây dựng. Nhìn chung, đây là một biện pháp quan trọng bảo vệ trật tự xã hội và lợi ích công cộng.
Kết luận
Như vậy, việc xác định đúng đối tượng chi trả kinh phí cưỡng chế phá dỡ nhà ở có ý nghĩa quan trọng trong bảo đảm trật tự xây dựng và hiệu lực thi hành pháp luật. Theo quy định, người có hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở, xây dựng phải chịu trách nhiệm thanh toán toàn bộ chi phí phát sinh từ hoạt động cưỡng chế. Trường hợp không tự nguyện thực hiện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tổ chức cưỡng chế và yêu cầu hoàn trả kinh phí theo quy định. Các khoản chi trả bao gồm chi phí tổ chức, phá dỡ, vận chuyển, bảo quản tài sản và các chi phí hợp pháp khác. Quy định này thể hiện nguyên tắc người vi phạm phải tự chịu hậu quả do hành vi của mình gây ra. Đồng thời, đây cũng là biện pháp răn đe, phòng ngừa các hành vi vi phạm tương tự trong tương lai. Việc thực hiện nghiêm túc quy định về chi trả kinh phí cưỡng chế góp phần nâng cao ý thức chấp hành pháp luật của người dân. Qua đó, trật tự, kỷ cương trong lĩnh vực nhà ở và xây dựng được bảo đảm. Nhà nước cũng hạn chế được việc sử dụng ngân sách cho các hành vi vi phạm của cá nhân, tổ chức. Điều này góp phần xây dựng môi trường sống an toàn, văn minh và tuân thủ pháp luật.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
