Quy định về việc quản lý vận hành nhà ở xã hội theo Luật nhà ở 2023

Trong bối cảnh nhu cầu về nhà ở ngày càng gia tăng, đặc biệt đối với các đối tượng có thu nhập thấp, công nhân, người lao động tại khu công nghiệp và các nhóm yếu thế trong xã hội, nhà ở xã hội đã và đang giữ vai trò quan trọng trong chiến lược phát triển an sinh của Nhà nước. Tuy nhiên, trên thực tế, chất lượng sống tại các khu nhà ở xã hội không chỉ phụ thuộc vào việc đầu tư xây dựng ban đầu mà còn chịu ảnh hưởng trực tiếp, lâu dài từ công tác quản lý, vận hành sau khi công trình được đưa vào sử dụng. Việc quản lý vận hành thiếu chặt chẽ, không rõ trách nhiệm hoặc không minh bạch về tài chính đã từng là nguyên nhân dẫn đến nhiều tranh chấp giữa cư dân với chủ đầu tư, đơn vị quản lý và cơ quan có thẩm quyền.

Việc nắm vững quy định về quản lý vận hành nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở 2023 không chỉ có ý nghĩa đối với các cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư dự án hay đơn vị vận hành, mà còn đặc biệt quan trọng đối với người dân đang sinh sống tại nhà ở xã hội. Đây là cơ sở pháp lý để xác định quyền và nghĩa vụ của các bên, phòng ngừa tranh chấp, bảo đảm môi trường sống ổn định, an toàn và bền vững. Chính vì vậy, việc tìm hiểu đầy đủ, đúng bản chất các quy định này là yêu cầu cần thiết trong quá trình tổ chức và thực hiện chính sách nhà ở xã hội hiện nay.

1. Khái quát chung về quản lý vận hành nhà ở xã hội

Quản lý vận hành nhà ở xã hội là hoạt động mang tính chất duy trì, bảo đảm điều kiện sử dụng bình thường, an toàn và ổn định của công trình nhà ở trong suốt vòng đời khai thác, bao gồm việc quản lý sử dụng phần sở hữu chung, vận hành hệ thống kỹ thuật, cung cấp các dịch vụ thiết yếu và tổ chức hoạt động sinh hoạt chung của cư dân. Khác với nhà ở thương mại, nhà ở xã hội mang bản chất an sinh, do đó việc quản lý vận hành không đơn thuần là hoạt động dịch vụ mang tính thị trường mà chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của pháp luật nhằm bảo đảm đúng mục tiêu chính sách của Nhà nước.

Nhận thức được tính đặc thù này, Luật Nhà ở 2023 đã quy định riêng Điều 90 để điều chỉnh trực tiếp hoạt động quản lý vận hành nhà ở xã hội, thay vì chỉ dẫn chiếu chung như trước đây. Việc xây dựng điều luật độc lập thể hiện rõ quan điểm lập pháp: quản lý vận hành nhà ở xã hội không phải hoạt động phụ trợ, mà là một nội dung cốt lõi quyết định hiệu quả thực hiện chính sách nhà ở xã hội trong thực tiễn.

2. Quản lý vận hành nhà ở xã hội được đầu tư bằng vốn đầu tư công và nguồn tài chính công đoàn

2.1. Nguyên tắc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành

Khoản 1 Điều 90 quy định rõ: đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công, thẩm quyền quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành thuộc về cơ quan có thẩm quyền quy định tại Điều 14 Luật Nhà ở 2023. Đây thường là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cơ quan được phân cấp, ủy quyền.

Quy định này thể hiện nguyên tắc quản lý tài sản công: khi công trình nhà ở được hình thành từ ngân sách nhà nước thì việc tổ chức quản lý, khai thác cũng phải chịu sự kiểm soát của Nhà nước, bảo đảm tính công khai, minh bạch và tránh thất thoát tài sản công.

Đối với nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn tài chính công đoàn, Luật giao thẩm quyền cho Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành. Cách tiếp cận này phù hợp với tính chất đặc thù của nguồn vốn công đoàn – không hoàn toàn là ngân sách nhà nước nhưng vẫn là nguồn tài chính có tính chất công cộng, cần cơ chế quản lý riêng.

2.2. Cơ chế đấu thầu trong lựa chọn đơn vị quản lý vận hành

Điều luật đồng thời mở ra khả năng áp dụng pháp luật về đấu thầu trong trường hợp có từ hai đơn vị trở lên đăng ký tham gia quản lý vận hành. Quy định này có ý nghĩa quan trọng ở ba khía cạnh:

• Thứ nhất, bảo đảm nguyên tắc cạnh tranh lành mạnh trong cung ứng dịch vụ quản lý vận hành.
• Thứ hai, góp phần nâng cao chất lượng dịch vụ, tránh tình trạng chỉ định hình thức.
• Thứ ba, tạo cơ sở pháp lý để lựa chọn đơn vị có năng lực thực sự, phù hợp đặc thù nhà ở xã hội.

Như vậy, Luật Nhà ở 2023 đã kết hợp hài hòa giữa cơ chế quản lý hành chính và cơ chế thị trường có kiểm soát trong lĩnh vực quản lý vận hành nhà ở xã hội sử dụng nguồn vốn công.

3. Quản lý vận hành nhà ở xã hội không sử dụng vốn đầu tư công và tài chính công đoàn

Khoản 2 Điều 90 Luật Nhà ở 2023 là nội dung trung tâm của điều luật, bởi trên thực tế, phần lớn các dự án nhà ở xã hội hiện nay được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách. Luật đã lựa chọn cách tiếp cận linh hoạt, phân loại theo hình thức khai thác nhà ở xã hội.

3.1. Trường hợp nhà ở xã hội để cho thuê

Đối với nhà ở xã hội cho thuê, pháp luật trao quyền chủ động cho chủ đầu tư dự án trong việc tổ chức quản lý vận hành. Chủ đầu tư có thể:

• Tự tổ chức bộ phận quản lý vận hành; hoặc
• Thuê, ủy thác cho đơn vị có đủ năng lực theo quy định của Luật Nhà ở.

Quy định này phản ánh nguyên tắc: chủ thể đầu tư đồng thời là chủ thể chịu trách nhiệm trực tiếp đối với chất lượng khai thác công trình. Trong giai đoạn cho thuê, chủ đầu tư vẫn là người nắm quyền sở hữu, do đó việc giao trách nhiệm quản lý vận hành cho chính chủ đầu tư là hợp lý về mặt pháp lý và thực tiễn.

3.2. Trường hợp nhà ở xã hội để cho thuê mua

Đối với nhà ở xã hội cho thuê mua, Luật thiết kế cơ chế quản lý theo hai giai đoạn pháp lý khác nhau:

• Trong thời hạn thuê mua: chủ đầu tư vẫn là chủ sở hữu → tiếp tục quản lý vận hành như trường hợp cho thuê.
• Sau khi người thuê mua thanh toán đủ tiền: quyền sở hữu được chuyển giao → cơ chế quản lý vận hành cũng thay đổi theo.

Cách quy định này thể hiện rõ tư duy lập pháp theo nguyên tắc gắn trách nhiệm quản lý với quyền sở hữu tài sản, đồng thời bảo đảm sự chuyển tiếp hợp lý, tránh khoảng trống pháp lý khi thay đổi chủ thể sở hữu.

3.3. Trường hợp nhà ở xã hội để bán

Đối với nhà ở xã hội để bán, Luật tiếp tục phân biệt theo loại hình nhà ở:

• Nếu là nhà ở riêng lẻ: người mua tự thực hiện quản lý vận hành.
• Nếu là nhà chung cư: bắt buộc tuân thủ quy định về quản lý vận hành nhà chung cư theo Luật Nhà ở.

Quy định này nhằm bảo đảm tính thống nhất trong quản lý nhà chung cư, bởi đặc trưng của chung cư là sở hữu chung – sử dụng chung, không thể để từng hộ tự quản lý riêng lẻ. Đây là điểm thể hiện rõ tính kỹ thuật lập pháp và sự nhất quán của hệ thống pháp luật nhà ở.

4. Cơ chế ưu đãi đối với hoạt động quản lý vận hành nhà ở xã hội

Khoản 3 Điều 90 Luật Nhà ở 2023 quy định hoạt động quản lý vận hành nhà ở xã hội được hưởng cơ chế ưu đãi như đối với dịch vụ công ích. Đây là một quy định có ý nghĩa rất lớn về chính sách.

Việc coi quản lý vận hành nhà ở xã hội tương đương dịch vụ công ích cho thấy Nhà nước không xem đây là hoạt động thuần túy kinh doanh sinh lợi, mà là dịch vụ phục vụ lợi ích công cộng. Trên cơ sở đó, đơn vị quản lý vận hành có thể được hưởng các ưu đãi về thuế, đất đai, hỗ trợ tài chính hoặc cơ chế đặt hàng, tùy theo quy định của pháp luật có liên quan.

Cơ chế ưu đãi này nhằm giải quyết mâu thuẫn cố hữu: nếu áp dụng cơ chế thị trường hoàn toàn thì phí quản lý cao sẽ vượt khả năng chi trả của người thu nhập thấp; nhưng nếu không có ưu đãi thì không đơn vị nào đủ động lực tham gia quản lý vận hành.

5. Quyền kinh doanh dịch vụ bổ trợ của đơn vị quản lý vận hành

Khoản 4 Điều 90 Luật Nhà ở 2023 cho phép đơn vị quản lý vận hành nhà ở xã hội được quyền kinh doanh các dịch vụ khác trong khu nhà ở xã hội, với điều kiện không bị pháp luật cấm. Mục đích của quy định này là:

• Tạo nguồn thu hợp pháp bổ trợ cho đơn vị quản lý vận hành;
• Giảm áp lực tăng phí quản lý đối với người dân;
• Bảo đảm cân đối tài chính trong quá trình vận hành lâu dài.

Đây là cách tiếp cận linh hoạt, thể hiện tư duy quản trị hiện đại: không bù lỗ trực tiếp bằng ngân sách, mà tạo điều kiện cho đơn vị vận hành tự cân đối tài chính thông qua hoạt động hợp pháp.

Kết luận

Luật Nhà ở 2023 đã tạo ra một khuôn khổ pháp lý tương đối đầy đủ và tiến bộ đối với việc quản lý vận hành nhà ở xã hội, thể hiện rõ định hướng của Nhà nước trong việc nâng cao chất lượng quản lý, bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân và giữ vững mục tiêu an sinh xã hội lâu dài. Thông qua việc quy định cụ thể về chủ thể quản lý, nội dung quản lý vận hành, nguyên tắc thu và sử dụng phí, cũng như cơ chế giám sát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, pháp luật đã từng bước khắc phục tình trạng buông lỏng quản lý, chồng chéo trách nhiệm hoặc thiếu minh bạch vốn tồn tại trong thực tiễn thời gian qua.

Còn khúc mắc, liên hệ 1900.6162 hoặc gửi email tới: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ. Xin cảm ơn.