Nguyên tắc kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định mới nhất

Trong bối cảnh thị trường bất động sản tại Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ và ngày càng phức tạp, hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai giữ vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu an cư của người dân cũng như thúc đẩy dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực nhà ở. Tuy nhiên, để đảm bảo tính minh bạch, công bằng và an toàn cho cả nhà đầu tư và người mua, pháp luật đã không ngừng hoàn thiện các quy định liên quan đến nguyên tắc kinh doanh loại hình này. Bài viết dưới đây sẽ làm rõ những nguyên tắc cơ bản trong kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định mới nhất, từ đó giúp doanh nghiệp thực hiện đúng pháp luật và bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng hiệu quả hơn.

1. Cơ sở pháp lý của nguyên tắc kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai

Cơ sở pháp lý trực tiếp điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được quy định tại Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, xác lập nguyên tắc, quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư khi đưa sản phẩm vào kinh doanh. Điều luật này đồng thời dẫn chiếu áp dụng các quy định liên quan như Điều 13 về nguyên tắc kinh doanh, Điều 15 về đối tượng tham gia giao dịch, Điều 16 về hình thức và phương thức giao dịch. Bên cạnh đó còn có Điều 17 về trách nhiệm chủ đầu tư và Điều 18, 19, 20, 21 về quyền, nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng. Nhờ vậy, hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai được đặt trong khuôn khổ kiểm soát chặt chẽ của pháp luật.

Cơ sở pháp lý này tập trung kiểm soát giao dịch đối với tài sản chưa hình thành tại thời điểm ký kết, vốn tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và tài chính cho bên mua. Bản chất đây là giao dịch “mua bán trên kỳ vọng”, người mua thanh toán trước nhưng phụ thuộc tiến độ xây dựng của chủ đầu tư. Do đó, luật đặt ra mục tiêu kiểm soát việc huy động vốn, yêu cầu công khai, minh bạch và sử dụng tiền đúng mục đích để hạn chế chiếm dụng vốn. Quy định này còn bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng, giảm tranh chấp và ngăn ngừa dự án “trên giấy”. Qua đó góp phần ổn định thị trường, nâng cao tính an toàn và bền vững của hoạt động kinh doanh bất động sản.

2. Quyền kinh doanh của chủ đầu tư

Chủ đầu tư có quyền bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn hình thành trong tương lai trong phạm vi dự án bất động sản hợp pháp, theo Khoản 1 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Quyền này thể hiện tự do kinh doanh được Hiến pháp và Luật Doanh nghiệp bảo đảm, nhưng là quyền có điều kiện, không phải tự do tuyệt đối. Chủ đầu tư chỉ được thực hiện khi dự án đáp ứng đầy đủ các điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh, bao gồm pháp lý dự án, tiến độ xây dựng và khả năng bàn giao cho khách hàng. Việc quy định này vừa bảo vệ thị trường, vừa hạn chế rủi ro pháp lý và tài chính cho người mua, đảm bảo giao dịch minh bạch và có trách nhiệm.

Quyền kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai giúp chủ đầu tư huy động vốn sớm, tăng nguồn lực để triển khai dự án, đồng thời tăng nguồn cung nhà ở, đáp ứng nhu cầu thị trường. Người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở với giá thấp hơn so với khi dự án hoàn thiện, giúp giảm áp lực về nhà ở và thúc đẩy phát triển đô thị. Tuy nhiên, quyền này cũng đặt nền tảng cho cơ chế kiểm soát chặt chẽ, yêu cầu minh bạch thông tin, quản lý vốn thu được và tuân thủ trách nhiệm pháp lý. Nhờ đó, thị trường bất động sản vận hành an toàn, ổn định và bền vững hơn so với giao dịch bất động sản đã hoàn thiện.

3. Các nguyên tắc bắt buộc khi kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

3.1. Tuân thủ nguyên tắc chung của kinh doanh bất động sản

Theo Khoản 2 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, khi thực hiện giao dịch nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, các bên phải tuân thủ nguyên tắc chung của kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 13. Nguyên tắc này yêu cầu mọi giao dịch phải công khai, minh bạch, bảo đảm thông tin đầy đủ cho các bên tham gia, đồng thời bình đẳng và tự do thỏa thuận về quyền lợi, nghĩa vụ.

Các bên phải hành xử trung thực, không gian dối, tránh hành vi lừa đảo hoặc che giấu thông tin quan trọng. Đây được coi là khung nguyên tắc nền tảng, đặt cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của chủ đầu tư và người mua, đồng thời đảm bảo thị trường vận hành minh bạch và công bằng.

3.2. Điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch

Căn cứ khoản 2 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, việc mua, thuê mua nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai phải tuân thủ điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch quy định tại Điều 15. Người mua hoặc thuê mua phải có tư cách pháp lý đầy đủ và năng lực hành vi dân sự, đảm bảo có khả năng ký kết và thực hiện hợp đồng hợp pháp. Quy định này hạn chế các trường hợp không đủ điều kiện, ngăn chặn việc giao dịch với các bên chưa đủ năng lực pháp lý.

Nhờ đó, điều luật tránh phát sinh giao dịch vô hiệu và tranh chấp về sau, bảo vệ lợi ích của cả chủ đầu tư lẫn người mua. Đây là cơ chế pháp lý quan trọng để thị trường bất động sản hình thành trong tương lai vận hành an toàn, minh bạch.

3.3. Hình thức và phương thức giao dịch

Theo Khoản 2 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, giao dịch nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai phải thực hiện theo Điều 16, bao gồm việc ký kết hợp đồng chính thức, giao dịch qua sàn giao dịch và công khai thông tin đầy đủ. Quy định này nhằm hạn chế các giao dịch “ngầm” hoặc đặt cọc trái phép, tránh rủi ro cho người mua và bảo vệ quyền lợi chủ đầu tư. Việc thực hiện hình thức và phương thức giao dịch minh bạch cũng tăng cường khả năng kiểm soát của Nhà nước đối với thị trường bất động sản. Nhờ đó, các giao dịch được pháp lý hóa, giảm nguy cơ tranh chấp và nâng cao tính an toàn, minh bạch cho toàn bộ quá trình kinh doanh.

3.4. Quyền và nghĩa vụ các bên

Căn cứ Khoản 2 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được quy định cụ thể: bên bán thực hiện theo Điều 18 và 19, trong khi bên mua tuân thủ Điều 20 và 21. Việc phân định rõ trách nhiệm, quyền lợi và nghĩa vụ của mỗi bên giúp tăng cường tính minh bạch và công bằng trong giao dịch. Đồng thời, cơ chế này giảm nguy cơ tranh chấp phát sinh do mâu thuẫn quyền lợi và tạo điều kiện cho cơ quan chức năng xử lý vi phạm dễ dàng hơn. Nhờ đó, giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện một cách an toàn, có trách nhiệm và tuân thủ pháp luật.

3.5. Nguyên tắc công khai, minh bạch và bảo vệ khách hàng

Theo Khoản 3 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nguyên tắc công khai, minh bạch yêu cầu chủ đầu tư phải công khai đầy đủ tình trạng pháp lý của dự án, tiến độ xây dựng, chất lượng công trình, bảo lãnh và các điều kiện bán, cho thuê mua. Việc này giúp người mua nắm rõ thông tin trước khi ký kết hợp đồng, đồng thời ngăn chặn tình trạng “bán dự án trên giấy” và các giao dịch mờ ám. Minh bạch thông tin là cơ sở pháp lý quan trọng để quản lý rủi ro, tăng tính chuyên nghiệp và trách nhiệm của chủ đầu tư. Đây cũng là nguyên tắc nền tảng đảm bảo sự minh bạch trong toàn bộ quá trình giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai.

Ngoài ra, nguyên tắc này còn nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua, đặc biệt là những cá nhân, tổ chức đã ký hợp đồng. Chủ đầu tư phải sử dụng vốn đúng mục đích, đảm bảo dự án được triển khai theo tiến độ và chất lượng cam kết. Điều này giúp giảm rủi ro mất tiền, chậm bàn giao hoặc dự án treo, bảo vệ khách hàng trước các hành vi vi phạm pháp luật. Qua đó, Khoản 3 Điều 23 thể hiện rõ định hướng của luật về bảo vệ người tiêu dùng trong lĩnh vực bất động sản, đồng thời góp phần nâng cao tính minh bạch và an toàn của thị trường.

4. Trách nhiệm pháp lý của chủ đầu tư

Theo Khoản 4 Điều 23 kết hợp với Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm pháp lý chung bao gồm đảm bảo đủ điều kiện kinh doanh, chịu trách nhiệm về chất lượng công trình và thực hiện đúng tiến độ, đồng thời tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai và xây dựng. Những yêu cầu này đặt ra cơ sở pháp lý để kiểm soát hoạt động của chủ đầu tư, đảm bảo dự án được triển khai an toàn, đúng quy định và bảo vệ quyền lợi của người mua. Trách nhiệm chung giúp phân định rõ ràng nghĩa vụ của chủ đầu tư, hạn chế rủi ro tranh chấp, chậm bàn giao hoặc dự án “treo”. Đây là nền tảng pháp lý quan trọng nhằm tăng tính minh bạch và chuyên nghiệp trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.

Bên cạnh đó, Khoản 4 còn quy định quản lý và sử dụng tiền thu từ khách hàng, nghĩa vụ cung cấp thông tin minh bạch và hạn chế ủy quyền ký hợp đồng. Chủ đầu tư chỉ được sử dụng tiền thu để đầu tư đúng dự án đã bán, không được sử dụng sai mục đích, đồng thời tuân thủ quy định về phòng, chống rửa tiền, tránh tình trạng “lấy tiền dự án này bù dự án khác”. Họ phải công khai tiến độ, cung cấp hồ sơ pháp lý đầy đủ, trung thực và nộp thông tin cho sàn giao dịch khi phân phối qua sàn. Ngoài ra, việc không ủy quyền cho bên thứ ba ký hợp đồng giúp ngăn chặn lừa đảo và đảm bảo trách nhiệm trực tiếp của chủ đầu tư.

5. Nguyên tắc kiểm soát đặt cọc và huy động vốn

Theo Khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nguyên tắc kiểm soát đặt cọc quy định chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 5% giá bán hoặc giá thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, và chỉ được thu khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Quy định này nhằm bảo vệ khách hàng trước khi dự án hoàn thiện pháp lý, hạn chế rủi ro mất tiền hoặc dự án “trên giấy”. Đồng thời, Khoản 5 yêu cầu thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán hoặc giá thuê mua, tránh việc thay đổi giá, ép giá hoặc phát sinh tranh chấp. Những yêu cầu này tạo cơ sở pháp lý để minh bạch hóa các giao dịch và tăng tính ràng buộc của hợp đồng.

Nguyên tắc này giúp ngăn chặn tình trạng huy động vốn trá hình bằng việc thu tiền lớn trước khi dự án đủ điều kiện. Việc kiểm soát mức đặt cọc và nội dung thỏa thuận cũng giảm thiểu rủi ro chiếm dụng vốn, bảo đảm số tiền khách hàng thanh toán được sử dụng đúng mục đích. Đồng thời, quy định này tạo ra cơ chế pháp lý minh bạch và an toàn, giúp thị trường bất động sản vận hành ổn định. Nhờ đó, quyền lợi của khách hàng được bảo vệ, và chủ đầu tư phải thực hiện trách nhiệm rõ ràng trong toàn bộ quá trình giao dịch.

Kết luận

Như vậy, kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai là hoạt động đặc thù, đòi hỏi sự kiểm soát chặt chẽ về pháp lý nhằm hạn chế rủi ro cho thị trường và bảo vệ quyền lợi của người mua. Các quy định mới nhất đã đặt ra những nguyên tắc quan trọng như công khai, minh bạch thông tin dự án, bảo đảm điều kiện pháp lý của nhà ở, và tuân thủ đầy đủ thủ tục đầu tư xây dựng. Chủ đầu tư phải chứng minh năng lực tài chính, thực hiện bảo lãnh ngân hàng và chỉ được huy động vốn khi đáp ứng đủ điều kiện theo luật định. Điều này góp phần nâng cao trách nhiệm của doanh nghiệp trong quá trình triển khai dự án. Đồng thời, người mua cũng được bảo đảm quyền tiếp cận thông tin chính xác và cơ chế bảo vệ quyền lợi khi phát sinh tranh chấp. Việc tuân thủ nguyên tắc kinh doanh giúp hạn chế tình trạng bán “lúa non”, chậm bàn giao hoặc dự án không đủ điều kiện pháp lý. Đây là nền tảng quan trọng để xây dựng môi trường đầu tư an toàn và bền vững. Thực hiện đúng pháp luật không chỉ giảm thiểu rủi ro mà còn tạo dựng uy tín cho chủ đầu tư trên thị trường. Qua đó, thị trường bất động sản sẽ phát triển ổn định, minh bạch và đáp ứng tốt hơn nhu cầu nhà ở của xã hội.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.