Trong quá trình khai thác, sử dụng nhà ở cho thuê, việc bảo trì, cải tạo là nhu cầu tất yếu nhằm bảo đảm an toàn, chất lượng công trình và quyền lợi của các bên liên quan. Tuy nhiên, do nhà ở đang trong thời gian cho thuê nên hoạt động này không chỉ chịu sự điều chỉnh của pháp luật về nhà ở, xây dựng mà còn gắn chặt với quy định của pháp luật dân sự về hợp đồng thuê nhà. Việc bảo trì, cải tạo nếu không tuân thủ đúng quy định có thể phát sinh tranh chấp, ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của cả bên cho thuê và bên thuê. Vì vậy, việc làm rõ các quy định khi bảo trì, cải tạo nhà ở đang cho thuê là cần thiết để bảo đảm tính minh bạch, hài hòa lợi ích và tuân thủ pháp luật.
1. Bảo trì, cải tạo nhà ở là gì?
Bảo trì nhà ở là hoạt động nhằm duy trì tình trạng kỹ thuật bình thường của nhà ở trong quá trình sử dụng. Công việc bảo trì bao gồm việc kiểm tra định kỳ, bảo dưỡng, sửa chữa nhỏ các hư hỏng như mái, tường, hệ thống điện, nước, kết cấu chịu lực… Việc bảo trì được thực hiện theo quy trình, tiêu chuẩn kỹ thuật nhằm ngăn ngừa xuống cấp và kéo dài tuổi thọ công trình. Đây là nghĩa vụ của chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng nhà ở theo quy định pháp luật. Bảo trì giúp bảo đảm an toàn, tiện nghi và giá trị sử dụng lâu dài của nhà ở.
Cải tạo nhà ở là việc sửa chữa, nâng cấp, thay đổi một phần hoặc toàn bộ kết cấu, công năng của nhà ở nhằm nâng cao chất lượng và điều kiện sinh hoạt. Hoạt động cải tạo có thể bao gồm mở rộng diện tích, thay đổi bố cục không gian, nâng tầng, gia cố kết cấu hoặc cải thiện hệ thống kỹ thuật. Việc cải tạo thường được thực hiện khi nhà ở đã xuống cấp hoặc không còn phù hợp với nhu cầu sử dụng. Tùy mức độ cải tạo, chủ sở hữu có thể phải xin phép cơ quan có thẩm quyền theo quy định. Cải tạo nhà ở góp phần nâng cao an toàn, tiện ích và giá trị sử dụng của công trình.
2. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê khi bảo trì, cải tạo nhà ở
Theo khoản 1 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2023, bên cho thuê chỉ được thực hiện việc bảo trì, cải tạo nhà ở khi có sự đồng ý của bên thuê, trừ trường hợp khẩn cấp hoặc do sự kiện bất khả kháng. Các trường hợp ngoại lệ này thường phát sinh khi có nguy cơ đe dọa đến an toàn tính mạng, tài sản hoặc do thiên tai, hỏa hoạn, sự cố không thể lường trước. Quy định này thể hiện rõ nguyên tắc tôn trọng quyền sử dụng hợp pháp của bên thuê, dù bên cho thuê là chủ sở hữu nhà ở. Nhà ở đang cho thuê không chỉ là một tài sản đơn thuần mà còn là nơi cư trú, sinh hoạt ổn định của bên thuê. Vì vậy, mọi hoạt động có thể làm gián đoạn việc sử dụng nhà ở đều cần được xem xét thận trọng và có sự chấp thuận của bên thuê.
Bên cạnh quyền được đồng ý hoặc từ chối, pháp luật cũng đặt ra nghĩa vụ hợp tác cho bên thuê trong quá trình bảo trì, cải tạo nhà ở. Cụ thể, bên thuê có trách nhiệm tạo điều kiện cần thiết để bên cho thuê thực hiện các hoạt động bảo trì, cải tạo hợp pháp theo quy định. Nghĩa vụ này nhằm bảo đảm việc duy tu, sửa chữa nhà ở được tiến hành kịp thời, tránh tình trạng tài sản xuống cấp hoặc mất an toàn. Đồng thời, quy định cũng hạn chế việc bên thuê lạm dụng quyền cư trú để cản trở quyền quản lý, bảo toàn tài sản của bên cho thuê. Qua đó, mối quan hệ thuê nhà được duy trì trên cơ sở hài hòa lợi ích và thiện chí hợp tác giữa các bên.
3. Quyền điều chỉnh giá thuê sau cải tạo nhà ở đang cho thuê
Căn cứ khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2023, pháp luật cho phép bên cho thuê được điều chỉnh giá thuê nhà ở sau khi hoàn thành việc cải tạo, nhưng việc điều chỉnh này chỉ được thực hiện trong điều kiện thời gian thuê còn lại từ một phần ba thời hạn của hợp đồng trở xuống. Quy định này nhằm kiểm soát quyền tăng giá thuê của bên cho thuê, tránh tình trạng lợi dụng việc cải tạo để tăng giá đột ngột khi hợp đồng vẫn còn thời hạn dài, gây bất lợi cho bên thuê. Việc giới hạn thời điểm điều chỉnh giá thể hiện sự bảo vệ quyền lợi của bên thuê, đồng thời bảo đảm tính ổn định và khả năng dự liệu trong quan hệ thuê nhà. Qua đó, pháp luật hướng đến sự công bằng, minh bạch trong việc xác lập, thực hiện hợp đồng thuê nhà ở.
Trong trường hợp bên thuê không đồng ý với mức giá thuê mới sau cải tạo, họ có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và được bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật. Quyền này giúp bên thuê chủ động lựa chọn phương án có lợi nhất cho mình, tránh bị ràng buộc trong một hợp đồng với điều kiện thuê bất lợi. Đồng thời, cơ chế này cũng hạn chế việc bên cho thuê áp đặt mức giá mới một cách đơn phương. Như vậy, quy định đã thiết lập sự cân bằng lợi ích giữa các bên, bảo đảm nguyên tắc tự do thỏa thuận nhưng không làm phương hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên thuê.
4. Xử lý trường hợp phải di dời tạm thời khi bảo trì, cải tạo
Theo khoản 3 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2023, khi việc bảo trì hoặc cải tạo nhà ở làm cho bên thuê buộc phải di dời tạm thời, các bên có trách nhiệm thỏa thuận với nhau về chỗ ở tạm cũng như tiền thuê nhà trong thời gian bảo trì, cải tạo. Quy định này thể hiện rõ nguyên tắc tự do, tự nguyện thỏa thuận trong quan hệ dân sự, đồng thời bảo đảm quyền lợi chính đáng của bên thuê khi việc di dời không xuất phát từ lỗi của họ. Trách nhiệm chính trong việc sắp xếp và thỏa thuận được đặt lên bên cho thuê, bởi nhu cầu bảo trì, cải tạo nhằm phục vụ cho việc bảo toàn và nâng cao giá trị tài sản của họ. Qua đó, pháp luật hướng tới việc hạn chế xáo trộn đời sống của bên thuê và duy trì sự ổn định trong quan hệ thuê nhà.
Trong trường hợp bên thuê tự lo chỗ ở tạm thời và đã thanh toán trước tiền thuê cho cả thời gian bảo trì, cải tạo, bên cho thuê có nghĩa vụ hoàn trả lại khoản tiền thuê tương ứng cho bên thuê. Quy định này bảo đảm nguyên tắc công bằng, tránh tình trạng bên cho thuê hưởng lợi từ việc cho thuê trong khi bên thuê không được sử dụng nhà ở. Đồng thời, đây là cơ chế bảo vệ trực tiếp quyền lợi tài chính của bên thuê, giúp họ giảm bớt gánh nặng chi phí phát sinh trong thời gian di dời. Nhờ đó, mối quan hệ thuê nhà được điều chỉnh theo hướng minh bạch, hợp lý và hài hòa lợi ích giữa các bên.
5. Quyền yêu cầu và tự bảo trì của bên thuê
Theo khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở, bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện việc bảo trì nhà ở nhằm bảo đảm điều kiện sinh hoạt an toàn, ổn định trong suốt thời gian thuê. Quyền này không được áp dụng trong trường hợp nhà ở bị hư hỏng do lỗi của chính bên thuê gây ra, bởi khi đó trách nhiệm khắc phục thuộc về người gây ra thiệt hại. Quy định này phản ánh đúng nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự về trách nhiệm bồi thường thiệt hại, theo đó chủ thể nào có lỗi thì phải chịu trách nhiệm tương ứng. Nhờ vậy, quyền yêu cầu bảo trì của bên thuê được bảo đảm nhưng không bị lạm dụng, góp phần duy trì sự công bằng trong quan hệ thuê nhà.
Trong trường hợp bên cho thuê không thực hiện nghĩa vụ bảo trì theo yêu cầu chính đáng, pháp luật cho phép bên thuê được quyền tự tiến hành bảo trì nhà ở nhưng phải tuân thủ trình tự nhất định. Cụ thể, bên thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên cho thuê trước ít nhất 15 ngày, trong đó nêu rõ mức độ bảo trì và kinh phí thực hiện. Sau khi việc bảo trì hoàn thành, bên cho thuê có trách nhiệm thanh toán lại chi phí cho bên thuê hoặc được trừ dần vào tiền thuê nhà theo thỏa thuận. Quy định này có ý nghĩa thực tiễn cao, giúp bên thuê chủ động bảo vệ điều kiện sống của mình, đồng thời bảo đảm tính minh bạch, hạn chế tranh chấp và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của cả hai bên.
Kết luận
Như vậy, việc bảo trì, cải tạo nhà ở đang cho thuê là hoạt động cần thiết nhưng phải được thực hiện đúng quy định pháp luật. Các quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê cần được xác định rõ ràng, minh bạch, nhất là trong hợp đồng thuê nhà. Bên cho thuê phải bảo đảm việc bảo trì, cải tạo không làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến việc sử dụng nhà ở của bên thuê. Đồng thời, bên thuê có trách nhiệm phối hợp, tạo điều kiện hợp lý để công việc được tiến hành thuận lợi. Việc thông báo trước về thời gian, nội dung và phạm vi cải tạo là yêu cầu quan trọng nhằm hạn chế phát sinh tranh chấp. Trường hợp gây thiệt hại, trách nhiệm bồi thường cần được thực hiện theo đúng thỏa thuận và quy định pháp luật. Tuân thủ đúng quy trình, thủ tục sẽ góp phần bảo đảm an toàn công trình và quyền lợi của các bên. Qua đó, quan hệ thuê nhà được duy trì ổn định, hài hòa và bền vững.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
