Trả lời:

Chào bạn , cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến công ty luật Minh Khuê , câu hỏi của bạn đã được chúng tôi nghiên cứu và trả lời như sau :

1. Cơ sở pháp lý :

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội

2. Nội dung tư vấn:

Thưa luật sư, xin hỏi: Tôi có nhận chuyển nhượng một mảnh đất 80 mét vuông. Trong thửa đất 217 mét vuông mặt đường có giấy chứng nhận quỳên sử dụng đất đã thanh toán xong, đã làm hợp đồng công chứng đúng với quy định của nhà nước. Nhưng khi giao đất cho gia đình tôi, họ giao không đúng với nội dung trong hợp đồng. Cụ thể 80m vuông nhưng có 4*3,4m vuông=13,6m vuông không nằm trong GCNQSD mà là đất hành lang giao thông- đất nhà nước chưa sử dụng đến. Xin hỏi luật sư chủ đất đã làm đúng chưa? Phần đất 13,6m vuông nhà nước quy định như thế nào? Khi chuyển nhượng tôi phải làm như thế nào ? Cảm ơn!

Trả lời:

Với tình huống của bạn , giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là bằng chứng và cơ sở để xác định xem một mảnh đất thuộc sở hữu của ai , hiện trạng sử dụng như thế nào , có diện tích bao nhiêu , nằm ở vị trí nào ... vì vậy mà khi chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất , các bên tham gia giao dịch thường lấy đó làm căn cứ để xác minh tính chân thực của giao dịch , trong trường hợp bạn mua đất của người bán thì chỉ có phần đất đựơc quy định trong sổ đỏ mới là diện tích mà người bán sở hữu hợp pháp còn phần đất không được quy định trong sổ đỏ và đã được xác định rõ là hành lang giao thông thì không thuộc sở hữu của người này . Vậy khi bạn phát hiện ra có sai sót về mảnh đất thì bạn có thể yêu cầu bên bán sửa lại hợp đồng cho đúng với diện tích đó và trả lại cho bạn số tiền tương đương với phần đất mà bạn được chuyển nhượng . 

Sau khi làm xong các thủ tục như giao kết , công chứng , chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thi bạn cần phải mang chứng minh thư nhân dân ( có thể thay thế bằng hộ chiếu hoặc căn cước công dân ) cùng với hợp đồng này , sổ đỏ của căn nhà , sổ hộ khẩu thường trú và giấy xác nhận tình trạng hôn nhân lên phòng tài nguyên & môi trường cấp huyện nộp để được sang tên trên sổ đỏ . 

Kính chào Luật Minh Khuê Tôi có một vấn đề mong luật sư giải đáp: Tôi có ký hợp đồng mua căn hộ *city gate towers 73,14m2 giá 1 tỷ 425 triệu bao gồm VAT. Nay Tôi đã thanh toán đuọc 5 đợt = 196 triệu nay Tôi muốn sang nhượng lại thì Tôi có đóng loại phí nào hay không (Tôi có đứng sở hữu riêng 1 căn nhà phố

Trả lời:

>> Xem thêm:  Thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản năm 2020 ?

Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất. ĐIều này được qy dịnh tại nghị định 65/2013/NĐCP nghị định quy định chi tiết 1 số điều của luật thuế thu nhập cá nhân đã sửa đổi bổ sung . 

Thu nhập tính thuế: Thu nhập tính thuế từ chuyển quyền sử dụng đất không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất

. Thu nhập tính thuế: được xác định bằng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ đi giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan.

. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp không xác định được giá thực tế chuyển nhượng hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định và được niêm yết công khai tại cơ quan thuế và cơ quan Tài nguyên môi trường.

Vậy khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thi bạn sẽ lấy giá bán trừ đi giá gốc dùng để mua BĐS này , phần dôi ra đó sẽ là căn cứ để tính thuế TNCN . 

 Thuế suất , Theo điều 22 nghị định số 65/2013/NĐ-CP sửa đổi bổ sung 1 số điều của luật thuế thu nhập cá nhân năm 2008 thì trong trường hợp anh đã xác định được giá gốc của căn nhà thì mức thuế suất sẽ là 25% trên phần thu nhập dùng để tính thuế. 

 Xin chào Luật sư Tôi xin Luật sư tư vấn cho tôi trong trường hợp như sau: Tôi có mua 1 mảnh đất và có nhà ở gắn liền với đất, mua từ năm 2010 nhưng đến nay tôi mới làm thủ tục chuyển nhượng, sang tên.Tôi đã giao đầy đủ tiền, bên bán đã giao lại cho tôi sổ đỏ, ký vào hợp đồng dân sự viết tay ký giữa 2 bên mà không có chứng thực của UBND phường, ký giấy biên nhận tiền (150 triệu). Tuy nhiên, khi làm thủ tục để sang tên thì bên bán mới chỉ có người chồng ký vào hợp đồng công chứng, còn vợ (đứng tên trong giấy tờ sổ đỏ) thì lại không chịu ký. Xin cho hỏi, bên bán có vi phạm pháp luật hay không. Tôi bây giờ có thể làm đơn kiện bên bán lên tòa án dân sự có được không, bên mua và bên bán phải chịu những trách nhiệm như thế nào? Xin chân thành cảm ơn Luật sư đã tư vấn. 

Trả lời:

Căn cứ vào Điều 689 Luật Dân sự năm 2015 quy định về hình thức chuyển quyền sừ dụng đất:

>> Xem thêm:  Mẫu giấy ủy quyền giao nhận chứng từ cho nhân viên

"Điều 689. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất

1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

"1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định."

Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

"1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định."

Vậy trong trường hợp này , hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của anh bị vô hiệu vì lý do sau : 

Một là về mặt chủ thể giao kết hợp đồng , chủ sở hữ mảnh đất là cả 2 vợ chồng người bán do vậy khi giao kết hợp đồng thì cần có sự đồng ý của cả 2 người. 

Hai là về mặt hình thức , theo quy định của pháp luật nói trên thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng , chứng thực thì mới có hiệu lực . 

Vậy trong trường hợp này , hai bên nên thỏa thuận với nhau về việc xác lập lại hợp đồng có chữ ký của cả bên bán ( 2 vợ chồng người bán ) và bên mua , hợp đồng này cần được đi công chứng , chứng thực . Nếu hai bên không thỏa thuận được với nhau thì bạn có thể gửi yêu cầu lên tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản đang tranh chấp yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sựu vô hiệu . Bạn có thể tham khảo hệ quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu toàn bộ như sau : 

Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Vậy trong trường hợp này hai bên sẽ trả lại cho nhau nhhuwngx gì đã nhận của nhau . 

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật đất đai về mua bán, chuyển nhượng đất trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn Pháp luật đất đai - Công ty Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Nộp thuế thu nhập cá nhân đối với căn nhà duy nhất?