1. Sổ đỏ thế chấp ngân hàng thì có được bán đất không?

Chào luật sư, Mình là con trai út trong gia đình,được cha mẹ ủy quyền quyền sử dụng đất để đứng tên vay vốn ngân hàng cho cha mẹ làm ăn,nhưng làm ăn thô lỗ và đã 6 năm gia đình không trả được nợ ngân hàng. Và trong 6 năm qua mình phải gánh nợ xấu và có cuộc sống rất khó khăn.
Nay giá đất tăng lên,mình muốn bán đất để thanh lí nợ ngân hàng. Vậy xin hỏi luật sư là : mình có được quyền tự ý một mình bán đất đó để tất toán khoản vay cho bên ngân hàng không ?
Xin luật sư tư vấn giúp. Cảm ơn luật sư.

Luật sư tư vấn:

Căn cứ theo phần thông tin mà bạn cung cấp thì 6 năm trước bố mẹ bạn có ủy quyền cho phép bạn được mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bố, mẹ đi thế chấp ngân hàng để vay vốn làm ăn. Tuy nhiên, đến nay do làm ăn thua lỗ nên bạn chưa thể chi trả số tiền nợ này. Việc bạn đang muốn bán phần đất của bố, mẹ để trả tiền cho ngân hàng là chưa phù hợp với quy định của pháp luật hiện nay.

Theo đó, điều 562 Bộ luật dân sự năm 2015 (do bạn ký hợp đồng ủy quyền 6 năm trước nên hợp đồng này sẽ thuộc sự điều chỉnh của Bộ luật dân sự (năm 2005 ) quy định về hợp đồng ủy quyền như sau:

"Điều 562. Hợp đồng ủy quyền

Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định."

Theo quy định trên thì bố, mẹ bạn được phép ủy quyền cho phép bạn dùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bố, mẹ để vay thế chấp ngân hàng, tuy nhiên, bạn chưa nêu rõ là trong giấy ủy quyền bố, mẹ bạn có cho phép bạn được phép thay mặt bố, mẹ thực hiện thủ tục bán đất hay không ? ( vì theo quy định của pháp luật thì bên được ủy quyền chỉ được phép thực hiện công việc trong phạm vi được ủy quyền) do đó, trường hợp này chưa thể xác định chính xác bạn có được phép bán phần đất này hay không.

Mặt khác, theo quy định tại điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định về điều kiện để người sử dụng đất được phép chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi phần đất này đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất đang không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất. Cụ thể:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Theo quy định trên thì hiện nay pháp luật không quy định việc đất đng thế chấp tại ngân hàng thì không được phép chuyển nhượng. Do đó, nếu căn cứ theo giấy ủy quyền của bố, mẹ bạn từ 6 năm trước ( vẫn còn thời hạn ủy quyền) cho phép bạn bán đất thì bạn vẫn có thể thực hiện thủ tục bán đất theo quy định. Tuy nhiên, vì phần đất này đang được sử dụng để thế chấp tại ngân hàng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ hợp đồng của bạn cho nên nếu bạn muốn bán phần đất này thì phải được sự đồng ý của bên phía ngân hàng nơi bạn vay vốn.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi số: 1900.6162 để được giải đáp. Trân trọng./.

2. Hợp đồng đặt cọc mua nhà xác lập như thế nào là hợp pháp?

Kính thưa luật sư! Tôi chuẩn bị mua bán một lô nhà đất và chuẩn bị đặt cọc tiền cho họ? Tôi muốn hỏi luật sư về mẫu hợp đồng đặt cọc? Và trong quá trình tôi mua bán nhà đất thì cần lưu ý những gì thưa luật sư ?
Cảm ơn!

Trả lời:

- Căn cứ Bộ luật Dân sự năm 2015;

- Căn cứ Luật Đất đai năm 2013;

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

--------------------------

HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

(V/v. Mua bán nhà, đất)

Địa danh, ngày......…tháng….......năm.......….

- Căn cứ Bộ luật Dân sự năm 2015;

- Căn cứ Luật Đất đai năm 2013;

Hôm nay, ngày…...….tháng….....năm…...….,tại địa điểm ... Chúng tôi gồm hai bên dưới đây lập Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, đất với những thỏa thuận sau:

Bên nhận đặt cọc

Ông/bà: ............................................Năm sinh: .....................................

CMND số: ...............................Ngày cấp................... Nơi cấp.................

Hộ khẩu: ...................................................................................................

Địa chỉ: ....................................................................................................

Điện thoại: ................................................................................................

Bên đặt cọc

Ông/bà: ............................................Năm sinh: ........................................

CMND số: ...............................Ngày cấp................... Nơi cấp...................

Hộ khẩu: ...................................................................................................

Địa chỉ: ......................................................................................................

Điện thoại: .................................................................................................

Tài sản bán là: mảnh đất/căn nhà tại địa chỉ:.............................................

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số:....................................................

Do UBND huyện:...............................................................cấp ngày.............

Có diện tích là:..............................................................................................

Giá bán:..............................................(Bằng chữ:..........................................)

Tổng giá trị thanh toán: ...........................(Bằng chữ:.....................................)

Bằng văn bản này hai bên cùng nhau xác nhận nội dung sau:

Ông (Bà): ... đã đặt cọc: ... (Bằng chữ: ... ) cho Ông (Bà): ... để mua mảnh đất/ căn nhà ... Ông (Bà): ... có trách nhiệm hoàn tất mọi thủ tục chuyển nhượng cho Ông (Bà) ... số tài sản nêu trên chậm nhất vào ngày ...

Ông (Bà): ... có trách nhiệm thanh toán số tiền còn lại là: ... (Bằng chữ: ... .) cho Ông (Bà) ... chậm nhất vào ...

Trong trường hợp Ông (Bà)……......không làm thủ tục chuyển nhượng tài sản như đã thoả thuận sẽ phải hoàn trả lại số tiền đặt cọc trên và chịu trách nhiệm bồi thường cho Ông (Bà) ... số tiền tương đương với số tiền đặt cọc.

Trong trường hợp Ông (Bà) ... không mua tài sản trên hoặc không thanh toán số tiền còn lại theo đúng thời gian quy định sẽ bị mất số tiền đặt cọc.

Bên bán đảm bảo số tài sản trên là hợp pháp, không có tranh chấp, mọi quyền lợi và nghĩa vụ phát sinh từ ... thuộc về người mua.

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, đấtnày được lập thành 02 (hai) bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ 01 (một) bản. Hai bên cam kết mua và bán theo đúng thoả thuận đã nêu trên. Nếu bên nào vi phạm sẽ hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật.

BÊN MUA

(Ký (hoặc điểm chỉ) và ghi rõ họ tên

BÊN BÁN

(Ký (hoặc điểm chỉ) và ghi rõ họ tên)

NGƯỜI LÀM CHỨNG 1

(Ký (hoặc điểm chỉ) và ghi rõ họ tên

NGƯỜI LÀM CHỨNG 2

(Ký (hoặc điểm chỉ) và ghi rõ họ tên)

3. Những lưu ý khi đặt cọc tiền mua bán nhà

Thứ nhất, cần phải kiểm tra tính chính danh của chủ nhà. Bằng cách đối chiếu các thông tin của chủ nhà, như: Tên, ảnh, số chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân trên sổ đỏ có trùng khớp với thông tin trên chứng minh nhân dân hoặc sổ đỏ hay không. Đồng thời, xin chủ sở hữu một bản photo sổ hồng đem lên Uỷ ban xã, phường để hỏi.

Thứ hai, phải kiểm tra xem mảnh đất đó có đang nằm trong diện bị quy hoạch không hay không? Những thông tin này có thể kiểm tra tại Phòng Quản lý đô thị hoặc bộ phận kiểm tra quy hoạch tại các Uỷ ban nhân dân Quận/Huyện nơi bất động sản.

Thứ ba, phải kiểm tra xem nhà có bị cấm mua bán chuyển nhượng hay không. Người mua thực hiện việc mang bản photo sổ bìa đỏ đến Phòng Công chứng hoặc Văn phòng công chứng để hỏi. Phòng các trường hợp nhà đất đang vướng các vụ kiện tụng về tranh chấp tài sản, kê biên thi hành án... sẽ bị ngăn chặn không công chứng được. Vấn đề này rất quan trọng để không mất tiền cọc.

Thứ tư, soạn thảo hợp đồng đặt cọc. Vì bên nào soạn thảo hợp đồng đặt cọc là bên có lợi. Đây là nội dung được ký đầu tiên nên nó cũng là một văn bản quan trọng. Chính vì thế người mua cần tìm đến những người có kinh nghiệm, luật sư để được tư vấn cụ thể.

Thứ năm, Khi đặt cọc thì hai bên cần mời người làm chứng, người làm chứng tốt nhất không có quan hệ họ hàng đối với cả hai bên mua và bán. Và đặc biệt, cần hạn chế việc đặt cọc, mua bán bằng ngoại tệ bởi việc mua bán này có thể bị vô hiệu, gây thiệt hại cho các bên.

Thứ sáu, việc thanh toán cần thực hiện tại ngân hàng, không nên thanh toán ở địa điểm khác. Cách tốt nhất là người mua để tiền trong tài khoản, khi mua bán hai bên ra ngân hàng và bên mua chuyển khoản cho bên bán, không mất thời gian kiểm đếm, không sợ tiền giả và không gặp nguy hiểm khi mang số tiền lớn đi đường.

Thứ bảy, Hợp đồng cọc cần chú ý các nội dung sau: Thoả thuận giá bán một cách rõ ràng; Cam kết về tiến độ thanh toán và bàn giao nhà; Thoả thuận phương thức thanh toán cụ thể; Nêu rõ trách nhiệm về thuế, phí và lệ phí càng chi tiết càng tốt; Tính chính danh của người giao dịch hợp đồng cần được nêu rõ; Thỏa thuận giá bán trên hợp đồng công chứng; Thỏa thuận về vật tư trang thiết bị; Thỏa thuận về việc thanh toán các dịch vụ: điện nước, điện thoại...; Thỏa thuận thời gian, địa điểm sẽ công chứng.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác!

3. Muốn khởi kiện đòi lại tiền đặt cọc khi mua bán đất thì làm gì ?

Kính thưa luật sư tôi có một thắc mắc mong luật sư giải đáp giúp. Tôi có ký hợp đồng đặt cọc với bà Ái về việc đặt 70 triệu tiền mua đất để làm đơn xin mở đường chia lô và làm sổ đỏ thổ cư cho tôi. Trong hợp đồng có quy định. Đúng ngày 2/6/2015 bà ái phải giao sổ đỏ cho tôi (2 tháng kể từ ngày đặt cọc) nếu không thì phải trả tiền cọc và bồi thường 70 triệu tiền cọc. Tuy nhiên đến ngày 2/6/15 thì bà ái chưa có sổ, và nói không đúng về tiến trình làm đường cũng như sổ đỏ, chưa gửi đơn làm đường nhưng lại nói làm rồi. Tôi có gọi thương lượng chỉ cho bà thêm 10 ngày tức là ngày 12/6 phải có. Tuy nhiên vẫn chưa có, đến nhà bà ái thương lượng thì bà nói chờ thêm cuối tháng.
Tuy nhiên tôi đã chuẩn bị sẵn tiền để cồng đất vì lo đến ngày mà không có tiền và bị lỗ . Nên không muốn chờ không, khả năng tôi sẽ phải chờ thêm vài tháng, nên yêu cầu bà ái nếu muốn tôi tiếp tục chờ thì trễ 1 ngày kể từ ngày 12 thì phải trừ 1 triệu vào tiền đất..nhưng bà k hông chiu và nói tôi làm đơn kiện , chứ bà chỉ trả tiền cọc, không có tiền bồi thưng như hơp đồng, cũng không chịu chờ 1 ngày mất 1 triệu. Nay tôi muốn khởi kiện. Đòi tiền cọc và bồi thường 70 triệu như quy định ở hợp đồng đặt cọc được ký giữa 2 bên và 2 nguời làm chứng. Và các bản ghi âm thỏa thuận giữa 2 bên.
Tôi xin cảm ơn!
Người gửi: H

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai:1900.6162

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015quy định về Đặt cọc thì:

"1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Theo bạn đã thông tin ở trên, việc bạn đặt cọc để đảm bảo việc thực hiện hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất.

Như vậy trong hợp đồng của bạn đã thỏa thuận rõ "Đúng ngày 2/6/2015 bà ái phải giao sổ đỏ cho bạn (2 tháng kể từ ngày đặt cọc) nếu không thì phải trả tiền cọc và bồi thường 70 triệu tiền cọc". Tuy nhiên bà Ái lại không thực hiện đúng thỏa thuận. Khi bà Ái không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng thì bạn có quyền khởi kiện đòi lại khoản tiền đặt cọc và bồi thường số tiền 70 triệu mà hai bạn đã thỏa thuận trong hợp đồng. Bởi Theo quy định khoản 3 điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015quy định: tranh chấp hợp đồng dân sự là tranh chấp thuộc thẩm quyền của Tòa án. Cụ thể:

"Điều 26. Những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án

1. Tranh chấp về quốc tịch Việt Nam giữa cá nhân với cá nhân.

2. Tranh chấp về quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản.

3. Tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự.

4. Tranh chấp về quyền sở hữu trí tuệ, chuyển giao công nghệ, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 30 của Bộ luật này.

5. Tranh chấp về thừa kế tài sản.

6. Tranh chấp về bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng.

7. Tranh chấp về bồi thường thiệt hại do áp dụng biện pháp ngăn chặn hành chính không đúng theo quy định của pháp luật về cạnh tranh, trừ trường hợp yêu cầu bồi thường thiệt hại được giải quyết trong vụ án hành chính.

8. Tranh chấp về khai thác, sử dụng tài nguyên nước, xả thải vào nguồn nước theo quy định của Luật tài nguyên nước.

9. Tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai; tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng rừng theo quy định của Luật bảo vệ và phát triển rừng.

10. Tranh chấp liên quan đến hoạt động nghiệp vụ báo chí theo quy định của pháp luật về báo chí.

11. Tranh chấp liên quan đến yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu.

12. Tranh chấp liên quan đến tài sản bị cưỡng chế để thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự.

13. Tranh chấp về kết quả bán đấu giá tài sản, thanh toán phí tổn đăng ký mua tài sản bán đấu giá theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự.

14. Các tranh chấp khác về dân sự, trừ trường hợp thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan, tổ chức khác theo quy định của pháp luật."

Vì vậy bạn có thể nộp đơn ên TAND cấp huyện nơi bà Ái đang cư trú, làm việc để được giải quyết. Kèm theo đơn khởi kiện thì bạn phải nộp kèm theo các bằng chứng chứng minh cho yêu cầu khởi kiện của mình là có căn cứ như hợp đồng đặt cọc, file ghi âm thỏa thuận giữa các bên.

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Emailhoặc qua Tổng đài tư vấn:1900.6162.

4. Hướng dẫn cách hủy hợp đồng mua bán đất do không được thanh toán tiền đầy đủ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Năm 2007 tôi có chuyển nhượng cho ông a diện tích đất 2. 300m, giá 500tr. Hợp đồng đã chứng thực và tôi sang tên cho ông a thì a sẽ thanh toán đủ tiền đất. Đất sang tên nhưng ông a không thực hiện nghĩa vụ thanh toán đầy đủ. Chỉ trả cho tôi 6 lần tổng cộng 199tr. Đến năm 2009 tôi gửi đơn yêu cầu tòa án giải quyết, đòi hủy bỏ hợp đồng.

Qua các phiên tòa sơ thẩm, phúc thẩm đều tuyên ông a tiếp tục hợp đồng và trả tiền đất còn thiếu, và lãi suất vi phạm. Cụ thể: tôi giao đất và giấy đất cho ông a sau khi ông a trả đủ tiền đất còn thiếu. Trong khi ông a chưa thi hành nghĩa vụ nộp tiền thì thi hành án buộc tôi giao giấy đất cho ông a. Và tháng 9/2010 mặc dù giấy đất mang tên ông a tôi đag giữ thì ông a làm 3 hợp đồng bán đất cho bà b, hđ được ubnd phường ký, cùng ngày ông a có tiền nộp vào thi hành án. 2011, tòa án tối cao có qđ giám đốc thẩm hủy án st và pt xét xử lại. 2014, ta sơ thẩm lần 2 tuyên ông a tiếp tục trả tiền và ls theo giá thị trường (đất theo gía thị trường 1,9ty) 2015: ta phúc thẩm lần 2 tuyên hủy án st, ông a tiếp tục trả tiền đất và lãi suất 64tr.

- Đất tôi bán từ năm 2007, đến nay 10 năm đi thưa kiện vì bên mua không thanh toán tiền đủ. Đến giờ nhận 64tr tiền lãi suất rất thiệt thòi cho tôi. Giấy đất tôi đang giữ mà ông a vẫn bán cho bên thứ 3. - đất của tôi là hộ gia đình. Các con tôi không ký hđ mua bán, có giám định chữ ký không phải của con tôi.

Vậy hợp đồng có bị tuyên vô hiệu để hủy hđ được không ?

Xin chân thành cảm ơn quý luật sư!

Hướng dẫn cách hủy hợp đồng mua bán đất do không được thanh toán tiền đầy đủ ?

Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.6162

Trả lời:

Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về sở hữu chung của các thành viên gia đình như sau:

1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này.

Tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.

Như vậy, theo quy định trên đất được cấp cho hộ gia đình thì thuộc quyền sở hữu chung của tất cả mọi thành viên trong hộ gia đình. Việc xác định những người có quyền đối với quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình được căn cứ vào sổ hộ khẩu tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. Do đó, để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong sổ hộ khẩu của bạn, điều này cần được thể hiện bằng văn bản ủy quyền cho bạn khi bạn thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu không đáp ứng điều kiện này thì giao dịch không được công nhận.

Việc A đem chuyển nhượng miếng đất khi chưa hoàn thành nghĩa vụ thanh toán đủ tiền cho bạn (và bạn vẫn đang cầm giấy tờ miếng đất đó) là trái pháp luật.

Theo quy định tại điều 122 Bộ luật Dân sự 2015 thì giao dịch được tuyên bố vô hiệu nếu không thỏa mãn các điều kiện sau:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Như vậy, giao dịch của bạn có thể bị tuyên bố vô hiệu do nội dung hợp đồng mua bán không hợp pháp ( do 1 mình bạn không thể quyết định miếng đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình). Sau khi bị tuyên bố vô hiệu thì bạn sẽ hoàn trả lại tiền cho ông A ( kể cả lãi suất) và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã sang tên cho ông A sẽ vô hiệu, gia đình bạn nhận lại miếng đất thuộc quyền sử dụng của mình.

Trên đây là tư vấn của Luật Minh Khuê, Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ 1900.6162 để được giải đáp.

5. Thủ tục mua bán đất ao cạnh nhà ?

Xin chào Luật Minh Khuê, tôi có câu hỏi mong được giải đáp như sau: Tôi muốn mua một cái ao của người khác bên cạnh đất nhà mình để làm ao của mình. Xin hỏi thủ tục làm như thế nào ? Em muốn mua một cái ao của người khác bên cạnh đất nhà mình để làm ao nhà mình. Xin hỏi thủ tục làm như thế nào ?
Xin cảm ơn!
Người gửi: Hiệp

Thủ tục mua bán đất ao cạnh nhà ?

Luật sư tư vấn đât đai trực tiếp, gọi:1900.6162

Trả lời:

Khoản 1 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 có quy định:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này"

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với cái ao được thực hiện như sau:

Bên nhận chuyển nhượng nộp một bộ hồ sơ gồm có: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có). Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

Trong thời hạn không quá bốn ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.

Trong thời hạn không quá ba ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc UBND xã, thị trấn có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Trong thời hạn không quá ba ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc UBND xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Lưu ý: Khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013 quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như sau:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa gia đình nhà bên cạnh và gia đình bạn phải được công chứng hoặc chứng thực.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Luật Minh Khuê