1. Giải quyết tranh chấp đất đai trong quá trình mua bán nhà đất ?

Xin chào công ty Luật Minh Khuê, tôi có khúc mắc trong tranh chấp đất đai mong quý công ty giải đáp: Năm 2000 gia đình tôi có xây mới căn nhà, nhưng thủ tục làm dịch vụ để được nhanh ra bìa đỏ hơn. Vì thế mà tên có chút sai sót. Bây giờ xảy ra tranh chấp. Người sai tên lại không có hộ khẩu nơi căn nhà này, nhưng sống thường xuyên trong căn nhà này.

Vậy, giờ nếu có tranh chấp thì người sai tên có được hưởng quyền lợi gì khômg?

Mong Công ty Luật Minh Khuê giải đáp thắc mắc giúp. Xin cảm ơn!

Trả lời:

Theo khoản 15 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 có quy định:

"Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

Người có tên trong sổ đỏ là người có quyền sở hữu quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người sở hữu đất, nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Như vậy, họ có đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo Điều 166 và Điều 170 Luật Đất đai năm 2013 như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử đụng đất,…

Trong trường hợp của bạn, giải pháp nhanh gọn và thuận tiện nhất là làm thủ tục đề nghị đính chính sổ đỏ.

Khoản 1 Điều 106 Luật đất đai năm 2013 quy định về việc đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình (gọi chung là Giấy chứng nhận) đã cấp như sau:

“Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận”.

Về thủ tục đính chính Giấy chứng nhận đã cấp: Theo quy định tại khoản 1, Điều 86 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP:

"Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót cho Văn phòng đăng ký đất đai để đính chính. Trường hợp sai sót do lỗi của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có đơn đề nghị để được đính chính."

Theo hướng dẫn tại khoản 3 Điều 10 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính ngày 19/05/2014 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai có quy định về hồ sơ địa chính, khi thực hiện thủ tục đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn phải chuẩn bị những hồ sơ sau:

- Đơn đề nghị đính chính đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản phát hiện sai sót trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

- Chứng minh nhân dân/ Thẻ căn cước công dân của chủ sở hữu mảnh đất;

- Sổ Hộ khẩu có tên của chủ sở hữu mảnh đất.

Lúc này, khi phát hiện phần tên chủ sử dụng có sai sót thì bạn cần làm đơn đề nghị đính chính gửi tới Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp quận, huyện, kèm theo đơn là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy tờ khác chứng minh thông tin có sai lệch (như trong trường hợp của bạn bị sai tên trong sổ hộ khẩu thì cần nộp Giấy khai sinh, chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu) để đề nghị giải quyết.

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra; lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót; lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện đính chính Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đã cấp có sai sót; đồng thời chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Sau khi cập nhật thông tin về việc sai tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc kể cả khi chưa cập nhật được thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chỉ cần chủ sở hữu mảnh đất, căn nhà đưa ra được những giấy tờ, tài liệu, bằng chứng để chứng minh mảnh đất là của người này thì họ vẫn có đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đã nêu ở trên.

>> Tham khảo ngay:Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai khi chưa có sổ đỏ ?

2. Tranh chấp đất đai khi mua bán đất viết giấy tay không có chứng thực ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Năm 2012 gia đình em có bán cho cô ruột một mảnh đất với giá 1 tỷ 200 triệu. Nhưng vì người thân nên gia đình chấp nhận cho cô đó đưa trước 200 triệu và viết giấy sang nhượng quyền sử dụng đất bằng tay, không có chứng thực của Ủy ban địa phương. Và vì là cô ruột nên ba, mẹ em đã để cho cô ấy xây nhà và xây quán ở, đến bây giờ vẫn chưa thấy đưa số tiền còn lại.

Trong nhiều năm qua, gia đình em có nhiều lần đòi tiền còn lại và xảy ra nhiều mâu thuẫn, cô ấy đưa nhiều lý do không muốn trả tiền. Vì là người dòng họ nên gia đình em vẫn nhân nhượng cho đến bây giờ. Nhưng vì đã quá nhiều năm, đất lại đang rất có giá trị nên gia đình em muốn khởi kiện để lấy lại đất. Như vậy, xin hỏi quý luật sư:

1. Nếu gia đình em khởi kiện thì cơ hội thắng có cao không?

2. Nếu như bây giờ thấy vậy họ lại đưa tiền để yêu cầu tách sổ đỏ nhưng vì nhiều năm qua số tiền đó không còn giá trị nên gia đình em nhất quyết không lấy mà để kiện thì có được không ạ?

Em xin chân thành cảm ơn rất nhiều ạ.

Trả lời:

Tại thời điểm gia đình bạn ký kết hợp đồng chuyển nhượng với cô bạn bằng giấy viết tay, không có công chứng hoặc chứng thực, theo đó, căn cứ điểm b khoản 1 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 có quy định:

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Như vậy, hợp đồng giữa gia đình bạn và cô của bạn không đáp ứng quy định về hình thức nên hợp đồng này sẽ bị vô hiệu theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015. Tuy nhiên, theo Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 thì thời hiệu để yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch này là vô hiệu sẽ được xác định là 02 năm kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Do đó, tính đến thời điểm hiện tại đã quá thời hiệu để yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch dân sự vô hiệu.

Chính vì vậy, nếu gia đình bạn muốn khởi kiện để đòi lại mảnh đất này thì gia đình bạn phải thông báo với cô bạn vì cô bạn đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của hợp đồng chuyển nhượng là không thanh toán số tiền đủ khi đến thời hạn theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015, theo đó:

Điều 423. Hủy bỏ hợp đồng

1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:

a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;

b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;

c) Trường hợp khác do luật quy định.

2. Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.

3. Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Điều 424. Hủy bỏ hợp đồng do chậm thực hiện nghĩa vụ

1. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ mà bên có quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trong một thời hạn hợp lý nhưng bên có nghĩa vụ không thực hiện thì bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng.

2. Trường hợp do tính chất của hợp đồng hoặc do ý chí của các bên, hợp đồng sẽ không đạt được mục đích nếu không được thực hiện trong thời hạn nhất định mà hết thời hạn đó bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ thì bên kia có quyền hủy bỏ hợp đồng mà không phải tuân theo quy định tại khoản 1 Điều này.

Hậu quả đối với việc huỷ bỏ hợp đồng được quy định tại Điều 427 BLDS 2015 như sau:

Điều 427. Hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng

1. Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.

2. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản.

Việc hoàn trả được thực hiện bằng hiện vật. Trường hợp không hoàn trả được bằng hiện vật thì được trị giá thành tiền để hoàn trả.

Trường hợp các bên cùng có nghĩa vụ hoàn trả thì việc hoàn trả phải được thực hiện cùng một thời điểm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

3. Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi thường.

4. Việc giải quyết hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này và luật khác có liên quan quy định.

5. Trường hợp việc hủy bỏ hợp đồng không có căn cứ quy định tại các điều 423, 424, 425 và 426 của Bộ luật này thì bên hủy bỏ hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự do không thực hiện đúng nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan.

Mặt khác, mặc dù gia đình bạn đã đồng ý để cho cô bạn xây dựng nhà và quán ở trên đó nhưng cô bạn lại chưa làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đứng tên cô bạn. Do vậy, gia đình bạn vẫn có quyền đòi lại mảnh đất này. Trước hết, gia đình bạn nên làm đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để yêu cầu giải quyết theo Điều 202 và Điều 203 Luật Đất đai năm 2013.

Sau khi hòa giải không thành thì bạn mới làm đơn Khởi kiện tới Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất để yêu cầu giải quyết theo quy định tại khoản 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 để yêu cầu cô của bạn trả lại đất cho gia đình bạn. Còn về việc gia đình bạn có khả năng thắng kiện cao hay thấp còn phụ thuộc vào những tại liệu, giấy tờ mà các bên tranh chấp đất đai cung cấp thì Tòa án sẽ ra quyết định phù hợp.

>>Tham khảo ngay: Tranh chấp đất đai không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?

3. Cháu ngoại thì có quyền tranh chấp đất đai hay không ?

Thưa luật sư, tôi tên Nguyễn Trần Minh H, năm nay 20 tuổi. Cha tôi ly hôn năm tôi 3 tuổi và tôi về ở với ông bà ngoại cho đến nay. Năm 2016 bà ngoại tôi có ý giao cho mẹ tôi và tôi ngôi nhà từ đường. Nhưng truyền bằng miệng và các cậu cũng đồng ý. Nhưng 2017 ngoại tôi mất. Có xảy ra chuyện tranh giành đất đai. Đến nay ông con thứ 7, tức là cậu 7, có kêu tôi: "Mày có đổi được tên họ của mày thành họ Trần được không mà mày muốn ở ngôi nhà này?" Nhưng tôi không muốn làm vong linh ông bà ngoại dưới suối vàng buồn. Nên tôi muốn thực hiện đổi họ tôi thành họ Trần và để giải quyết tranh chấp gia đình. Mong luật sư tư vấn giúp tôi cách đổi họ? Sau khi đổi họ thì tôi có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp đất đai được không?

Xin cảm ơn luật sư.

Trả lời:

Căn cứ Điều 27 Bộ luật dân sự năm 2015 thì cá nhân có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận việc thay đổi họ trong trường hợp sau đây:

- Thay đổi họ cho con đẻ từ họ của cha đẻ sang họ của mẹ đẻ hoặc ngược lại;

- Thay đổi họ cho con nuôi từ họ của cha đẻ hoặc mẹ đẻ sang họ của cha nuôi hoặc họ của mẹ nuôi theo yêu cầu của cha nuôi, mẹ nuôi;

- Khi người con nuôi thôi làm con nuôi và người này hoặc cha đẻ, mẹ đẻ yêu cầu lấy lại họ cho người đó theo họ của cha đẻ hoặc mẹ đẻ;

- Thay đổi họ cho con theo yêu cầu của cha đẻ, mẹ đẻ hoặc của con khi xác định cha, mẹ cho con;

- Thay đổi họ của người bị lưu lạc đã tìm ra nguồn gốc huyết thống của mình;

- Thay đổi họ theo họ của vợ, họ của chồng trong quan hệ hôn nhân và gia đình có yếu tố nước ngoài để phù hợp với pháp luật của nước mà vợ, chồng người nước ngoài là công dân hoặc lấy lại họ trước khi thay đổi;

- Thay đổi họ của con khi cha, mẹ thay đổi họ;

- Trường hợp khác do pháp luật về hộ tịch quy định.

Như vậy, bạn tên là Nguyễn Trần Minh H, tức trước đây bạn theo họ bố bạn là họ Nguyễn, còn họ của mẹ bạn là Trần, chính vì vậy, bạn có thể nộp đơn yêu cầu cán bộ hộ tịch - tư pháp cấp huyện nơi trước đây bố mẹ bạn đã đăng ký khai sinh cho bạn để yêu cầu thay đổi họ cho bạn theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 7 Luật Hộ tịch năm 2014 vì bạn đã đủ 14 tuổi nên Ủy ban nhân dân cấp huyện mới có thẩm quyền đăng ký thay đổi họ cho bạn theo quy định của pháp luật.

Thủ tục thay đổi hộ tịch được quy định tại Điều 28 Luật Hộ tịch năm 2014, theo đó, bạn là người yêu cầu đăng ký thay đổi, cải chính hộ tịch thì bạn cần chuẩn bị hồ sơ nộp cho cơ quan đăng ký hộ tịch gồm:

+ Giấy khai sinh bản chính;

+ Chứng minh nhân dân của bạn;

+ Sổ hộ khẩu;

+ Tờ khai đăng ký việc thay đổi, cải chính, bổ sung hộ tịch, xác định lại dân tộc theo mẫu số 15 Phụ lục 5 kèm theo Thông tư số 15/2015/TT-BTP ngày 16 tháng 11 năm 2015 của Bộ Tư pháp quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật hộ tịch và Nghị định số 123/2015/NĐ-CP ngày 15 tháng 11 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật hộ tịch.

Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ giấy tờ theo quy định, nếu thấy việc thay đổi, cải chính hộ tịch là có cơ sở, phù hợp với quy định của pháp luật dân sự và pháp luật có liên quan, công chức tư pháp - hộ tịch ghi vào Sổ hộ tịch, cùng người yêu cầu đăng ký thay đổi, cải chính hộ tịch ký vào Sổ hộ tịch và báo cáo Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã cấp trích lục cho người yêu cầu. Trường hợp thay đổi, cải chính hộ tịch liên quan đến Giấy khai sinh, Giấy chứng nhận kết hôn thì công chức tư pháp - hộ tịch ghi nội dung thay đổi, cải chính hộ tịch vào Giấy khai sinh, Giấy chứng nhận kết hôn. Trường hợp cần phải xác minh thì thời hạn được kéo dài thêm không quá 03 ngày làm việc.

Trường hợp đăng ký thay đổi, cải chính hộ tịch không phải tại nơi đăng ký hộ tịch trước đây thì Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo bằng văn bản kèm theo bản sao trích lục hộ tịch đến Ủy ban nhân dân nơi đăng ký hộ tịch trước đây để ghi vào Sổ hộ tịch. Trường hợp nơi đăng ký hộ tịch trước đây là Cơ quan đại diện thì Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo bằng văn bản kèm theo bản sao trích lục hộ tịch đến Bộ Ngoại giao để chuyển đến Cơ quan đại diện ghi vào Sổ hộ tịch.

Đối với việc bạn có họ Trần hay họ Nguyễn thì cũng không ảnh hưởng đến việc có được nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ bà ngoại của bạn. Bởi lẽ, tặng cho quyền sử dụng đất phụ thuộc vào ý chí của người tặng cho là bà ngoại của bạn chứ không phụ thuộc vào họ của bạn. Tuy nhiên, vì bà ngoại bạn chỉ cho bạn và mẹ bạn mảnh đất từ đường bằng miệng, không có lập thành văn bản và không công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 nên sẽ không có giá trị. Nếu bà ngoại bạn mất không để lại di chúc thì di sản của bà bạn để lại sẽ được chia theo pháp luật được quy định tại Điều 651 Bộ luật Dân sự năm 2015:

Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

- Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

- Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

- Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Như vậy, trong trường hợp này, bạn cần nên xem xét có nên thay đổi họ hay không? Vì việc thay đổi họ của bạn cũng không ảnh hưởng đến việc bạn có được hưởng di sản hay không? Bạn nên thu thập những tài liệu, chứng cứ chứng minh tài sản này thuộc quyền sở hữu của bà ngoại bạn, và bà ngoại bạn đã cho mẹ con bạn mảnh đất trên, căn cứ vào những chứng cứ đó thì bạn có quyền nộp đơn yêu cầu Ủy ban nhân dân xã hòa giải giữa các bên tranh chấp hoặc làm đơn khởi kiện tới Tòa án nhân dân huyện nơi có đất để yêu cầu Tòa án giải quyết.

>> Tham khảo ngay: Tư vấn tranh chấp đất đai của ông bà để lại không có di chúc ?

4. Giải quyết tranh chấp đất đai khi hai bên đều không có sổ đỏ ?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Nhà tôi có khoảng 1 ha đất lâm nghiệp, đất này được ba mẹ tôi làm từ năm 2002 đến nay (trồng cây lâm nghiệp). Trước đó, mảnh đất này được người bác ruột của tôi làm, nhưng vì đất xấu và không có giá trị nên ông đã bỏ, thấy thế ba mẹ tôi đã tận dụng và canh tác cho đến nay. Bây giờ, thấy đất có giá trị thì ông lại tìm cách chiếm số đất đó, ông đã phá cây trồng trên đất đó của ba mẹ tôi. Ba mẹ tôi cũng đã làm sổ đỏ vào năm 2010 nhưng đợi mãi vẫn không thấy, đến lúc lên hỏi thì người ta bảo thất lạc và phải đo lại. Đến nay vẫn chưa có sổ đỏ và người bác của tôi cũng không có giấy tờ sử dụng đất. Vấn đề này nếu viết đơn kiện thì ba mẹ tôi có lấy được đất và đòi ông bác bồi thường thiệt hại được không? Trân trọng cảm ơn.

>> Luật sư tư vấn đất đai trực tuyến qua tổng đài, gọi: 1900.6162

Trả lời:

4.1. Tranh chấp về quyền sử dụng đất

Do mảnh đất mà ba mẹ bạn đang sử dụng xảy ra tranh chấp, vì vậy để xác định quyền sử dụng đối với mảnh đất này thì gia đình bạn cần thực hiện theo các thủ tục do pháp luật quy định, việc xác định quyền sử dụng đất phải do quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, có hiệu lực pháp luật.

Đối với trường hợp của bạn, để tiết kiệm thời gian và tiền bạc cũng như giữ được tình cảm gia đình chúng tôi khuyên hai bên tự thỏa thuận với nhau, giải quyết theo phương pháp thích hợp nhất. Tuy nhiên, nếu không thể tự thỏa thuận được, hoặc thỏa thuận không thành gia đình bạn có thể nhờ sự can thiệp của chính quyền.

Đầu tiên là thủ tục hòa giải tại địa phương nơi xảy ra tranh chấp. Tại điều 202 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

"1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Thủ tục hòa giải tại địa phương là thủ tục bắt buộc đối với đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cần xác định rõ ai là người có quyền sử dụng đất. Trong trường hợp, nếu việc hòa giải tranh chấp đất đai tại xã không thành, bạn yêu cầu Ủy ban nhân dân lập cho bạn biên bản hòa giải không thành để có cơ sở yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác.

Theo khoản 2 và khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thì tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền như sau:

+ Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

+ Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

- Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Nếu bạn lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND có thẩm quyền thì cần gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đến UBND cấp huyện nơi có mảnh đất đó, còn nếu chọn Tòa án thì gửi đơn ra tòa án cấp huyện nơi có bất động sản tranh chấp căn cứ theo quy định tại khoản 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Còn về việc gia đình bạn có khả năng lấy lại đất để sử dụng hay không còn phụ thuộc vào những tại liệu, giấy tờ mà các bên tranh chấp đất đai cung cấp thì Tòa án sẽ ra quyết định phù hợp, đúng quy định pháp luật.

4.2. Yêu cầu bồi thường thiệt hại

Theo Khoản 2 Điều 15 Nghị định 167/2013/NĐ-CP xử phạt hành chính trong lĩnh vực an ninh, trật tự, an toàn xã hội; phòng cháy và chữa cháy; phòng, chống bạo lực gia đình quy định về vi phạm quy định về gây thiệt hại đến tài sản của người khác:

"2. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với một trong những hành vi sau đây:

a) Hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản của người khác;

b) Gây mất mát, hư hỏng hoặc làm thiệt hại tài sản của Nhà nước được giao trực tiếp quản lý;

c) Dùng thủ đoạn hoặc tạo ra hoàn cảnh để buộc người khác đưa tiền, tài sản;

d) Gian lận hoặc lừa đảo trong việc môi giới, hướng dẫn giới thiệu dịch vụ mua, bán nhà, đất hoặc các tài sản khác;

đ) Mua, bán, cất giữ hoặc sử dụng tài sản của người khác mà biết rõ tài sản đó do vi phạm pháp luật mà có;

e) Chiếm giữ trái phép tài sản của người khác."

Căn cứ vào quy định trên, trước tiên gia đình bạn cần đề nghị cơ quan chức năng điều tra xác định hành vi gây hại và mức độ thiệt hại tài sản gia đình để có căn cứ áp dụng các mức xử phạt chính xác. Sau đó, căn cứ vào mức thiệt hại của gia đình bạn thì bạn có quyền yêu cầu người đã gây thiệt hại cho gia đình bạn bồi thường thiệt hại về tài sản cho gia đình bạn theo Điều 589 Bộ luật Dân sự năm 2015 bao gồm: Tài sản bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng; Lợi ích gắn liền với việc sử dụng, khai thác tài sản bị mất, bị giảm sút; Chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế và khắc phục thiệt hại; Thiệt hại khác do luật quy định. Nếu người gây thiệt hại cho gia đình bạn không tự nguyện bồi thường thì gia đình bạn có quyền nộp đơn khởi kiện tới Tòa án nhân dân huyện nơi có đất để yêu cầu giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự.

>> Tham khảo ngay: Những vấn đề pháp lý cần biết khi giải quyết tranh chấp đất đai ?

5. Giải quyết tranh chấp đất đai có sổ đỏ và hợp đồng chuyển nhượng?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Tôi hiện đang sống ở Thành phố Long Xuyên, tỉnh An Giang. Ông bà nội tôi có 10 người con. Trước năm 1975, bà nội tôi đứng chủ quyền toàn bộ tài sản. Ông nội tôi mất năm 1974, sau giải phóng phần tài sản đó vẫn là của bà nội. Đến năm 1990, bà nội tôi sang tên chủ quyền cho ba tôi và ba tôi vẫn đứng chủ quyền duy nhất cho đến nay. Năm 2008, ba và mẹ tôi có đồng ý chia cho các cô tôi một phần đất thổ cư gồm 5 phần, trong đó có một phần ba tôi giữ lại làm lối đi và đường nước. Năm 2002, có chính sách nạo vét kênh mương và làm lộ nông thôn nên phần đất thổ cư đó mỗi người mất một phần cho nên hợp đồng chuyển nhượng không còn đúng với thực tế nên xảy ra tranh chấp không thể tách thửa. Năm 2012 UBND xã có đứng ra hòa giải và mọi người đã đồng ý ký tên trên biên bản hòa giải và đồng ý với diện tích theo biên bản. Khi tiến hành tách thửa cô 10 (được chia một phần đất) lại không cho cơ quan đo đạt đo lại phần đất và cứ khăng khăng bắt ba tôi phải chia đúng diện tích có ghi trong hợp đồng chuyển nhượng năm 2008 nên phần đất đó vẫn còn đang tranh chấp không thể tách bộ cho các bên liên quan. Nay ba tôi vừa mất không lâu cô 10 lại đem hồ sơ tranh chấp khiếu nại ra tòa đòi gia đình tôi phải chia đúng với diện tích trong hợp đồng năm 2008.

Xin hỏi cô 10 tôi yêu cầu như vậy có đúng không? Về phía gia đình tôi có quyền không tuân thủ hợp đồng chuyển nhượng năm 2008 và lấy đất lại hay không? Trân trọng cảm ơn.

>> Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Do bạn không trình bày rõ là giao dịch giữa bố bạn và những người anh, em còn lại là hợp đồng chuyển nhượng hay hợp đồng tặng cho bất động sản. Theo đó, chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:

Thứ nhất, việc chuyển giao được thực hiện qua hợp đồng chuyển nhượng.

Theo quy định tại khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai 2013 như sau:

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Theo đó, nếu hợp đồng chuyển nhượng đất đã được công chứng hoặc chứng thực của UBND xã. Tức là, hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên đã có hiệu lực pháp luật, đáp ứng điều kiện về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng thì cô bạn có lý do để đòi lại phần diện tích đã thỏa thuận trong hợp đồng vì cô đã trả tiền tương ứng để được sở hữu phần đất trong hợp đồng. Thời điểm năm 2002, UBND xã đã có chính sách nạo vét kênh mương nhưng thời điểm 2008 hợp đồng giữa hai bên mới được ký kết, vì vậy bố bạn có thể phải biết về sự thiếu hụt đất đó, lúc này, cô bạn có cơ sở để yêu cầu bạn (là người thừa kế của bố bạn) buộc tiếp tục hợp đồng.

Ngược lại, nếu hợp đồng chuyển nhượng đất không có công chứng hoặc chứng thực của UBND xã. Với trường hợp này thì hợp đồng sẽ vô hiệu về mặt hình thức theo quy định, về nguyên tắc, bạn sẽ không phải tiếp tục hợp đồng chuyển nhượng này. Tuy nhiên, nếu các bên vẫn thừa nhận về việc có giao kết, thực hiện theo hợp đồng (có sự xác nhận của tất cả mọi người) và đã có sự chuyển giao tài sản của hai bên thì hợp đồng chuyển nhượng này vẫn có hiệu lực pháp luật. Ngoài ra, hợp đồng chuyển nhượng này được ký kết từ năm 2008, đến nay đã hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch vô hiệu sau 02 năm kể từ thời điểm phát sinh giao dịch theo Điều 132 Bộ luật Dân sự năm 2015. Khi đó, việc yêu cầu bàn giao đủ số đất như trong hợp đồng của cô bạn là có cơ sở, là đúng quy định của pháp luật.

Thứ hai, việc chuyển giao được thực hiện qua hợp đồng tặng cho.

Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về tặng cho bất động sản:

Điều 459. Tặng cho bất động sản

1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản

Trong trường hợp này, hợp đồng tặng cho bất động sản phải được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc được chứng thực của UBND xã. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực từ thời điểm đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền về đất đai (Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất). Trên thực tế, nếu như hợp đồng tặng cho này đã được công chứng thì giữa hai bên đã có sự ràng buộc về mặt pháp lý với nhau. Do vậy, tuy việc tặng cho mà cô của bạn chưa đăng ký quyền sở hữu (chưa làm thủ tục sang tên) nhưng do hợp đồng đã được công chứng nên cô bạn có cơ sở để yêu cầu bạn tiếp tục thực hiện theo hợp đồng, nếu bạn không tiếp tục thực hiện hợp đồng thì hành vi của bạn được xem như là vi phạm hợp đồng, nếu gây thiệt hại cho cô bạn thì bạn phải bồi thường theo quy định.

Trong trường hợp, hợp đồng tặng cho không có công chứng, chứng thực của UBND xã. Khi đó, nếu cô bạn có đầy đủ bằng chứng để chứng minh cô bạn sử dụng mảnh đất ổn định trên thực tế, không có tranh chấp, có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hoặc giấy tờ khác được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì cô của bạn vẫn có quyền đòi lại phần đất ghi trên giấy tờ mà bố bạn và cô bạn đã viết từ năm 2008. Đồng thời, cô của bạn vẫn có quyền đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cô bạn theo quy định tại khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP:

"1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014."

>> Tham khảo ngay: Xây nhà lấn chiếm đất công có bị phạt không ?

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng ./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty Luật TNHH Minh Khuê