1. Thế nào là tranh chấp mua bán đất đai qua vi bằng?
Tranh chấp mua bán đất đai qua vi bằng khi thực hiện giao dịch mua bán có thể được hiểu là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của các bên trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua việc lập vi bằng.
Tranh chấp mua bán đất đai qua vi bằng trong trường hợp này là tranh chấp liên quan đến giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất/hay là tranh chấp liên quan đến đất đai mà không phải là tranh chấp đất đai được định nghĩa tại Luật Đất đai 2013.
Lập vi bằng là một trong những nghiệp vụ chuyên môn của Thừa phát lại, thực hiện theo yêu cầu của các bên theo trình tự, thủ tục quy định tại Nghị định 08/2020/NĐ-CP. Kết quả của việc lập vi bằng là vi bằng đã được Thừa phát lại đăng ký với sở tư pháp, phát hành trả người yêu cầu.
Vi bằng là kết quả của sự ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của các bên trong giao dịch mua bán và không thay thế văn bản công chứng, chứng thực. Khi giải quyết tranh chấp mua bán đất đai được lập vi bằng phải được tiến hành theo trình tự, thủ tục luật định và khuyến khích các bên thực hiện theo phương thức hòa giải, thương lượng.
Như vậy, tranh chấp đất đai vi bằng thực chất là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của các bên liên quan đến quyền sử dụng đất theo vi bằng đã được lập.
Việc mua đất bằng vi bằng tiềm tàng nhiều rủi ro. Dễ dẫn đến những tranh chấp không đáng có như:
- Mua đất thông qua hình thức lập vi bằng rồi không thể làm sổ;
- Bên mua bị lừa mua phải đất không có giấy tờ với giá trị cao;
- Bên mua đã hoàn thành việc thanh toán nhưng chủ đất không tiến hành bàn giao đất;
- Chủ sở hữu đất đã bán đất và hoàn tất xong thủ tục với bên mua đất nhưng người thuê đất không chịu bàn giao đất cho bên mua;
- Đất ở là tài sản thế chấp ở Ngân hàng;
- Một đất bán cho nhiều người;
- Người thuê đất, lấy đất đi bán...
2. Mua bán đất đai qua vi bằng có hợp pháp không?
Về giá trị pháp lý, vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác. Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật, là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
Theo quy định hiện nay, trong một số trường hợp thừa phát lại không được lập vi bằng như: Trường hợp liên quan đến quyền, lợi ích của bản thân và những người thân thích của mình như vợ, chồng, con đẻ, con nuôi; cha đẻ, mẹ đẻ, anh, chị, em ruột… của thừa phát lại; Vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng; Vi phạm đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, bí mật gia đình; trái đạo đức xã hội; Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật…
Chính vì không có giá trị về pháp lý nên người mua sẽ không có quyền sử dụng tài sản đã bỏ tiền mua. Dẫn đến việc sửa chữa, xây dựng, thế chấp hay chuyển nhượng nhà đều không được phép.
Thực tế vẫn có trường hợp lập vi bằng chuyển nhượng nhà đất trong khi đã thế chấp tài sản ở ngân hàng, cầm cố hay chuyển nhượng cho người khác (bằng giấy tờ viết tay) dẫn đến phát sinh tranh chấp. Như vậy, việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất bằng giấy tờ viết tay, thông qua hình thức lập vi bằng tiềm ẩn nhiều rủi ro đặc biệt là với bên mua.
3. Giải quyết tranh chấp mua bán đất đai qua vi bằng như thế nào?
Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định việc mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực.
Mà vi bằng không là văn bản thay thế văn bản công chứng, chứng thực, do vậy, lập vi bằng khi mua bán đất không phải thủ tục hợp pháp theo quy định pháp luật.
Nói cách khác, vi bằng không được pháp luật công nhận là văn bản xác nhận việc chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp. Tuy nhiên vi bằng là một trong số những nguồn chứng cứ nếu phát sinh tranh chấp và được giải quyết tại tòa án.
Ngoài ra, khoản 4 Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định, không được phép lập vi bằng nếu nôi dung của vi bằng là xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực.
Như vậy, vi bằng đã lập thuộc trường hợp mua bán đất đai thì không có giá trị pháp luật và có thể bị tuyên vô hiệu.
Điều này dẫn đến việc giải quyết tranh chấp mua bán đất đai qua vi bằng được thực hiện theo cách thương lượng hòa giải nhờ sự hỗ trợ của bên thứ 3 hoặc khởi kiện ra tòa án.
Hòa giải, thương lượng khi có sự hỗ trợ từ bên thứ 3:
- Nếu trong trường hợp hai bên hòa giải không thành nên để hòa giải, thương lượng, hai bên có thể đề nghị bên thứ 3 có thẩm quyền thực hiện;
- Bên thứ 3 có thể là tổ trưởng tổ dân phố nơi có đất, hoặc hòa giải viên của tòa án hoặc nhờ sự hỗ trợ của Luật sư/tổ chức hành nghề luật;
- Nếu hòa giải được, hai bên cần ký kết lại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực để đảm bảo hợp pháp;
Cách này thể nhanh chóng giải quyết tranh chấp. Làm hài hòa lợi ích giữa các bên, tránh mất thêm thời gian, chi phí của các bên nếu tranh chấp được đưa ra Tòa án. Tuy nhiên chính vì có thể tự do thỏa thuận với nhau. Nên một bên có thể không đồng ý hợp tác vì sợ ảnh hưởng lợi ích của bản thân. Chẳng hạn như một bên đã bán đi được tài sản rồi thì khó có thể hoàn tiền lại hoặc chi trả chi phí khác phát sinh sau này.
Khởi kiện ra Tòa án :
Khởi kiện đến Tòa án có lẽ là phương án cuối cùng mà các bên lựa chọn áp dụng. Bởi vì thủ tục khởi kiện phức tạp, tốn thời gian, chi phí. Tuy vậy, khởi kiện đến tòa án lại là cách giải quyết tranh chấp triệt để nhất.
Pháp luật cấm việc lập vi bằng mua bán đất đất. Nên khi khởi kiện ra tòa án thì giao dịch mua bán đất đất có thể sẽ bị tuyên vô hiệu. Khi vi bằng mua bán đất đất bị vô hiệu bên bán có trách nhiệm hoàn trả lại tiền đã nhận. Bên nào có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại.
Căn cứ theo quy định tại Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015 thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là 02 năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập. Hết thời hiệu quy định trên mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực.
Như vậy, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình bởi hành vi lừa đảo bằng cách mua nhà bằng vi bằng, người mua nhà có thể tiến hành khởi kiện theo thủ tục tố tụng dân sự quy định tại Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
Theo đó, thủ tục khởi kiện tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu như sau:
- Bên bị xâm phạm nộp đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều kiện về hình thức tại TAND cấp huyện (Đơn khởi kiện mẫu số 23 - DS ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ - HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao ban hành ngày 13/01/2017)
- Tài liệu, chứng cứ thể hiện quyền và lợi ích bị xâm phạm được nộp kèm theo đơn khởi kiện.
- Tòa án sẽ tiến hành giải quyết theo thủ tục sơ thẩm.
- Trường hợp không đồng ý với kết quả giải quyết theo thủ tục sơ thẩm, các bên có quyền yêu cầu tòa án giải quyết theo thủ tục phúc thẩm hoặc giám đốc thẩm.
Để tham khảo thêm thông tin về vấn đề này, quý khách hàng có thể tìm hiểu tại bài viết: Mua đất qua vi bằng có thể sang tên trên sổ đỏ ? Thủ tục đòi lại đất của Luật Minh Khuê.
Như vậy trên đây là toàn bộ thông tin về Giải quyết tranh chấp mua bán đất đai qua vi bằng như thế nào? mà Công ty Luật Minh Khuê muốn gửi đến quý khách mang tính tham khảo. Nếu quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc.
Nếu quý khách cần báo giá dịch vụ pháp lý thì quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để nhận được thông tin sớm nhất! Rất mong nhận được sự hợp tác và tin tưởng của quý khách! Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn!
