Giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác theo Điều 117 Luật đất đai 2024

1. Phân tích Điều 117 Luật đất đai 2024

Điều 117 của Luật Đất đai 2024 quy định về việc giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác, với yêu cầu rất rõ ràng rằng việc này chỉ có thể thực hiện sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với người sử dụng đất cũ phải hoàn tất theo quy định của pháp luật. Quy định này nhằm đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất khi đất của họ bị thu hồi, tránh tình trạng bất công trong việc thu hồi đất, đồng thời giúp quá trình thu hồi đất được thực hiện công khai, minh bạch và có sự đồng thuận từ các bên liên quan.

Cụ thể, điều này nhằm ngăn chặn tình trạng đất bị chuyển nhượng hoặc giao cho thuê khi người sử dụng đất cũ chưa được bồi thường, hỗ trợ thỏa đáng hoặc chưa được tái định cư đầy đủ. Điều này bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân, đặc biệt trong các trường hợp thu hồi đất vì mục đích công cộng, phát triển kinh tế - xã hội hoặc các dự án có yếu tố quốc gia, công cộng. Việc yêu cầu hoàn tất công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trước khi chuyển nhượng đất giúp tránh việc xáo trộn hoặc gây khó khăn cho người dân trong quá trình di dời, tái định cư.

Ngoài ra, quy định này cũng có sự ngoại lệ đối với các dự án bất động sản được chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Điều này cho thấy, trong trường hợp chuyển nhượng dự án bất động sản, việc giao đất, cho thuê đất có thể được thực hiện ngay cả khi người sử dụng đất cũ chưa nhận bồi thường, hỗ trợ đầy đủ, nhưng phải đáp ứng các quy định về giao dịch và quyền lợi của các bên trong lĩnh vực bất động sản. Quy định này vừa đảm bảo tính minh bạch trong quản lý đất đai, vừa tạo điều kiện cho các doanh nghiệp bất động sản có thể thực hiện các giao dịch đúng pháp luật, trong khuôn khổ quy định của pháp luật về đầu tư và phát triển dự án.

Điểm mới so với Luật Đất đai 2013:

Điều 117 Luật Đất đai 2024 và Điều 53 Luật Đất đai 2013 đều quy định về việc giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác, nhưng Điều 117 có điểm mới so với Điều 53. Cụ thể, điểm mới của Điều 117 là cho phép giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác sau khi quyết định thu hồi đất được ban hành và sau khi hoàn tất việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, trừ trường hợp chuyển nhượng dự án bất động sản.

Điều này có nghĩa là Điều 117 mở rộng phạm vi thực hiện đối với các dự án bất động sản, cho phép tiến hành giao đất, cho thuê đất ngay cả khi chưa hoàn thành công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, trong trường hợp có chuyển nhượng dự án bất động sản. Đây là một sự linh hoạt trong việc triển khai các dự án bất động sản, đặc biệt là khi các dự án này có yêu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong quá trình thực hiện.

Trong khi đó, Điều 53 chỉ tập trung vào việc yêu cầu hoàn tất công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với các trường hợp phải giải phóng mặt bằng, không đề cập đến trường hợp ngoại lệ liên quan đến chuyển nhượng dự án bất động sản. Điều này có nghĩa là trong trường hợp giải phóng mặt bằng, công tác bồi thường và tái định cư phải được hoàn tất trước khi tiến hành giao đất, cho thuê đất.

Như vậy, điểm mới của Điều 117 là sự mở rộng phạm vi áp dụng, bao gồm cả trường hợp chuyển nhượng dự án bất động sản, trong khi Điều 53 chỉ áp dụng cho các trường hợp giải phóng mặt bằng và yêu cầu hoàn tất công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

2. Điều kiện giao đất, cho thuê đất

Điều 122 của Luật Đất đai 2024 quy định các điều kiện giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, với các yêu cầu rõ ràng đối với các dự án đầu tư có sử dụng đất nông nghiệp, đất rừng và các đất đai liên quan đến mục đích quốc gia, công cộng. Nội dung điều luật này được chia thành ba khoản, mỗi khoản quy định các điều kiện cụ thể, đảm bảo sự kiểm soát chặt chẽ trong việc sử dụng đất cho các mục đích mới.

Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng

Điều 122 yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được phép giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, và rừng sản xuất sang mục đích khác sau khi có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh và phải đảm bảo các điều kiện tại Điều 116 của Luật Đất đai. Điều này có nghĩa là các quyết định về việc thay đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất rừng phải được sự đồng thuận của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, nhằm bảo vệ quyền lợi cộng đồng và phát triển bền vững.

Tuy nhiên, trong một số trường hợp, việc sử dụng đất cho dự án có thể được quyết định ngay cả khi không có sự chấp thuận của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, nếu dự án thuộc thẩm quyền của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ hoặc các dự án liên quan đến đầu tư công, đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP), hoặc các dự án về dầu khí. Điều này thể hiện sự linh hoạt trong việc phát triển các dự án có tầm vóc quốc gia hoặc có yếu tố liên quan đến lợi ích kinh tế - xã hội lớn. Ngoài ra, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa, đất rừng phải tuân theo các tiêu chí, điều kiện do Chính phủ quy định, nhằm đảm bảo tính khả thi và bền vững của các dự án này.

Điều kiện đối với người được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 

Khoản này quy định rõ các điều kiện đối với các nhà đầu tư hoặc tổ chức, cá nhân được giao đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Những điều kiện này bao gồm:

- Ký quỹ hoặc bảo đảm tài chính theo quy định của pháp luật về đầu tư, giúp bảo vệ lợi ích của Nhà nước và cộng đồng trong trường hợp nhà đầu tư không thực hiện đúng tiến độ.

- Có năng lực tài chính để thực hiện dự án theo tiến độ đã cam kết, chứng tỏ nhà đầu tư có đủ khả năng tài chính để đảm bảo việc sử dụng đất đúng mục đích.

- Không vi phạm pháp luật về đất đai hoặc đã chấp hành xong các quyết định vi phạm trước đó. Điều này là để ngăn chặn việc giao đất cho các đối tượng không tuân thủ pháp luật, đồng thời đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quản lý đất đai.

Điều này giúp đảm bảo rằng những nhà đầu tư được giao đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đều có đủ tiềm lực tài chính và cam kết thực hiện đúng các nghĩa vụ liên quan.

Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại 

Điều kiện đặc biệt đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại. Những điều kiện này bao gồm:

- Các điều kiện chung của Khoản 2 về năng lực tài chính, ký quỹ, và việc không vi phạm pháp luật đất đai.

- Quyền sử dụng đất ở của nhà đầu tư, hoặc phải có đất ở và các loại đất khác, nhằm đảm bảo rằng đất được sử dụng hợp pháp cho mục đích xây dựng nhà ở.

- Phù hợp với quy hoạch, bao gồm quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, và kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương. Điều này giúp bảo vệ tính hợp lý và bền vững trong phát triển đô thị, tránh tình trạng phát triển các khu đô thị không có sự đồng bộ với các kế hoạch phát triển chung.

- Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan có thẩm quyền, đồng thời phải có sự đồng ý của nhà đầu tư. Điều này nhấn mạnh việc phải có sự chuẩn bị kỹ lưỡng và sự phê duyệt từ các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước khi triển khai dự án.

3. Thủ tục giao đất, cho thuê đất

Thủ tục giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 228 Luật Đất đai 2024)

Đối với các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, thủ tục được thực hiện theo các bước sau:

- Bước 1: Nộp hồ sơ đề nghị giao đất, cho thuê đất. Tổ chức hoặc cá nhân có nhu cầu xin giao đất, cho thuê đất phải nộp hồ sơ đầy đủ cho cơ quan có thẩm quyền quản lý đất đai.

- Bước 2: Rà soát và kiểm tra hồ sơ. Cơ quan chức năng có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ của tổ chức, cá nhân, tổ chức đo đạc, trích lục thông tin về khu đất. Trong trường hợp thiếu giấy tờ, cơ quan này sẽ hướng dẫn bổ sung các hồ sơ cần thiết.

- Bước 3: Quyết định giao đất, cho thuê đất. Đối với trường hợp sử dụng bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, cơ quan quản lý đất đai sẽ trình UBND cấp có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức hoặc cá nhân.
Trong trường hợp xác định giá đất cụ thể, cơ quan này phải tiến hành xác định giá đất, trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá đất và quyết định giao đất, cho thuê đất.

- Bước 4: Nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất. Người được giao đất hoặc cho thuê đất sẽ nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo quy định của pháp luật. Nếu có giảm giá, cơ quan thu tiền sẽ thực hiện giảm cho người sử dụng đất theo quy định.

- Bước 5: Đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan có thẩm quyền sẽ chuyển hồ sơ đến tổ chức đăng ký đất đai để cập nhật dữ liệu đất đai. Tổ chức này sẽ thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bàn giao đất cho người sử dụng đất.

Thủ tục giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 229 Luật Đất đai 2024)

Khi giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, quy trình thủ tục gồm các bước sau:

- Bước 1: Chuẩn bị và phê duyệt phương án đấu giá. Đơn vị quản lý quỹ đất lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất và trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Sau đó, đơn vị này sẽ chuẩn bị hồ sơ đất đai và gửi cơ quan có thẩm quyền quản lý đất đai để trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất.

- Bước 2: Xác định giá khởi điểm và quyết định đấu giá. Cơ quan có thẩm quyền xác định giá khởi điểm của khu đất hoặc thửa đất cần đấu giá và trình UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt. Cơ quan này sau đó ra quyết định tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất.

- Bước 3: Tổ chức đấu giá. Đơn vị được giao tổ chức đấu giá thực hiện các công việc liên quan đến lựa chọn và ký hợp đồng với tổ chức đấu giá. Cuộc đấu giá sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản.

- Bước 4: Công nhận kết quả đấu giá. Sau khi đấu giá thành công, đơn vị tổ chức đấu giá lập hồ sơ và gửi cơ quan quản lý đất đai để trình UBND cấp có thẩm quyền ra quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

- Bước 5: Nộp tiền và ký hợp đồng. Người trúng đấu giá sẽ nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo quy định. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan quản lý đất đai sẽ trình UBND cấp có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất hoặc cho thuê đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá.

- Bước 6: Cập nhật hồ sơ và bàn giao đất. Cơ quan quản lý đất đai chuyển hồ sơ cho tổ chức đăng ký đất đai để cập nhật dữ liệu. Đồng thời, cơ quan này sẽ ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất. Cuối cùng, cơ quan chức năng phối hợp với UBND cấp xã tổ chức bàn giao đất thực tế và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá.

4. Ý nghĩa và tác động của Điều 117

Ý nghĩa:

- Đảm bảo tính công bằng trong quá trình giao, cho thuê đất: Điều 117 của Luật Đất đai quy định rằng việc giao đất, cho thuê đất phải được thực hiện sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và thực hiện xong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Quy định này giúp đảm bảo tính minh bạch, công bằng trong việc sử dụng đất của Nhà nước, tránh việc giao đất cho người khác khi chưa hoàn thành nghĩa vụ đối với người sử dụng đất trước đó. Điều này đặc biệt quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi của những người đã và đang sử dụng đất.

- Bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất: Một trong những mục tiêu quan trọng của điều luật này là bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân đang sử dụng đất. Việc yêu cầu bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trước khi giao đất cho đối tượng khác giúp bảo vệ quyền lợi của những người bị thu hồi đất, đảm bảo họ không bị thiệt hại do sự thay đổi mục đích sử dụng đất.

- Phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội: Điều 117 tạo cơ sở pháp lý để Nhà nước thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời giảm thiểu các tác động tiêu cực có thể xảy ra từ việc thu hồi đất mà không bồi thường, hỗ trợ đầy đủ. Nó giúp tạo ra một môi trường ổn định, minh bạch cho các dự án phát triển, đồng thời bảo vệ quyền lợi người dân.

Tác động:

- Tạo điều kiện cho việc sử dụng đất hiệu quả: Việc quy định rõ ràng các bước thu hồi đất và thực hiện bồi thường, tái định cư trước khi giao đất cho các mục đích khác sẽ giúp các nhà đầu tư và người sử dụng đất có thể yên tâm về quyền lợi của mình, từ đó tạo ra động lực để sử dụng đất hiệu quả hơn. Người dân sẽ không phải lo lắng về việc mất đất mà không được đền bù thỏa đáng, đồng thời nhà đầu tư cũng sẽ tránh được các rủi ro pháp lý liên quan đến tranh chấp đất đai.

- Góp phần ổn định thị trường đất đai: Việc đảm bảo thu hồi đất, bồi thường và tái định cư đầy đủ trước khi giao đất cho các đối tượng khác sẽ góp phần làm ổn định thị trường đất đai. Nhà nước sẽ thực hiện các dự án phát triển đất đai một cách hợp lý và có kế hoạch, từ đó hạn chế tình trạng đầu cơ, tăng giá đất không kiểm soát. Điều này không chỉ giúp ổn định giá trị đất đai mà còn tạo niềm tin cho các nhà đầu tư và người dân vào hệ thống pháp lý đất đai.

Tham khảo: Cơ quan nào có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất?

Liên hệ: 1900.6162 hoặc gửi email tới: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ