1. Tranh chấp về đồng sở hữu tài sản khi chia tiền bán đất ?

Xin chào Luật Minh Khuê! Em có câu hỏi mong được giải đáp: em có mua miếng đất của đồng sở hữu của 02 người là ông D và bà T (hai người không phải là vợ chồng) với giá 800 triệu. Ngày 28/05/2016 em và ông D làm hợp đồng đặt cọc tại VPCC với khoản tiền là 150 triệu, em có kèm điều kiện sau khi em có GCNQSDD mang tên em thì em sẽ trả nốt số tiền còn lại.
Ngày 01/07/2016 ông D và bà T làm hợp đồng chuyển nhượng miếng đất tại VPCC cho em. Ngày 01/08/2016 đã có GCNQSDD mang tên em. Đồng thời em cũng thanh toán, nhưng có vấn đề tranh chấp ở đây: Ông D muốn lấy hết số tiền còn lại là 650 triệu, sau đó sẽ đưa cho bà T vì hiện tại bà T đang sống ở nơi khác. Em liên hệ với bà T thì bà T nói em không được giao tiền khi không có sự hiện diện của bà T, bà T không có ký bất kỳ Giấy ủy quyền hay hợp đồng ủy quyền nào cho ông D. Sau đó em gọi điện thoại cho ông D để phản ánh, ông D nói hợp đồng đặt cọc của ông làm thì phải đưa hết cho ông, còn chuyện chia lại tiền cho bà T, ông D sẽ giải quyết với bà T, đó không phải chuyện của em.
Em có vài câu hỏi sau :

1/ Em sẽ không đưa tiền cho ông D khi không có sự hiện diện và sự đồng ý của bà T có được không ?

2/ Nếu bà T và ông D hiện diện cùng lúc khi trao tiền ,thì 02 người đó phải ký vào biên nhận giao tiền đúng hay sai? hay chỉ cần 01 người ký là được?

3/ Nếu bà T yêu cầu em chuyển riêng số tiền thuộc phấn đất của bà T thì có được không? Em cám ơn Luật Sư.

Giấy tờ gồm có :

1/ Hợp đồng đạt cọc giữa em và ông D .

2/ Hợp đồng chuyển nhượng tài sản gồm có em , ông D và bà T.

Trân trọng!

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 210 Bộ luật Dân sự năm 2015:

"Điều 210. Sở hữu chung hợp nhất

1. Sở hữu chung hợp nhất là sở hữu chung mà trong đó, phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung.

Sở hữu chung hợp nhất bao gồm sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia và sở hữu chung hợp nhất không phân chia.

2. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung."

Do quyền sử dụng đất là loại tài sản mà phần quyền của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tải sản chung, do đó quyền sử dụng đất của ông D và bà T là tài sản chung thuộc sở hữu chung hợp nhất. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất trên được thực hiện theo quy định về định đoạt tài sản chung. Theo quy định tại khoản 2 Điều 210 BLDS: "Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thoả thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật". Do đó, việc bạn mua diện tích đất thuộc quyền sở hữu của ông D và bà T phải được sự thỏa thuận, nhất trí từ các chủ sở hữu chung. Biểu hiện là ngày 01/07/2016 ông D và bà T làm hợp đồng chuyển nhượng miếng đất tại VPCC cho bạn.

Đối với hợp đồng đặt cọc, Điều 328 BLDS năm 2015 quy định:

"Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Theo đó, việc giao kết hợp đồng đặt cọc của bạn là nhằm mục đích để các bên phải thực hiện đúng việc giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Trong trường hợp của bạn, phía bên có quyền sử dụng đất đã tiến hành thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc và chuyển nhượng quyền sử dụng đất là "làm giấy CNQSDĐ mang tên của bạn", còn bạn, để thực hiện đúng hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bạn có nghĩa vụ thanh toán đủ số tiền. Nghĩa vụ thanh toán tiền ở đây là nghĩa vụ của bạn đối với người có quyền sử dụng đất chuyển nhượng cho bạn, tức ông D và bà T. Vì không có hợp đồng ủy quyền về việc nhận tiền của bà T với ông D, do đó, vấn đề thanh toán tiền của bạn được giải quyết như sau:

- Thứ nhất, Bạn không đưa tiền cho ông D khi không có sự hiện diện của bà T là đúng. Nếu bạn thanh toán cho mình ông D thì có thể sẽ phát sinh tranh chấp giữa bạn và bà T.

- Thứ hai, nếu bà T và ông D hiện diện tại thời điểm thah toán thì cả hai người này phải cùng kí vào biên nhận giao tiền vì họ đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong quyền sử dụng đất và sau đó là việc nhận tiền thanh toán. Trong trường hợp ông D và bà T có ủy quyền cho nhau thì một người được ủy quyền đứng ra kí nhận.

- Thứ ba, bạn không xác định rõ trong thông tin về phần đất của mỗi người và cũng không kí riêng hợp đồng chuyển nhượng với mỗi người có quyền sử dụng đất. Cho nên, để đảm bảo đúng quy định của pháp luật. Bạn không nên chuyển tiền riêng cho bà T.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Trách nhiệm khi bảo lãnh cho vay ngân hàng ? Thế chấp được sử dụng làm biện pháp bảo lãnh tại ngân hàng ?

2. Đòi lại phần đất nông trường lấy từ năm 1995?

Luật sư tư vấn:

Theo như thông tin bạn cung cấp, vào thời điểm năm 1975, gia đình bạn khai phá 2500 m2 đất để sản xuất nông nghiệp. Sau 20 năm, vào thời điểm năm 1995 thì gia đình bạn có quyền yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Căn cứ điều 100 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Việc cán bộ nông trường cùng cán bộ xã đến yêu cầu thu hồi phần đất của bạn là hành vi trái pháp luật nếu như mảnh đất của bạn không nằm trong quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phế duyệt. Bởi vì đây là mảnh đất gia đình bạn khai phá để sử dụng ổn định trong một khoảng thời gian dài. Trong trường hợp này, bạn cần làm đơn khởi kiện người đã thu hồi đất của bạn trái pháp luật. Thủ tục tuân theo trình tự của pháp luật về tố tụng dân sự.

Tuy nhiên, nếu thời điểm năm 1995 bên cán bộ nông trường, cán bộ xã tiến hành chính sách đất đai thì theo quy định tại Điều 26 Luật đất đai 2013

"5. Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định của Nhà nước cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam."

Căn cứ Điều 184 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 quy định về thời hiệu khởi kiện như sau:

“1. Thời hiệu khởi kiện, thời hiệu yêu cầu giải quyết việc dân sự được thực hiện theo quy định của Bộ luật dân sự.

2. Tòa án chỉ áp dụng quy định về thời hiệu theo yêu cầu áp dụng thời hiệu của một bên hoặc các bên với điều kiện yêu cầu này phải được đưa ra trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án, quyết định giải quyết vụ việc.

Người được hưởng lợi từ việc áp dụng thời hiệu có quyền từ chối áp dụng thời hiệu, trừ trường hợp việc từ chối đó nhằm mục đích trốn tránh thực hiện nghĩa vụ.”

Như vậy, nếu trong trường hợp có căn cứ xác minh về việc lấy đất của gia đình bạn không đúng quy định, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bên gia đình bạn phải có kết quả giải quyết theo thủ tục quy định tại Điều 202, Điều 203 Luật đất đai 2013 thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 99 Luật đất đai 2013 .

"Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;..."

Trân trọng ./.

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

3. Nhận chuyển nhượng đất từ doanh nghiệp ?

Chào Luật Sư, Hiện nay tôi đang có một số thắc mắc về vấn đề sở hữu QSDĐ, mong luật sư tư vấn giúp. Ngày 30/08/2003, tôi có viết giấy tay mua đất của một Doanh Nghiệp ở huyện Hóc Môn,TPHCM diện tích 55 m2, chủ công ty đó mua một lô đất lớn sau đó tách thửa bán lại cho tôi. Sau đó tôi xây nhà trên mảnh đất đó và sống ổn định đến nay.Hiện nay người chủ đất không còn làm việc mà giao lại toàn bộ cho người con trai của họ để lo thủ tục ra sổ cho tôi. Tôi muốn hỏi:

1. Trường hợp nếu người con ra sổ rồi mà không chịu chuyển nhượng cho tôi thì khi tôi khởi kiện kết quả sẽ như thế nào?

2. Làm thế nào để tôi biết được miếng đất mình đang ở đã được cấp sổ chưa và cấp cho ai

3. Trường hợp này,tôi có thể tự đi làm sổ được không hay phải phụ thuộc vào người chủ đất?

Rất mong Luật Sư tư vấn giùm vì hiện tại đây là tài sản duy nhất mà tôi dành dụm cả đời mới có được. Chân thành cảm ơn,chúc Quý công ty luôn làm ăn phát đạt !!!

>> Luật sư tư vấn Luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

Theo quy định trên, việc chuyển nhượng đất giữa bạn và chủ đất đó phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hợp pháp. Trường hợp bạn có giấy viết tay về việc mua bán này, và lo sợ khi con trai người chủ đất đó không chịu chuyển nhượng đất theo hợp đồng thì bạn hoàn toàn có thể làm đơn khởi kiện ra Tòa.

Thủ tục kiện ra tòa:

Theo quy định về thẩm quyền xét xử của Tòa án các cấp, bạn có thể gửi hồ sơ tới Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản để giải quyết. Hồ sơ của bạn phải đáp ứng các yêu cầu sau:

Đơn khởi kiện;

– Các tài liệu liên quan tới vụ kiện ( các chứng cứ sử dụng để chứng minh);

– Tài liệu về tư cách pháp lý của người khởi kiện, của các đương sự và người có liên quan khác;

– Bản kê các tài liệu nộp kèm theo đơn kiện (ghi rõ số bản chính, bản sao).

Để biết được các thông tin về mảnh đất bạn đang ở, bạn có thể đến phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có bất động sản và xin trích lục bản đồ địa chính của thửa đất.

Đối với trường hợp bạn muốn được làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất đó đứng tên bạn, thì trước hết bạn cần thỏa thuận lại với con trai người chủ đất trên về hợp đồng mua bán để đem đi công chứng, chứng thực, rồi sau đó làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thủ tục sang tên sổ đỏ (thay đổi tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

Bước 1: Hai bên đến Văn phòng công chứng ký kết hợp đồng chuyển nhượng (hoặc hợp đồng tặng cho) quyền sử dụng đất; hai bên cần thống nhất trong hợp đồng:
- Bên nào phải thực hiện nghĩa vụ tài chính (thuế và lệ phí).
- Bên nào làm hồ sơ sang tên sổ đỏ.
Bước 2: Nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhận phiếu hẹn tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Bước 3: Nộp lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân.
Bước 4: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại bộ phận 1 cửa.
Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:
- Đơn xin cấp GCNQSDĐ (theo mẫu);
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính + bản sao chứng thực);
- CMTND, sổ hộ khẩu của các bên (bản sao chứng thực);
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (công chứng);
- Hồ sơ kỹ thuật thửa đất (bản chính) (trong trường hợp hợp chia tách, hoặc hợp nhất nhiều thửa đất);
- Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng nhân thân (bản sao);
- Biên lại nộp nghĩa vụ tài chính (bản chính)
Nộp lệ phí trước bạ và nộp thuế thu nhập cá nhân (nếu có).
Lệ phí trước bạ = 0,5 % x Khung giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố quy định.
Thuế thu nhập cá nhân: Có hai phương pháp tính sau đây:
Theo hướng dẫn công văn 2329/TCT-TNCN có hướng dẫn cách tính thuế thu nhập cá nhân như sau :

"2.Các trường hợp áp dụng thuế suất thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản:

…2.2. Đối với trường hợp chuyển nhượng bất động sản dưới dạng mua và bán bất động sản đều thực hiện bằng Hợp đồng mua bán bất động sản có chứng nhận của cơ quan công chứng, không có cơ sở để xác định giá vốn và chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng."

Thời gian thực hiện: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (trường hợp phải trích đo địa chính thửa đất thời gian giải quyết không quá 30 ngày).

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất ? Thủ tục mua bán, tách sổ của lô đất ?

4. Thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ?

Thực tiễn cho thấy, thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là giao dịch chủ yếu trong số các giao dịch mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện ở nước ta trong thời gian qua.Ngoài ra, theo khảo sát của IFC thì bất động sản là tài sản chủ yếu mà các ngân hàng Việt Nam lựa chọn để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ vay (hiện chiếm khoảng 80%).

Do vậy, việc tiếp tục hoàn thiện các quy định của pháp luật liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có ý nghĩa quan trọng nhằm tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp khi thực hiện các quyền dân sự và giúp môi trường đầu tư, kinh doanh trong nước thực sự thông thoáng, hiệu quả.

1. Đối với quy định về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Xuất phát từ tính chất phức tạp của các quan hệ về bất động sản (trong đó đặc biệt là quyền sử dụng đất) và do nhận thức của người dân, doanh nghiệp còn hạn chế nên bên cạnh thiết chế đăng ký thế chấp, Nhà nước cần tiếp tục duy trì thiết chế công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo tính an toàn pháp lý cho các giao dịch. Việc thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không chỉ trực tiếp bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các cá nhân, tổ chức, mà còn giúp tăng cường hơn nữa trật tự xã hội, hạn chế những tranh chấp có thể phát sinh trong quá trình xác lập, thực hiện hợp đồng, giao dịch. Mặt khác, thực tiễn cho thấy, nếu Nhà nước không quy định công chứng bắt buộc đối với hợp đồng thế chấp về quyền sử dụng đất thì sẽ làm phát sinh khó khăn cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, vì những vấn đề mang tính pháp lý (ví dụ: người tham gia hợp đồng, giao dịch hoàn toàn tự nguyện; có đầy đủ năng lực hành vi dân sự; mục đích và nội dung của hợp đồng, giao dịch không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội…) thực sự “nằm ngoài” khả năng của cán bộ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất. Do vậy, công chứng có thể xem là một “bộ lọc” quan trọng và cần thiết trước khi người dân, doanh nghiệp thực hiện việc đăng ký theo quy định của pháp luật.

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

2. Rà soát, hoàn thiện các quy định liên quan đến công chứng và đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Trong thời gian tới, thủ tục công chứng và đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cần tiếp tục được rà soát, hoàn thiện nhằm khắc phục một số tồn tại chủ yếu sau đây:

- Một số hoạt động của 02 cơ quan (công chứng và đăng ký) có sự trùng lặp về nội dung (ví dụ: cơ quan đăng ký rà soát nội dung của hợp đồng đã được công chứng viên chứng nhận), do vậy trong các văn bản quy phạm pháp luật cần xác định rõ nội dung do công chứng viên kiểm tra, chứng nhận với nội dung do cán bộ đăng ký kiểm tra trong quá trình tác nghiệp;

- Cần có cơ chế để cơ quan công chứng có thể “khai thác”, “sử dụng” thông tin về quyền sử dụng đất do cơ quan đăng ký lưu giữ trong hồ sơ gốc nhằm bảo đảm tính an toàn, chính xác của giao dịch bảo đảm;

- Cần xác định rõ ràng, cụ thể hơn trách nhiệm của công chứng viên và cán bộ đăng ký khi tiếp nhận, giải quyết hồ sơ công chứng và đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất;

- Phí công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cao so với khả năng tài chính của người dân, doanh nghiệp, do vậy cần nghiên cứu để xác định mức thu hợp lý, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam, song vẫn đảm bảo đủ nguồn kinh phí cho hoạt động của các tổ chức hành nghề công chứng.

3. Đối với vấn đề sử dụng Giấy chứng nhận có trong hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Việc tồn tại quá nhiều loại giấy tờ vềbất động sản dễ gây hiểu nhầm và phức tạp khi người dân cần xem xét, xác định quyền sở hữu bất động sản. Tuy nhiên, việc bãi bỏ các loại giấy tờ khác nhau trong thành phần hồ sơ để chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong giai đoạn hiện nay là chưa thể thực hiện được do tồn tại một thực tế là trong từng giai đoạn cụ thể, các Luật Đất đai đều quy định về việc cấp các loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khác nhau. Ngoài ra, kết quả cấp Giấy chứng nhận trong cả nước hiện vẫn chưa đạt được 100%, do đó vẫn tồn tại nhiều loại Giấy và pháp luật vẫn thừa nhận giá trị pháp lý của các loại Giấy khác nhau đó. Do vậy, để khắc phục bất cập nêu trên và từng bước chuẩn hoá một loại Giấy chứng nhận, Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường cần cụ thể hoá quy định liên thông giữa thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm với thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.

4. Xử lý một số quy định hiện hành khi người dân, doanh nghiệp thực hiện thủ tục thế chấp nhà ở

4.1. Luật Nhà ở năm 2005 quy định trách nhiệm thông báo của bên nhận thế chấp cho cơ quan quản lý nhà ở

Theo chúng tôi, các văn bản quy phạm pháp luật cần “loại bỏ” trách nhiệm nêu trên cho người dân, doanh nghiệp, vì sau khi đã thực hiện đăng ký thế chấp thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phải là cơ quan chịu trách nhiệm thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở biết, cập nhât thông tin trong hồ sơ quản lý nhà ở. Quy định như vậy vừa bảo đảm thông tin được cập nhật kịp thời, vừa tiết kiệm được thời gian, công sức cho doanh nghiệp, người dân khi thực hiện các thủ tục liên quan đến thế chấp nhà ở.

4.2. Trong thời gian tới, chúng ta cần nghiên cứu để quy định về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, vì quy định hiện nay của Luật Nhà ở là chưa phù hợp với thực tiễn đời sống xã hội, cũng như nguyên tắc tự định đoạt của chủ sở hữu tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005.

5. Về phương thức gửi hồ sơ đăng ký qua mail

Nhằm ứng dụng công nghệ thông tin trong hoạt động đăng ký và tiếp tục rút ngắn thời gian đăng ký, tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp, Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường cần nghiên cứu, cho phép Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của một số tỉnh, thành phố trực thuộc TW được thí điểm thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất qua phương thức gửi hồ sơ đăng ký qua mail (cơ quan đăng ký thẩm định), trước khi hồ sơ yêu cầu đăng ký (bản gốc) được chính thức gửi đến cơ quan đăng ký chỉnh lý, cập nhật theo quy định của pháp luật./.

(MKLAW FIRM: Biên tập.)

>> Xem thêm:  Thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất ? Xử lý tranh chấp quyền sở hữu nhà ở ?

5. Tự ý chuyển từ đất trồng lúa sang đất ở bị xử phạt như nào ?

Chào Luật sư, xin hỏi: Năm 2010 tôi có được nhà nước công nhân quyền sử dụng đất trồng lúa, có sổ đỏ. Đến đầu tháng 3/208 do nhu cầu tôi đã tự ý đổ đất và xây dựng nhà cấp 4 trên đây. Giờ UBND xã nói nhà tôi sử dụng đất sai mục đích và sẽ bị xử phạt hành chính.
Không biết trong trường hợp này tôi sẽ bị xử phạt bao nhiêu ?
Cảm ơn!

Luật sư trả lời:

Điều 6 Luật đất đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất như sau:

1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

2. Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.

3. Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Đồng thời, Điều 57 Luật đất đai 2013 về chuyển mục đích sử dụng đất:

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:...

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

Chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở là phù hợp theo pháp luật và phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đối chiếu căn cứ trên thì khi sử dụng đất bạn phải sử dụng đúng mục đích, nếu không sử dụng đúng mục đích nêu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bạn sẽ bị xử phạt hành chính theo khoản 3 Điều 6 Nghị định 102/2014/NĐ-CP như sau:

Điều 6. Chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép....

3. Chuyển mục đích sử dụng sang đất phi nông nghiệp thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;

b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta đến dưới 03 héc ta;

c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên

Ngoài ra, với hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất bạn còn phải khắc phục hậu quả là buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi số: 1900.6162 để được giải đáp.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại