Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Thuế của Công ty luật Minh Khuê

Kính chào luật sư Minh Khuê tôi có vài câu hỏi muốn được công ty Minh Khuê giải đáp: Hiện nay gia đình tôi có một mãnh đất thuộc quyền sử dụng của hai vợ chồng tôi và bà nội. hai vợ chồng tôi và bà đang có ý định chuyển nhượng cho gia đình hàng xóm. Gia đình hiện đang thắc mắc khi chuyển nhượng gia đình tôi mất các loại thuế phí gì, có được miễn giảm gì không. Hai vợ chồng tôi ngoài mảnh đất đồng sở hữu với bà tôi còn có thêm một nhà đất tại Hà Nội đứng tên hai vợ chồng còn bà nội tôi ngoài mãnh đất đồng sở hữu với hai vợ chồng tôi không còn nhà đất nào khác. Nếu được miễn giảm thì căn cứ vào quy định nào. Trình tự thủ tục để gia đình được miễn thuế theo quy định như thế nào. Kính mong nhận được sự phản hồi sớm nhất từ quý công ty. Xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật Thuế, gọi:  1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

 Cơ sở pháp lý: 

- Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007;

- Luật Đất đai năm 2013;

- Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân và luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân;

- Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn thực hiện luật thuế thu nhập cá nhân, luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân và nghị định số 65/2013/nđ-cp của chính phủ quy định chi tiết một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân và luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân.

 Luật sư tư vấn:

1. Pháp luật đất đai quy dịnh như thế nào về đồng sở hữu đất đai?

Đồng sở hữu đất đai là việc nhiều người cùng sở hữu chung 1 quyền sử dụng đất hoặc nhà ở và được nhà nước ghi nhận trên cùng 1 giấy chứng nhận quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu nhà ở.

Trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người sử dụng đất thì ghi "Sử dụng chung" vào mục hình thức sử dụng;

Như vậy nếu đất là sử dụng chung của hai vợ chồng bạn và bà nội thì trên phần hình thức sử dụng sẽ có ghi rõ sử dụng chung.

Để có thể hiểu rõ thêm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định chính xác đất của gia đình bạn sử dụng chung hay riêng bạn có thể tham khảo quy định tại điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

Điều 6. Thể hiện thông tin về thửa đất tại trang 2 của Giấy chứng nhận

Thông tin về thửa đất được thể hiện trên Giấy chứng nhận đối với tất cả các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận theo quy định như sau:

1. Thửa đất số: ghi số hiệu của thửa đất trên bản đồ địa chính theo quy định về thành lập bản đồ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp sử dụng bản trích đo địa chính (đối với nơi chưa có bản đồ địa chính) để cấp Giấy chứng nhận thì ghi số hiệu thửa đất trên bản trích đo; trường hợp trích đo địa chính một thửa đất thì số hiệu thửa đất được ghi "01".

2. Tờ bản đồ số: ghi số thứ tự tờ bản đồ địa chính có thửa đất cấp Giấy chứng nhận trong phạm vi mỗi đơn vị hành chính cấp xã. Trường hợp sử dụng bản trích đo địa chính để cấp Giấy chứng nhận thì ghi số hiệu tờ trích đo thửa đất.

3. Địa chỉ thửa đất: ghi tên khu vực (xứ đồng, điểm dân cư,...); số nhà, tên đường phố (nếu có), tên đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh, nơi có thửa đất.

4. Diện tích: ghi diện tích của thửa đất bằng số Ả Rập theo đơn vị mét vuông (m2), được làm tròn số đến một chữ số thập phân.

Trường hợp thửa đất có nhà chung cư thì Giấy chứng nhận cấp cho chủ sở hữu căn hộ chung cư chỉ ghi diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ căn hộ theo quy định tại Điều 49 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP).

5. Hình thức sử dụng được ghi như sau:

a) Trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của một người sử dụng đất (một cá nhân hoặc một hộ gia đình, hai vợ chồng, một cộng đồng dân cư, một tổ chức trong nước, một cơ sở tôn giáo, một cá nhân nước ngoài, một người Việt Nam định cư ở nước ngoài,...) thì ghi "Sử dụng riêng" vào mục hình thức sử dụng;

b) Trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người sử dụng đất thì ghi "Sử dụng chung" vào mục hình thức sử dụng;

c) Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận nhỏ hơn diện tích cả thửa đất và có hình thức sử dụng chung, sử dụng riêng đối với từng loại đất thì lần lượt ghi "Sử dụng riêng" và mục đích sử dụng, diện tích đất sử dụng riêng kèm theo; ghi "Sử dụng chung" và mục đích sử dụng, diện tích đất sử dụng chung kèm theo. Ví dụ: "Sử dụng riêng: Đất ở 120m2, đất trồng cây lâu năm 300m2; Sử dụng chung: Đất ở 50m2, đất trồng cây hàng năm 200m2".

2. Đất đồng sở hữu có chuyển nhượng được không?

Theo quy định của pháp luật việc đồng sở hữu ám chỉ một thửa đất có hình thức sử dụng đất là sử dụng chung của nhiều người. Theo đó căn cứ theo quy định của pháp luật đất đai không đặt ra quy định hạn chế đối với các quyền về sử dụng đất đối với người sử dụng vậy theo đó gia đình bạn hoàn toàn có đây đủ các quyền đối với quyền sử dụng đất theo quy định tại điều 167 Luật Đất đai 2013 như sau:

Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

3. Các loại thuế phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào?

Cơ bản khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên có trách nhiệm nộp các loại phí thuế sau:

Thứ nhất là thuế thu nhập cá nhân, đối tượng chịu thuế trong trường hợp này là bên chuyển nhượng. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần. Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản. Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật. Do vậy giá trị bạn chuyển nhượng cho hàng xóm là căn cứ tính thuế cho việc thu nhập từ bất động sản của gia đình bạn. Tuy nhiên trong một số trường hợp đặc biệt theo quy định của pháp luật thì thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp chuyển nhượng sẽ được miễn.

Thứ hai là lệ phí trước bạ cơ bản các loại đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai thuộc quyền quản lý sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đều là đối tượng phải nộp tiền lệ phí trước bạ.

Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. 

Trường hợp đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thời hạn thuê đất nhỏ hơn thời hạn của loại đất quy định tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ được xác định như sau:

Giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ = (Giá đất tại Bảng giá đất x Thời hạn thuê đất) / 70 năm

b) Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Riêng:

- Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là giá bán thực tế ghi trên hóa đơn bán nhà theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

- Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà mua theo phương thức đấu giá theo quy định của pháp luật về đấu thầu, đấu giá là giá trúng đấu giá thực tế ghi trên hóa đơn bán hàng.

c) Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.

Thứ ba là lệ phí địa chính là khoản tiền cơ bản về các hoạt động liên quan đến địa chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu. Mức thu tiền lệ phí theo quy định pháp luật và có phụ thuộc vào từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế – xã hội của địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp.

4. Đất ở duy nhất chuyển nhượng có được miễn thuế thu nhập cá nhân?

Trên thông tin mà bạn có cung cấp gia đình tôi có một mãnh đất thuộc quyền sử dụng của hai vợ chồng  và bà nội. hai vợ chồng bạn và bà đang có ý định chuyển nhượng cho gia đình hàng xóm. Gia đình hiện đang thắc mắc khi chuyển nhượng gia đình tôi mất các loại thuế phí gì, có được miễn giảm gì không. Hai vợ chồng bạn ngoài mảnh đất đồng sở hữu với bà tôi còn có thêm một nhà đất tại Hà Nội đứng tên hai vợ chồng còn bà nội tôi ngoài mãnh đất đồng sở hữu với hai vợ chồng tôi không còn nhà đất nào khác. Theo đó bà nội bạn là người cùng chuyển nhượng và là tài sản duy nhất tại thời điểm chuyển nhượng vậy nên tôi sẽ đua ra một số căn cứ nếu bà bạn đáp ứng được các điều kiện này thì phần giá trị chuyển nhượng của bà trong phần đồng sở hữu với vợ chồng bạn sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân:

- Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó);
- Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày;

-  Nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển nhượng toàn bộ;

Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở. Cá nhân có nhà ở, đất ở chuyển nhượng có trách nhiệm kê khai và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của việc kê khai. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phát hiện kê khai sai thì không được miễn thuế và bị xử lý theo quy định của pháp luật.

5. Đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thì thuế suất thuế thu nhập cá nhân là bao nhiêu?

Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam của cá nhân không cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản nhân (×) với thuế suất 2%.

Giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân không cư trú là toàn bộ số tiền mà cá nhân nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản không trừ bất kỳ khoản chi phí nào kể cả giá vốn.

Giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân không cư trú trong từng trường hợp cụ thể được xác định như xác định giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú theo hướng dẫn tại điểm a.1, b.1, c.1, d.1, khoản 1, Điều 12 Thông tư này.

Thời điểm xác định thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm cá nhân không cư trú làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi.  Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Thuế - Công ty luật Minh Khuê