1. Khái quát chung về quyền sở hữu

Theo pháp luật Hoa Kỳ, tài sản được chia thành bất động sản (real property hoặc realty) và động sản (personal property hoặc personalty). Ngoài ra, pháp luật Hoa Kỳ cũng phân chia tài sản thành tài sản hữu hình (tangible property) và tài sản vô hình (intangible property). Quyền sở hữu (property rights) bao gồm:
(1) Quyền chiếm hữu; (2) Quyền sử dụng; (3) Quyền độc quyền; (4) Quyền định đoạt99. Về hình thức sở hữu, ngoài trường hợp sở hữu riêng (single ownership) bao gồm sở hữu của một cá nhân, hợp danh, công ty hoặc tập đoàn thì pháp luật Hoa Kỳ cũng có quy định về đồng sở hữu. Đồng sở hữu bao gồm sở hữu hợp nhất, sở hữu chung, sở hữu toàn phần và sở hữu chung hợp nhất.
Quy định của pháp luật Hoa Kỳ về quyền sở hữu tài sản?

1.1 Sở hữu hợp nhất

Sở hữu hợp nhất (joint tenancy) là trường hợp có từ hai người cùng sở hữu một tài sản mà phần sở hữu của mỗi người là ngang nhau và không phân chia. Điều đó có nghĩa là tất cả các đồng sở hữu đều có quyền chiếm hữu và hưởng dụng toàn bộ tài sản một cách bình đẳng. Các đồng sở hữu hợp nhất có quyền của người còn lại (right of survivorship). Theo đó, khi một đồng sở hữu chết, phần lợi ích của người này trên tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất không thuộc về người thừa kế mà chấm dứt tồn tại. Như vậy, phần lợi ích này được phân bổ đều cho các đồng sở hữu còn lại. Sở hữu hợp nhất được xác lập bằng một xác nhận minh thị trong một văn bản biểu thị ý chí xác lập một quan hệ sở hữu hợp nhất100. Về mặt nội dung, quan hệ sở hữu hợp nhất phải có đầy đủ bốn yếu tố sau: (1) Các đồng sở hữu cùng xác lập quan hệ sở hữu hợp nhất trên một tài sản tại cùng một thời điểm; (2) Các đồng sở hữu cùng xác lập quan hệ sở hữu hợp nhất trên cùng một tài sản trên cơ sở cùng một văn bản (trên cơ sở một bản thừa kế, một văn bản chuyển nhượng,...); (3) Các đồng sở hữu có lợi ích ngang nhau trên một tài sản; (4) Có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu và hưởng dụng tài sản. Việc khuyết thiếu hoặc chấm dứt một trong các yếu tố trên sẽ dẫn đến sự chấm dứt tồn tại của quan hệ sở hữu hợp nhất. Đồng sở hữu hợp nhất có thể chuyển nhượng phần sở hữu của mình cho người thứ ba nhưng người thứ ba không đương nhiên trở thành đồng sở hữu hợp nhất. Trong trường hợp này, quan hệ giữa người được chuyển nhượng với các đồng sở hữu hợp nhất còn lại là quan hệ sở hữu chung. Các đồng sở hữu hợp nhất còn lại vẫn tiếp tục duy trì quan hệ sở hữu hợp nhất đối với phần còn lại của tài sản (mà người được chuyển nhượng không có quyền sở hữu).

1.2 Sở hữu chung

Sở hữu chung (tenancy in common) là trường hợp có nhiều người cùng sở hữu một tài sản mà phần sở hữu của mỗi người là không phân chia nhưng không nhất thiết phải ngang nhau. Đồng sở hữu chung không có quyền của người còn lại, có nghĩa là nếu một đồng sở hữu chung chết, thì phần sở hữu của người này sẽ được thừa kế và người thừa kế trở thành đồng sở hữu chung. Bất kỳ đồng sở hữu nào cũng có quyền chuyển nhượng phần sở hữu của mình trên khối tài sản chung. Người được chuyển nhượng có tư cách đồng sở hữu chung khối tài sản. Trên thực tiễn, nếu các bên không thỏa thuận khác hoặc không có chứng cứ rõ ràng để xác định hình thức quan hệ đồng sở hữu thì các Tòa án sẽ mặc định quan hệ này là sở hữu chung.

1.3 Sở hữu toàn phần

Sở hữu toàn phần (tenancy by entirety): Sở hữu toàn phần là quan hệ sở hữu được xác lập giữa vợ và chồng tạo nên sự thống nhất sở hữu như là sở hữu của một người. Sở hữu toàn phần có nhiều điểm tương đồng với sở hữu hợp nhất. Như vậy, vợ (chồng) có quyền của người còn lại. Tuy nhiên, trong sở hữu toàn phần, một đồng sở hữu không có quyền xác lập bất kỳ một giao dịch nào hoặc thực hiện một hành vi nào để chấm dứt quan hệ sở hữu toàn phần. Việc chấm dứt quan hệ sở hữu toàn phần chỉ được thực hiện thông qua ly hôn hoặc thỏa thuận giữa vợ và chồng.
Sở hữu chung hợp nhất (community property): Có 8 bang (Arizona, California, Idaho, Louisiana, Nevada, New Mexico, Texas và Washington) áp dụng chế độ tài sản chung hợp nhất giữa vợ và chồng101. Theo chế độ tài sản này, thu nhập và tài sản khác phát sinh trong thời kỳ hôn nhân thuộc sở hữu chung của vợ chồng. Khi ly hôn, tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất được chia ngang nhau cho vợ và chồng.

1.4 Sở hữu hỗn hợp

Sở hữu hỗn hợp (condominiums): Thuật ngữ “condominiums” cũng được dùng để chỉ tòa nhà chung cư hoặc một công trình xây dựng được chia thành các căn hộ (đơn vị) thuộc sở hữu cá nhân, còn các phần chung như đất, tường bên ngoài, hệ thống thiết bị, sảnh… thuộc sở hữu chung của cộng đồng những người sở hữu các căn hộ (đơn vị) trong công trình xây dựng theo hình thức sở hữu chung. Một người đương nhiên trở thành thành viên của cộng đồng khi người này sở hữu một đơn vị trong công trình xây dựng. Thành viên có quyền biểu quyết các vấn đề thuộc cộng đồng. Cộng đồng có nghĩa vụ quản lý, duy tu, bảo dưỡng phần chung, còn mỗi thành viên phải chịu chi phí này theo định kỳ. Các condominiums thuộc đối tượng điều chỉnh của các luật Liên bang. Theo luật của các bang, mỗi condominium phải có quy chế quản lý đăng ký với cơ quan quản lý.

1.5 Sở hữu hợp tác

Sở hữu hợp tác (cooperative) là hình thức sở hữu mà người chiếm hữu, sử dụng một đơn vị không gian nhất định trong một tòa nhà hoặc công trình nhưng không phải là chủ sở hữu của đơn vị không gian đó, mà thực chất người này sở hữu phần lợi ích trong toàn bộ tòa nhà hoặc công trình. Tổ chức (thường là công ty) là người đứng tên chủ sở hữu của toàn bộ tòa nhà hoặc công trình, còn các cá nhân sở hữu phần lợi ích trong toàn bộ tòa nhà hoặc công trình bằng cách sở hữu cổ phần trong công ty đứng tên sở hữu toàn bộ tòa nhà hoặc công trình. Các cá nhân này sẽ thuê các căn hộ (đơn vị) trong tòa nhà (công trình) trong một thời hạn dài.

2. Bất động sản

Bất động sản là đất đai bao gồm mặt đất và những vật gắn với liền với mặt đất bao gồm các công trình xây dựng hoặc cây cối và những vật dưới mặt đất, như khoáng sản và vùng không gian phía trên mặt đất.

2.1 Các quyền của chủ sở hữu bất động sản

Theo pháp luật của các bang, chủ sở hữu bất động sản có các quyền sau:
(1) Quyền hưởng dụng bất động sản (quiet enjoyment): Người sở hữu bất động sản có quyền chiếm hữu và quản lý bất động sản. Quyền này còn bao gồm việc không cho phép người khác xâm nhập bất hợp pháp vào bất động sản của người sở hữu.
(2) Quyền đối với khoáng sản trong lòng đất: Chủ sở hữu bất động sản có quyền khai thác tất cả dầu, khí đốt từ giếng được khoan trên đất của mình mặc dù khí đốt hoặc dầu có thể được dẫn từ đất của người khác miễn rằng khi khoan giếng chủ sở hữu bất động sản không bất cẩn gây ra cháy, nổ và hút một lượng dầu hoặc khí đốt lớn từ lòng đất thuộc bất động sản của người khác.
(3) Quyền đối với nước: Đối với nước ngầm, các bang phía Đông nơi mà nước dồi dào, áp dụng nguyên tắc bắt được (the rule of capture). Theo đó, chủ sở hữu khu đất có quyền lấy và sử dụng nước ngầm ở dưới mặt đất thuộc quyền sở hữu miễn là không thuộc trường hợp bất cẩn hoặc có ý định xấu. Ở các bang ở phía Tây và một số bang ở phía Đông, nơi mà nước khan hiếm, chủ sở hữu khu đất nơi có nước ngầm có quyền bơm nước để sử dụng hợp lý mà không bị giới hạn về khối lượng. Chủ sở hữu có quyền vận chuyển nước đi nơi khác chỉ khi những người xung quanh không bị thiệt hại. Nước bề mặt thuộc quyền sở hữu của người bắt được và được sử dụng miễn là không gây thiệt hại cho chủ sở hữu ở khu đất thấp hơn. Một số bang của Hoa Kỳ cho phép chủ sở hữu được thoát nước bề mặt nhưng phải hợp lý và tránh những thiệt hại không cần thiết hoặc quá lớn. Nhiều bang không cho phép chủ sở hữu được nắn dòng chảy dẫn đến gây thiệt hại cho chủ sở hữu khu đất ở phía trên hoặc ở phía dưới. Một số bang cho phép nắn dòng chảy nhưng phải hợp lý. Chủ sở hữu các khu đất gần sông, suối, hồ có quyền sử dụng nước ở sông, suối, hồ một cách hợp lý.

2.2 Trường hợp quyền sở hữu bất động sản bị hạn chế

Tuy nhiên, trong một số trường hợp quyền của chủ sở hữu bất động sản bị hạn chế. Quyền của chủ sở hữu bất động sản có thể bị hạn chế bởi các trường hợp sau:
(1) Quyền địa dịch (easement): Quyền địa dịch là quyền của người không phải là chủ sở hữu bất động sản được sử dụng một phần của bất động sản cho mục đích cụ thể. Quyền địa dịch có thể phát sinh theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật. Trong thời hạn quyền địa dịch có hiệu lực, chủ sở hữu bất động sản không có quyền ngăn cản người hưởng quyền địa dịch sử dụng bất động sản theo phạm vi của quyền địa dịch. Quyền địa dịch chấm dứt khi hết hạn hoặc theo thỏa thuận giữa các bên.
(2) Cấp phép (license): Chủ sở hữu bất động sản cho phép người khác sử dụng bất động sản theo cách thức nhất định. Chủ sở hữu bất động sản có thể rút lại cấp phép tại bất kỳ thời điểm nào.
(3) Cam kết (covenants and equitable servitudes): Đây là những cam kết của chủ sở hữu bất động sản liên quan đến việc sử dụng bất động sản. Các cam kết này thường có trong các hợp đồng hoặc văn tự về bất động sản hoặc trong các bản kế hoạch. Ví dụ, các chủ sở hữu của các lô bất động sản trong một khu vực cùng cam kết xây dựng nhà cùng độ cao, cùng màu sơn…
Khi chiếm hữu và sử dụng bất động sản, chủ sở hữu bất động sản không được gây ảnh hưởng (nuisance) đến các chủ sở hữu bất động sản liền kề và phải tuân thủ các quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường.

2.3 Các quy định của pháp luật về quản lý đất đai

Các quy định pháp luật về quản lý đất đai phần lớn do các bang và địa phương ban hành. Các quy định của pháp luật chủ yếu điều chỉnh về quy hoạch khu vực (zoning), quy hoạch bộ phận (subdivision), quản lý xây dựng, bản đồ chính thức và thu hồi đất.
(1) Quy hoạch khu vực nhằm mục đích bảo đảm an toàn, sức khỏe cho cộng đồng và các mục đích khác. Vì vậy, thành phố hoặc địa phương được chia thành nhiều khu vực có chức năng khác nhau, ví dụ khu công nghiệp nặng, khu công nghiệp nhẹ, khu thương mại, khu cư trú. Việc quy hoạch khu vực phải tuân thủ quy hoạch tổng thể (comprehensive plan).
(2) Quy hoạch bộ phận: Các quy định về quy hoạch bộ phận điều chỉnh việc người kinh doanh bất động sản (developer) chia khu đất thành nhiều mảnh đất nhỏ. Bản quy hoạch bộ phận phải được gửi đến cơ quan có thẩm quyền địa phương để xem xét sự kết nối giữa các mảnh đất được chia với các công trình công cộng như đường và các tiện ích công cộng khác. Ngoài ra, ở một số bang, chính quyền địa phương có thể yêu cầu người kinh doanh bất động sản dành một phần đất cho mục đích công cộng như trường học, công viên…
(3) Quản lý xây dựng: Ở nhiều địa phương, việc xây dựng hoặc phá hủy công trình xây dựng phải được cấp giấy phép. Phương pháp xây dựng phải tuân thủ theo các quy chuẩn xây dựng được ban hành bởi chính quyền địa phương.
(4) Bản đồ chính thức: Trên bản đồ chính thức, chính quyền địa phương xác định các khu đất xây dựng đường thì không ai được xây dựng trên khu đất đã được xác định bởi chính quyền.
(5) Thu hồi đất (eminent domain): Vì mục đích công cộng, chính quyền Liên bang, chính quyền bang và chính quyền địa phương có quyền thu hồi đất và phải bồi thường cho chủ sở hữu đất. Mức bồi thường được xác định dựa trên giá thị trường của khu đất.

Trân trọng!

Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự - Công ty luật Minh Khuê