1. Khái niệm

Rửa tiền là hành vi của cá nhân hay tổ chức tìm cách chuyển đổi các khoản lợi nhuận hoặc tài sản khác có được từ hành vi phạm tội hoặc tham nhũng trở thành các tài sản được coi là "hợp pháp".

Theo khoản 1 Điều 4 Luật phòng, chống rửa tiền năm 2012: "Rửa tiền là hành vi của tổ chức, cá nhân nhằm hợp pháp hóa nguồn gốc của tài sản do phạm tội mà có, bao gồm: Hành vi được quy định trong Bộ luật hình sự; Trợ giúp cho tổ chức, cá nhân có liên quan đến tội phạm nhằm trốn tránh trách nhiệm pháp lý bằng việc hợp pháp hóa nguồn gốc tài sản do phạm tội mà có; Chiếm hữu tài sản nếu tại thời điểm nhận tài sản đã biết rõ tài sản đó do phạm tội mà có, nhằm hợp pháp hóa nguồn gốc tài sản."

Hành vi rửa tiền gây lãng phí nguồn lực kinh tế của xã hội, bóp méo sự phân bổ các nguồn lực này. Các giao dịch ngầm từ hoạt động này làm suy giảm hiệu quả kinh tế của các giao dịch hợp pháp, gây mát lòng tin đối với thị trường. Hệ thống tổ chức tài chính nói riêng và nền kinh tế nói chung sẽ bị suy yếu, thậm chí có thể bị thao túng bởi các băng nhóm tội phạm.

Còn Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi. (khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014)

2. Các hình thức rửa tiền

- Rửa tiền qua các giao dịch đổi tiền mặt: Đây là phương thức rửa tiền truyền thống và chủ yếu của bọn tội phạm. Chúng thực hiện bằng cách đổi từ đồng tiền nước này sang đồng tiền của nước khác. Ví dụ như chuyển từ đồng USD sang đồng Bảng Anh…

- Rửa tiền thông qua việc mua kim loại quý như vàng, bạc, kim cương... là những tài sản gọn nhẹ, có giá trị cao, có thể mua đi bán lại ở mọi nơi, mọi thời điểm trên thế giới. Đây là hai phương thức được bọn tội phạm sử dụng nhiều nhất do cách thức đơn giản, dễ thực hiện. Tuy nhiên các phương thức này lại dễ bị cơ quan điều tra phát hiện.

- Rửa tiền thông qua đầu tư vào gửi tiết kiệm, mua tín phiếu, trái phiếu: tiền sẽ gửi tiết kiệm vào ngân hàng hoặc mua tín phiếu, trái phiếu... làm cho đồng tiền nằm im trong một thời gian phù hợp với quy định với mỗi nước. Sau đó, người gửi tiền có thể rút ra toàn bộ gốc và lãi hoặc rút một phần, biến số tiền đó thành tiền hợp pháp.

- Rửa tiền thông qua hệ thống ngân hàng “ngầm”: ở một số nước mà hệ thống ngân hàng hoạt động kém hiệu quả, thường tồn tại hệ thống ngân hàng không chính thức gọi là ngân hàng “ngầm”. Hệ thống ngân hàng “ngầm” này hoạt động và luân chuyển tài chính như các ngân hàng chính thức nhưng với chi phí dịch vụ rẻ hơn, bí mật hơn các ngân hàng hợp pháp. Các ngân hàng ngầm có đại diện ở nhiều nước khác nhau để thực hiện dịch vụ chuyển tiền từ nước này sang nước khác hoặc từ thành phố này sang thành phố khác trong cùng một quốc gia. Sự hoạt động của ngân hàng này chủ yếu dựa trên niềm tin giữa ngân hàng và bạn hàng nên thủ tục giấy tờ gọn nhẹ. Bọn tội phạm lợi dụng nguyên tắc giữ bí mật của những ngân hàng này đã đem tiền đến gửi và yêu cầu nhận lại ở một thành phố khác. Những địa chỉ cần nhận tiền tẩy rửa thông thường là những quốc gia khao khát đầu tư tài chính nhưng ít quan tâm đến nguồn gốc đồng tiền, việc thanh toán qua ngân hàng chưa phải là yêu cầu bắt buộc và phổ biến, hệ thống pháp luật về phòng chống rửa tiền chưa nghiêm…

3. Các giao dịch rửa tiền trong kinh doanh bất động sản

Cùng với xu thế hội nhập kinh tế thì tội phạm cũng có chiều hướng gia tăng, với tính chất, mức độ ngày càng tinh vi và nghiêm trọng hơn. Đặc biệt trong những năm gần đây thì thị trường bất động sản có tốc độ phát triển nhanh nên việc ngăn chặn thủ đoạn rửa tiền trong lĩnh vực này đối với cơ quan quản lý ở Việt Nam cũng gặp phải không ít khó khăn, thử thách. Những phương thức, thủ đoạn rửa tiền thường gặp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản rất đa dạng, tinh vi như:

Thứ nhất, thông qua hệ thống tài chính ngân hàng. Tội phạm gửi tiền dưới mức kiểm soát vào những thời điểm khác nhau, ở nhiều nơi trên thế giới. Sau một thời gian chuyển khoản qua nhiều ngân hàng, chúng có thể rút tiền ở ngân hàng ở nước thứ ba, thứ tư một cách hợp pháp. 

Thứ hai, rút tiền thông qua đầu tư nước ngoài. Trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, các quốc gia đang phát triển tăng cường kêu gọi đầu tư nước ngoài, tạo hành lang pháp lý thông thoáng cho nhà đầu tư nước ngoài vào đầu tư trong nước, sử dụng đất, lập nhà xưởng,...Trong quá trình hoạt động, lợi nhuận được chuyển đến một số địa chỉ theo mong muốn. Một thời gian sau, chúng tuyên bố phá sản hoặc biến mất, những đồng tiền bẩn đã được bao bọc một cách hợp pháp.

Thứ ba, lợi dụng các trung tâm giải trí, sòng bạc, xổ số, cá cược. Đây là những lĩnh vực kinh doanh có tỷ lệ thanh toán tiền mặt cao. Lợi dụng các casino để tổ chức đánh bạc, ở đây thì việc thắng thua không quan trọng mà quan trọng là sau khi ra khỏi đây bọn tội phạm có giấy chứng nhận đã thắng với một khoản tiền lớn của các ông chủ casino. Hoặc bọn tội phạm có thể tìm mua những vé xổ số, cá cược trúng thưởng có giá trị lớn để chứng minh cho nguồn thu nhập của mình là hợp pháp.

Thứ tư, thông qua thị trường chứng khoán. Những đồng tiền bẩn được dùng để mua cổ phiếu tại thị trường chứng khoán. Sau một thời gian, số cổ phiếu này được bán lại với giá thấp hơn. Số tiến mà bọn tội phạm nhận được thông qua hệ thống tài chính nên được xem là hợp pháp.

Thứ năm, lợi dụng các tổ chức tín dụng. Tội phạm gửi tiền vào các quỹ tiền gửi hoặc mua trái phiếu, tín phiếu. Sau một thời gian rút dần hoặc mang các giấy tờ có giá đi cầm cố, thế chấp để vay một khoản tiền nhất định,....

Các giao dịch rửa tiền trong kinh doanh bất động sản:

- Giao dịch có giá trị bất thường: giao dịch rõ ràng không tương xứng với thu nhập hoặc không phù hợp với mức giá trị giao dịch thường xuyên của khách hàng với đối tượng báo cáo.

- Giao dịch phức tạp: là giao dịch được thông qua phương thức không phù hợp với bản chất của giao dịch như: giao dịch được thông qua nhiều bên trung gian, nhiều tài khoản không cần thiết; giao dịch được thực hiện giữa nhiều tài khoản khác nhau của cùng một chủ tài khoản tại các địa lý khu vực khác nhau; bất kỳ giao dịch nào do đối tượng báo cáo nhận định không bình thường và cần có giám sát chặt chẽ. Trường hợp bên trung gian là tổ chức Việt Nam thì tổ chức này phải là đối tượng chịu sự quản lý, giám sát của cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam và phải áp dụng các biện pháp nhận biết và cập nhập thông tin khách hàng.

- Giao dịch tiền với nước ngoài xuyên quốc gia: trường hợp bên trung gian là tổ chức nước ngoài thì tổ chức này là đối tượng chịu sự quản lý, giám sát của cơ quan có thẩm quyền, phải áp dụng các biện pháp nhận biết, cập nhập thông tin khách hàng và lưu trữ hồ sơ theo quy định của luật pháp nước nơi tổ chức nước ngoài đó có trụ sở chính hoặc có hoạt động kinh doanh chính. Trong trường hợp luật pháp nước này chưa đáp ứng hoặc chỉ đáp ứng một phần yêu cầu các khuyến nghị của Lực lượng đặc nhiệm tài chính, đối tượng báo cáo cần cân nhắc đến yêu tố rủi ro quốc gia để quyết định có dựa vào bên trung gian.

Việc báo cáo giao dịch đáng ngờ không phụ thuộc vào lượng tiền giao dịch của khách hàng, giao dịch đó đã hoàn thành hay chưa hay mới có định thực hiện.

Quy định về việc nhận biết khách hàng có tài khoản hoặc giao dịch tại nhiều chi nhánh trong hệ thống. Hướng dẫn quy trình báo cáo các giao dịch gồm: giao dịch có giá trị lớn, giao dịch chuyển tiền điện tử, giao dịch đáng ngờ,...

4. Cơ sở pháp lý của hoạt động chống rửa tiền

Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật là cơ sở pháp lý quan trọng trong mọi hoạt động kinh tế - xã hội, trong đó có hoạt động kinh doanh bất động sản. Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về phòng, chống rửa tiền trong kinh doanh bất động sản đã được xây dựng tương đối toàn diện và vẫn đang được bổ sung nhiều quy định mới để đáp ứng nhu cầu thực tế. Việc xây dựng hành lang pháp lý về phòng, chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản đã được đầu tư xây dựng nhiều năm qua với một loạt văn bản có tác dụng hỗ trợ hiệu quả cho hoạt động phòng, chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản.

- Luật phòng, chống rửa tiền năm 2012:

Luật phòng, chống rửa tiền năm 2012 là văn bản pháp lý ghi nhận sự điều chỉnh của hoạt động này sớm nhất, đã góp phần quan trọng tạo lập hành lang pháp lý cho việc triển khai đồng bộ và có hiệu quả công tác phòng, chống rửa tiền trên toàn lãnh thổ Việt Nam.

- Nghị định số 116/2013/NĐ-CP về phòng chống rửa tiền:

Chính phủ đã ban hành Nghị định 116/2013/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật phòng, chống rửa tiền về các biện pháp phòng, chống rửa tiền, thu thập, xử lý và chuyển giao thông tin về phòng, chống rửa tiền, trách nhiệm của các cơ quan nhà nước trong phòng, chống rửa tiền và hợp tác quốc tế trong phòng, chống rửa tiền.

- Thông tư 12/2011/TT-BXD ngày 01/09/2011 của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 74/2005/NĐ-CP ngày 07 tháng 6 năm 2005 của Chính phủ về phòng, chống rửa tiền đối với hoạt động kinh doanh bất động sản:

Văn bản này hướng dẫn thực hiện Nghị định số 74/2005/NĐ-CP ngày 07 tháng 6 năm 2005 của Chính phủ về phòng, chống rửa tiền đối với hoạt động kinh doanh bất động sản và được ban hành dựa trên cơ sở Luật Nhà ở năm 2005, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006...vốn đã hết hiệu lực. Tuy nhiên, cơ quan nhà nước có thẩm quyền vẫn chưa có văn bản nào thay thế và nội dung thông tư này không trái với các văn bản pháp luật hiện hành về rửa tiền nói chung và rửa tiền trong hoạt động kinh doanh bất động sản nói riêng nên nó vẫn còn hiệu lực thi hành. 

Thông tư này không có quy định chế tài với tổ chức, cá nhân phát hiện ra hành vi rửa tiền qua bất động sản mà không báo cơ quan chức năng. Vì vậy, cần có chế tài hợp lý để răn đe, tùy vào từng trường hợp và mức độ cụ thể để quy định xử lý hình sự hay chỉ xử lý hành chính, phạt tiền cho phù hợp.

5. Các hoạt động phòng, chống rửa tiền

* Kiểm soát báo cáo hành vi rửa tiền:

Việt Nam có hệ thống pháp luật đầy đủ và toàn diện nhằm trừng trị nghiêm khắc tội phạm hình sự nhằm bảo vệ nền kinh tế, bao gồm hệ thống tài chính quốc gia bị tội phạm lạm dụng vào việc thực hiện các hoạt động bất hợp pháp như hành vi rửa tiền.

Liên quan đến khuôn khổ pháp luật về phòng, chống rửa tiền, Bộ luật Hình sự sửa đổi năm 2009 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 01/01/2010 đã sửa đổi, bổ sung Điều 251 thành “Tội rửa tiền” thay cho Điều 251 cũ quy định về tội “Hợp pháp hóa tiền, tài sản do phạm tội mà có”.

Bộ luật Hình sự năm 2015 và Bộ luật Hình sự sửa đổi năm 2017 (được ban hành ngày 30/6/2017 và có hiệu lực từ ngày 01/01/2018) tiếp tục có những sửa đổi, bổ sung đối với Điều 250 và 251 của Bộ luật Hình sự năm 2009 theo hướng phù hợp hơn với các chuẩn mực quốc tế về phòng, chống rửa tiền. Cụ thể, Điều 323 về tội “Chứa chấp hoặc tiêu thụ tài sản do người khác phạm tội mà có” và Điều 324 về tội “Rửa tiền” đã quy định cụ thể về định lượng hậu quả của hành vi phạm tội và quy định cụ thể về hình phạt trong trường hợp chuẩn bị phạm tội. Đối với điều 324 quy định thêm về trách nhiệm hình sự của pháp nhân thương mại khi phạm tội rửa tiền. Bên cạnh đó, Bộ luật Hình sự sửa đổi năm 2009 và Bộ luật Hình sự năm 2015 cũng đã bổ sung thêm các tội danh liên quan đến tài trợ khủng bố, mở rộng và bổ sung các tội phạm nguồn của tội rửa tiền. 

Luật phòng, chống rửa tiền được Quốc hội thông qua ngày 18/6/2012, có hiệu lực từ ngày 01/01/2013 và là văn bản pháp luật có giá trị pháp lý cao nhất về phòng, chống rửa tiền, quy định về các biện pháp phòng, chống rửa tiền, hợp tác quốc tế về phòng, chống rửa tiền, đáp ứng yêu cầu của các chuẩn mực quốc tế về phòng, chống rửa tiền, phù hợp với cam kết của Việt Nam đối với quốc tế trong quá trình hội nhập.
* Các cơ quan phòng , chống rửa tiền:
Ban Chỉ đạo Quốc gia về phòng, chống rửa tiền (PCRT) được thành lập từ năm 2009 theo Quyết định số 470/QĐ-TTg ngày 13/4/2009. Trưởng Ban Chỉ đạo hiện nay là Phó Thủ tướng thường trực Chính phủ Trương Hòa Bình. Các thành viên Ban chỉ đạo là lãnh đạo của 15 bộ, ngành có liên quan. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) là cơ quan thường trực của Ban chỉ đạo.

Hợp tác quốc tế trong trao đổi thông tin, tài liệu về phòng, chống rửa tiền quy định tại Điều 27 Nghị định 116/2013/NĐ-CP hướng dẫn Luật phòng, chống rửa tiền

Chính phủ quyết định Hình thức trao đổi, cung cấp thông tin, tài liệu: Thông tin, tài liệu và yêu cầu cung cấp thông tin được thực hiện bằng văn bản hoặc bằng thư điện tử (email), fax hoặc phương tiện điện tử khác; Thông tin, tài liệu và yêu cầu cung cấp thông tin, tài liệu phải được thực hiện bằng văn bản.

(Sưu tầm và biên tập)