Luật sư tư vấn:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai 2013

Bộ luật Dân sự 2015

Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành chi tiết một số điều của Luật Đất đai 

2. Nội dung phân tích:

Tôi muốn mua một miếng đất nông nghiệp giáp với đất thổ cư của gia đình tôi đang ở. Miếng đất này của một hộ gia đình ở cùng thôn, người chồng là chủ hộ ghi tên trong sổ đỏ lại bỏ nhà đi đã lâu, hiện nay vợ và con của chủ hộ đang trực tiếp canh tác. Khi tôi đặt vấn đề mua miếng đất đó thì vợ và con của chủ hộ đã nhất trí và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có mảnh đất đó hiện nay đang do vợ và con chủ hộ lưu giữ và sử dụng. Vậy tôi muốn luật sư tư vấn giúp là thủ tục cần làm khi mua miếng đất này hợp pháp là những gì. Và khi mua có cần sự đồng ý của chủ hộ- tức người chồng đã bỏ đi hay không. Tôi xin chân thành cảm ơn.

Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

"Điều 64. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 

1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên. 

2. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư."

Theo đó, người chồng cần phải ký tên vào trong hợp đồng chuyển quyền. Trường hợp không thể tìm thấy người chồng mà có đủ căn cứ để tuyên bố người này mất tích hoặc đã chết thì có thể làm thủ tục tuyên theo quy định của Bộ luật Dân sự và yêu cầu phân chia tài sản chung trước khi thực hiện việc chuyển quyền.

>> Xem thêm:  Thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản năm 2020 ?

Tôi mua đất từ năm 1996 chỉ có giấy viết tay bây giờ có được cấp quyền sử dụng đất không

Luật Đất đai 2013 quy định:

"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Theo đó, nếu như bạn chứng minh được mình sử dụng đất ổn định từ thời điểm năm 1996 (có thể thông qua xác nhận của UBND cấp xã nếu không có giấy tờ xác minh), không vi phạm pháp luật về đất đai, được UBND xã xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt thì sẽ được cấp giấy chứng nhận.

Kính gủi công ty! Tôi vào năm 2007 mua một thửa đất có sổ đỏ nhưng chỉ có giấy tờ viết tay có chữ ký của bí thư chi bộ thôn và biên bản giao nhận tiền có người làm chứng, và co làm bản hợp đồng theo luật đất đai cả nhà chủ ký vào đầy đủ; vậy theo luật đất đai mới hiện nay tôi muốn sang tên chính chủ co cần phải công chưng mua bán không? Vì nếu công chứng thif không tìm được chủ nhà; do đó kính gửi nhờ quý công ty tư vấn va giúp đỡ,

Trong trường hợp nếu bạn tìm được chủ nhà thì có thể làm thủ tục công chứng/chứng thực hợp đồng và làm thủ tục đăng ký biến động đất đai.

Trường hợp không tìm được thì theo quy định của pháp luật hiện hành, bạn có thể làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu bạn đang giữ bản gốc giấy này. Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

"2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai, nhà ở

b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);

c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định."

Em mua một căn nhà từ anh A (anh A là người kinh doanh nhà đất) Anh A mua từ anh B ( anh B là chủ nhà ). Anh B nhận từ anh A cọc 50trieu, nhưng giờ anh A đòi em cọc 100trieu. Em lo ngại lỡ anh A chạy làng thì em làm sao? vì hợp đồng cọc là viết tay, anh A cũng chưa phải chủ nhà trên pháp lý.

Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

"Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Theo đó, hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, cần phải xem xét hợp đồng này có hiệu lực hay không để bảo vệ quyền lợi cho bạn. Về vấn đề này, phải xem công việc mà hai bên đặt cọc để thực hiện là gì, nếu chỉ là đặt cọc để mua căn nhà từ anh A thì hợp đồng sẽ bị vô hiệu do anh A không phải là người sở hữu căn nhà, anh A có nghĩa vụ hoàn trả tiền cọc cho bạn. Nhưng nếu việc đặt cọc này để mua căn nhà sau khi anh A đã hoàn tất thủ tục mụa bán với anh B thì hợp đồng này lại có hiệu lực, nếu anh A không thực hiện theo hợp đồng thì sẽ phải trả bạn gấp đôi số tiền đặt cọc. Trường hợp anh A không thực hiện thì bạn có thể khởi kiện ra Tòa án. 

 Cháu có câu hỏi xin nhờ bác tư vấn : Vào khoảng năm 1997 nhà cháu có mua một miếng đất của ông hàng xóm giấy tờ viết tay không có xác nhận của xã , nhà cháu xây nhà ở miếng đất đó từ năm đó cho đến bây giờ, chủ nhà đó bây giờ còn mỗi bà và các con, ông mất rồi . Nhà cháu có muốn làm sổ đỏ nhưng các con của nhà ấy ở xa lắm người ngoài bắc, người miền tây, nên không xin chữ ký của họ được. Vậy cháu muốn hỏi trường hợp này nhà cháu có làm được sổ đỏ không ạ.

Trường hợp này cần xác định miếng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa, nếu được cấp rồi thì bạn có thể làm theo hướng dẫn tại Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu chưa được cấp thì cần phải xem bạn có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận hay không. Trường hợp bạn có một trong các giấy tờ thuộc Điều 100 Luật Đất đai, nay được xác nhận không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận mà không phải nộp tiền sử dụng đất:

"Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

>> Xem thêm:  Dịch vụ tư vấn xin cấp sổ đỏ (sổ hồng), sang tên nhà đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất."

Nếu không có giấy tờ mà đáp ứng quy định tại Khoản 2 Điều 101 Luật này thì sẽ được xem xét cấp giấy: "2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

>> Xem thêm:  Nên lập hợp đồng mua bán nhà như thế nào cho đúng luật ?

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê 

>> Xem thêm:  Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua nhà ?