Khi ký nợp đồng mua nhà chung cư cần lưu ý những điều gì? Mua nhà chung cư chưa có sổ hồng ?

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi:1900.6162

Luật sư tư vấn:

1. Hợp đồng mua nhà chung cư có giá trị pháp lý?

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà chung cư là thủ tục pháp lý quan trọng trong giai đoạn đặt cọc mua bán căn hộ chung cư của hai bên bán và bên mua

Trong hợp đồng đặt cọc phải bao gồm số tiền đặt cọc bên bán giao cho bên mua sau khi ký hợp đồng cọc, thời gian thực hiện các thủ tục giấy tờ pháp lý tiếp theo, số tiền chuyển hai bên trao đổi trong lần tiếp theo. Sau đó bên mua, bên bán và bên chứng nhận quá trình cọc sẽ ký nhận và kết thúc giai đoạn cọc để chuyển qua giai đoạn khác theo đúng quy định pháp luật.

Nghị định 99/2015/NĐ-CP nêu rõ trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có thu tiền trả trước từ người mua, thuê, thuê mua thì bắt buộc tuân theo các điều kiện và hình thức theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Điểm a, khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015 hướng dẫn Luật Nhà ở năm 2014 quy định rõ ràng:

“Chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở”.

Theo quy định trên, chủ đầu tư không được phép ký hợp đồng đặt cọc với các cá nhân, tổ chức để huy động vốn xây dựng dự án nhằm mục đích được ưu tiên đăng ký hoặc hưởng quyền mua nhà ở hình thành trong tương lai. Vì thế, việc đặt cọc mua nhà chung cư đang diễn ra khắp mọi dự án như hiện nay là vi phạm pháp luật.

2. Phát sinh tranh chấp với chủ đầu tư có thể xảy ra ?

Trong các hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư, các chủ đầu tư nắm trong tay quá nhiều đặc quyền so với khách hàng. Thông thường, chủ đầu tư sẽ huy động vốn từ khách hàng từ trước khi có móng và dùng số tiền đặt cọc để bắt đầu xây dựng sau. Nhiều khách hàng không hiểu chính xác khái niệm “huy động vốn” và “tiền mua trả trước” nên các giao dịch mua bán nhà hình thành trong tương lai thường mập mờ, dễ xảy ra tranh chấp.

Người mua nhà cần cảnh giác khi ký kết các loại hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư vì nếu có tranh chấp xảy ra với chủ đầu tư, tòa án hoàn toàn có thể tuyên bố hợp đồng trên là vô hiệu. Lúc đó, người mua nhà chắc chắn sẽ mất tiền vào tay chủ đầu tư vì pháp luật vẫn chưa có quy định bảo vệ người mua trong trường hợp này.

3. Đã làm thủ tục hợp đồng đặt cọc là mua được nhà ?

Theo quy định của luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định 76/2015/NĐ-CP, Nghị định 99/2015/NĐ-CP và Thông tư số 11/2015/ TT-BXD, chủ đầu tư bắt buộc phải bán nhà thông qua sàn giao dịch bất động sản (trừ khi bán cho người đã có hợp đồng góp vốn mà bên góp vốn được phân chia sản phẩm).

Chủ đầu tư bắt buộc phải công khai toàn bộ thông tin về nhà ở đưa vào kinh doanh tại sàn giao dịch. Trong thời gian đó, mọi đối tượng đủ điều kiện mua nhà, không phân biệt có hợp đồng đặt cọc hay chưa, đều được đăng ký mua. Trường hợp số người đăng ký mua nhiều hơn số căn được rao bán, sàn giao dịch phải xử lý bằng cách tổ chức rút thăm hoặc đấu giá. Theo đúng quy định, cơ hội mua của người không có hay đã có đặt cọc mua nhà chung cư lúc này là ngang nhau. Nếu rút thăm thì dựa vào may rủi, còn đấu giá thì tùy thuộc vào người trả giá cao hơn.

Như vậy, chủ đầu tư sẽ không có quyền tự quyết định bán nhà trong dự án của mình cho bên đã đặt cọc trước nếu số người đăng ký mua nhà nhiều hơn số nhà bán ra. Từ đó, nếu người mua dù đã đặt cọc rồi nhưng lại xảy ra tình trạng trên thì chưa chắc đã được ký kết hợp đồng mua bán. Thậm chí, một số trường hợp người mua còn bị chủ đầu tư chiếm dụng vốn hay chiếm đoạt tiền cọc.

Trên thực tế, nhiều dự án hiện nay sử dụng hình thức “đặt thành ý” thay cho đặt cọc để lách luật. Rủi ro của hình thức này là tương đương. Vì vậy, tốt hơn hết người mua nên tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư trước khi đặt cọc bất kỳ dự án nào vì suy cho cùng, pháp lý của việc đặt cọc mua nhà chung cư là hoàn toàn không có.

Luật sư tư vấn pháp luật Dân sự về đặt cọc, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định về đặt cọc như sau:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.

Như vậy, pháp luật không quy định việc đặt cọc phải công chứng.

Vì vậy, để hạn chế rủi ro khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, trước hết bạn cần kiểm tra tình trạng pháp lý của căn nhà, cụ thể là căn nhà có đủ điều kiện để bán hay không.

Theo đó, căn cứ Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở tham gia giao dịch mua bán, chuyển nhượng phải có đủ các điều kiện sau đây:

"Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

...2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở;

e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ...."

- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Bạn nên yêu cầu người bán cung cấp đầy đủ bản sao (có công chứng mới nhất) của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của ngôi nhà nêu trên cùng hộ khẩu, chứng minh nhân dân của người bán (của cả vợ chồng nếu người bán đã có vợ, chồng), đồng thời, đến UBND cấp xã nơi có đất yêu cầu cung cấp các thông tin về nhà ở như nêu trên để kiểm tra điều kiện nhà ở bán trước khi đặt cọc.

Khi đặt cọc, bạn cần phải lập hợp đồng đặt cọc. Trong đó, quy định rõ trách nhiệm của bên bán nếu vi phạm, yêu cầu bên bán trả lại tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương số tiền đặt cọc (hoặc một số tiền lớn hơn) ngay lập tức trong trường hợp bên bán không thực hiện đúng cam kết.

>>Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Dựa theo thời điểm thực hiện hợp đồng của bạn, Theo quy định tại Điều 108 Luật nhà ở năm 2014 thì:

Điều 108. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

1. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định như sau:

....b) Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.....

Theo đó, nội dung kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở phải được thể hiện rõ trong hợp đồng.

Như vậy, đối chiếu với trường hợp của bạn thì kinh phí 2% bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư đã không được quy định rõ trong hợp đồng là không đúng theo Điều 108 Luật nhà ở năm 2014, thì người mua tức là bạn sẽ phải nộp 2% kinh phí bảo trì.

>> Luật sư tư vấn luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào thông tin bạn cung cấp chúng tôi xin tư vấn như sau:

Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 quy định:

"1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở;

e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường."

Trong trường hợp nhà đã nhận bàn giao rồi mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng bạn muốn mua căn nhà này thì bạn có thể lập hợp đồng đặt cọc. Hợp đồng đặt cọc chỉ là một giao dịch dân sự để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán căn nhà đó khi đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.

Hợp đồng đặt cọc phải được lập thành văn bản, không bắt buộc công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, nếu bạn muốn đảm bảo giá trị pháp lý cao nhất thì bạn vẫn có thể công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đặt cọc này.

Sau khi đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà rồi thì bạn sẽ tiến hành lập hợp đồng mua bán nhà và hợp đồng này bắt buộc phải có công chứng hoặc chứng thực. Muốn công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà cần:

Bên bán cần cung cấp:

1. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.

Trường hợp bán một phần nhà đất thì cần có thêm các giấy tờ sau:

- Công văn của Văn phòng Đăng ký Đất và Nhà hoặc Phòng Tài nguyên , Môi trường.

- Hồ sơ kỹ thuật thửa đất, hồ sơ hiện trạng nhà.

2. Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của bên bán (cả vợ và chồng).

3. Sổ Hộ khẩu của bên bán ( cả vợ và chồng).

4. Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân của bên bán (Đăng ký kết hôn).

*Trong trường hợp bên bán gồm một người cần có các giấy tờ sau :

1. Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu từ trước tới nay sống độc thân).

2. Bản án ly hôn + Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân ( nếu đã ly hôn ).

3. Giấy chứng tử của vợ hoặc chồng + Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu vợ hoặc chồng đã chết trước khi có tài sản).

4. Giấy tờ chứng minh tài sản riêng do được tặng cho riêng, do được thừa kế riêng hoặc có thoả thuận hay bản án phân chia tài sản ( Hợp đồng tặng cho, văn bản khai nhận thừa kế, thoả thuận phân chia, bản án phân chia tài sản).

5. Hợp đồng uỷ quyền bán (Nếu có).

Bên mua:

1. Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của bên mua (cả vợ và chồng nếu bên mua là hai vợ chồng).

2. Sổ hộ khẩu của bên mua (cả vợ và chồng).

3. Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân của bên mua Đăng ký kết hôn).

4. Phiếu yêu cầu công chứng + tờ khai.

5. Hợp đồng uỷ quyền mua (Nếu có).

>> Luật sư tư vấn luật dân sự trực tuyến, gọi:1900.6162

Luật sư tư vấn: