1. Những điều cần lưu ý khi lập hợp đồng mua nhà chung cư?

Gần như toàn bộ dự án căn hộ trên thị trường đều cho khách hàng “đặt cọc giữ chỗ” từ trước khi mở bán chính thức. Tuy nhiên, việc đặt cọc mua nhà chung cư dễ khiến người mua chịu nhiều rủi ro.Nhiều khách hàng không hiểu chính xác khái niệm “huy động vốn” và “tiền mua trả trước” nên các giao dịch mua bán nhà hình thành trong tương lai thường mập mờ, dễ xảy ra tranh chấp. Người mua nhà cần cảnh giác khi ký kết các loại hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư vì nếu có tranh chấp xảy ra với chủ đầu tư, tòa án hoàn toàn có thể tuyên bố hợp đồng trên là vô hiệu. Lúc đó, người mua nhà chắc chắn sẽ mất tiền vào tay chủ đầu tư vì pháp luật vẫn chưa có quy định bảo vệ người mua trong trường hợp này.

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi:1900.6162

Luật sư tư vấn:

1. Hợp đồng mua nhà chung cư có giá trị pháp lý?

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà chung cư là thủ tục pháp lý quan trọng trong giai đoạn đặt cọc mua bán căn hộ chung cư của hai bên bán và bên mua

Trong hợp đồng đặt cọc phải bao gồm số tiền đặt cọc bên bán giao cho bên mua sau khi ký hợp đồng cọc, thời gian thực hiện các thủ tục giấy tờ pháp lý tiếp theo, số tiền chuyển hai bên trao đổi trong lần tiếp theo. Sau đó bên mua, bên bán và bên chứng nhận quá trình cọc sẽ ký nhận và kết thúc giai đoạn cọc để chuyển qua giai đoạn khác theo đúng quy định pháp luật.

Nghị định 99/2015/NĐ-CP nêu rõ trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có thu tiền trả trước từ người mua, thuê, thuê mua thì bắt buộc tuân theo các điều kiện và hình thức theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Điểm a, khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015 hướng dẫn Luật Nhà ở năm 2014 quy định rõ ràng:

“Chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở”.

Theo quy định trên, chủ đầu tư không được phép ký hợp đồng đặt cọc với các cá nhân, tổ chức để huy động vốn xây dựng dự án nhằm mục đích được ưu tiên đăng ký hoặc hưởng quyền mua nhà ở hình thành trong tương lai. Vì thế, việc đặt cọc mua nhà chung cư đang diễn ra khắp mọi dự án như hiện nay là vi phạm pháp luật.

2. Phát sinh tranh chấp với chủ đầu tư có thể xảy ra ?

Trong các hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư, các chủ đầu tư nắm trong tay quá nhiều đặc quyền so với khách hàng. Thông thường, chủ đầu tư sẽ huy động vốn từ khách hàng từ trước khi có móng và dùng số tiền đặt cọc để bắt đầu xây dựng sau. Nhiều khách hàng không hiểu chính xác khái niệm “huy động vốn” và “tiền mua trả trước” nên các giao dịch mua bán nhà hình thành trong tương lai thường mập mờ, dễ xảy ra tranh chấp.

Người mua nhà cần cảnh giác khi ký kết các loại hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư vì nếu có tranh chấp xảy ra với chủ đầu tư, tòa án hoàn toàn có thể tuyên bố hợp đồng trên là vô hiệu. Lúc đó, người mua nhà chắc chắn sẽ mất tiền vào tay chủ đầu tư vì pháp luật vẫn chưa có quy định bảo vệ người mua trong trường hợp này.

3. Đã làm thủ tục hợp đồng đặt cọc là mua được nhà ?

Theo quy định của luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định 76/2015/NĐ-CP, Nghị định 99/2015/NĐ-CPThông tư số 11/2015/ TT-BXD, chủ đầu tư bắt buộc phải bán nhà thông qua sàn giao dịch bất động sản (trừ khi bán cho người đã có hợp đồng góp vốn mà bên góp vốn được phân chia sản phẩm).

Chủ đầu tư bắt buộc phải công khai toàn bộ thông tin về nhà ở đưa vào kinh doanh tại sàn giao dịch. Trong thời gian đó, mọi đối tượng đủ điều kiện mua nhà, không phân biệt có hợp đồng đặt cọc hay chưa, đều được đăng ký mua. Trường hợp số người đăng ký mua nhiều hơn số căn được rao bán, sàn giao dịch phải xử lý bằng cách tổ chức rút thăm hoặc đấu giá. Theo đúng quy định, cơ hội mua của người không có hay đã có đặt cọc mua nhà chung cư lúc này là ngang nhau. Nếu rút thăm thì dựa vào may rủi, còn đấu giá thì tùy thuộc vào người trả giá cao hơn.

Như vậy, chủ đầu tư sẽ không có quyền tự quyết định bán nhà trong dự án của mình cho bên đã đặt cọc trước nếu số người đăng ký mua nhà nhiều hơn số nhà bán ra. Từ đó, nếu người mua dù đã đặt cọc rồi nhưng lại xảy ra tình trạng trên thì chưa chắc đã được ký kết hợp đồng mua bán. Thậm chí, một số trường hợp người mua còn bị chủ đầu tư chiếm dụng vốn hay chiếm đoạt tiền cọc.

Trên thực tế, nhiều dự án hiện nay sử dụng hình thức “đặt thành ý” thay cho đặt cọc để lách luật. Rủi ro của hình thức này là tương đương. Vì vậy, tốt hơn hết người mua nên tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư trước khi đặt cọc bất kỳ dự án nào vì suy cho cùng, pháp lý của việc đặt cọc mua nhà chung cư là hoàn toàn không có.

>> Xem thêm:  Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng căn hộ chung cư với giá lỗ?

2. Mua nhà cần tiến hành đặt cọc như thế nào để giảm thiểu rủi ro nhất?

Hiện nay, tôi có nhu cầu mua 1 căn nhà, chủ nhà có copy cho tôi 1 bản sổ hồng không có chứng thực và yêu cầu tôi muốn mua nhà phải đặt cọc trước 500 triệu đồng (tức 10% giá trị căn nhà). Tôi hẹn sau khi đặt cọc 3 tháng sau mới chồng tiền và chủ nhà cũng đã nhận lời.
Được biết, chủ nhà mới mua ngôi nhà này chưa được 1 năm đã bán. Tôi yêu cầu đặt cọc có công chứng nhưng chủ nhà chưa đồng ý. Tôi sợ chủ nhà sẽ bỏ đi và mình bị mất tiền cọc, xin hỏi quy trình hướng dẫn cách đặt cọc tiền nhà an toàn nhất không ?
Xin cảm ơn!

Mua nhà cần tiến hành đặt cọc như thế nào để giảm thiểu rủi ro nhất

Luật sư tư vấn pháp luật Dân sự về đặt cọc, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định về đặt cọc như sau:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.

Như vậy, pháp luật không quy định việc đặt cọc phải công chứng.

Vì vậy, để hạn chế rủi ro khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, trước hết bạn cần kiểm tra tình trạng pháp lý của căn nhà, cụ thể là căn nhà có đủ điều kiện để bán hay không.

Theo đó, căn cứ Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở tham gia giao dịch mua bán, chuyển nhượng phải có đủ các điều kiện sau đây:

"Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

...2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở;

e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ...."

- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Bạn nên yêu cầu người bán cung cấp đầy đủ bản sao (có công chứng mới nhất) của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của ngôi nhà nêu trên cùng hộ khẩu, chứng minh nhân dân của người bán (của cả vợ chồng nếu người bán đã có vợ, chồng), đồng thời, đến UBND cấp xã nơi có đất yêu cầu cung cấp các thông tin về nhà ở như nêu trên để kiểm tra điều kiện nhà ở bán trước khi đặt cọc.

Khi đặt cọc, bạn cần phải lập hợp đồng đặt cọc. Trong đó, quy định rõ trách nhiệm của bên bán nếu vi phạm, yêu cầu bên bán trả lại tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương số tiền đặt cọc (hoặc một số tiền lớn hơn) ngay lập tức trong trường hợp bên bán không thực hiện đúng cam kết.

>> Xem thêm:  Có được phép xây dựng bể bơi trên đất ao không

3. Cách xác định phí bảo trì và đơn giá xây dựng nhà chung cư?

Thưa Luật sư, Tôi là cư dân tòa nhà A2-151. Tôi mua nhà vào ngày 28/2/2018 với đơn vị Công ty Cổ phần 118 (File hợp đồng mua bán đính kèm. Trong điều 3. Giá trị hợp đồng Đơn giá là: 17.499.700đ/m2. Giá trị trên bao gồm:
- Giá trị xây dựng hạ tầng kỹ thuật;
- Giá trị xây lắp phần thô và hoàn thiện,các thiết bị chi tiết đã được lắp sẵn: Bệ xí, Lavabo, bình nước nóng,bồn tắm,bàn bếp,đầu nối, điện thoại...

- Thuế VAT Giá trị trên chưa bao gồm:

+ Chi phí lắp đặt hệ thống gas đun.

+ Khoản tiền lệ phí trước bạ và các khoản phí, lệ phí theo quy định của Nhà nước khi làm thủ tục Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ.

Tôi xin ý kiến tư vấn của anh chị:

1. Theo hợp đồng này thì chúng tôi có phải đóng 2% phí bảo trì nữa không?

2. Đơn giá đất khu vực Phố Nguyễn Đức Cảnh năm 2018 cao nhất: 16.000.000đ/m2.

Rất mong nhận được sự tư vấn từ luật sư. Tôi xin cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Dựa theo thời điểm thực hiện hợp đồng của bạn, Theo quy định tại Điều 108 Luật nhà ở năm 2014 thì:

Điều 108. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

1. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định như sau:

....b) Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.....

Theo đó, nội dung kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở phải được thể hiện rõ trong hợp đồng.

Như vậy, đối chiếu với trường hợp của bạn thì kinh phí 2% bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư đã không được quy định rõ trong hợp đồng là không đúng theo Điều 108 Luật nhà ở năm 2014, thì người mua tức là bạn sẽ phải nộp 2% kinh phí bảo trì.

>> Xem thêm:  Trốn ra nước ngoài làm việc có được lấy lại sổ đỏ và tiền cọc không?

4. Mua nhà chung cư chưa có sổ hồng?

Kính chào luật Kinh Khuê ! Tôi có câu hỏi muốn nhờ luật sư tư vấn ạ, vợ chồng tôi có ý định mua 1 căn chung cư, bên bán đã ký hợp đồng mua bán và nhận bàn giao nhà được 2 năm với chủ đầu tư, sau đó họ cho thuê lại căn hộ đó. Hiện tại họ có nhu cầu bán nên mới bắt đầu nộp thuế để làm sổ hồng từ 28/8/2015, bên chúng tôi muốn mua lại nhưng còn đang chờ cấp sổ hồng tại phòng tài nguyên.
Theo luật thì giao dịch này hợp đồng không được công chứng nhà nước. Bây giờ chúng tôi phải làm những thủ tục hay cam kết nào để không bị lừa hay nắm được lợi thế của mình. Tôi cũng hỏi thêm là muốn làm hợp đồng công chứng thì nội dung phải như thế nào ạ?
tôi xin trân trọng cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào thông tin bạn cung cấp chúng tôi xin tư vấn như sau:

Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 quy định:

"1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở;

e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường."

Trong trường hợp nhà đã nhận bàn giao rồi mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng bạn muốn mua căn nhà này thì bạn có thể lập hợp đồng đặt cọc. Hợp đồng đặt cọc chỉ là một giao dịch dân sự để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán căn nhà đó khi đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.

Hợp đồng đặt cọc phải được lập thành văn bản, không bắt buộc công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, nếu bạn muốn đảm bảo giá trị pháp lý cao nhất thì bạn vẫn có thể công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đặt cọc này.

Sau khi đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà rồi thì bạn sẽ tiến hành lập hợp đồng mua bán nhà và hợp đồng này bắt buộc phải có công chứng hoặc chứng thực. Muốn công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà cần:

Bên bán cần cung cấp:

1. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.

Trường hợp bán một phần nhà đất thì cần có thêm các giấy tờ sau:

- Công văn của Văn phòng Đăng ký Đất và Nhà hoặc Phòng Tài nguyên , Môi trường.

- Hồ sơ kỹ thuật thửa đất, hồ sơ hiện trạng nhà.

2. Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của bên bán (cả vợ và chồng).

3. Sổ Hộ khẩu của bên bán ( cả vợ và chồng).

4. Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân của bên bán (Đăng ký kết hôn).

*Trong trường hợp bên bán gồm một người cần có các giấy tờ sau :

1. Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu từ trước tới nay sống độc thân).

2. Bản án ly hôn + Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân ( nếu đã ly hôn ).

3. Giấy chứng tử của vợ hoặc chồng + Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu vợ hoặc chồng đã chết trước khi có tài sản).

4. Giấy tờ chứng minh tài sản riêng do được tặng cho riêng, do được thừa kế riêng hoặc có thoả thuận hay bản án phân chia tài sản ( Hợp đồng tặng cho, văn bản khai nhận thừa kế, thoả thuận phân chia, bản án phân chia tài sản).

5. Hợp đồng uỷ quyền bán (Nếu có).

Bên mua:

1. Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của bên mua (cả vợ và chồng nếu bên mua là hai vợ chồng).

2. Sổ hộ khẩu của bên mua (cả vợ và chồng).

3. Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân của bên mua Đăng ký kết hôn).

4. Phiếu yêu cầu công chứng + tờ khai.

5. Hợp đồng uỷ quyền mua (Nếu có).

>> Xem thêm:  Không thực hiện đúng nghĩa vụ trả tiền thì có phạm tội không?

5. Tranh chấp về thuế và phí trong hợp đồng mua nhà?

Xin chào luật sư, Tôi có mua 1 căn hộ chung cư tại quận 5 năm 2017. Sau khi làm thủ tục hợp đồng đặt cọc, hợp đồng ủy quyền tại phòng công chứng, tôi đã thanh toán tiền mua nhà theo thỏa thuận và giữ lại 50triệu để chờ làm xong thủ tục sang tên sẽ thanh toán nốt.
Sau khi nhận sổ hồng, tôi đã yêu cầu người bán đến phòng công chứng lập hợp đồng mua bán sang tên. Tuy nhiên đến nơi ho không ký tên vì ho không chịu đóng phí trước bạ và thuế TNCN theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc đã ký trước đó. Chúng tôi đạ xảy ra tranh chấp và họ không đồng ý ký sang tên căn hộ nữa. Vì vậy chúng tôi phải sử dung hợp đồng ủy quyền để tiến hành các thủ tục sang tên và đã hoàn tất thủ tục nhận số với tên của tôi.
Vậy: Với việc làm trên tôi có vi phạm pháp luật và có rủi ro gì hay không? Chúng tôi có phải trả lại số tiền giữ lại cho họ hay không khi họ không thực hiện đúng các cam kết? Hiện giờ tôi không có số tài khoản để thanh toán vì họ không liên lạc với tôi nữa. Tôi phải làm gì để bảo đảm quyền lợi và nghĩa vụ của mình trong tình huống này ?
Cám ơn sự tư vấn của các anh chị.

>> Luật sư tư vấn luật dân sự trực tuyến, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Theo quy định tại Điều 51 Luật công chứng năm 2014 có quy định về việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch như sau:

“1. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.
2. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.
3. Thủ tục công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch”.

Bên cạnh đó, Điều 141 quy định như sau:

"Điều 141. Phạm vi đại diện

.....3. Một cá nhân, pháp nhân có thể đại diện cho nhiều cá nhân hoặc pháp nhân khác nhau nhưng không được nhân danh người được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình hoặc với bên thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác...."

Như vậy, trong trường hợp của bạn: bên bán nhà đã làm hợp đồng ủy quyền cho bạn làm mọi thủ tục giấy tờ để sang tên nhà, mà hợp đồng này đã được công chứng và không xuất hiện yếu tố nào làm chấm dứt hợp đồng ủy quyền như quy định tại Điều 51 Luật công chứng năm 2014. Tuy nhiên, trong giao dịch này bạn đã nhân danh bên bán nhà để thực hiện giao dịch với chính mình, điều này là vi phạm quy định của pháp luật dân sự, cụ thể là vi phạm khoản 3 Điều 141 Bộ luật Dân sự 2015.

Hậu quả việc làm của bạn có thể dẫn tới là như sau:

Điều 142. Hậu quả của giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện

1. Giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện, trừ một trong các trường hợp sau đây:

a) Người được đại diện đã công nhận giao dịch;

b) Người được đại diện biết mà không phản đối trong một thời hạn hợp lý;

c) Người được đại diện có lỗi dẫn đến việc người đã giao dịch không biết hoặc không thể biết về việc người đã xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với mình không có quyền đại diện.

2. Trường hợp giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện thì người không có quyền đại diện vẫn phải thực hiện nghĩa vụ đối với người đã giao dịch với mình, trừ trường hợp người đã giao dịch biết hoặc phải biết về việc không có quyền đại diện mà vẫn giao dịch.

3. Người đã giao dịch với người không có quyền đại diện có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hoặc huỷ bỏ giao dịch dân sự đã xác lập và yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp người đó biết hoặc phải biết về việc không có quyền đại diện mà vẫn giao dịch hoặc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều này.

4. Trường hợp người không có quyền đại diện và người đã giao dịch cố ý xác lập, thực hiện giao dịch dân sự mà gây thiệt hại cho người được đại diện thì phải chịu trách nhiệm liên đới bồi thường thiệt hại.

Như vậy, chỉ trong trường hợp bên bán nhà đồng ý thì việc sang tên sổ hồng căn nhà của bạn mới có hiệu lực.

Đối với việc thực hiện hợp đồng mua bán nhà: Nếu như trong hợp đồng có điều khoản phạt về việc vi phạm nghĩa vụ khi thực hiện hợp đồng, bạn có thể giữ lại số tiền phạt như đã thỏa thuận, phần còn lại phải thanh toán nốt cho bên bán; trường hợp không có thỏa thuận phạt hợp đồng, bạn phải thanh toán nốt 50 triệu đồng cho bên bán theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng. Đối với thiệt hại mà bạn phải gánh chịu do bên bán không thực hiện nghĩa vụ, bạn có quyền yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại. Nếu các bên không thể thỏa thuận với nhau, bạn có thể nhờ chính quyền địa phương can thiệp hòa giải, hoặc khởi kiện tại Tòa án dân sự để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: L[email protected] để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn pháp luật đất đai - Luật Minh KHuê

>> Xem thêm:  Hướng dẫn cách lấy lại tiền đặt cọc theo quy định của pháp luật ?