Hợp đồng xây dựng chuyển giao là gì? Có đặc điểm, vai trò gì?

1. Mục tiêu, quy mô dự án

Nêu mục tiêu, quy mô dự án bao gồm công suất thiết kế, các hợp phần dự án, hạng mục xây dựng, trang thiết bị và các hoạt động của dự án.

2. Địa điểm thực hiện dự án và diện tích sử dụng đất

Nêu địa điểm thực hiện dự án, diện tích đất dự kiến sử dụng của công trình dự án và các công trình liên quan (nếu có).

3. Yêu cầu kỹ thuật, công nghệ, chất lượng công trình dự án

1. Phương án kỹ thuật, công nghệ của dự án; tiêu chuẩn, chỉ số đánh giá chất lượng thực hiện dự án về mặt kỹ thuật để đáp ứng yêu cầu về chất lượng công trình dự án (được trình bày chi tiết tại Phụ lục kèm theo hợp đồng dự án);

2. Trình tự, thủ tục, quyền và nghĩa vụ của mỗi Bên trong việc thực hiện các yêu cầu này.

4. Vốn đầu tư và cơ cấu nguồn vốn

Nêu các thông tin sau:

1. Giá trị tổng vốn đầu tư.

2. Cơ cấu nguồn vốn đầu tư:

3. Phương án huy động vốn:

5. Doanh nghiệp dự án

1. Nhà đầu tư quyết định thành lập doanh nghiệp dự án hoặc trực tiếp thực hiện dự án nhưng phải tổ chức quản lý và hạch toán độc lập nguồn vốn đầu tư và các hoạt động của dự án.

2. Trường hợp thành lập doanh nghiệp dự án, nếu vốn điều lệ của doanh nghiệp dự án thấp hơn mức vốn chủ sở hữu nhà đầu tư cam kết huy động, các Bên thỏa thuận lộ trình tăng vốn điều lệ của doanh nghiệp dự án, phù hợp với tiến độ triển khai dự án, Nghị định số 63/2018/NĐ-CP và pháp luật về doanh nghiệp.

6. Bồi thường, hỗ trợ và tái định cưcủa khu đất, quỹ đất xây dựng công trình BT

Nêu các thông tin sau:

1. Thời điểm, tiến độ bàn giao mặt bằng theo thỏa thuận cụ thể giữa các Bên phù hợp với tiến độ thực hiện dự án;

2. Nghĩa vụ của Cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí nguồn vốn, tổ chức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và hoàn thành các thủ tục bàn giao mặt bằng để thực hiện dự án;

3. Nghĩa vụ của nhà đầu tư, doanh nghiệp dự án trong việc bảo đảm thu xếp nguồn vốn để thanh toán chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (trong trường hợp nhà đầu tư, doanh nghiệp dự án tự nguyện ứng trước);

4. Quyền, nghĩa vụ của nhà đầu tư, doanh nghiệp dự án trong việc sử dụng, quản lý diện tích đất đã được giao; quyền, nghĩa vụ của Cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc giám sát, kiểm tra việc thực hiện tiến độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và sử dụng đất của nhà đầu tư/doanh nghiệp dự án;

5. Các điều kiện sử dụng công trình kết cấu hạ tầng, công trình phụ trợ cần thiết cho việc xây dựng, vận hành, quản lý công trình (nếu có);

6. Các quy định về khai quật và xử lý các vật hóa thạch, cổ vật, công trình kiến trúc hoặc các hiện vật khác trong khu vực dự án và quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư/doanh nghiệp dự án đối với các hiện vật này;

7. Các quyền, nghĩa vụ khác của Cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư/doanh nghiệp dự án theo thỏa thuận cụ thể giữa các Bên phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng, Nghị định số 63/2018/NĐ-CP, Thông tư này và các văn bản pháp luật có liên quan;

8. Trách nhiệm của mỗi Bên trong trường hợp vi phạm nghĩa vụ đã cam kết tại Mục này.

7. Thời gian và tiến độ thực hiện dự án

1. Nêu thời gian và tiến độ hoàn thành công trình dự án, bao gồm:

a) Thời gian thực hiện công tác chuẩn bị xây dựng, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (nếu có);

b) Thời điểm khởi công và tiến độ thực hiện từng hạng mục;

c) Thời điểm hoàn thành công trình (kèm theo phụ lục quy định cụ thể tiến độ và thời gian thực hiện từng hạng mục và mẫu báo cáo của nhà đầu tư/doanh nghiệp dự án về tiến độ xây dựng nhằm đảm bảo để Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giám sát, kiểm tra tiến độ xây dựng công trình từ khi khởi công cho đến khi đưa vào hoạt động). (Các Bên có thể thống nhất về tiến độ thực hiện các công việc cụ thể và đưa vào hợp đồng để đảm bảo tính ràng buộc).

2. Nêu các trường hợp và điều kiện được phép điều chỉnh thời gian, tiến độ xây dựng công trình (ví dụ bất khả kháng hoặc thay đổi nội dung công việc...).

3. Quyền và nghĩa vụ của mỗi Bên và biện pháp xử lý trong trường hợp một trong các Bên vi phạm nghĩa vụ đã cam kết nêu tại Mục này, bao gồm các trường hợp làm phát sinh hoặc phải trì hoãn phần công việc phải hoàn thành và trách nhiệm bồi thường của Bên vi phạm.

8. Thiết kế, thi công công trình, kiểm tra, giám sát, quản lý chất lượng, nghiệm thu, quyết toán công trình

1. Nêu quyền, nghĩa vụ của các Bên trong việc thực hiện thiết kế, thi công công trình phù hợp với quy định của Nghị định số 63/2018/NĐ-CP, pháp luật về xây dựng, pháp luật chuyên ngành và thỏa thuận cụ thể giữa các Bên, bao gồm:

a) Lựa chọn các nhà thầu trong quá trình thiết kế, thi công công trình phù hợp với quy định của Nghị định số 63/2018/NĐ-CP và pháp luật về đấu thầu;

b) Lập, thẩm định và phê duyệt thiết kế theo quy định tại Nghị định số 63/2018/NĐ-CP và pháp luật có liên quan;

c) Thi công công trình dự án đáp ứng yêu cầu kỹ thuật, công nghệ quy định tại Mục 7;

d) Nội dung, phạm vi, quyền và nghĩa vụ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhà đầu tư, doanh nghiệp dự án trong việc giám sát chất lượng công trình dự án phù hợp với quy định của Nghị định số 63/2018/NĐ-CP và pháp luật về xây dựng.

2. Nêu thủ tục kiểm toán và quyết toán vốn đầu tư công trình dự án trước khi hoàn thành và đưa vào sử dụng phù hợp với quy định của Nghị định số 63/2018/NĐ-CP và pháp luật khác có liên quan.

9. Giám định, bảo hành công trình dự án

Nêu các nội dung:

1. Quyền và nghĩa vụ của các Bên trong việc thực hiện các quy định về giám định (thiết kế, giám định và kiểm định chất lượng thi công xây dựng, giám định thiết bị) phù hợp với quy định của pháp luật và thỏa thuận cụ thể giữa các Bên;

2. Nghĩa vụ của nhà đầu tư, doanh nghiệp dự án trong việc mua bảo hiểm, bảo hành công trình phù hợp với quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật khác có liên quan và thỏa thuận cụ thể giữa các Bên;

3. Quyền, nghĩa vụ của Cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc kiểm tra, giám sát và phối hợp với nhà đầu tư, doanh nghiệp dự án thực hiện các nghĩa vụ nêu tại Mục này.

10. Bảo đảm an toàn và bảo vệ môi trường

Nêu các nội dung:

1. Phương án bảo đảm an toàn trong quá trình thực hiện dự án; yêu cầu, tiêu chuẩn về bảo đảm an toàn và bảo vệ môi trường tại báo cáo đánh giá tác động môi trường của dự án được phê duyệt và theo quy định của pháp luật có liên quan (được trình bày chi tiết tại Phụ lục kèm theo hợp đồng dự án, nếu cần thiết);

2. Trình tự, thủ tục, quyền và nghĩa vụ của mỗi Bên trong việc thực hiện các yêu cầu này.

11. Chuyển giao công trình dự án

1. Nêu các quy định về chuyển giao công trình dự án, cụ thể như sau:

a) Điều kiện kỹ thuật, tình trạng hoạt động và chất lượng công trình khi chuyển giao (Cơ quan nhà nước có thẩm quyền tự mình hoặc thuê tổ chức tư vấn để giám định chất lượng công trình trước khi chuyển giao);

b) Danh sách các hạng Mục công trình, máy móc, thiết bị, tài sản và toàn bộ hồ sơ, tài liệu có liên quan trong quá trình khảo sát, thiết kế, xây dựng, vận hành, kinh doanh công trình;

c) Trình tự, thủ tục chuyển giao công trình;

d) Cơ quan tiếp nhận và quản lý công trình sau khi chuyển giao.

2. Nêu nghĩa vụ của doanh nghiệp dự án trong việc chuyển giao công trình phù hợp với quy định của pháp luật có liên quan và thỏa thuận cụ thể giữa các Bên.

12. Thông tin về Dự án khác

Nêu các thông tin về mục tiêu, yêu cầu, điều kiện thực hiện Dự án khác và các thông tin cần thiết khác (nếu có) (ghi theo báo cáo nghiên cứu khả thi được duyệt).

13. Cơ chế thanh toán

Nêu rõ nguyên tắc, trình tự, thủ tục, tiến độ thanh toán cho nhà đầu tư. Trường hợp thanh toán bằng quyền kinh doanh, khai thác công trình, dịch vụ, nêu rõ các thông tin về phạm vi, thời hạn, thời điểm nhượng quyền kinh doanh, khai thác công trình, dịch vụ và giá trị nhượng quyền.

14. Phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500 của quỹ đất được sử dụng để thanh toán cho nhà đầu tư (áp dụng đối với dự án sử dụng quỹ đất để thanh toán nhưng chưa có quy hoạch xây dựng tỷ lệ 1/500)

Nêu kế hoạch, tiến độ, trách nhiệm của Cơ quan nhà nước có thẩm quyền (bao gồm các cơ quan chức năng thuộc Cơ quan nhà nước có thẩm quyền) và nhà đầu tư trong việc lập và phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500 của quỹ đất sử dụng để thanh toán cho nhà đầu tư.

15. Nguyên tắc xử lý khi điều chỉnh quy hoạch của quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư dẫn đến giá trị quyền sử dụng đất, tiền thuê đất thay đổi (đối với dự án sử dụng quỹ đất để thanh toán)

Nêu nguyên tắc xử lý khi điều chỉnh quy hoạch của quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư dẫn đến giá trị quyền sử dụng đất thay đổi: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư xác định lại giá trị tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; ký kết phụ lục hợp đồng dự án.

16. Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Dự án khác (nếu có)

1. Nêu sơ bộ giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Dự án khác.

2. Nêu kế hoạch, tiến độ, trách nhiệm của Cơ quan nhà nước có thẩm quyền (bao gồm các cơ quan chức năng thuộc Cơ quan nhà nước có thẩm quyền) và nhà đầu tư trong việc lập và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Dự án khác.

17. Quyền, nghĩa vụ của mỗi Bên trong việc thực hiện Dự án khác

1. Nêu các quyền và nghĩa vụ của Cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các cơ quan trực thuộc Cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc giao đất, trụ sở làm việc, tài sản kết cấu hạ tầng hoặc nhượng quyền kinh doanh, khai thác công trình, dịch vụ cho nhà đầu tư để thực hiện Dự án khác và các quyền, nghĩa vụ khác.

2. Nêu các quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư trong việc thực hiện Dự án khác. Riêng đối với dự án BT sử dụng quỹ đất để thanh toán cho nhà đầu tư, nêu một số nghĩa vụ đối với nhà đầu tư, bao gồm:

a) Ứng trước chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với trường hợp sử dụng quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng để thanh toán: Sau khi ký kết hợp đồng dự án và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt, nhà đầu tư thực hiện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật về đất đai.

b) Bố trí đủ vốn thực hiện dự án: Sau khi được giao đất, cho thuê đất, nhà đầu tư chịu trách nhiệm bố trí đủ vốn để thực hiện Dự án khác.

c) Cam kết triển khai dự án trên quỹ đất đã được giao hoặc cho thuê: Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng hoặc tiến độ sử dụng đất chậm sẽ bị thu hồi theo quy định của pháp luật về đất đai.

18. Bảo đảm thực hiện hợp đồng

Nêu thông tin về giá trị, hình thức, thời hạn nộp bảo đảm thực hiện hợp đồng và trường hợp nhà đầu tư không được hoàn trả bảo đảm thực hiện hợp đồng theo quy định của Nghị định số 63/2018/NĐ-CP và pháp luật về đấu thầu.

19. Vi phạm, không tuân thủ nghĩa vụ hợp đồng và cơ chế giải quyết

Nêu các nội dung bao gồm:

1. Các trường hợp vi phạm, không tuân thủ nghĩa vụ theo quy định tại hợp đồng của từng bên

2. Cơ chế giải quyết trong từng trường hợp vi phạm, không tuân thủ nghĩa vụ hợp đồng (ví dụ: Biện pháp khắc phục, đình chỉ việc thực hiện dự án, bồi thường thiệt hại, chấm dứt trước thời hạn hợp đồng...).

3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong xử lý các trường hợp vi phạm, không tuân thủ nghĩa vụ hợp đồng.