1. Hướng dẫn về thủ tục đấu thầu đất đai ?

Xin hỏi luật sư: Trường hợp sau có thể thực hiện chỉ định thầu được không Chủ đầu tư là Sở NN&PTNT có được chỉ định thầu cho Ban QLDA (thuộc sở) thực hiện gói thầu Lập HSMT, đánh giá HSDT (theo Kế hoạch đấu thầu được duyệt, hình thức lựa chọn nhà thầu là chỉ định thầu) các gói thầu thuộc dự án không?
Xin trân thành cám ơn câu trả lời của Luật sư./.

Luật sư tư vấn:

Về chỉ định thầu theo quy định của Điều 22 Luật đấu thầu năm 2013 như sau:

"Điều 22. Chỉ định thầu

1. Chỉ định thầu đối với nhà thầu được áp dụng trong các trường hợp sau đây:

a) Gói thầu cần thực hiện để khắc phục ngay hoặc để xử lý kịp thời hậu quả gây ra do sự cố bất khả kháng; gói thầu cần thực hiện để bảo đảm bí mật nhà nước; gói thầu cần triển khai ngay để tránh gây nguy hại trựctiếp đến tính mạng, sức khỏe và tài sản của cộng đồng dân cư trên địa bàn hoặcđể không ảnh hưởng nghiêm trọng đến công trình liền kề; gói thầu mua thuốc, hóachất, vật tư, thiết bị y tế để triển khai công tác phòng, chống dịch bệnh trongtrường hợp cấp bách;

b) Gói thầu cấp bách cần triển khai nhằm mục tiêu bảovệ chủ quyền quốc gia, biên giới quốc gia, hải đảo;

c) Gói thầu cung cấp dịch vụ tư vấn, dịch vụ phi tưvấn, mua sắm hàng hóa phải mua từ nhà thầu đã thực hiện trước đó do phải bảo đảmtính tương thích về công nghệ, bản quyền mà không thể mua được từ nhà thầukhác; gói thầu có tính chất nghiên cứu, thử nghiệm; mua bản quyền sở hữu trí tuệ;

d) Gói thầu cung cấp dịch vụ tư vấn lập báo cáonghiên cứu khả thi, thiết kế xây dựng được chỉ định cho tác giả của thiết kế kiếntrúc công trình trúng tuyển hoặc được tuyển chọn khi tác giả có đủ điều kiệnnăng lực theo quy định; gói thầu thi công xây dựng tượng đài, phù điêu, tranhhoành tráng, tác phẩm nghệ thuật gắn với quyền tác giả từ khâu sáng tác đến thicông công trình;

đ) Gói thầu di dời các công trình hạ tầng kỹ thuậtdo một đơn vị chuyên ngành trực tiếp quản lý để phục vụ công tác giải phóng mặtbằng; gói thầu rà phá bom, mìn, vật nổ để chuẩn bị mặt bằng thi công xây dựngcông trình;

e) Gói thầu cung cấp sản phẩm, dịchvụ công, gói thầu có giá gói thầu trong hạn mức được áp dụng chỉ định thầu theoquy định của Chính phủ phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.

2. Việc thực hiện chỉ định thầu đối với gói thầu quy định tại các điểm b, c, d, đ và e khoản 1 Điều này phải đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:

a) Có quyết định đầu tư được phê duyệt, trừ gói thầu tư vấn chuẩn bị dự án;

b) Có kế hoạch lựa chọn nhà thầu được phê duyệt;

c) Đã được bố trí vốn theo yêu cầu tiến độ thực hiệngói thầu;

d) Có dự toán được phê duyệt theo quy định, trừ trườnghợp đối với gói thầu EP, EC, EPC, gói thầu chìa khóa trao tay;

đ) Có thời gian thực hiện chỉ định thầu kể từ ngàyphê duyệt hồ sơ yêu cầu đến ngày ký kết hợp đồng không quá 45 ngày; trường hợpgói thầu có quy mô lớn, phức tạp không quá 90 ngày;

e) Nhà thầu được đề nghị chỉ định thầu phải có têntrong cơ sở dữ liệu về nhà thầu của cơ quan quản lý nhà nước về hoạt động đấuthầu.

3. Đối với gói thầu thuộc trường hợp chỉ định thầu quy định tại khoản 1 Điều này và đáp ứng điều kiện chỉ định thầu quy định tạikhoản 2 Điều này nhưng vẫn có thể áp dụng các hình thức lựa chọn nhà thầu khácquy định tại các điều 20, 21, 23 và 24 của Luật này thì khuyến khích áp dụnghình thức lựa chọn nhà thầu khác.

4. Chỉ định thầu đối với nhà đầutư được áp dụng trong các trường hợp sau đây:

a) Chỉ có một nhà đầu tư đăng ký thực hiện;

b) Chỉ có một nhà đầu tư có khả năng thực hiện do liênquan đến sở hữu trí tuệ, bí mật thương mại, công nghệ hoặc thu xếp vốn;

c) Nhà đầu tư đề xuất dự án đáp ứng yêu cầu thực hiệndự án khả thi và hiệu quả cao nhất theo quy định của Chính phủ.

Thưa luật sư, Tôi có gói thầu gia công thép trị giá 1.300.000.000 đồng, xin hỏi luật sư với gói thầu như thế thì hình thức đấu thầu như thế nào? Xin cảm ơn.

=> Chào hàng cạnh tranh được quy định trong điều 23 Luật đấu thầu năm 2013 như sau:

"Điều 23. Chào hàng cạnh tranh

1. Chào hàng cạnh tranh được áp dụng đối với gói thầu có giá trị trong hạn mức theo quy định của Chính phủ và thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Gói thầu dịch vụ phi tư vấn thông dụng, đơn giản;

b) Gói thầu mua sắm hàng hóa thông dụng, sẵn có trên thị trường với đặc tính kỹ thuật được tiêu chuẩn hóa và tương đương nhau về chất lượng;

c) Gói thầu xây lắp công trình đơn giản đã có thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt.

2. Chào hàng cạnh tranh được thực hiện khi đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:

a) Có kế hoạch lựa chọn nhà thầu được phê duyệt;

b) Có dự toán được phê duyệt theo quy định;

c) Đã được bố trí vốn theo yêu cầu tiến độ thực hiện gói thầu."

Vây, bạn có thể chọn hình thức chào hàng cạnh tranh.

Thưa luật sư, xin hỏi: Công ty xây đựng mới thành lập 1 năm thì được đấu thầu những công trình nào ạ ? Cảm ơn!

- Công ty thành lập được một năm thì đấu thầu những công trình nào thì còn phải phụ thuộc vào hồ sơ mời thầu có những yêu cầu gì. Theo quy đinh tại Điều 5 Luật đấu thầu năm 2013 thì tư cách hợp lệ của nhà thầu, nhà đầu tư như sau:

"Điều 5. Tư cách hợp lệ của nhà thầu, nhà đầu tư

1. Nhà thầu, nhà đầu tư là tổ chức có tư cách hợp lệ khi đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:

a) Có đăng ký thành lập, hoạt động do cơ quan có thẩm quyền của nước mà nhà thầu, nhà đầu tư đang hoạt động cấp;

b) Hạch toán tài chính độc lập;

c) Không đang trong quá trình giải thể; không bị kết luận đang lâm vào tình trạng phá sản hoặc nợ không có khả năng chi trả theo quy định của pháp luật;

d) Đã đăng ký trên hệ thống mạng đấu thầu quốc gia;

đ) Bảo đảm cạnh tranh trong đấu thầu theo quy định tại Điều 6 của Luật này;

e) Không đang trong thời gian bị cấm tham dự thầu;

g) Có tên trong danh sách ngắn đối với trường hợp đã lựa chọn được danh sách ngắn;

h) Phải liên danh với nhà thầu trong nước hoặc sử dụng nhà thầu phụ trong nước đối với nhà thầu nước ngoài khi tham dự thầu quốc tế tại Việt Nam, trừ trường hợp nhà thầu trong nước không đủ năng lực tham gia vào bất kỳ phần công việc nào của gói thầu.

2. Nhà thầu, nhà đầu tư là cá nhân có tư cách hợp lệ khi đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:

a) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định pháp luật của nước mà cá nhân đó là công dân;

b) Có chứng chỉ chuyên môn phù hợp theo quy định của pháp luật;

c) Đăng ký hoạt động hợp pháp theo quy định của pháp luật;

d) Không đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự;

đ) Không đang trong thời gian bị cấm tham dự thầu.

3. Nhà thầu, nhà đầu tư có tư cách hợp lệ theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này được tham dự thầu với tư cách độc lập hoặc liên danh; trường hợp liên danh phải có văn bản thỏa thuận giữa các thành viên, trong đó quy định rõ trách nhiệm của thành viên đứng đầu liên danh và trách nhiệm chung, trách nhiệm riêng của từng thành viên trong liên danh."

Thưa Luật sư, tôi có một câu hỏi mong được Luật sư tư vấn như sau: Công ty tôi lập Hồ sơ mời thầu đối với gói thầu tư vấn thì có được thẩm định hồ sơ mời thầu này không?

=> Việc thẩm định hồ sơ mời thầu theo quy định tại Điều 57 như sau:

"Điều 57. Trình, thẩm định, phê duyệt kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư, hồ sơ mời sơ tuyển, kết quả sơ tuyển, hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu và kết quả lựa chọn nhà đầu tư

1. Bên mời thầu trình người có thẩm quyền kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư, hồ sơ mời sơ tuyển, kết quả sơ tuyển, hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu, kết quả lựa chọn nhà đầu tư, đồng thời gửi tổ chức thẩm định.

2. Tổ chức thẩm định lập báo cáo thẩm định kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư, hồ sơ mời sơ tuyển, kết quả sơ tuyển, hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu, kết quả lựa chọn nhà đầu tư trình người có thẩm quyền.

3. Người có thẩm quyền căn cứ hồ sơ trình và báo cáo thẩm định phê duyệt kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư, hồ sơ mời sơ tuyển, kết quả sơ tuyển, hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu, kết quả lựa chọn nhà đầu tư.

4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Chào Luật sư. Khi mời thầu gói thầu tư vấn khảo sát, lập dự án đầu tư có tổng giá trị toàn bộ dự án khảo 80 tỷ đồng vậy. Khi lập hồ sơ mời thầu cần phải yêu cầu nhà thầu có hợp đồng tương tự trong 3 năm gần đây tối thiểu 01 hợp đồng, có tính chất quy mô tương tự và giá trị hợp đồng cần bao nhiêu? Dựa vào cơ sở nào để mời giá trị hợp đồng đã thực hiện để chứng minh năng lực của nhà thầu; quy định nào? Nghị định và thông tư nào? Xin trân trọng cảm ơn Luật sư

=> Tiêu chuẩn đánh giá về năng lực và kinh nghiệm theo quy định tại Nghị định 63/2014/NĐ-CP về quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đấu thầu về lựa chọn nhà thầu như sau:

"a) Tiêu chuẩn đánh giá về năng lực và kinh nghiệm

Sử dụng tiêu chí đạt, không đạt để xây dựng tiêu chuẩn đánh giá về năng lực và kinh nghiệm, trong đó phải quy định mức yêu cầu tối thiểu để đánh giá là đạt đối với từng nội dung về năng lực và kinh nghiệm của nhà thầu. Cụ thể như sau:

- Kinh nghiệm thực hiện các gói thầu tương tự về quy mô, tính chất kỹ thuật, điều kiện địa lý, địa chất, hiện trường (nếu có); kinh nghiệm hoạt động trong lĩnh vực sản xuất, kinh doanh chính có liên quan đến việc thực hiện gói thầu;

- Năng lực kỹ thuật: Số lượng, trình độ cán bộ chuyên môn chủ chốt, công nhân kỹ thuật trực tiếp thực hiện gói thầu và số lượng thiết bị thi công sẵn có, khả năng huy động thiết bị thi công để thực hiện gói thầu;

- Năng lực tài chính: Tổng tài sản, tổng nợ phải trả, tài sản ngắn hạn, nợ ngắn hạn, doanh thu, lợi nhuận, giá trị hợp đồng đang thực hiện dở dang và các chỉ tiêu cần thiết khác để đánh giá về năng lực tài chính của nhà thầu;

Việc xác định mức độ yêu cầu cụ thể đối với từng tiêu chuẩn quy định tại Điểm này cần căn cứ theo yêu cầu của từng gói thầu. Nhà thầu được đánh giá đạt tất cả nội dung nêu tại Điểm này thì đáp ứng yêu cầu về năng lực và kinh nghiệm."

Việc đánh giá về năng lực và kinh doanh do bên mời thầu quy định và việc đưa ra quy mô tương tự và giá trị hợp đồng có thể căn cứ vào giá trị của dự án để đưa ra mức cụ thể, pháp luật không quy định cụ thể mà do bên mời thầu quyết định nhằm đảm bảo cho việc thi công công trình.

Xin luật sư cho tôi hỏi: 1/. Quy định có bắt buộc phải lập hồ sơ mời quan tâm, hồ sơ mời sơ tuyển không? Nếu trong trường hợp bắt buộc thì khi nào phải lập hồ sơ mời quan tâm, hồ sơ mời sơ tuyển? Nếu không bắt buộc thì lập luôn hồ sơ mời thầu được không ạ? 2/. Chỉ định thầu rút gọn có phải lập hồ sơ yêu cầu không?

- Đối với các gói thầu dịch vụ tư vấn thuộc dự án có sử dụng vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi phát sinh từ điều ước quốc tế, thỏa thuận quốc tế giữa Việt Nam với nhà tài trợ, trường hợp được nhà tài trợ chấp thuận thì áp dụng hồ sơ mời quan tâm theo quy định tại Thông tư số 01/2015/TT-BKHĐT của Bộ Kế hoạch và Đầu tư : Quy định chi tiết lập Hồ sơ mời quan tâm, Hồ sơ mời thầu, Hồ sơ yêu cầu dịch vụ tư vấn.

>> Xem thêm:  Điều kiện đổi mục đích sử dụng đất đối với đất trồng lúa ? Chuyển mục đích sử dụng đất phải chịu những loại thuế gì ?

2. Tìm hiểu quy định của luật đất đai năm 2013 về đất đấu thầu ?

Xin chào luật sư. Gia đình em có mảnh đất đấu thầu 50 năm từ trước năm 1992 em lấy vợ xây nhà trên mảnh đất đó .vậy có được cấp sổ đỏ không ? Cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

Luật Minh khuê tư vấn và giải đáp những quy định của pháp luật về về đất đấu thầu và Hướng dẫn Tìm hiểu quy định của luật đất đai năm 2013 về đất đấu thầu:

=> Trong trường hợp này, nếu bạn có đủ các điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật đất đai (đối với trường hợp có giấy tờ về đất) hoặc Điều 101 Luật đất đai 2013 (đối với trường hợp không có giấy tờ về đất) thì bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Chào luật sư! Gia đình tôi có 2 mảnh đất đấu thầu nằm song song bên cạnh nhau, một chuyên nuôi trồng thủy sản và một là đất chuyên lúa. Bố tôi chưa xin phép xã đã xây một chuồng nhằm làm nhà cho vịt hoặc lợn trên một phần nhỏ của mảnh chuyên lúa. Xã yêu cầu gia đình tôi phải phá đi (bố tôi mới xây được móng nhà thôi ạ). Gia đình tôi xin nộp phạt nhưng xã k cho nộp phạt và vẫn yêu cầu phải phá đi trong vòng 3 ngày và hôm nay đã là ngày thứ 2. xin luật sư cho tôi biết có cách nào để giải quyết mà không cần phá nhà không ạ! Rất mong nhận được thư hồi đáp của luật sư! tôi xin chân thành cảm ơn luật sư!

=> Trong trường hợp này, gia đình bạn đã sử dụng sai mục đích sử dụng đất. Do đó, cơ quan có thẩm quyền có quyền ra thông báo phá dỡ cái chuồng đó.

Chào quý luật sư! Xin tư vấn về vấn đề đền bù đất đấu thầu. Hiện tại tôi có vấn đề về đền bù đất đấu thầu của gia đình có thắc mắc, mong quý luật sư giải đáp. Gia đình tôi hiện sử dụng đất đấu thầu nông nghiệp trồng lúa và hoa màu, làm ao nuôi cá với thời hạn 20 năm, tính từ năm 2010, đến nay đã được 5 năm. Nay nhà nước yêu cầu thu hồi diện tích đất thầu chưa hết thời hạn đó, vậy vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng sẽ được tính như thế nào? Hiện nay có văn bản pháp lý nào quy định về vấn đề đó? Mong quý luật sư giải đáp thắc mắc sớm!

=> Điều 82 Luật đất đai 2013 quy định

Điều 82. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất

Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:

1. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này;

2. Đất được Nhà nước giao để quản lý;

3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật này;…"

Điểm d Khoản 1 Điều 65 quy định: "Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;"

Căn cứ vào khoản 3 Điều 82 và điểm d khoản 1 Điều 65 Luật đất đai 2013, gia đình bạn sẽ không được bồi thường về đất nhưng có thể được bồi thường chi phí đầu tư vào đất khi nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 76:

" Điều 76. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
1. Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

c) Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;"

Các chi phí đầu tư vào đất còn lại được xác định dựa trên Điều 3 Nghị định 47/2014/NĐ-CP.

Thưa luật sư, xin hỏi: Em có mua (làm giấy mua bán viết tay) và đã đưa tiền 01 lô đất cho ông anh trúng thầu đấu giá đất ở. Nhưng anh ấy chưa thực hiện nghĩa vụ với nhà nước là đóng tiền trúng thầu. nay đã 8 tháng anh ấy vẫn chưa thực hiện nghĩa vụ với nhà nước lấy phiếu thu kho bạc để em làm quyền sử dụng đất. trong trường hợp này khi nào đất bị thu hồi hủy trúng thầu đất của anh ấy và em có thể kiện anh ây được không?

=> Theo quy định của pháp luật, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần được công chứng, chứng thức. Do đó, giao dịch giữa bạn và người đó sẽ là giao dịch dân sự vô hiệu về hình thức và hai bên sẽ trao trả cho nhau những gì đã nhận.

Thưa Luật sư! Gia đình em có thầu đất ao 500m2 ở trong xóm nhưng ao tù, không nuôi cá được nên gia đình em đã san lấp hơn 1/2 ao, xây tường bao xung quanh để trồng hoa màu. Nay đất thầu hết hạn xã thông báo bán đấu giá. Đất ao nhà e 500m2 chia làm 2 mảnh mỗi mảnh là 250m2. Gia đình em lên xã mua 1 bộ hồ sơ để mua 1 mảnh nhưng xã bắt gia đình em phải mua 2 bộ hồ sơ và đóng tiền cọc 2 bộ hồ sơ 30 triệu đồng. Em xin hỏi luật sư, xã làm vậy là đúng hay sai? Mong Luật sư tư vấn giúp!

=> Trong trường hợp này, UBND xã không có quyền bắt gia đình bạn phải mua hai bộ hồ sơ. Bạn có quyền khiếu nại lên cơ quan đã đưa ra quyết định đó. Khoản 1 Điều 7 Luật khiếu nại 2011 quy định:

"Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính."

Thưa luật sư, xin hỏi: Khi UBND xã tổ chức giao đất cho người đã trúng giá thầu quyền sử dụng đất nhưng diện tích đất thực tế lại nhỏ hơn diện tích ghi trong hồ sơ bán đấu giá đất ghi. Người trúng giá quyền sử dụng đất không nhận đất vì thiếu diện tích so với hồ sơ bán đấu giá đất ghi và vì vậy họ chưa nộp tiền đất theo giá thầu đã trúng. UBND xã bắt họ nộp tiền đất nếu không nộp tiền thì bị mất tiền đặt cọc và không có quyền nhận đất. Trường hợp này ai sai, ai đúng? cách giải quyết như thế nào?

=> Trong trường hợp này, bạn có thể gửi đơn khiếu nại đến UBND xã và đưa ra các chứng cứ cho việc vi phạm để được giải quyết. Nếu không được giải quyết hoặc không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại thì bạn có thể khởi kiện tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Thưa luật sư, xin hỏi: Em có một vấn đề muốn được tư vấn. Nhà có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do bố mẹ đứng tên . Đứa con trai chơi bời ăn cắp giấy quyền sử dụng đất để cắm 200 triệu tiền mặt. Do không trả số tiền trên nên giờ đã bỏ trốn 5 ngày nay. Vì thế hội cầm đồ đã về nhà yêu cầu bố mẹ nộp số tiền nợ trên nếu không nộp thì sẽ đến gặp thi hành án yêu cầu đấu giá đất để lấy số nợ trên. Vì vậy cho em hỏi hội cầm đồ có được bán không ạ

=> Trong trường hợp này, người con trai đó không phải là người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không thể thực hiện bất kỳ giao dịch gì liên quan đến mảnh đất đó nếu không có sự đồng ý của bố mẹ. Do đó, bên cầm đồ có thể kiện người con trai đó nhưng không thể yêu cầu đấu giá đất để lấy số nợ đó.

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

3. Đất có bị tịch thu khi hết thời hạn thầu ?

Kính gửi luật sư! Kính mong luật sư tư vấn giúp tôi vấn đề sau: Gia đình tôi có mua một mảnh đất 300m2 giáp đất thổ cư của nhà tôi từ năm 1990. Trong khi mua, bán gia đình tôi đã làm việc với UBND xã về việc mua mảnh đất 300m2 này để làm đất vườn và yêu cầu xã cấp đất vào sổ đỏ cho gia đình tôi.

Sau khi thỏa thuận xong hai bên có giấy tờ mua bán đất, hiện nay gia đình tôi vẫn còn giữ được giấy mua, bán đất đó. Năm 1990 gia đình tôi đã sử dụng mảnh đất 300m2 này vào việc đào ao thả cá. Vì lý do nước thải sinh hoạt của các hộ dân xung quanh thải xuống ao nhà tôi nhiều năm gây ô nhiễm môi trường. Nên cuối tháng 11 năm 2015 vừa rồi gia đình tôi phải lấp đi áo cá đó để làm vườn. Sau khi lấp đất ao xong thì chính quyền xã có về thông báo mảnh đất này của nhà tôi hết thời gian thầu và chưa được vào sổ đỏ, đồng thời UBND xã đòi thu hồi lại mảnh đất 300m2 này của nhà tôi, và còn thông báo có hai đơn kiện giấu tên lên UBND xã về việc tranh chấp mảnh đất 300m2 này của nhà tôi. Gia đình tôi giờ không biết mảnh đất đó có bị tịch thu hay không? Nếu không bị thu thì cần làm thủ tục gì để vào sổ đỏ?

Tôi xin chân thành cảm ơn.

Đất có bị tịch thu khi hết thời hạn thầu?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến: 1900.6162

Trả lời:

1. Thu hồi đất là gì? Các trường hợp thu hồi đất? Thẩm quyền thu hồi đất?

Thứ nhất, thu hồi đất theo quy định tại khoản 11 điều 3 Luật đất đai 2013 được định nghĩa:

" Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai."

Thứ hai, các trường hợp Nhà nước ra quyết định thu hồi đất theo quy định tại khoản 1 điều 16 Luật đất đai năm 2013 gồm :

"1. Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau:

a) Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

b) Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;

c) Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người."

Các trường hợp thu hồi đất được quy định cụ thể tại từ điều 61 đến điều 65 thuộc Mục 1 Chương 6 Luật đất đai 2013.

Theo thông tin bạn cung cấp thì lí do UBND xã ra quyết định thu hồi là do mảnh đất của bạn hết thời gian thầu, do đó bạn cần tìm hiểu xem mảnh đất mình mua là đất nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài hay là đất sử dụng có thời hạn. Vì trong trường hợp đất sử dụng có thời hạn thì thời hạn sử dụng đất là thời gian còn lại của thời gian sử dụng đất trước khi nhận quyền sử dụng đất căn cứ theo quy định tại khoản 1 điều 128 Bộ luật đất đai 2013.

Thứ ba, thẩm quyền thu hồi đất trong trường hợp đất của hộ gia đình, cá nhân thuộc về UBND cấp huyện theo quy định tại khoản 2 điều 66 Luật đất đai 2013 do đó việc UBND xã ra quyết định thu hồi đất nhà bạn là hoàn toàn trái pháp luật.

2.Thủ tục làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) ?

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được định nghĩa tại khoản 16 điều 3 Luật đất đai 2013: " Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất."

Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Trước tiên, bạn cần xem đất của mình có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không theo quy định tại Điều 100, điều 101 Luật đất đai 2013 đó là:

- Cá nhân có các giấy tờ quy định tại khoản 1 điều 100 hoặc các giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan

- Đất không có tranh chấp

Trong trường hợp này mặc dù có đơn khởi kiện gửi lên UBND xã về tranh chấp đất của bạn nhưng đây không được coi là căn cứ cho việc mảnh đất có tranh chấp nên bạn hoàn toàn có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Sau khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định chi tiết tại điều 70 Nghị định 43/2014/ NĐ-CP như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ. Hồ sơ bao gồm:

– Đơn đăng ký xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

– Bản sao sổ hộ khẩu, CMND;

– Bản sao chứng thực giấy tờ quyền sử dụng đất (nếu có);

– Bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất (nếu có tài sản yếu cầu chứng nhận quyền sở hữu);

– Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng;

– Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật (nếu có);

– Biên lai nộp thuế;

Bước 2: Nộp hồ sơ tại UBND xã nơi có mảnh đất

Bước 3: Thời gian cấp lại sổ đỏ cho người nhận quyền sử dụng đất là 15 ngày theo quy định tại Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP

>> Xem thêm:  Cơ quan nào có thẩm quyền thu hồi đất ? Hướng dẫn chính sách đền bù khi bị thu hồi đất đai ?

4. Chuyển đổi đất đấu thầu sang đất thổ cư như thế nào?

Kính gửi luật sư, Nhờ luật sư cho em xin phép được hỏi một số câu hỏi về luật đất thầu ạ: Hiện tại bố em đã mất cách đây được 4 năm. Gia đình em hiện tại chỉ có 3 mẹ con và hai anh em trai.

Năm 1998 Bố em có mua 1 mảnh đất này với giá 20 triệu đồng, mảnh đất này là 1822m2 của 1 người em ví dụ là ông A. Ông A này mua 1 mảnh đất thầu 1822m2 này và Ông A đã xin giấy phép của chính quyền xã để chuyển đổi từ đất thầu thành đất thổ cư (đất ở). Vậy năm 2014 do có sự thu hồi đất thầu và gia hạn tiếp 50 năm. Hiện tại ở Thôn em đang bắt gia đình em phải mua lại.
Luật sư cho em hỏi:
Mảnh đất của gia đình em đang sở hữu phải giải quyết như thế nào thì hợp lý. Ông A phải mua lại đất để trả gia đình em hay gia đình em phải mua, hay là chính quyền xã phải chịu trách nhiệm.

Nhờ luật sư cho em xin phép được hỏi một số câu hỏi về luật đất thầu ạ! Việc này chính quyền xã sai là chuyển đổi từ đất thâù thành đất thổ cư. Kính mong luật sư giúp đỡ em vì em không hiểu rõ về luật pháp.

Em trân trọng cảm ơn luật sư ạ.

Người hỏi: HV Công

Tổng đài luật sư trực tuyến gọi: 1900.6162.

Luật sư tư vấn chuyển đổi mục đích sử dụng đất, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai năm 2013 quy định về thời hạn sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:

"1. Thời hạn sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

a) Trường hợp chuyển đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang sử dụng vào mục đích khác thì thời hạn được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

b) Trường hợp chuyển đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sang trồng rừng phòng hộ, trồng rừng đặc dụng thì hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất ổn định lâu dài;

c) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó theo thời hạn đã được giao, cho thuê.

Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 của Luật này nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng;

d) Trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

đ) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất ổn định lâu dài".

Theo quy định của điều luật này, khi người sử dụng đất có quyền sử dụng đất đối với một loại đất có xác định thời hạn sử dụng đất (chẳng hạn như đất nông nghiệp có thời hạn sử dụng là 50 năm), khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang một loại đất khác thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo loại đất sau khi đã được cho phép chuyển mục đích sử dụng. Chẳng hạn, người sử dụng đất chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư, chúng ta biết, đất nông nghiệp có thời hạn sử dụng là 50 năm, còn đất thổ cư thì không có thời hạn sử dụng đất mà được xác định là sử dụng ổn định, lâu dài, thì sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư, thời hạn sử dụng đất không còn là 50 năm nữa, mà xác định theo đất thổ cư là sử dụng ổn định, lâu dài.

Trường hợp của bạn, gia đình bạn đã mua mảnh đất này từ năm 1998 từ ông A và đã được chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư, tức là việc chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư được diễn ra trước năm 1998. Thời điểm đó, chúng ta vẫn áp dụng quy định của Luật Đất đai cũ, và Luật Đất đai cũ (1993) thì chưa có quy định về chuyển mục đích sử dụng đất. Cho nên, mọi hoạt động liên quan đến đất đai ở thời điểm hiện tại đều áp dụng quy định của Luật Đất đai 2013

Như vậy, khi đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì thời hạn sử dụng đất không còn là 50 năm mà là sử dụng ổn định, lâu dài.

Do đó, trong trường hợp này, gia đình ông A hay gia đình bạn đều không phải mua lại mảnh đất này với thời hạn 50 năm. Phía Ủy ban nhân dân xã đang không áp dụng đúng quy định của pháp, nên đã đưa ra yêu cầu không có căn cứ.

>> Xem thêm:  Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất ? Thủ tục mua bán, tách sổ của lô đất ?

5. Xã có quyền hu hồi đất 5% sau khi hết thời hạn cho thuê hoặc thời hạn đấu thầu không ?

Cho tôi xin hỏi: Gia đình tôi nhận khoán một số đất 5 % của xã vào năm 2001. Khi nhận đất của UBND xã có đại diện UBND xã và các ban ngành có thẩm quyền liên quan. Theo đó UBND xã Thọ Diện được sự thống nhất của tập thể quyết định giao vùng đất quỷ công ích 5 % của xã cho công dân Trương Văn Được thôn 7 thuê đất.
Anh Được có quyền quản lý và sử dụng đất theo luật định năm 1993 và các pháp quy khác. Trong quá trình canh tác tôi có xin phép UBND xã để cãi tạo đất thay đổi cơ chế cây trồng và được xã đồng ý, cho phép có giấy phép kèm theo những việc được phép như: đào ao, hạ ruộng và trồng cây, tôi cũng đã có giấy chứng nhận trang trại của xã và huyện. Nay hợp đồng cũ đã hết hạn tôi xin làm lại hợp đồng mới xã không cho và tiến hành thu hồi đất đó để phát thầu, trong khi hàng năm vẫn đầy đủ nghĩa vụ cho tập thể. Tôi xin hỏi thế đúng hay sai?
Mong luật sư trả lời sớm tôi xin trân thành cảm!

Hướng dẫn về thủ tục đấu thầu đất đai?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi : 1900.6162

Trả lời:

Tại Khoản 5 điều 126 Luật đất đai 2013 cũng có quy định:

"Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm."

Diện tích đất mà bạn được xã cho thuê ở trên chính là quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn(hay còn gọi là đất 5%). Trong hợp đồng cho thuê đất của bạn thời gian thuê đất là 5 năm (bạn thuê từ năm 2001, sau ngày 1 tháng 1 năm 1999). Luật đất đai hiện hành cũng quy định thời hạn này là 5 năm. Khi hết thời hạn thuê này bạn không thể làm lại hợp đồng mới, khi hết hạn hợp đồng, hợp đồng cũ sẽ được thanh lý. Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ thanh lý hợp đồng và tiến hành đấu thầu lại. Kết thúc đấu thầu Ủy ban nhân dân xã sẽ kí kết hợp đồng mới với bên trúng thầu.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Luật Đất đai - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất ? Xử lý tranh chấp quyền sở hữu nhà ở ?