1. Khi nào có thể đòi lại tiền đặt cọc mua đất ?

Chào Luật sư, tôi có đặt cọc tiền mua 01 lô đất, có giấy xác nhận đặt cọc có chữ ký của các bên (vợ chồng bên bán là chủ sở hữu theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và của tôi). Lô đất trước khi bán vẫn nằm chung trên cùng 1 thửa đất lớn và chưa được tách thửa.
Trên giấy đặt cọc ghi rõ: số tiền đặt cọc là cơ sở để bên bán làm các thủ tục liên quan đến tách thửa và ký kết hợp đồng mua bán giữa hai bên sau khi thủ tục tách thửa hoàn tất, đảm bảo điều kiện chuyển nhượng. Nếu hợp đồng mua bán không được ký kết giữa các bên mà do lỗi của bên mua thì bên mua chịu mất số tiền đã cọc; do lỗi của bên bán thì bên bán phải hoàn lại 200% số tiền đặt cọc. Bên bán có trách nhiệm hoàn tất thủ tục tách thửa trong vòng 30 ngày. Tuy nhiên, hơn 40 ngày sau thủ tục mới được hoàn tất. Tôi không muốn mua lô đất đó nữa vì liên quan đến kế hoạch tài chính của tôi đến thời điểm hiện tại không đảm bảo, do đã bố trí nguồn tiền vào việc khác. Tôi đã thương lượng với bên bán nhưng họ không đồng ý trả lại tiền cọc cho tôi.
Như vậy, cho tôi hỏi luật sư: tôi có thể khởi kiện bên bán ra tòa để đòi lại số tiền tôi đã đặt cọc đồng thời yêu cầu bên bán trả chi phí lãi vay trong thời gian bên bán làm thủ tục hay không?
Kính mong luật sư tư vấn giúp. Xin chân thành cảm ơn !

Luật sư trả lời:

Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về hợp đồng đặt cọc như sau:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo quy định của pháp luật thì khi bạn từ chối giao kết hợp đồng thì bạn là người mất tiền cọc. Tuy nhiên nếu trường hợp có thỏa thuận cụ thể thì việc bồi thường cọc sẽ theo thỏa thuận của các bên.

Xem xét hợp đồng đặt cọc giữa hai bên thỏa thuận có quy định như thế nào về việc bồi thường tiền cọc. Ở đây, bạn chỉ nói rằng bên bán trong thời hạn 30 ngày không hoàn tất thủ tục; nhưng không nói cụ thể việc không hoàn thiện trong 30 ngày sẽ dẫn đến trách nhiệm bồi thường cọc.

Tuy nhiên, có một chi tiết, đó là nếu hợp đồng chấm dứt mà do lỗi của bên bán thì bên bán phải hoàn trả 200%, vì vậy nếu trường hợp này bạn chấm dứt vì lý do là quá thời hạn 30 ngày- do lỗi của bên bán và chứng minh được lý do đó thì bạn có quyền kiện ra tòa để yêu cầu trả tiền cọc và bồi thường.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật Dân sự đặt cọc mua đất, gọi: 1900.6162 để được giải đáp. Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

2. Tư vấn để lấy lại số tiền đã đặt cọc mua đất ?

Xin chào luật sư Tôi muốn được tư vấn / giúp đỡ về luật với nội dung như sau: Gia đình tôi có đặt cọc 1 khoản tiền 200 triệu đồng để mua 1 mảnh đất chưa có GCNQSD đất và chỉ ghi giấy viết tay biên nhận với chủ đất với điều khoản là khi làm được giấy chứng nhận quyền sở dụng đất và công chứng hợp đồng mua bán sang cho tôi thì tôi sẽ thanh toán nốt tiền còn lại của mảnh đất .
Tuy nhiên khi thực hiện các bước làm GCNQSDĐ thì mới biết đất đó chưa đủ điều kiện làm GCNQSDĐ do vậy tôi yêu cầu nhận lại tiền nhưng bên bán cho rằng đó là tiền đặt cọc và tôi đã bị mất số tiền đó do không tiến hành giao dịch nữa.
Theo luật sư thì tôi có thể lấy lại số tiền đó được không? Tôi cần phải làm gì để lấy lại được số tiền đó ?
Xin cám ơn và mong sớm nhận được sự tư vấn.
Người gửi: V.T

Tư vấn để lấy lại số tiền đã đặt cọc mua đất ?

Luật sư tư vấn pháp luật dân sự gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của công ty chúng tôi, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

Gia đình bạn có đặt cọc 1 khoản tiền 200 triệu đồng để mua 1 mảnh đất chưa có GCNQSD đất và chỉ ghi giấy viết tay biên nhận với chủ đất với điều khoản là khi làm được giấy chứng nhận quyền sở dụng đất và công chứng hợp đồng mua bán sang cho tôi thì tôi sẽ thanh toán nốt tiền còn lại của mảnh đất . Nhưng khi tiến hàng làm GCNQSDĐ thì mới biết đất đó chưa đủ điều kiện làm GCNQSDĐ nên gia đình bạn muốn lấy lại số tiền đặt cọc. Nếu gia đình ban chứng minh được rằng gia đình bên bán đã cố tình lừa dối để bạn tin rằng đất đó đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ thì bạn có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định tại Điều 127 Bộ luật dân sự năm 2015 Cụ thể:

Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.

Như vậy nếu giao dịch bị Tòa án tuyên bố là Vô hiệu thì họ sẽ phải trả lại cho bạn số tiền đặt cọc. Căn cứ theo quy định tại Điều 131 BLDS về hậu quả của giao dịch dân sự Vô hiệu;

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Để biết thêm thông tin chi tiết, bạn vui lòng liên hệ với chúng tôi để được tư vấn trực tiếp. Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua điện thoại gọi 1900.6162

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai, nhà ở

3. Trả tiền đặt cọc mua đất như thế nào ?

Kính gởi công ty luật minh khuêkính thưa luật sư:vợ chồng tôi dành dùm mua được 1 lô đất nhưng chỉ có tôi đứng tên trên giấy chủ quyền sử dụng đất. Vừa rồi tôi rao bán nhưng không thương lượng trước với vợ. Và có 1 người đặt cọc cho tôi 35 triệu, số còn lại là 300 triệu họ sẽ trả đủ cho tôi khi ra ký tên công chứng.

Việc này có xác lập thành văn bản (biên nhận đặt cọc) nhưng không có ghi điều khoản đền bù tiền cọc khi việc mua bán không thành. Bản thân tôi rất có thiện ý bán, nhưng khi ra phòng công chứng buộc phải có chữ kí của vợ tôi. Nhưng cô ấy không đồng ý ký tên để chuyển nhượng. Do vậy việc mua bán không thành. Tôi thương lượng với người mua để trả lại tiền cọc. Nhưng họ không chịu. Họ buộc tôi phải thuyết phục vợ để bán đất hoặc trả lại gấp 2 lần tiền đặt cọc (tức 70 triệu). Vợ tôi vẫn kiên quyết không bán, mà tôi chỉ có 35 triệu tiền cọc kia thôi.

Vậy trong trường hợp này, tôi có bị họ kiện không. Pháp luật có quy định phạt tiền cọc trong trường hợp này không. Việc bán đất của tôi có được vô hiệu hóa không. Và tôi có phải trả lại gấp đôi số tiền đặt cọc như bên mua yêu cầu không ?

Rất mong nhận được tư vấn của luật sưkính chúc các anh chị luôn dồi dàu sức khỏe.

Người gửi : Nguyễn Tấn Diệp

Trả tiền đặt cọc mua đất như thế nào ?

Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.6162

Luật sư trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Khuê của chúng tôi, trường hợp của bạn được tư vấn như sau:

Mặc dù Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do một mình anh đứng tên nhưng mảnh đất được mua từ khoản tiền vợ chồng anh giành dụm để mua thể hiện tài sản được hình thành trong thời kỳ hôn nhân từ phần tài sản chung của vợ chồng anh nên đây là tài sản chung cụ thể theo quy định tại Điều 33 về tài sản chung của vợ chồng trong Luật hôn nhân và gia đình năm 2014:

1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.

3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.

Như vậy khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó phải có chữ ký của cả hai vợ chồng trong hợp đồng hoặc văn bản ủy quyền của vợ anh về việc ủy quyền cho anh toàn quyền trong việc chuyển nhượng cũng như ký kết hợp đồng chuyển nhượng vợ anh hoàn toàn đồng ý.

Tuy nhiên khi đã ký kết hợp đồng đặt cọc xong nhằm đảm bảo việc giao kết và thực hiện hợp đồng nhưng vợ anh không chịu ký kết vào hợp đồng chuyển nhượng làm cho bên bán có vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc cụ thể theo quy định tại Điều 328 của Bộ luật dân sự năm 2015:

Đặt cọc được hiểu là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

" Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Như vậy nếu có căn cứ là việc bên bạn không đạt được mục đích của hợp đồng đặt cọc là để đảm bảo việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bên bán (bên bạn) đã có sự vi phạm hợp đồng đặt cọc thì bên bạn phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Khoản tiền mà bạn phải trả cho bên mua là 35 triệu và một khoản tiền tương đương là 35 triệu nữa là khoản tiền phạt, nếu bạn không thực hiện thì họ có thể kiện bạn ra tòa án nơi bạn đang cư trú hoặc làm việc theo quy định tại khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 theo hợp đồng đặt cọc kèm theo đơn khởi kiện.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi số: 1900.6162 để được giải đáp. Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Tư vấn thủ tục khởi kiện vụ án dân sự - hôn nhân - gia đình

4. Tư vấn thủ tục khi ký kết hợp đồng góp vốn để mua đất ?

Xin chào Luật sư,mong luật sư tư vấn giúp tôi vấn đề như sau: Năm 2011, Tôi có mua một mảnh đất tại khu dân cư An Hạ Huyện Bình Chánh của Công ty T. Công ty cũng in hợp đồng góp vốn và hứa đầu quí I năm 2012 sẽ làm sổ đỏ cho tôi. Tuy nhiên, giờ đã năm 2016 rồi mà vẫn chưa thấy tăm hơi gì. Bây giờ tôi nên làm thế nào để có thể bảo vệ quyền lợi của tôi trước pháp luật ?
Rất cảm ơn sự tư vấn.

Tư vấn về việc chuyển giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi ký kết hợp đồng góp vốn để mua đất ?

Luật sư tư vấn luật dân sự gọi : 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi, vấn đề của bạn chúng tôi giải đáp như sau :

Theo những điều bạn nêu ở trên thì hợp đồng mua bán,chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn và công ty T là Hợp đồng góp vốn. Trước tiên bạn càn kiểm tra lại nội dung bản hợp đồng , xem lại tính hợp pháp của hợp đồng để biết hợp đồng giao kết giữa bạn và công ty T có phù hợp với quy định của Pháp Luật không, có bị vô hiệu không.

Điều 385 Bộ luật dân sự 2015 (BLDS) quy định:

Điều 385. Khái niệm hợp đồng

Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

Về mặt hình thức,“hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định. Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó”

Hợp đồng góp vốn để nhận (mua) quyền sử dụng đất đã thể hiện ý chí thỏa thuận giữa các bên và không thuộc trường hợp bắt buộc phải được công chứng, chứng thực. Do vậy, nếu không vi phạm các quy định của pháp luật làm cho giao dịch dân sự đó bị vô hiệu (do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội; do giả tạo; do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện; do bị nhầm lẫn; do bị lừa dối, đe dọa hoặc do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình thì hợp đồng giữa các bên được coi là hợp pháp. Nếu vi phạm các quy định của Pháp luật khiến giao dịch dân sự đó vô hiệu thì hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu được giải quyết theo BLDS, theo đó hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Trong trường hợp này, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

khi hợp đồng giữa bạn và công ty T hợp pháp, bạn đã hoàn thành nghĩa vụ Giao tiền nhưng công ty T vẫn chưa hoàn thành nghĩa vụ giao đất và Giấy tờ chứng nhận QSDĐ thì bạn có thể liên hệ với công ty T để đòi quyền lợi chính đáng. Nếu công ty T không thực hiện nghĩa vụ như ghi trong hợp đồng thì bạn có thể khởi kiện, yêu cầu công ty T thực hiện nghĩa vụ như ghi trong hợp đồng.

Hồ sơ khởi kiện gồm:

- Đơn khởi kiện

- Các giấy tờ liên quan đến vụ kiện ( giấy tờ sở hữu nhà, đất, hợp đồng liên quan…)

- Đối với cá nhân: Giấy chứng minh nhân dân, hộ khẩu (bản sao có công chứng).

- Đối với pháp nhân: Giấy tờ về tư cách pháp lý của người khởi kiện, của các đương sự và người có liên quan khác như: giấy phép, quyết định thành lập doanh nghiệp, giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh; điều lệ hoạt động, quyết định bổ nhiệm hoặc ủy quyền đại diện doanh nghiệp (bản sao có công chứng).

- Bản kê các giấy tờ nộp kèm theo đơn kiện (ghi rõ số bản chính, bản sao).

Lưu ý: Các giấy tờ nêu trên là văn bản, giấy tờ tiếng nước ngoài đều phải được dịch sang tiếng Việt Nam. Do cơ quan, tổ chức có chức năng dịch thuật, kèm theo bản gốc.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Dịch vụ tư vấn xin cấp sổ đỏ (sổ hồng), sang tên nhà đất

5. Mua đất khi đất đang thế chấp tại ngân hàng ?

Xin chào luật sư. Tôi có mua một mảnh đất 700m2 nhưng hiện tại mảnh đất đó đang thế chấp ngân hàng nên hai bên đã làm biên bản thỏa thuận mua bán. Nội dung khi đến hết hạn phải trả ngân hàng, bên bán phải có trách nhiệm lấy sổ đỏ ra và tách sổ sang tên cho bên mua.
Vậy xin hỏi khi quá hạn mà người bán không thanh toán được cho ngân hàng thì xử lý thế nào? Tôi phải làm những gì?
Xin cảm ơn!

Mua đất khi đất đang thế chấp tại ngân hàng ?

Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến (24/7) gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Khi chủ sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng thì người đó có các quyền, nghĩa vụ quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, trong đó có nghĩa vụ: Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường được bên nhận thế chấp đồng ý. Như vậy, việc mua bán mảnh đất đang được thế chấp đấy chỉ có thể thực hiện trong trường hợp bên nhận thế chấp là ngân hàng đồng ý.

Bộ luật dân sự 2015 quy định về xử lý tài sản thế chấp như sau:

Điều 303. Phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp

1. Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây:

a) Bán đấu giá tài sản;

b) Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;

c) Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;

d) Phương thức khác.

2. Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại khoản 1 Điều này thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Điều 304. Bán tài sản cầm cố, thế chấp

1. Việc bán đấu giá tài sản cầm cố, thế chấp được thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản.

2. Việc tự bán tài sản cầm cố, thế chấp của bên nhận bảo đảm được thực hiện theo quy định về bán tài sản trong Bộ luật này và quy định sau đây:

a) Việc thanh toán số tiền có được từ việc xử lý tài sản được thực hiện theo quy định tại Điều 307 của Bộ luật này;

b) Sau khi có kết quả bán tài sản thì chủ sở hữu tài sản và bên có quyền xử lý tài sản phải thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua tài sản.

Điều 305. Nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm

1. Bên nhận bảo đảm được quyền nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm nếu có thỏa thuận khi xác lập giao dịch bảo đảm.

2. Trường hợp không có thỏa thuận theo quy định tại khoản 1 Điều này thì bên nhận bảo đảm chỉ được nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ khi bên bảo đảm đồng ý bằng văn bản.

3. Trường hợp giá trị của tài sản bảo đảm lớn hơn giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm thì bên nhận bảo đảm phải thanh toán số tiền chênh lệch đó cho bên bảo đảm; trường hợp giá trị tài sản bảo đảm nhỏ hơn giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm thì phần nghĩa vụ chưa được thanh toán trở thành nghĩa vụ không có bảo đảm.

4. Bên bảo đảm có nghĩa vụ thực hiện các thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên nhận bảo đảm theo quy định của pháp luật.

Điều 306. Định giá tài sản bảo đảm

1. Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận về giá tài sản bảo đảm hoặc định giá thông qua tổ chức định giá tài sản khi xử lý tài sản bảo đảm.

Trường hợp không có thỏa thuận thì tài sản được định giá thông qua tổ chức định giá tài sản.

2. Việc định giá tài sản bảo đảm phải bảo đảm khách quan, phù hợp với giá thị trường.

3. Tổ chức định giá phải bồi thường thiệt hại nếu có hành vi trái pháp luật mà gây thiệt hại cho bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm trong quá trình định giá tài sản bảo đảm.

Điều 307. Thanh toán số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp

1. Số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản cầm cố, thế chấp được thanh toán theo thứ tự ưu tiên quy định tại Điều 308 của Bộ luật này.

2. Trường hợp số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản cầm cố, thế chấp lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì số tiền chênh lệch phải được trả cho bên bảo đảm.

3. Trường hợp số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản cầm cố, thế chấp nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì phần nghĩa vụ chưa được thanh toán được xác định là nghĩa vụ không có bảo đảm, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận bổ sung tài sản bảo đảm. Bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ được bảo đảm phải thực hiện phần nghĩa vụ chưa được thanh toán.

Điều 308. Thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận tài sản bảo đảm

1. Khi một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm được xác định như sau:

a) Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng;

b) Trường hợp có biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba và có biện pháp bảo đảm không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba được thanh toán trước;

c) Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập biện pháp bảo đảm.

2. Thứ tự ưu tiên thanh toán quy định tại khoản 1 Điều này có thể thay đổi, nếu các bên cùng nhận bảo đảm có thỏa thuận thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau. Bên thế quyền ưu tiên thanh toán chỉ được ưu tiên thanh toán trong phạm vi bảo đảm của bên mà mình thế quyền.

Như vậy, việc xử lý tài sản thế chấp khi hết hạn mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì tài sản thế chấp được thực hiện giống như trường hợp xử lý đối với tài sản cầm cố.

=> Khi hết hạn, mảnh đất trên sẽ được xử lý theo sự thỏa thuận của ngân hàng với người thế chấp hoặc sẽ được bán đấu giá. Số tiền bán đấu giá sẽ được sử dụng để thanh toán nghĩa vụ, trong đó ngân hàng được ưu tiên thanh toán trước. sau khi thanh toán các khoản nghĩa vụ mà còn thừa thì bên cầm cố được nhận, nếu còn thiếu thì phải trả tiếp số nợ đó.

Trong trường hợp tài sản thế chấp bị xử lý dẫn đến 2 bên không thể thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thì bạn có thể yêu cầu bên bán trả lại tiền bạn đã giao, nếu 2 bên không thỏa thuận được thì bạn có thể khởi kiện ra tòa nơi có bất động sản để yêu cầu giải quyết.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư tư vấn luật đất đai - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Tư vấn thủ tục khởi kiện vụ án kinh tế - kinh doanh thương mại