Tác giả:: Mục lục bài viết
1. Khi nào có thể đòi lại tiền đặt cọc mua đất ?
Luật sư trả lời:
Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về hợp đồng đặt cọc như sau:
Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Theo quy định của pháp luật thì khi bạn từ chối giao kết hợp đồng thì bạn là người mất tiền cọc. Tuy nhiên nếu trường hợp có thỏa thuận cụ thể thì việc bồi thường cọc sẽ theo thỏa thuận của các bên.
Xem xét hợp đồng đặt cọc giữa hai bên thỏa thuận có quy định như thế nào về việc bồi thường tiền cọc. Ở đây, bạn chỉ nói rằng bên bán trong thời hạn 30 ngày không hoàn tất thủ tục; nhưng không nói cụ thể việc không hoàn thiện trong 30 ngày sẽ dẫn đến trách nhiệm bồi thường cọc.
Tuy nhiên, có một chi tiết, đó là nếu hợp đồng chấm dứt mà do lỗi của bên bán thì bên bán phải hoàn trả 200%, vì vậy nếu trường hợp này bạn chấm dứt vì lý do là quá thời hạn 30 ngày- do lỗi của bên bán và chứng minh được lý do đó thì bạn có quyền kiện ra tòa để yêu cầu trả tiền cọc và bồi thường.
Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật Dân sự đặt cọc mua đất, gọi: 1900.6162 để được giải đáp. Trân trọng./.
2. Tư vấn để lấy lại số tiền đã đặt cọc mua đất ?
Luật sư tư vấn pháp luật dân sự gọi: 1900.6162
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của công ty chúng tôi, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:
Gia đình bạn có đặt cọc 1 khoản tiền 200 triệu đồng để mua 1 mảnh đất chưa có GCNQSD đất và chỉ ghi giấy viết tay biên nhận với chủ đất với điều khoản là khi làm được giấy chứng nhận quyền sở dụng đất và công chứng hợp đồng mua bán sang cho tôi thì tôi sẽ thanh toán nốt tiền còn lại của mảnh đất . Nhưng khi tiến hàng làm GCNQSDĐ thì mới biết đất đó chưa đủ điều kiện làm GCNQSDĐ nên gia đình bạn muốn lấy lại số tiền đặt cọc. Nếu gia đình ban chứng minh được rằng gia đình bên bán đã cố tình lừa dối để bạn tin rằng đất đó đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ thì bạn có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định tại Điều 127 Bộ luật dân sự năm 2015 Cụ thể:
Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.
Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.
Như vậy nếu giao dịch bị Tòa án tuyên bố là Vô hiệu thì họ sẽ phải trả lại cho bạn số tiền đặt cọc. Căn cứ theo quy định tại Điều 131 BLDS về hậu quả của giao dịch dân sự Vô hiệu;
Để biết thêm thông tin chi tiết, bạn vui lòng liên hệ với chúng tôi để được tư vấn trực tiếp. Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua điện thoại gọi 1900.6162
Trân trọng./.
3. Trả tiền đặt cọc mua đất như thế nào ?
Việc này có xác lập thành văn bản (biên nhận đặt cọc) nhưng không có ghi điều khoản đền bù tiền cọc khi việc mua bán không thành. Bản thân tôi rất có thiện ý bán, nhưng khi ra phòng công chứng buộc phải có chữ kí của vợ tôi. Nhưng cô ấy không đồng ý ký tên để chuyển nhượng. Do vậy việc mua bán không thành. Tôi thương lượng với người mua để trả lại tiền cọc. Nhưng họ không chịu. Họ buộc tôi phải thuyết phục vợ để bán đất hoặc trả lại gấp 2 lần tiền đặt cọc (tức 70 triệu). Vợ tôi vẫn kiên quyết không bán, mà tôi chỉ có 35 triệu tiền cọc kia thôi.
Vậy trong trường hợp này, tôi có bị họ kiện không. Pháp luật có quy định phạt tiền cọc trong trường hợp này không. Việc bán đất của tôi có được vô hiệu hóa không. Và tôi có phải trả lại gấp đôi số tiền đặt cọc như bên mua yêu cầu không ?
Rất mong nhận được tư vấn của luật sưkính chúc các anh chị luôn dồi dàu sức khỏe.
Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.6162
Luật sư trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Khuê của chúng tôi, trường hợp của bạn được tư vấn như sau:
Mặc dù Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do một mình anh đứng tên nhưng mảnh đất được mua từ khoản tiền vợ chồng anh giành dụm để mua thể hiện tài sản được hình thành trong thời kỳ hôn nhân từ phần tài sản chung của vợ chồng anh nên đây là tài sản chung cụ thể theo quy định tại Điều 33 về tài sản chung của vợ chồng trong Luật hôn nhân và gia đình năm 2014:
1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.
2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.
3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.
Như vậy khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó phải có chữ ký của cả hai vợ chồng trong hợp đồng hoặc văn bản ủy quyền của vợ anh về việc ủy quyền cho anh toàn quyền trong việc chuyển nhượng cũng như ký kết hợp đồng chuyển nhượng vợ anh hoàn toàn đồng ý.
Tuy nhiên khi đã ký kết hợp đồng đặt cọc xong nhằm đảm bảo việc giao kết và thực hiện hợp đồng nhưng vợ anh không chịu ký kết vào hợp đồng chuyển nhượng làm cho bên bán có vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc cụ thể theo quy định tại Điều 328 của Bộ luật dân sự năm 2015:
Đặt cọc được hiểu là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
" Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."
Như vậy nếu có căn cứ là việc bên bạn không đạt được mục đích của hợp đồng đặt cọc là để đảm bảo việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bên bán (bên bạn) đã có sự vi phạm hợp đồng đặt cọc thì bên bạn phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Khoản tiền mà bạn phải trả cho bên mua là 35 triệu và một khoản tiền tương đương là 35 triệu nữa là khoản tiền phạt, nếu bạn không thực hiện thì họ có thể kiện bạn ra tòa án nơi bạn đang cư trú hoặc làm việc theo quy định tại khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 theo hợp đồng đặt cọc kèm theo đơn khởi kiện.
Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi số: 1900.6162 để được giải đáp. Trân trọng./.
4. Tư vấn thủ tục khi ký kết hợp đồng góp vốn để mua đất ?
Luật sư tư vấn luật dân sựgọi : 1900.6162
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi, vấn đề của bạn chúng tôi giải đáp như sau :
Theo những điều bạn nêu ở trên thì hợp đồng mua bán,chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn và công ty T là Hợp đồng góp vốn. Trước tiên bạn càn kiểm tra lại nội dung bản hợp đồng , xem lại tính hợp pháp của hợp đồng để biết hợp đồng giao kết giữa bạn và công ty T có phù hợp với quy định của Pháp Luật không, có bị vô hiệu không.
Điều 385 Bộ luật dân sự 2015 (BLDS) quy định:
Điều 385. Khái niệm hợp đồng.
Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.
Về mặt hình thức,“hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định. Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó”
Hợp đồng góp vốn để nhận (mua) quyền sử dụng đất đã thể hiện ý chí thỏa thuận giữa các bên và không thuộc trường hợp bắt buộc phải được công chứng, chứng thực. Do vậy, nếu không vi phạm các quy định của pháp luật làm cho giao dịch dân sự đó bị vô hiệu (do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội; do giả tạo; do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện; do bị nhầm lẫn; do bị lừa dối, đe dọa hoặc do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình thì hợp đồng giữa các bên được coi là hợp pháp. Nếu vi phạm các quy định của Pháp luật khiến giao dịch dân sự đó vô hiệu thì hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu được giải quyết theo BLDS, theo đó hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Trong trường hợp này, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
khi hợp đồng giữa bạn và công ty T hợp pháp, bạn đã hoàn thành nghĩa vụ Giao tiền nhưng công ty T vẫn chưa hoàn thành nghĩa vụ giao đất và Giấy tờ chứng nhận QSDĐ thì bạn có thể liên hệ với công ty T để đòi quyền lợi chính đáng. Nếu công ty T không thực hiện nghĩa vụ như ghi trong hợp đồng thì bạn có thể khởi kiện, yêu cầu công ty T thực hiện nghĩa vụ như ghi trong hợp đồng.
Hồ sơ khởi kiện gồm:
- Các giấy tờ liên quan đến vụ kiện ( giấy tờ sở hữu nhà, đất, hợp đồng liên quan…)
- Đối với cá nhân: Giấy chứng minh nhân dân, hộ khẩu (bản sao có công chứng).
- Đối với pháp nhân: Giấy tờ về tư cách pháp lý của người khởi kiện, của các đương sự và người có liên quan khác như: giấy phép, quyết định thành lập doanh nghiệp, giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh; điều lệ hoạt động, quyết định bổ nhiệm hoặc ủy quyền đại diện doanh nghiệp (bản sao có công chứng).
- Bản kê các giấy tờ nộp kèm theo đơn kiện (ghi rõ số bản chính, bản sao).
Lưu ý: Các giấy tờ nêu trên là văn bản, giấy tờ tiếng nước ngoài đều phải được dịch sang tiếng Việt Nam. Do cơ quan, tổ chức có chức năng dịch thuật, kèm theo bản gốc.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email:Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!
5. Mua đất khi đất đang thế chấp tại ngân hàng ?
Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến (24/7) gọi số: 1900.6162
Trả lời:
Khi chủ sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng thì người đó có các quyền, nghĩa vụ quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, trong đó có nghĩa vụ: Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường được bên nhận thế chấp đồng ý. Như vậy, việc mua bán mảnh đất đang được thế chấp đấy chỉ có thể thực hiện trong trường hợp bên nhận thế chấp là ngân hàng đồng ý.
Bộ luật dân sự 2015 quy định về xử lý tài sản thế chấp như sau:
Như vậy, việc xử lý tài sản thế chấp khi hết hạn mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì tài sản thế chấp được thực hiện giống như trường hợp xử lý đối với tài sản cầm cố.
=> Khi hết hạn, mảnh đất trên sẽ được xử lý theo sự thỏa thuận của ngân hàng với người thế chấp hoặc sẽ được bán đấu giá. Số tiền bán đấu giá sẽ được sử dụng để thanh toán nghĩa vụ, trong đó ngân hàng được ưu tiên thanh toán trước. sau khi thanh toán các khoản nghĩa vụ mà còn thừa thì bên cầm cố được nhận, nếu còn thiếu thì phải trả tiếp số nợ đó.
Trong trường hợp tài sản thế chấp bị xử lý dẫn đến 2 bên không thể thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thì bạn có thể yêu cầu bên bán trả lại tiền bạn đã giao, nếu 2 bên không thỏa thuận được thì bạn có thể khởi kiện ra tòa nơi có bất động sản để yêu cầu giải quyết.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Emailđể nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận Luật sư tư vấn luật đất đai - Luật Minh Khuê
