1. Phải đáp ứng các tiêu chuẩn nào đối với loại nhà và diện tích nhà ở để phục vụ tái định cư ?

Tái định cư là quá trình di dời, chuyển đổi và tái lập môi trường sống của cộng đồng hoặc cá nhân từ nơi cư trú hiện tại đến nơi mới do các dự án phát triển, xây dựng, tái cơ cấu kinh tế, xã hội hoặc bảo vệ môi trường. Để thực hiện tái định cư một cách hiệu quả và bền vững, việc đảm bảo các tiêu chuẩn về loại nhà và diện tích nhà ở là vô cùng quan trọng. Theo quy định của Điều 39 trong Luật Nhà ở 2014, các tiêu chuẩn sau đây cần được tuân thủ đối với loại nhà và diện tích nhà ở để phục vụ tái định cư:

Đối với khu vực đô thị:

+ Căn hộ chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ cần được xây dựng phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng và chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt.

+ Căn hộ chung cư phải được thiết kế và xây dựng theo kiểu khép kín, đảm bảo tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng. Trong quá trình thiết kế, chủ đầu tư có thể bố trí một phần diện tích để tổ chức kinh doanh, phù hợp với điều kiện cụ thể của từng dự án.

+ Nhà ở riêng lẻ cần tuân thủ quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế được phê duyệt và nguyên tắc kiến trúc nhà ở quy định tại Điều 20 của Luật này. Đồng thời, cần đảm bảo hạn mức diện tích đất ở tối thiểu theo quy định của pháp luật về đất đai.

Đối với khu vực nông thôn: Nhà ở để phục vụ tái định cư ở khu vực nông thôn cần được thiết kế và xây dựng bao gồm diện tích ở và các công trình phụ trợ, phục vụ sinh hoạt, sản xuất gắn liền với nhà ở. Cũng cần tuân thủ nguyên tắc kiến trúc nhà ở quy định tại Điều 20 của Luật này và đảm bảo hạn mức diện tích đất ở tối thiểu theo quy định của pháp luật về đất đai.

Điều này đồng nghĩa rằng, việc lựa chọn loại nhà và xác định diện tích nhà ở trong quá trình tái định cư không chỉ là việc xây dựng một mái ấm mới mà còn là việc đảm bảo sự phát triển bền vững, thoải mái và an toàn cho cộng đồng và cá nhân được tái định cư. Các quy định trên cũng nhấn mạnh vai trò của sự phối hợp giữa các bên liên quan, đảm bảo rằng mọi quyết định được đưa ra đều phản ánh nhu cầu và đặc thù cụ thể của khu vực tái định cư.

 

2. Quy định pháp luật về các hình thức bố trí nhà ở để phục vụ tái định cư  

Việc tái định cư là một quá trình phức tạp và nhạy cảm đối với cộng đồng, đặc biệt là khi liên quan đến việc di dời các hộ dân để làm đường, xây dựng các dự án công trình, hoặc phát triển khu vực. Do đó, để đảm bảo rằng các hộ dân được tái định cư được bảo vệ và được đối xử công bằng, pháp luật đã quy định các hình thức bố trí nhà ở như thế nào. Theo Điều 36 của Luật Nhà ở năm 2014, với sự bổ sung và sửa đổi bởi điểm a khoản 6 của Điều 99 của Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư năm 2020, các hình thức bố trí nhà ở để phục vụ tái định cư bao gồm:

Mua nhà ở thương mại để cho thuê, cho thuê mua, bán cho người được tái định cư: Điều này cho phép các cá nhân hoặc tổ chức mua các căn nhà thương mại đã được xây dựng trong khu vực tái định cư để sử dụng cho mục đích cho thuê, thuê mua hoặc bán lại cho những người cần được tái định cư.

Sử dụng nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua, bán cho người được tái định cư: Hình thức này liên quan đến việc sử dụng các căn nhà ở xã hội, được xây dựng dành riêng cho mục đích cung cấp nhà ở cho các tầng lớp dân cư có thu nhập thấp hoặc trung bình. Các căn nhà này cũng có thể được cho thuê, cho thuê mua hoặc bán cho những người được tái định cư.

Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở: Nhà nước có thể đầu tư trực tiếp vào việc xây dựng các căn nhà ở bằng cách sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước, các nguồn tài trợ quốc gia hoặc quốc tế, và các nguồn vốn khác như trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức hoặc vốn vay ưu đãi từ các tổ chức tín dụng. Những căn nhà này sẽ được phân bổ cho người dân được tái định cư thông qua các hình thức cho thuê, cho thuê mua hoặc mua trực tiếp.

Thanh toán tiền để tự lựa chọn việc mua hoặc thuê nhà ở thương mại hoặc tự xây dựng nhà ở: Hình thức này cho phép các hộ gia đình hoặc cá nhân được tái định cư được thanh toán tiền để tự lựa chọn mua hoặc thuê các căn nhà ở thương mại trên thị trường, hoặc được cung cấp đất để tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch đã được phê duyệt.

Trên cơ sở các hình thức bố trí nhà ở như đã nêu trên, pháp luật đã cung cấp các cơ chế và quy định cụ thể để đảm bảo quá trình tái định cư diễn ra một cách công bằng, minh bạch và đáp ứng được nhu cầu thực tế của người dân trong quá trình phát triển kinh tế-xã hội. Đồng thời, việc thực thi các quy định này cũng đòi hỏi sự chặt chẽ và hiệu quả từ phía các cơ quan chức năng để đảm bảo rằng mọi quyền lợi và lợi ích của cộng đồng được bảo vệ và thúc đẩy.

 

3. Nguyên tắc phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư 

Phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư là một quá trình phức tạp và cần phải tuân thủ một số nguyên tắc cụ thể nhằm đảm bảo rằng các cộng đồng bị ảnh hưởng sẽ được hưởng lợi và không gặp phải bất kỳ thiệt hại không cần thiết nào trong quá trình tái định cư. Căn cứ theo Điều 35 của Luật Nhà ở 2014, nguyên tắc này được xác định một cách rõ ràng và chi tiết để hướng dẫn việc phát triển nhà ở để tái định cư. Điều đầu tiên cần lưu ý theo nguyên tắc này là việc chuẩn bị quỹ nhà ở trước khi thu hồi đất và giải tỏa nhà ở. Điều này đặc biệt quan trọng đối với các khu vực nội đô thuộc đô thị loại đặc biệt, đô thị loại 1 và loại 2. Quỹ nhà ở này có thể được hình thành thông qua sử dụng nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội được xây dựng theo dự án để bố trí tái định cư.

Ở các khu vực không thuộc quy định của điều trên, nguyên tắc vẫn cung cấp hướng dẫn cụ thể. Trong trường hợp không có nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội, Nhà nước cần đảm bảo việc sử dụng các nguồn lực để đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư trước khi tiến hành thu hồi đất và giải tỏa nhà ở. Một điểm đáng chú ý khác là ưu tiên bố trí nhà ở thương mại ngay trong dự án đối với những người có nhu cầu tái định cư trong trường hợp thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Điều này đảm bảo rằng các cá nhân bị ảnh hưởng sẽ được ưu tiên và không phải chịu đợi đến khi dự án hoàn thành. Nếu dự án liên quan đến việc phát triển hạ tầng khu công nghiệp, quy định cũng yêu cầu chủ đầu tư dự án phải bố trí nhà ở để tái định cư trong cùng khu vực được quy hoạch hoặc bố trí nhà ở tại nơi khác cho những người bị ảnh hưởng.

Việc đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư cần phải được thực hiện thông qua dự án cụ thể và đối với khu vực nông thôn, dự án này cần phải bao gồm cả việc bố trí đất để phục vụ sản xuất cho những người được tái định cư. Cuối cùng, để đảm bảo rằng nhà ở phục vụ tái định cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu, nguyên tắc cũng yêu cầu rằng chúng phải có đầy đủ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo quy hoạch đã được phê duyệt và tuân thủ quy định pháp luật.

Những nguyên tắc này được phản ánh và cập nhật trong văn bản hợp nhất 03/VBHN-VPQH năm 2020, hợp nhất các quy định liên quan trong Luật Nhà ở. Tuy nhiên, cần nhớ rằng văn bản hợp nhất này không phải là văn bản quy phạm pháp luật, chỉ mang tính chất hướng dẫn và không được sử dụng làm căn cứ pháp lý.

Xem thêm >>> Thủ tục thu hồi đất nông nghiệp để làm khu công nghiệp ? Chính sách hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất ?

Nếu như các bạn còn có những vướng mắc vui lòng liên hệ với chúng tôi thông qua số điện thoại tư vấn của tổng đài 19006162 hoặc lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ chi tiết nhất có thể