Thưa luật sư, Cho tôi được hỏi, đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tôi có được quyền cho người khác mượn để ở không? việc cho mượn đất chỉ có cam kết của hai bên nhưng không có xác nhận của chính quyền địa phương có được hay không? trong luật đât đai quy định những điều kiện nào được phép cho mượn đất ? Tôi xin chân thành cảm ơn.Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của công ty luật Minh Khuê.
Trả lời:
Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
1. Cơ sở pháp lý
2. Nội dung tư vấn
Người sử dụng đất muốn thực hiện quyền của mình (trong đó có quyền cho mượn đất) sẽ cần phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại điều 188 Luật đất đai 2013 như sau:
Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Ngoài ra, theo quy định tại khoản 3 điều 16 Luật đất đai 2013 thì: " Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất."
Như vậy, căn cứ theo quy định trên thì việc cho mượn đất sẽ không bắt buộc mảnh đất đó phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Tuy nhiên, sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) sẽ là căn cứ hợp pháp để pháp luật công nhận quyền sở hữu đối với mảnh đất của bạn nếu như bạn cho mượn đất của bạn cho người khác trong một thời gian dài trong khi đất của bạn chưa có sổ đỏ thì việc đòi lại đất của bạn sau này sẽ có thể sẽ gặp khó khăn. Vì nếu như mảnh đất của bạn mà sử dụng hợp pháp trong khoảng thời gian dài thì bên đi mượn đất sẽ có thể căn cứ vào yếu tố này để có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên họ (vì họ là người trực tiếp sử dụng đất do bạn đã cho người đó mượn đất).
Để có thể chắc chắn hơn thì lúc cho mượn đất bạn nên tiến hành làm hợp đồng chuyển nhượng (cho mượn quyền sử dụng đất) và ký tên đầy đủ để có thể được
3. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định
4. Không có các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013
5. Có nên hợp pháp hóa giao dịch "cho mượn" quyền sử dụng đất ?
Luật đất đai 2013 quy định rằng người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2013. Dựa theo quy định này thì pháp luật không liệt kê cho người sử dụng đất có quyền “cho mượn” quyền sử dụng đất, nhưng trong thực tế lại xảy ra rất nhiều trường hợp người sử dụng đất cho mượn quyền sử dụng đất.
Có ý kiến cho rằng, bởi vì không có bất cứ văn bản pháp luật nào quy định về việc cấm thực hiện giao dịch cho mượn quyền sử dụng đất cho nên chúng ta được làm những gì mà pháp luật không cấm bởi quyền sử dụng đất là một loại tài sản, điều đó đồng nghĩa với việc “cho mượn đất” trên thực tế là điều hết sức bình thường và không vi phạm pháp luật. Ý kiến khác lại cho rằng, pháp luật đất đai không có quy định dự trù là “các quyền khác theo quy định của pháp luật” như thông thường nên phải chăng pháp luật chỉ cho phép người sử dụng đất thực hiện các quyền được quy định trong điều luật. Khi trên thực tế, giao dịch cho mượn đất này vẫn đang diễn ra, đôi khi phát sinh các tranh chấp đất đai sau khi cho mượn quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác, trong khi đó pháp luật vẫn chưa có hướng dẫn hoặc điều chỉnh cụ thể về điều này. Vì vậy rủi ro khi xảy ra một người sử dụng đất cho mượn quyền sử dụng đất của mình, vì việc cho mượn quyền sử dụng đất vẫn chưa được Luật đất đai quy định nên hợp đồng này sẽ không được công chứng và vô hiệu về mặt hình thức, song khi có tranh chấp xảy ra tòa án không tuyên vô hiệu hợp đồng này mà dẫn sang việc tranh chấp đòi lại tài sản của bên đã cho mượn quyền sử dụng đất, bên cho mượn quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chứng minh quyền sử dụng đất trên là tài sản của mình, sẽ rất khó khăn nếu họ không có bất cứ giấy tờ được quy định tại Điều 100, Luật đất đai 2013, đến lúc này, để giải quyết phải xác minh thực tế xem họ đã có đủ điều kiện để được cấp giấy theo quy định tại Điều 101, Luật đất đai 2013 hay không.
Trong pháp luật dân sự có quy định về đối tượng của hợp đồng mượn tài sản, cụ thể: “ Tất cả những tài sản không tiêu hao đều có thể là đối tượng của hợp đồng mượn tài sản. Dựa vào quy định này, thì đối tượng của hợp đồng mượn có thể là bất kì tài sản nào không tiêu hao, quyền sử dụng đất đáp ứng được điều kiện này. Cho nên, quyền sử dụng đất hoàn toàn có thể là đối tượng của hợp đồng mượn. Do đó, giao dịch cho mượn quyền sử dụng đất là hợp lí và hoàn toàn không trái pháp luật.
Việc “mượn đất” có thể nói khá phổ biết trong quá khứ và vẫn còn tiếp diễn trong hiện tại. Để đáp ứng nhu cầu của thực tế, sẽ là một việc tích cực nếu chúng ta ghi nhận thêm giao dịch “mượn quyền sử dụng đất” trong Luật đất đai. Như vậy, hợp đồng cho mượn đất có thể được hợp pháp hóa và được công chứng, không mang đến những rủi ro cho người cho mượn đất.
Tham khảo bài viết liên quan:
Đòi lại đất đã cho mượn thế nào?
Có được đòi lại đất đã cho mượn khi họ sử dụng đất sử dụng ổn định lâu dài?
Đã cho đất thì nay có đòi lại được không?
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận Luật sư Đất đai
