1. Thế nào là kinh doanh bất động sản?
Kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực đa dạng và phong phú, thu hút sự tham gia của các doanh nghiệp, tổ chức, cơ quan và cá nhân với mục tiêu tận dụng tiềm năng lợi nhuận từ việc đầu tư vào bất động sản. Đây là một quá trình mà các bên đầu tư một khoản vốn nhất định để xây dựng, sở hữu, và giao dịch các tài sản như đất đai, nhà ở, tòa nhà thương mại hay khu căn hộ dịch vụ, với hy vọng thu lợi tức và tăng giá trị tài sản theo thời gian.
Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, các hoạt động đa dạng và linh hoạt được thực hiện để khai thác tiềm năng kinh tế từ các tài sản bất động sản. Điển hình là việc mua bán và chuyển nhượng tài sản, trong đó các doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân có thể mua vào hoặc bán ra các tài sản bất động sản để tận dụng cơ hội sinh lời.
Tóm lại, kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực đa chiều và hấp dẫn, mở ra nhiều cơ hội và thách thức cho các doanh nghiệp, tổ chức, cơ quan và cá nhân muốn tận dụng tiềm năng kinh tế từ việc đầu tư vào bất động sản. Các hoạt động kinh doanh bất động sản góp phần đáng kể vào phát triển kinh tế và xã hội của một quốc gia, đồng thời mang lại lợi ích và giá trị cho các bên tham gia.
Dưới góc độ pháp lý, định nghĩa về kinh doanh bất động sản đã được quy định chi tiết và cụ thể trong khoản 1 Điều 3 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 như sau: Kinh doanh bất động sản bao gồm việc đầu tư vốn để thực hiện các hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản, cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản với mục đích tạo ra lợi nhuận.
2. Luật Đầu tư 2020 với nhiều điểm mới về điều kiện kinh doanh bất động sản
Luật Đầu tư năm 2020 đã được Quốc hội thông qua vào ngày 17 tháng 6 năm 2020 và có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2021. Luật này bao gồm 7 Chương và 77 Điều quy định về hoạt động đầu tư kinh doanh tại Việt Nam cũng như hoạt động đầu tư kinh doanh từ Việt Nam ra nước ngoài. Luật Đầu tư năm 2020 mang đến nhiều điểm mới giúp thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư khi thực hiện hoạt động kinh doanh tại Việt Nam, bao gồm cả những nhà đầu tư trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản và nhà ở.
Một trong những điểm nổi bật của Luật Đầu tư 2020 là việc điều chỉnh điều kiện kinh doanh bất động sản trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Thay đổi này tập trung vào hai khía cạnh chính là yêu cầu về thành lập doanh nghiệp và thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản.
Theo điều khoản 1, Điều 10 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, tổ chức và cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, và có vốn pháp định không dưới 20 tỷ đồng, trừ khi có quy định khác tại khoản 2. Tuy nhiên, Luật Đầu tư 2020 đã điều chỉnh nội dung này thành "1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, trừ khi có quy định khác tại khoản 2."
Điều này có nghĩa là tổ chức và cá nhân kinh doanh bất động sản chỉ cần thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, trừ khi có quy định khác tại khoản 2. Điều quan trọng là tổ chức, hộ gia đình và cá nhân chỉ thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ và không thường xuyên, không cần phải thành lập doanh nghiệp nhưng vẫn phải tuân thủ quy định về kê khai và nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, Luật Đầu tư 2020 cũng đã sửa đổi quy định về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản như sau:
- Đối với dự án bất động sản đã được chấp thuận hoặc đã được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, thẩm quyền và thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án sẽ tuân theo quy định của Luật Đầu tư.
- Đối với dự án bất động sản không thuộc trường hợp trên, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản sẽ được thực hiện như sau:
+ UBND cấp tỉnh sẽ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do UBND cấp tỉnh quyết định việc đầu tư.
+ Thủ tướng Chính phủ sẽ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư.
3. Điều kiện kinh doanh bất động sản mới nhất theo hướng dẫn của Nghị định 02/2022/NĐ-CP
Điều 4 của Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định các điều kiện mà tổ chức và cá nhân kinh doanh bất động sản cần tuân thủ như sau:
(1) Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã.
(2) Phải công khai thông tin, bao gồm:
- Thông tin về doanh nghiệp như tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc và tên người đại diện theo quy định của pháp luật.
- Thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 của Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Thông tin này bao gồm thông tin về thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có), số lượng và loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng và loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, và số lượng và loại sản phẩm bất động sản đang tiếp tục kinh doanh. Lưu ý rằng các thông tin đã được công khai theo quy định này phải được cập nhật ngay sau khi có bất kỳ thay đổi nào.
(3) Chỉ được kinh doanh các bất động sản đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9 và Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
Điều kiện về bất động sản trong kinh doanh được quy định như sau:
* Đối với nhà, công trình xây dựng đã đưa vào kinh doanh, yêu cầu phải thỏa mãn các điều kiện sau:
- Có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, được ghi rõ trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất (đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai).
- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất.
- Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
* Đối với các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất, điều kiện đáp ứng bao gồm:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như Sổ đỏ hoặc Sổ hồng.
- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất và không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Nằm trong thời hạn sử dụng đất (còn thời hạn sử dụng đất).
* Đối với bất động sản hình thành trong tương lai và sẽ đưa vào kinh doanh, các điều kiện yêu cầu là:
- Có giấy tờ xác nhận về quyền sử dụng đất.
- Hồ sơ dự án, bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng (nếu cần).
- Có giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.
- Trong trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp dùng để ở hình thành trong tương lai, phải có biên bản nghiệm thu cho phần móng của tòa nhà đó đã hoàn thành.
Trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đã đủ điều kiện để được bán hoặc cho thuê mua.
(4) Điều kiện về vốn
Chính sách về vốn chủ sở hữu trong dự án bất động sản áp dụng cho nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án theo quy định pháp luật. Nhà đầu tư được chọn phải có vốn chủ sở hữu không dưới mức 20% tổng vốn đầu tư nếu dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, hoặc không dưới mức 15% tổng vốn đầu tư nếu dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên.
Vốn chủ sở hữu được xác định dựa trên kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp trong năm hoặc năm trước đó. Nếu doanh nghiệp mới thành lập, vốn chủ sở hữu sẽ được xác định dựa trên vốn điều lệ thực tế đã góp.
Tuy nhiên, có một số trường hợp đặc biệt không bắt buộc phải đáp ứng 4 điều kiện trên, bao gồm:
- Cơ quan và tổ chức thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể hoặc chia tách theo quy định pháp luật.
- Cơ quan và tổ chức thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản là tài sản công theo quy định pháp luật.
- Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh hoặc thế chấp để thu hồi nợ theo quy định pháp luật.
- Tổ chức, hộ gia đình và cá nhân bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quyết định của Tòa án hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại hoặc tố cáo.
- Tổ chức, hộ gia đình và cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của họ.
- Tổ chức, hộ gia đình và cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh theo quy định pháp luật.
Những trường hợp trên không phải tuân thủ các quy định về vốn chủ sở hữu khi tham gia giao dịch bất động sản quy mô nhỏ và không thường xuyên.
Bài viết liên quan: Pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
Luật Minh Khuê sẽ tiếp nhận yêu cầu tư vấn của khách hàng qua hotline: 1900.6162 hoặc email: lienhe@luatminhkhue.vn. Xin chân thành cảm ơn!
