Mẫu hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng có sẵn (hoặc hình thành trong tương lai)

Link tải mẫu hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng có sẵn (hoặc hình thành trong tương lai) (theo Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết luật kinh doanh bất động sản ) tại link dưới đây :

Mẫu số 01

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------

…………., ngày …. tháng …. năm…….

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG CÓ SẴN

(HOẶC HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI)

Số……… /HĐ

Căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản ngày 25 tháng 11 năm 2014;

Căn cứ Bộ Luật Dân sự ngày …. tháng ….. năm ……..;

Căn cứ Nghị định số ……/2015/NĐ-CP ngày....tháng….năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản;

Các căn cứ pháp lý khác;

Hai bên chúng tôi gồm:

I. BÊN BÁN NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG (sau đây gọi tắt là Bên bán):

- Tên doanh nghiệp: .........................................................................................................

- Địa chỉ: ...........................................................................................................................

- Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh: ..........

- Mã số doanh nghiệp: .......................................................................................................

- Người đại diện theo pháp luật: …………………… Chức vụ: ..........................................

- Số điện thoại liên hệ: .......................................................................................................

- Số tài khoản (nếu có): …………………………….. Tại ngân hàng: .................................

- Mã số thuế: .....................................................................................................................

II. BÊN MUA NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG (sau đây gọi tắt là Bên mua):

- Ông (bà)1:........................................................................................................................

- Số CMND (hộ chiếu): ……………….. Cấp ngày …./…../….., tại ....................................

- Hộ khẩu thường trú: ........................................................................................................

- Địa chỉ liên hệ: .................................................................................................................

- Điện thoại: ………………………………… Fax (nếu có): .................................................

- Số tài khoản: …………………………….. Tại ngân hàng: ...............................................

- Mã số thuế: .....................................................................................................................

Hai bên chúng tôi thống nhất ký kết hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng với các nội dung sau đây:

Điều 1. Các thông tin về nhà, công trình xây dựng

1. Loại nhà, công trình xây dựng (biệt thự, căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, công trình xây dựng không phải nhà ở như tòa nhà văn phòng, khách sạn,…): ..................................................................................................

2. Vị trí nhà, công trình xây dựng: ......................................................................................

(Đối với hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì ghi rõ tên dự án, tên tòa nhà, tên lô đất theo quy hoạch đã được duyệt).

3. Thông tin về quy hoạch có liên quan đến nhà, công trình xây dựng: .................................

4. Quy mô của nhà, công trình xây dựng:

- Tổng diện tích sàn xây dựng: …………m2

- Tổng diện tích sử dụng đất: ……….m2, trong đó:

Sử dụng riêng: …………….m2

Sử dụng chung (nếu có): …………m2

Nguồn gốc sử dụng đất (được giao, được công nhận hoặc thuê): ......................................

(Nếu là thuê đất thì phải ghi thêm thông tin về số hợp đồng, ngày ký hợp đồng thuê đất, thời gian thuê từ ngày …. đến ngày…..).

5. Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của nhà, công trình xây dựng; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với nhà, công trình xây dựng là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư.

6. Thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến nhà, công trình xây dựng.

7. Hồ sơ pháp lý của dự án, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng nhà.

8. Đối với hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì phải ghi rõ số, ngày tháng của hợp đồng bảo lãnh về nhà ở, số ngày tháng văn bản của Sở Xây dựng địa phương về việc bán nhà ở hình thành trong tương lai; kèm theo hợp đồng này còn có bản sao hợp đồng bảo lãnh về nhà ở, bản sao văn bản của Sở Xây dựng địa phương về việc bán nhà ở hình thành trong tương lai.

9. Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà, công trình xây dựng (nếu có).

10. Các thông tin khác .......................................................................................................

Điều 2. Giá bán nhà, công trình xây dựng

Giá bán nhà, công trình xây dựng là ........................................................................... đồng

(Bằng chữ: ...................................................................................................................... ).

Giá bán này đã bao gồm giá trị quyền sử dụng đất, thuế VAT (nếu bên bán thuộc diện phải nộp thuế VAT) và phí bảo trì (nếu có)

(Nếu giá bán là đơn giá trên m2 sàn thì diện tích sàn phải tính theo thông thủy)

Điều 3. Phương thức và thời hạn thanh toán

1. Phương thức thanh toán: Thanh toán bằng tiền Việt Nam thông qua hình thức (theo pháp luật về thanh toán):

2. Thời hạn thực hiện thanh toán:

a) Thanh toán một lần vào ngày …… tháng …… năm …….. (hoặc trong thời hạn ……. ngày, kể từ sau ngày kí kết hợp đồng này).

b) Thanh toán nhiều lần

- Lần 1:

- Lần 2:

………

3. Trường hợp mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo phương thức thanh toán nhiều lần thì phải thực hiện theo quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

a) Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng, trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng;

Trong mọi trường hợp khi bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

b) Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.

Điều 4. Thời hạn giao, nhận nhà công trình xây dựng và hồ sơ kèm theo

1. Bên bán có trách nhiệm bàn giao nhà, công trình xây dựng kèm theo các trang thiết bị gắn với nhà, công trình xây dựng đó và giấy tờ pháp lý về nhà, công trình xây dựng nêu tại Điều 1 của hợp đồng này cho Bên mua trong thời hạn là ………. ngày, kể từ ngày Bên mua thanh toán đủ số tiền mua nhà, công trình xây dựng (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác2). Việc bàn giao nhà, công trình xây dựng phải lập thành biên bản có chữ ký xác nhận của hai bên.

2. Trường hợp Bên mua chưa nhận bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai từ chủ đầu tư (bên bán) mà Bên mua có nhu cầu chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì các bên phải thực hiện đúng thủ tục chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại Điều ………. của Nghị định số …….. Bên bán không được thu thêm bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng khi xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng cho Bên mua.

3. Các thỏa thuận khác ......................................................................................................

Điều 5. Bảo hành (theo quy định tại Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản)

1. Bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán cho bên mua. Trường hợp nhà, công trình xây dựng đang trong thời hạn bảo hành thì bên bán có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị có trách nhiệm thực hiện việc bảo hành theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Thời hạn bảo hành: ………… (Thời hạn bảo hành theo quy định của pháp luật về xây dựng, về nhà ở).

3. Thỏa thuận về hết thời hạn bảo hành:..............................................................................

4. Các thỏa thuận khác: .....................................................................................................

Điều 6. Quyền và nghĩa vụ của Bên bán

1. Quyền của Bên bán (theo quy định tại Điều 21 Luật Kinh doanh bất động sản) cụ thể:

a) Yêu cầu Bên mua nhận nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn đã thỏa thuận tại Điều 4 của Hợp đồng này;

b) Yêu cầu Bên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận tại Điều 3 của Hợp đồng này;

c) Yêu cầu bên mua phối hợp thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận (thủ tục thanh toán, tài chính, giấy tờ………);

d) Không bàn giao nhà, công trình xây dựng khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

đ) Yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra;

e) Các quyền khác .............................................................................................................

2. Nghĩa vụ của Bên bán (theo quy định tại Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản) cụ thể:

a) Thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có)3;

(Đối với trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì thỏa thuận theo nội dung: Bên bán có trách nhiệm xây dựng nhà ở theo đúng thiết kế và theo danh mục vật liệu xây dựng bên trong và bên ngoài nhà ở mà các bên đã thỏa thuận; thông báo cho Bên mua biết tiến độ xây dựng nhà ở và đảm bảo hoàn thành việc xây dựng theo đúng tiến độ đã thỏa thuận; tạo điều kiện để Bên mua kiểm tra việc xây dựng nhà ở nếu có yêu cầu).

b) Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã bán trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua;

c) Thực hiện các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;

d) Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn đã thỏa thuận tại Điều 4 của Hợp đồng này, đảm bảo chất lượng4. Giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng;

đ) Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán theo quy định tại Điều 5 của Hợp đồng này;

e) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;

g) Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật (nộp tiền sử dụng đất và các khoản phí, lệ phí khác....);

h) Trường hợp mua nhà hình thành trong tương lai bên bán có nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước của khách hàng, và tạo điều kiện cho bên mua kiểm tra công trình;

i) Chủ đầu tư có nghĩa vụ thực hiện các quy định về bảo lãnh trong bán nhà ở hình thành trong tương lai cho bên mua theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và pháp luật về tín dụng.

k) Các nghĩa vụ khác do hai bên thỏa thuận: .......................................................................

Điều 7. Quyền và nghĩa vụ của Bên mua

1. Quyền của Bên mua (theo quy định tại Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản):

a) Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng5;

b) Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng (áp dụng tương tự Khoản 2 Điều 6 của Hợp đồng này);

c) Yêu cầu bên bán bảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định tại Điều 5 của Hợp đồng này;

d) Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng;

đ) Trường hợp mua nhà hình thành trong tương lai bên mua có quyền yêu cầu bên bán cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình;

e) Các quyền khác: ............................................................................................................

2. Nghĩa vụ của Bên mua (theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản)

a) Thanh toán đủ tiền mua nhà, công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức thỏa thuận tại Điều 3 của Hợp đồng này;

b) Nhận nhà, công trình xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo đúng thời hạn thỏa thuận tại Điều 4 của Hợp đồng này6;

c) Phối hợp với bên bán thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận là:........

d) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;

đ) Các nghĩa vụ khác: ........................................................................................................

Điều 8. Trách nhiệm của các bên do vi phạm hợp đồng

Hai bên thỏa thuận cụ thể về các hành vi vi phạm hợp đồng mà các bên phải chịu trách nhiệm trước bên kia (đối với bên mua: Chậm nộp tiền mua nhà, không chịu nhận bàn giao nhà...; đối với bên bán: Chậm bàn giao nhà, chất lượng thi công không đảm bảo...).

Điều 9. Phạt vi phạm hợp đồng

Hai bên thỏa thuận cụ thể về các trường hợp phạt do vi phạm hợp đồng.

Điều 10. Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý

1. Hợp đồng này sẽ chấm dứt trong các trường hợp sau:

- .......................................................................................................................................

2. Các trường hợp hủy bỏ hợp đồng:

- .......................................................................................................................................

3. Xử lý khi chấm dứt và hủy bỏ hợp đồng.

4. Các thỏa thuận khác ......................................................................................................

Điều 11. Giải quyết tranh chấp

Trường hợp các bên có tranh chấp về nội dung của hợp đồng này thì hai bên cùng bàn bạc giải quyết thông qua thương lượng. Trong trường hợp các bên không thương lượng được thì thống nhất chọn Tòa án hoặc trọng tài giải quyết theo quy định của pháp luật.

Điều 12. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng

1. Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày (hoặc có hiệu lực kể từ ngày được công chứng chứng nhận hoặc được UBND chứng thực đối với trường hợp pháp luật quy định phải công chứng hoặc chứng thực).

2. Hợp đồng này được lập thành ….. bản và có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ …. bản, .... bản lưu tại cơ quan thuế,.... và …. bản lưu tại cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu đối với nhà và công trình./.

BÊN BÁN BÊN MUA
(Ký, ghi rõ họ tên, chức vụ người ký và đóng dấu) (Ký, ghi rõ họ tên; nếu là tổ chức thì ghi rõ chức vụ người ký và đóng dấu)

Chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại : 1900.6162

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------

ĐƠN ĐỀ NGHỊ MUA NHÀ Ở CŨ THUỘC SỞ HỮU NHÀ NƯỚC

Kính gửi29: ………………………………………………..

Họ và tên người đề nghị30 là: .......................................................................................

CMND (hộ chiếu hoặc thẻ quân nhân hoặc thẻ căn cước công dân)

số .........................cấp ngày........./........./.........tại ......................................................

Nơi ở hiện tại: .............................................................................................................

Hộ khẩu thường trú (hoặc tạm trú) số ................tại: .....................................................

Và vợ (chồng) là31: ............................. CMND (hộ chiếu hoặc thẻ quân nhân hoặc thẻ căn cước công dân) số .....................cấp ngày........./........../.........tại ..............................................................

Hộ khẩu thường trú tại: ................................................................................................

...................................................................................................................................

Tôi làm đơn này đề nghị ……….. (ghi tên cơ quan quản lý nhà ở) giải quyết cho tôi mua nhà ở tại địa chỉ

- Hợp đồng thuê nhà ở số .................ký ngày........./......../.........với diện tích cụ thể sau:

- Tổng diện tích nhà ở đang sử dụng: ..............m2, trong đó:

+ Diện tích theo hợp đồng thuê nhà: DT nhà............m2; DT đất ...............m2

+ Diện tích nằm ngoài hợp đồng thuê nhà: DT nhà .........................m2; DT đất ..................m2 (nếu có)

Diện tích nhà, đất ngoài hợp đồng này tôi đã sử dụng liên tục, ổn định và không có tranh chấp, khiếu kiện, hiện nay đã xây dựng, cải tạo sử dụng với hiện trạng:32.........................................................................
...............................................................

Kèm theo đơn này là các giấy tờ liên quan như sau33:

1.................................................................................................................................

2.................................................................................................................................

3.................................................................................................................................

Hộ gia đình tôi (bao gồm các thành viên có tên trong hợp đồng thuê nhà ở từ đủ 18 tuổi trở lên) thống nhất cử ông (bà)............................................., CMND (hộ chiếu hoặc thẻ quân nhân) số ............................cấp ngày ......../......../........tại ......................là đại diện các thành viên trong hộ gia đình để ký hợp đồng mua bán nhà ở. Sau khi hoàn thành thủ tục mua bán nhà ở, đề nghị cơ quan có thẩm quyền ghi tên các thành viên sau vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bao gồm:

Ông (bà)..................................................số CMND..............................là.....................

Ông (bà)..................................................số CMND..............................là.....................

Ông (bà)..................................................số CMND..............................là.....................

...................................................................................................................................

Tôi xin chấp hành đầy đủ các quy định của nhà nước về mua bán nhà ở và cam đoan những lời khai trong đơn là đúng sự thực và hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật về các nội dung đã kê khai./.

(Ghi rõ kèm theo đơn này là bản vẽ sơ đồ, vị trí nhà ở, đất ở đề nghị mua)

Bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất ở mua bán

(đính kèm hợp đồng mua bán nhà ở số...... ký ngày....../......./....)

Ví dụ 1: Trường hợp người mua nhà ở chỉ mua có diện tích theo hợp đồng thuê nhà ở

Ví dụ 2: Trường hợp người mua nhà ở mua cả diện tích theo hợp đồng thuê và diện tích nằm ngoài hợp đồng thuê

Ghi chú:

Trường hợp Bên thuê chỉ mua diện tích theo hợp đồng thì sử dụng bản vẽ theo hợp đồng thuê nhà ở theo ví dụ 1; trường hợp Bên mua có cả diện tích nằm ngoài hợp đồng thì lập bản vẽ sơ đồ theo ví dụ 2.

Bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất ở kèm theo đơn đề nghị mua nhà ở cũ

Ví dụ 1: Trường hợp người mua nhà ở chỉ có diện tích theo hợp đồng thuê nhà ở

Ví dụ 2: Trường hợp người mua nhà ở có cả diện tích theo hợp đồng thuê và có diện tích nằm ngoài hợp đồng thuê

Ghi chú:

- Trong trường hợp người mua chỉ có diện tích nhà ở theo hợp đồng thuê nhà ở thì chỉ sử dụng bản vẽ sơ đồ nhà ở theo ví dụ 1 và chỉ cần có đóng dấu xác nhận của Bên cho thuê nhà ở.

- Trong trường hợp người mua có cả diện tích ngoài hợp đồng thuê nhà ở thì lập sơ đồ theo ví dụ 2, trong đó phải thể hiện rõ cả diện tích theo hợp đồng và diện tích ngoài hợp đồng. Bên cho thuê nhà ở đóng dấu xác nhận đối với diện tích theo hợp đồng; đối với diện tích ngoài hợp đồng thì có chữ ký xác nhận của các hộ liền kề và có xác nhận của UBND cấp xã nơi có nhà ở về diện tích nằm ngoài hợp đồng là không có tranh chấp, khiếu kiện.

.

Tư vấn pháp luật dân sự, đất đai trực tuyên, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo điểm a, khoản 1, Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì tài sản này là bất động sản.

Căn cứ để xác lập quyền sở hữu đối với tài sản tại điều 221, BLDS năm 2015theo đó:

"Quyền sở hữu được xác lập đối với tài sản trong trường hợp sau đây:

1. Do lao động, do hoạt động sản xuất, kinh doanh hợp pháp, do hoạt động sáng tạo ra đối tượng quyền sở hữu trí tuệ.

2. Được chuyển quyền sở hữu theo thỏa thuận hoặc theo bản án, quyết định của Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác.

3. Thu hoa lợi, lợi tức.

4. Tạo thành tài sản mới do sáp nhập, trộn lẫn, chế biến.

5. Được thừa kế.

6. Chiếm hữu trong các điều kiện do pháp luật quy định đối với tài sản vô chủ, tài sản không xác định được chủ sở hữu; tài sản bị chôn, giấu, bị vùi lấp, chìm đắm được tìm thấy; tài sản do người khác đánh rơi, bỏ quên; gia súc, gia cầm bị thất lạc, vật nuôi dưới nước di chuyển tự nhiên.

7. Chiếm hữu, được lợi về tài sản theo quy định tại Điều 236 của Bộ luật này.

8. Trường hợp khác do luật quy định."

Trong trường hợp của bạn, tài sản của gia đình bao gồm cả đất đai và nhà ở của 4 người bao gồm mẹ, hai anh trai và bạn chỉ có mẹ bạn là người lao động chính và tự mình xây dựng lên thì đương nhiên chỉ mình mẹ bạn là chủ sở hữu của tài sản là bất động sản đó. Theo đó, mẹ bạn sẽ có đầy đủ quyền năng của chủ sở hữu được quy định tại điều 158 về chủ thể của quyền sở hữu:

"Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.

Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản".

Còn hai anh của bạn không có bất cứ quyền gì đối với bất động sản và tài sản gắn liền với bất động sản đó.

Nhưng nếu mảnh đất và ngôi nhà đó được xây dựng tạo lập trong khoảng thời gian bố bạn còn sống, do hai bố mẹ bạn làm ra thì tài sản đó thuộc sở hữu chung của vợ chồng, được quy định tại Điều 213:

"1. Sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia.

2. Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

3. Vợ chồng thỏa thuận hoặc ủy quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

4. Tài sản chung của vợ chồng có thể phân chia theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của Tòa án.

5. Trường hợp vợ chồng lựa chọn chế độ tài sản theo thỏa thuận theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình thì tài sản chung của vợ chồng được áp dụng theo chế độ tài sản này."

Nếu tài sản bất động sản được hình thành trước khi bố bạn mất thì 3 anh em bạn vẫn có quyền thừa kế tài sản thuộc phần sở hữu của bố bạn - tức 1/2 giá trị của miếng đất đó và ngôi nhà.

Do đó, hai anh bạn chỉ có quyền được hưởng 1/4 giá trị của miếng đất và ngôi nhà đó. Muốn bán miếng đất và ngôi nhà đó cho người khác thì phải được sự đồng ý của mẹ bạn và bạn.

Trân trọng!

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai trực tuyến qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Tư vấn thủ tục hủy bỏ hợp đồng mua bán đất - Ảnh minh họa

Trả lời:

Chào bạn! Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi đến chuyên mục tư vấn pháp luật của chúng tôi. Câu hỏi của bạn chúng tôi xin được trả lời như sau:

Cơ sở pháp lý: điều 137, 219 BLDS (năm 2005), điều 29, 35 luật hôn nhân và gia đình năm 2014, NĐ 126/2014/ NĐ- CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành luật hôn nhân và gia đình năm 2015.

+ Điều 219 Bộ luật dân sự (năm 2005) về sở hữu chung của vợ chồng

“1. Sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất.

2. Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung bằng công sức của mỗi người; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

3. Vợ chồng cùng bàn bạc, thoả thuận hoặc uỷ quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

4. Tài sản chung của vợ chồng có thể phân chia theo thoả thuận hoặc theo quyết định của Toà án.

+ Điều 29 luật HNGĐ năm 2014 về nguyên tắc chung về chế độ tài sản của vợ chồng:

“ 1. Vợ, chồng bình đẳng với nhau về quyền, nghĩa vụ trong việc tạo lập, chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung; không phân biệt giữa lao động trong gia đình và lao động có thu nhập.

2. Vợ, chồng có nghĩa vụ bảo đảm điều kiện để đáp ứng nhu cầu thiết yếu của gia đình.

3. Việc thực hiện quyền, nghĩa vụ về tài sản của vợ chồng mà xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của vợ, chồng, gia đình và của người khác thì phải bồi thường.”

Điều 35 luật HNGĐ về chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung:

“1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.

2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

a) Bất động sản;

b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;

c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình

Điều 13 NĐ 126/2014/NĐ-CP về chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của vợ chồng

“1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận. Trong trường hợp vợ hoặc chồng xác lập, thực hiện giao dịch liên quan đến tài sản chung để đáp ứng nhu cầu thiết yếu của gia đình thì được coi là có sự đồng ý của bên kia, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 35 của Luật Hôn nhân và gia đình.

2. Trong trường hợp vợ hoặc chồng định đoạt tài sản chung vi phạm quy định tại Khoản 2 Điều 35 của Luật Hôn nhân và gia đình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu.”

Theo tình huống bạn đưa ra có 2 vấn đề đều không tuân theo đúng quy định của pháp luật:

+ Thứ nhất: Mảnh đất 2 hecta thuộc sở hữu chung của vợ chồng cô, chú bạn. Như vậy hai người có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt. Có nghĩa việc chú bạn đem chuyển nhượng mảnh đất đó sang cho người khác phải được sự thỏa thuận đồng ý của cô bạn => hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữ chú bạn và người kia là hợp đồng không có giá trị pháp lý. => cô bạn có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu và giải quyết hậu qua pháp lý của giao dịch vô hiệu.

Căn cứ theo Điều 137 BLDS (năm 2005) về Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”

=> cô bạn có thể đòi lại được mảnh đất của mình.

+ Thứ hai: việc chú bạn chuyển nhượng mảnh đất cho người kia chỉ là giấy tờ viết tay, khi tiến hành giao dich cũng không có bất kì giấy tờ hợp lệ nào và không được công chứng, chứng thực => giao dịch không hợp pháp.

Kết luận: cô bạn có thể đòi lại mảnh đất về mình đồng thời phải hoàn trả lại số tiền đã nhận cho người kia

Trân trọng./.

Trả lời:

Căn cứ Điều 450 Bộ luật Dân sự năm 2015:

"Điều 450. Mua bán quyền tài sản

1. Trường hợp mua bán quyền tài sản thì bên bán phải chuyển giấy tờ và làm thủ tục chuyển quyền sở hữu cho bên mua, bên mua phải trả tiền cho bên bán.

2. Trường hợp quyền tài sản là quyền đòi nợ và bên bán cam kết bảo đảm khả năng thanh toán của người mắc nợ thì bên bán phải liên đới chịu trách nhiệm thanh toán, nếu khi đến hạn mà người mắc nợ không trả.

3. Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với quyền tài sản là thời điểm bên mua nhận được giấy tờ về quyền sở hữu đối với quyền tài sản đó hoặc từ thời điểm đăng ký việc chuyển quyền sở hữu, nếu pháp luật có quy định."

Luật nhà ở 2014 quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở như sau:

"Điều 12. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở

1. Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở.

3. Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

4. Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về thừa kế."

Như vậy, theo quy định của BLDS 2015 thì sau khi hoàn thành thủ tục đăng kí quyền sở hữu đối với bất động sản thì bên mua mới có quyền sở hữu đối với bất động sản đó. Tuy nhiên, theo quy định của Luật nhà ở 2014 thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Tuy nhiên, thủ tục đăng kí quyền sở hữu chỉ là thủ tục hợp pháp hóa còn thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm bên mua thanh toán xong, do đó trong trường hợp này, bạn phải thanh toán tiền đầy đủ thì mới xác lập quyền sở hữu của bạn đối với ngôi nhà. Trong trường hợp bạn chưa thanh toán đủ thì quyền sở hữu đối với ngôi nhà trên vẫn thuộc sở hữu của bên bán. Bên bán hoàn toàn có quyền sang tên khi ngôi nhà vẫn thuộc quyền sở hữu của họ.Trong trường hợp bên bán chưa sang tên cho bạn, bạn chưa thanh toán đủ tiền thì đương nhiên căn nhà trên thuộc quyền sở hữu của bên bán.

Căn cứ Điều 127 Bộ luật dân sự năm 2015:

"Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình."

Như vậy, trong trường hợp này, trước hết, bạn nên thương lượng với bên bán. Nếu bên bán không chấp nhận việc thương lượng đó, bạn có thể làm khởi kiện tại tòa án nơi có đất để yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu do bị lừa dối. Bởi vì bạn cho rằng bên bán đã không trung thực khi che các thông tin về thửa đất trên (tất nhiên, bạn phải có căn cứ để chứng minh được ) thì Tòa án sẽ tuyên bố hợp đồng đã giao kết là vô hiệu do bị bên bán lừa dối. Và khi ấy theo quy định tại Điều 127 Bộ luật dân sự 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận – tức việc mua bán đất trong trường hợp này coi như chưa phát sinh giữa 2 bên, bên bán sẽ bị buộc hoàn trả cho bạn số tiền đã nhận khi tòa tuyên giao dịch đã được hai bên ký kết bị vô hiệu.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email:Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.