Mẫu Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch mới nhất

1. Mẫu Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch mới nhất 

Hiện nay, mẫu Hợp đồng mua bán căn hộ du lịch được quy định tại Mẫu số 02 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP.

>> Tải ngay: Mẫu Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch cập nhật mới nhất 

2. Hướng dẫn cách ghi mẫu Hợp đồng mua bán căn hộ du lịch

Việc lập Hợp đồng mua bán căn hộ du lịch được thực hiện theo quy định của Mẫu số 02 Phụ lục, điều này được ghi rõ trong Nghị định 02/2022/NĐ-CP và gồm các điểm sau đây:

- Đầu tiên, trong Hợp đồng mua bán căn hộ du lịch, cần phải ghi rõ các căn cứ pháp lý liên quan đến giao dịch mua bán hoặc cho thuê mua căn hộ du lịch hoặc căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú. Trong trường hợp có sự thay đổi hoặc sửa đổi bất kỳ văn bản pháp luật nào có liên quan, các thông tin này cũng phải được ghi rõ trong Hợp đồng, bao gồm số và tên của các văn bản pháp luật mới.

- Thứ hai, cần ghi tên của bên bán hoặc cho thuê mua căn hộ du lịch/căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú. Nếu bên bán hoặc cho thuê là cá nhân, thì không cần phải cung cấp các thông tin về Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, cũng như không cần ghi thông tin về người đại diện pháp luật của doanh nghiệp.

- Thứ ba, nếu bên bán hoặc cho thuê là tổ chức, Hợp đồng cần ghi các thông tin chi tiết về tổ chức đó. Trong trường hợp bên mua là cá nhân hoặc nhiều cá nhân cùng đứng tên trong Hợp đồng, thì cần ghi đầy đủ thông tin về từng người mua căn hộ du lịch/căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú. Cũng như ở trường hợp cá nhân bán, không cần phải cung cấp thông tin về Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc người đại diện pháp luật của doanh nghiệp.

- Cuối cùng, nếu bên bán là tổ chức, thì Hợp đồng cần ghi số Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư của tổ chức đó.

3. Những vấn đề pháp lý khi mua bán căn hộ du lịch

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Hiện nay, việc cấp chứng nhận quyền sở hữu cho căn hộ nhà ở nhằm phục vụ mục đích kinh doanh du lịch đang gặp nhiều khó khăn. Do đó, nhiều căn hộ condotel hiện vẫn đang trong tình trạng "chờ sổ hồng" và không được chứng nhận quyền sở hữu. Có một số người mua bất động sản này mặc cho việc thiếu chứng nhận quyền sở hữu, tạo ra tiềm ẩn cho nhiều vấn đề pháp lý có thể ảnh hưởng đến sự sở hữu lâu dài của họ. Thường thường, khi không có giấy chứng nhận quyền sở hữu, người mua cũng sẽ không có quyền thực hiện các quyết định về tài sản của họ theo luật pháp. Vì vậy, để tránh mọi rủi ro pháp lý, việc mua bán căn hộ condotel cần tuân thủ đầy đủ quy định của pháp luật về việc chuyển nhượng và mua bán bằng việc có "Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở".

Thời hạn sử dụng căn hộ

Condotel, theo bản chất, không phải là nhà ở xây dựng trên đất hoặc loại hình căn hộ có quyền sở hữu hoàn toàn. Thay vào đó, Condotel được nhà nước giao quyền sở hữu với mục đích kinh doanh du lịch. Theo quy định tại Khoản 3, Điều 126 của Luật Đất đai, thời hạn giao đất cho thuê đối với các tổ chức thực hiện các dự án đầu tư (một hoạt động kinh doanh) không được vượt quá 50 năm. Điều này có nghĩa rằng, dự án khu du lịch nghỉ dưỡng và căn hộ Condotel nằm trong danh sách đối tượng sử dụng đất với thời hạn giới hạn theo dự án. Do đó, càng để lâu thì giá trị của căn hộ Condotel sẽ giảm cả về mặt thời hạn pháp lý và giá trị sử dụng và kinh doanh.

Các chi phí dịch vụ, quản lý vận hành

Các căn hộ Condotel cũng tương tự như các căn hộ chung cư thông thường hiện nay, trong đó, người sở hữu đều phải thanh toán các khoản phí dịch vụ cố định hàng tháng, bao gồm các chi phí như tiền điện, nước, internet, phí bảo trì, và phí quản lý vận hành. Tuy nhiên, thực tế cho thấy việc quản lý các khoản phí dịch vụ của Condotel không được thực hiện một cách nghiêm ngặt như trong các căn hộ thông thường. Do đó, chi phí cho loại hình Condotel có thể không hề thấp và hoàn toàn phụ thuộc vào thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người mua căn hộ. Điều này đặt ra một yêu cầu quan trọng là bạn cần phải kiểm tra kỹ các thông tin về các khoản phí dịch vụ trước khi tiến hành giao dịch mua bán căn hộ Condotel. 

Lợi nhuận mà chủ đầu tư đã cam kết

Hầu hết người mua Condotel không mua để sử dụng cho mục đích ở mà thường kết hợp giữa nghỉ dưỡng và kinh doanh. Khi một Condotel được đưa vào sử dụng, người mua sẽ phải chịu các chi phí như đã được đề cập trước đó. Tuy nhiên, mức lợi nhuận của họ sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm số lượng khách hàng, địa điểm du lịch, kế hoạch kinh doanh và chiến lược tiếp thị của chủ sở hữu căn hộ. Vì vậy, nếu hợp đồng không cam kết một mức lợi nhuận cố định, thì việc đầu tư vào Condotel đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng từ phía người mua.

Bản chất phí bảo trì, duy trì và phí quản lý căn hộ

Dựa trên pháp luật hiện hành, đối với các căn hộ dành cho mục đích du lịch, không có bất kỳ quy định nào về việc thu phí bảo trì, phí quản lý vận hành, và các khoản phí duy trì dịch vụ như điện, nước, internet và cáp. Tất cả các quy định về các khoản phí này hoàn toàn phụ thuộc vào chủ đầu tư hoặc sự thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người mua căn hộ Condotel. Điều này dẫn đến một số vấn đề cụ thể:

- Quyền quyết định cuối cùng về việc tăng, giảm mức phí này luôn thuộc về chủ đầu tư, thậm chí khi có tranh chấp, mà không phụ thuộc vào các thỏa thuận trong hợp đồng.

- Việc thu, quản lý và sử dụng các khoản phí này cũng do chủ đầu tư quyết định cuối cùng, và chủ đầu tư có quyền quyết định liệu thông tin này có được công khai hay không.

Khi chỉ một hợp đồng mua bán không quy định cụ thể và rõ ràng về các khoản phí này, Tòa án sẽ không thể bảo vệ quyền lợi của người mua. Hầu hết các hợp đồng mua bán căn hộ Condotel thường không có quy định cụ thể về phương thức thu và sử dụng các khoản phí này.

Mục đích sử dụng Condotel

Sau khi mua căn hộ du lịch và nhận bàn giao, người mua có quyền lựa chọn sử dụng căn hộ cho mục đích lưu trú du lịch hoặc tự kinh doanh, hoặc thảo luận về việc hợp tác kinh doanh với chủ đầu tư. Tuy nhiên, trong thực tế, mọi quyền và quyết định đều dựa vào chủ đầu tư. Chủ đầu tư có thể tự quản lý hoặc thuê một đơn vị quản lý vận hành để thực hiện các hoạt động này. Dù có diễn ra theo hình thức nào, chủ đầu tư phải thiết lập Nội quy hoặc Quy chuẩn chung để quản lý vận hành toàn bộ tòa nhà.

Do đó, người mua Condotel không có quyền tự ý tiến hành sửa chữa, phá dỡ hoặc thay đổi cấu trúc bên trong căn hộ Condotel mà họ đã mua, ngay cả khi họ là chủ sở hữu. Người mua cũng không có thể tự do thuê các đơn vị cung cấp dịch vụ hoặc đơn vị quản lý khác để vận hành căn hộ của họ. Ngay cả việc tìm kiếm và tiếp đón khách du lịch cũng phải thông qua chủ đầu tư và phụ thuộc vào Nội quy và quản lý của đơn vị quản lý, do chủ đầu tư quyết định.

Rủi ro liên quan đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Toàn bộ dự án Condotel có thể đối mặt với nguy cơ bị các cơ quan có thẩm quyền kê biên và đưa vào đấu giá trong trường hợp chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính hoặc nợ nần. Khi chủ đầu tư gặp tình trạng lỗ lãi, phải đối mặt với tố cáo, kiện tụng, hoặc bị thua kiện và phải thực hiện các nghĩa vụ trả nợ hoặc tuân thủ quyết định của Tòa án, cơ quan thi hành án có thẩm quyền sẽ tiến hành kê biên tài sản của dự án Condotel dựa trên giấy chứng nhận sở hữu của chủ đầu tư. Trong tình huống này, quyền lợi của những người mua căn hộ Condotel không được đảm bảo.

Rủi ro trong hoàn cảnh tài chính khó khăn

Hơn nữa, còn một khả năng khác đáng quan ngại liên quan đến tình hình tài chính khó khăn của chủ đầu tư. Trong trường hợp nền kinh tế trở nên bất ổn, không thể loại trừ khả năng chủ đầu tư sẽ thế chấp toàn bộ dự án Condotel để vay vốn kinh doanh từ các ngân hàng. Khi điều này xảy ra, quyền lợi của những người mua căn hộ Condotel cũng sẽ gặp nguy cơ không được đảm bảo.

Bài viết liên quan: Căn hộ du lịch (Condotel) là gì? Quy định của pháp luật về căn hộ du lịch?

Trên đây là toàn bộ nội dung bài viết của Luật Minh Khuê về Mẫu Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch cập nhật mới nhất. Xin cảm ơn quý bạn đọc đã quan tâm theo dõi!