1. Hình thức, nội dung hợp đồng mua bán chung cư

Tại Điều 121 Luật Nhà ở năm 2014, hợp đồng về nhà ở sẽ do bên mua và bên bán cùng nhau thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm:

- Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

- Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;

- Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

-  Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

- Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;

- Quyền và nghĩa vụ của các bên

- Cam kết của các bên

- Các thỏa thuận khác

- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng; ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng

- Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Như vậy, khi mua bán nhà ở chung cư thì các bên sẽ thỏa thuận về những điều khoản trong hợp đồng mua đồng mua bán nhà ở chung cư và nội dung của hợp đồng cần đảm bảo phù hợp với các quy định của pháp luật. 

 

2. Công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán chung cư

Theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 về công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở:

Khi mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, ngoại trừ trường hợp: tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc vốn sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng nhưng nếu các bên có nhu cầu thì vẫn có thể thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng.

Công chứng hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở. Và tại Điều 42 Luật Công chứng năm 2014 có quy định: Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở.

Do đó, các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở có thể công chứng tại tổ chức công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở hoặc chứng thực hợp đồng tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.

 

3. Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán chung cư

3.1. Hồ sơ công chứng hợp đồng mua bán chung cư

Để tiến hành công chứng hợp đồng mua bán chung cư thì cần chuẩn bị những giấy tờ, tài liệu sau (theo Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng năm 2014):

+ Công chứng hợp đồng đã được soạn thảo sẵn:

- Phiếu yêu cầu công chứng (điền đầy đủ thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo);

- Dự thảo hợp đồng, giao dịch;

- Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng (bản sao căn cước công dân/ chứng minh nhân dân/ hộ chiếu); 

- Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó (như giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở);

-  Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng.

Những bản sao mà là bản chụp, bản in, hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính thì không phải chứng thực.

+ Công chứng hợp đồng do công chứng viên soạn thảo theo đề nghị của người yêu cầu công chứng:

Người yêu cầu công chứng sẽ nộp hồ sơ bao gồm: (1) Phiếu yêu cầu công chứng; (2) Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng (bản sao căn cước công dân/ chứng minh nhân dân/ hộ chiếu); (3) Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao thay thể được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó (như giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở); (4) Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng.

Cụ thể: 

Bên chuyển nhượng: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; Bản sao giấy tờ tùy thân (bản sao chứng minh nhân dân/ căn cước công dân/ hộ chiếu); Giấy xác nhận nơi cư trú; Giấy tờ chứng minh nhân dân (đăng ký kết hôn hoặc giấy tờ xác nhận tình trạng độc thân); Hợp đồng ủy quyền (trong trường hợp có ủy quyền để thực hiện việc chuyển nhượng).

Bên nhận chuyển nhượng: Bản sao giấy tờ tùy thân (chứng minh nhân dân/ căn cước công dân/ hộ chiếu); Giấy xác nhận nơi cư trú; Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn/ giấy xác nhận tình trạng độc thân).

 

3.2. Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán chung cư

Trình tự, thủ tục tiến hành công chứng hợp đồng mua bán chung cư được thực hiện qua những bước sau (quy định tại Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng năm 2014):

Bước 1: Người yêu cầu công chứng sẽ chuẩn bị hồ sơ theo yêu cầu

Bước 2: Nộp hồ sơ cho tổ chức

Bước 3: Tổ chức công chứng tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng và tiến hành công chứng

Sau khi tiếp nhận hồ sơ của người yêu cầu công chứng thì công chứng viên sẽ tiến hành kiểm tra hồ sơ: hồ sơ đầy đủ và hợp pháp thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng.

Trường hợp có căn cứ cho rằng hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc đối tượng của hợp đồng chưa được mô tả cụ thể thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định. Nếu người yêu cầu công chứng không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng.

* Hợp đồng mua bán chung cư đã soạn thảo: công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng: Nếu dự thảo hợp đồng mua bán chung cư hợp pháp thì sẽ chuyển đến bước tiếp theo. Trường hợp dự thảo hợp đồng có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội; đối tượng của hợp đồng không phù hợp với quy định của pháp luật thì công chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng để sửa chữa. Khi người yêu cầu công chứng không sửa chữa thì công chứng viên có quyền từ chối công chứng.

* Hợp đồng mua bán chung cư do công chứng viên soạn thảo theo đề nghị của người yêu cầu công chứng: Các bên yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo hợp đồng theo sự thỏa thuận của các bên.

Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe theo đề nghị của người yêu cầu công chứng.

Người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng thì ký vào từng trang của hợp đồng. Công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính các giấy tờ trong hồ sơ đã nộp để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch.

 

4. Mức phí, lệ phí công chứng hợp đồng mua bán nhà ở chung cư

Căn cứ vào khoản 2 Điều 4 Thông tư số 257/2016/TT-BTC ngày 11 tháng 11 năm 2016 quy định mức thu, chế độ thu, nộp quản lý, sử dụng phí công chứng; phí chứng thực; phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề công chứng; phí thẩm định điều kiện hoạt động văn phòng công chứng; lệ phí cấp thẻ công chứng viên:

Mức phí công chứng hợp đồng mua bán nhà ở được tính trên tổng giá trị nhà ở trong hợp đồng.

TT Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng

Mức thu

(đồng/ trường hợp)

1 Dưới 50 triệu đồng 50 nghìn
2 Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng 100 nghìn
3 Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng 0,1% giá trị tài sản
4 Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng 01 triệu đồng + 0,06% phần giá trị tài sản vượt quá 01 tỷ đồng
5 Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng 2,2 triệu đồng + 0,05% phần giá trị tài sản vượt quá 03 tỷ đồng
6 Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng 3,2 triệu đồng + 0,04% phần giá trị tài sản vượt quá 05 tỷ đồng
7 Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng 5,2 triệu đồng +  0,03% phần giá trị tài sản vượt quá 10 tỷ đồng
8 Trên 100 tỷ đồng 32,2 triệu đồng + 0,02% phần giá trị tài sản vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/ trường hợp)

Bạn đọc có vướng mắc nào liên quan đến "Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán chung cư" hay vấn đề pháp lý khác thì vui lòng liên hệ tới bộ phận tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của Luật Minh Khuê qua số 1900.6162 để được hỗ trợ kịp thời. Xin chân thành cảm ơn!