1. Người nước ngoài mua nhà cần điều kiện gì?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014 thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và pháp luật có liên quan.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (gọi chung là tổ chức nước ngoài).
Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Trường hợp 1: Cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam

Đối với cá nhân nước ngoài thuộc trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam thì phải thỏa mãn đồng thời hai điều kiện sau đây:

Có Giấy chứng nhận đầu tư;
Có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và pháp luật có liên quan.

Trường hợp 2: Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam

Đối với cá nhân nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại điểm c khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014 thì phải thỏa mãn cả hai điều kiện sau đây:

(1) Được phép nhập cảnh vào Việt Nam

Để nhập cảnh vào Việt Nam hợp pháp thì người nước ngoài cần thỏa mãn những điều kiện sau đây (được quy định tại Điều 20 Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2019)), cụ thể như sau:

- Có hộ chiếu hoặc giấy tờ có giá trị đi lại quốc tế và thị thực, trừ trường hợp được miễn thị thực theo quy định Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam.

Người nước ngoài nhập cảnh theo diện đơn phương miễn thị thực thì hộ chiếu phải còn thời hạn sử dụng ít nhất 06 tháng;

- Không thuộc trường hợp chưa cho nhập cảnh quy định tại Điều 21 Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam năm 2014 (được sửa đổi, bổ sung năm 2019), bao gồm:

Không đủ điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 20 Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam năm 2014 (được sửa đổi, bổ sung năm 2019).
Trẻ em dưới 14 tuổi không có cha, mẹ, người giám hộ hoặc người được ủy quyền đi cùng.
Giả mạo giấy tờ, khai sai sự thật để được cấp giấy tờ có giá trị nhập cảnh, xuất cảnh, cư trú.
Người bị mắc bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh truyền nhiễm gây nguy hiểm cho sức khỏe cộng đồng.
Bị trục xuất khỏi Việt Nam chưa quá 03 năm kể từ ngày quyết định trục xuất có hiệu lực.
Bị buộc xuất cảnh khỏi Việt Nam chưa quá 06 tháng kể từ ngày quyết định buộc xuất cảnh có hiệu lực.
Vì lý do phòng, chống dịch bệnh.
Vì lý do thiên tai.
Vì lý do quốc phòng, an ninh, trật tự, an toàn xã hội.

(2) Không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.

2. Người nước ngoài được mua chung cư ở những dự án nào?

Căn cứ vào khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014; tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức, gồm có:

Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy đinh của Luật Nhà ở năm 2014 và pháp luật có liên quan
Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.

Người nước ngoài được phép mua căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ nhưng phải trong khu vực dự án đầu tư nhà ở thương mại, trừ khu bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định. Khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh tại từng địa phương sẽ do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an xác định và có văn bản thông báo cho Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương để làm căn cứ chỉ đạo Sở Xây dựng xác định cụ thể danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở.

Ngoài bị giới hạn về địa lý thì người nước ngoài còn bị giới hạn về số lượng nhà ở được sở hữu. Cụ thể, tại Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Luật Nhà ở (một số nội dung được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 23 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP) như sau:

- Căn cứ vào thông báo của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an và chỉ đạo của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương theo quy định, Sở Xây dựng có trách nhiệm công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Sở các nội dung sau:

+ Danh mục các dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn nằm trong khu vực mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở.

+ Số lượng nhà ở (bao gồm cả căn hộ, nhà ở riêng lẻ) mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại mỗi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc diện được phép sở hữu; số lượng căn hộ chung cư tại mỗi tòa nhà chung cư, số lượng nhà ở riêng lẻ của mỗi dự án mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu.

+ Số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài đã mua, thuê mua, đã được cấp Giấy chứng nhận tại mỗi dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

+ Số lượng căn hộ chung cư mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu trong trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường có nhiều tòa nhà chung cư; số lượng nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu trong trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có một hoặc nhiều dự án nhưng có tổng số lượng nhà ở riêng lẻ ít hơn hoặc tương đương bằng 2.500 căn.

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b khoản 4 Điều 7 Nghị định 99/2015/NĐ-CP và chỉ được nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận tặng cho nhà ở của tổ chức trong số lượng nhà ở theo quy định tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép sở hữu; trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho, được thừa kế nhà ở tại Việt Nam nhưng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì không được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở mà chỉ được bán hoặc tặng cho nhà ở này cho các đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư; trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này.

- Trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trong đó có nhà ở riêng lẻ để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu số lượng nhà ở riêng lẻ theo quy định như sau:

+ Nếu chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số lượng nhà ở trong dự án đó.

+ Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương 2500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 250 căn.

+ Nếu có từ hai dự án trở lên mà tổng số nhà ở riêng lẻ trong các dự án này ít hơn hoặc bằng 2500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% số lượng nhà ở của mỗi dự án.

Nếu bạn đọc có bất kỳ vướng mắc liên quan đến vấn đề về pháp luật thì vui lòng liên hệ tới bộ phận tổng đài tư vấn pháp luật của Luật Minh Khuê qua số 1900.6162 hoặc gửi tới địa chỉ email lienhe@luatminhkhue.vn. Xin chân thành cảm ơn!