Kính chào  công ty Luật Minh Khuê, hiện tại tôi đang chuẩn bị mua một căn hộ chung cư ở Thanh Hà, mua lại từ một chủ sở hữu khác, xin luật sư cho biết chúng tôi lập hợp đồng đặt cọc về mua căn hộ thì có phải công chứng không? Hợp đồng mua căn hộ chung cư có phải theo mẫu của nhà nước? Có cần phải công chứng? Nếu có thì thủ tục công chứng như thế nào? Mong nhận được giải đáp từ luật sư. Tôi xin cảm ơn!

Người hỏi: Nguyễn Tuấn - Thái Nguyên

1. Cơ sở pháp lý về mua bán căn hộ chung cư

- Bộ luật dân sự 2015

- Luật kinh doanh bất động sản 2014

- Luật Nhà ở năm 2014

- Luật đất đai 2013

- Luật Công chứng 2014

- Nghị định 02/2022/NĐ-CP

2. Mua lại căn hộ chung cư có cần làm hợp đồng đặt cọc? Và có cần công chứng?

2.1. Có cần ký hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư

Trên thực tế, trong các giao dịch mua bán tài sản có giá trị lớn và các bên cần thời gian để hoàn tất những yêu cầu của bên còn lại đối với tài sản mua bán và để uy tín thì mọi người thường lựa chọn hình thức đó là ký hợp đồng đặt cọc trước làm tin, để làm căn cứ cho việc các bên chắc chắn sẽ tiến tới ký hợp đồng mua bán và mua bán thành công. Trong mua bán căn hộ chung cư cũng vậy, có thể vì lý do một bên cần chuẩn bị tài chính, một bên cần hoàn tất việc chuyển dọn để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ bàn giao nếu tiến tới mua bán nên cần có thời gian để thực hiện, trong thời gian đó, để đảm bảo ràng buộc trách nhiệm giao kết hợp đồng mua bán như thỏa thuận thì các bên lựa chọn xác lập và ký hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư trước.

Theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015, tại khoản 1 Điều 328 thì Đặt cọc được hiểu là bên đặt cọc giao cho bên nhận cọc một khoản tiền/kim khí quý, đá quý ....để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng trong một thời hạn.

Một khi mà các bên đã giao kết hợp đồng đăt cọc mua bán căn hộ chung cư thì có thể sẽ phát sinh một trong các trường hợp sau đây:

- Thuận lợi, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được ký kết, thực hiện: Tiền đặt cọc trước đó sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc trù luôn vào tiền mua căn hộ của hợp đồng mua bán.

- Bên đặt cọc từ chối ký kết hợp đồng mua bán: Bên nhận đặt cọc không phải trả lại tiền cọc

- Bên nhận đặt cọc từ chối ký kết hợp đồng mua bán căn hộ: Bên nhận đặt cọc phải trả lại tiền cọc cho bên đặt cọc cùng với một khoản tiền bằng với số tiền đặt cọc (trừ trường hợp có thỏa thuận khác).

Như vậy, hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư giống như một ràng buộc bước đầu khiến người mua và người bán có trách nhiệm với quyết định mua bán của mình. Do đó, tùy vào hoàn cảnh cũng như tính toán của các bên mà nên quyết định có ký hợp đồng đặt cọc hay không. Song để đảm bảo mọi việc thuận lợi cũng như hạn chế những rủi ro ví dụ trượt giá hay để không tốn thời gian tìm kiếm người mua thì các bên vẫn nên ký hợp đồng đặt cọc trước nếu chưa thể tiến tới ký hợp đồng mua bán ngay.

2.2. Có cần công chứng hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư?

Bộ luật dân sự ghi nhận biện pháp đặt cọc như một hình thức bảo đảm cho các bên trong việc tiến tới ký kết và thực hiện hợp đồng song không có quy định nào hướng dẫn về việc có phải công chứng, chứng thực hay không cũng như hình thức của hợp đồng đặt cọc. Do đó, trường hợp này sẽ phụ thuộc vào nhu cầu của các bên.

Soi chiếu quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 thì việc bắt buộc công chứng hoặc chứng thực áp dụng đối với hợp đồng chuyển nhượng đất, nhà và đất giữa cá nhân với nhau; hợp đồng tặng cho đất, nhà và đất; hợp đồng thế chấp.

Từ đó, có thể thấy rằng hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.

3. Mua lại căn hộ chung cư từ người khác có phải tuân theo hợp đồng mẫu của cơ quan nhà nước?

Về hợp đồng mẫu trong mua căn hộ chung cư, trước đây theo quy định tại Điều 6, Điều 7 Nghị định 76/2015/NĐ-CP thì hợp đồng mẫu được ban hành chỉ là để các bên tham khảo trong quá trình thương thảo và ký kết hợp đồng. Hiện hành theo quy định tại khoản 3 Điều 3 Nghị định 02/2022/NĐ-CP thì hợp đồng mẫu mua bán căn hộ chung cư được ban hành tại Nghị định này bắt buộc các bên mua bán phải áp dụng.

"Hợp đồng kinh doanh bất động sản là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa doanh nghiệp, hợp tác xã có đủ điều kiện kinh doanh bất động sản theo quy định tại Điều 4 của Nghị định này với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân về việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ trong hoạt động mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản và được lập theo mẫu quy định tại Nghị định này"

Theo đó, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là một loại hợp đồng kinh doanh bất động sản do đó phải tuân thủ theo mẫu số 01 ban hành tại Nghị định 02/2022/NĐ-CP.

Tuy nhiên, theo quy định này, pháp luật chỉ bắt buộc áp dụng hợp đồng mẫu trong trường hợp mua bán căn hộ chung cư giữa doanh nghiệp, hợp tác xã có đủ điều kiện kinh doanh bất động sản (chủ thể kinh doanh) với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, do vậy, trường hợp mua lại căn hộ chung cư từ người khác mà không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì không phải áp dụng mẫu hợp đồng ban hành tại Nghị định 02/2022/NĐ-CP. Tuy nhiên, về mặt pháp lý việc hợp đồng mẫu được ban hành nhằm mục đích để đảm bảo quyền lợi cho bên mua trước bên bán có ưu thế hơn về thông tin cũng như hiểu biết pháp lý, do đó các điều khoản trong hợp đồng mẫu này cũng rất chặt chẽ và rõ ràng, nếu mua bán căn hộ chung cư giữa cá nhân với nhau thì cũng có thể tham khảo theo mẫu này theo hướng tin gọn hơn.

4. Hợp đồng mua căn hộ chung cư có phải công chứng không?

Điều 122 Luật nhà ở năm 2014 quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở như sau:

"1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. 

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

...."

Theo quy định trên thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (nhà ở thương mại) do đó bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.

5. Thủ tục công chứng hợp đồng mua căn hộ chung cư?

Như tại mục 4 đã phân tích, hợp đồng mua bán chung cư giữa cá nhân với cá nhân phải được công chứng hoặc chứng thực. Và thủ tục công chứng hợp đồng mua bán chung cư như sau:

Chuẩn bị hồ sơ:

Theo quy định tại Điều 40, Điều 41 Luật công chứng 2014, hồ sơ yêu cầu công chứng 01 bộ gồm các giấy tờ sau:

- Phiếu yêu cầu công chứng (Mẫu của Văn phòng/ phòng công chứng)

- Giấy tờ tùy thân của các bên yêu cầu công chứng: Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/ hộ chiếu còn hạn, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận dăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, bản án/quyêt định ly hôn đã có hiệu lực pháp luật...

- Dự thảo hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (nếu đã soạn sẵn), trường hợp yêu cầu công chứng viên soạn thảo thì không cần.

- Giấy tờ về quyền sở hữu chung cư: Sổ hồng (nếu chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) hoặc biên bản bàn giao hoặc các giấy tờ khác có giá trị tương đương.

- Hợp đồng ủy quyền (nếu có)

Nơi công chứng hợp pháp:

Căn cứ quy định tại khoản 4 Điều 122 Luật nhà ở năm 2014 thì việc công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng (Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng)

Như vậy, các bên có thể tới trực tiếp tại trụ sở Phòng công chứng/ Văn phòng công chứng để thực hiện thủ tục công chứng. Ngoài ra, nếu trường hợp một trong các bên công chứng là người già yếu, không thể đi lại được hoặc là người đang bị tạm giữ, tạm giạm, đang thi hành án phạt tù hoặc có lý do chính đáng khác không thể đến trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng thì có thể đề nghị công chứng viên công chứng ngoài trụ sở (Điều 44 Luật công chứng 2014).

Thời gian giải quyết:

Theo quy định tại Điều 43 Luật công chứng 2014 thì thời hạn công chứng không quá 02 ngày làm việc, đối với hợp đồng, giao dịch có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc.

Phí, thù lao công chứng là bao nhiêu:

Phí công chứng được tính theo giá trị của tài sản theo Thông tư 257/2016/TT-BTC.

Trên đây là chia sẻ của chúng tôi đối với yêu cầu giải đáp thắc mắc của khách hàng về hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư từ người khác. Nội dung tư vấn chỉ mang tính chất tham khảo và trên cơ sở quy định pháp luật hiện hành. Nếu có thông tin nào khiến bạn đọc có vướng mắc vui lòng liên hệ với chúng tôi quan 1900.6162 để được giải đáp. Trường hợp bạn đọc có thắc mắc pháp lý khác cần hỗ trợ kèm theo tài liệu, hồ sơ vui lòng lựa chọn hình thức tư vấn qua thư bằng việc gửi mail yêu cầu tư vấn cùng tài liệu qua Email: [email protected] để được luật sư nghiên cứu và giải đáp bằng văn bản rõ ràng, cụ thể. Rất mong nhận được sự hợp tác!

Luật Minh Khuê (Tổng hợp và phân tích)